Тамбовский областной суд
В составе председательствующего судьи Гурулевой Т.Е.,
при секретаре Ермолаевой Е.А..,
с участием представителей административного истца Горских Е.В.,
представителей административных ответчиков Моцеровской Е.И., Волковой И.С. рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Муниципального образования городской округ - город Тамбов в лице Администрации г.Тамбова об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области от ******,
УСТАНОВИЛ:
Муниципальное образование городской округ - город Тамбов в лице администрации города Тамбова обратилось в Тамбовский областной суд с административным иском, поименованным как "заявление", об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области от ******, указав в обоснование своих требований, что в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту - Комиссия) обратилось ООО "Стройтехпром" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***. Решением Комиссии от ****** (далее по тексту - оспариваемое решение) заявление ООО "Стройтехпром" было удовлетворено, определена кадастровая стоимость вышеназванного в размере, равном его рыночной стоимости *** руб. По мнению административного истца, снижение кадастровой стоимости в 5,2 раза является чрезмерным, ведущим к уменьшению доходов местного бюджета и как следствие - к необеспеченности финансирования городского округа - город Тамбов по вопросам жизнеобеспечения населения, нарушает баланс интересов налогоплательщиков и муниципального образования. Также административный истец полагает, что у Комиссии отсутствовали законные основания для принятия оспариваемого решения в связи с наличием недостатков отчета об оценке земельного участка, представленного ООО "Стройтехпром", выразившихся в том, что оценщиком при расчете рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж были использованы в качестве объектов-аналогов земельные участки под индустриальную застройку, в то время как целесообразно было бы использовать в данном качестве земельные участки под торгово-офисную застройку. По мнению административного истца, неправомерно оценщиком была скорректирована стоимость объектов-аналогов по такому ценообразующему фактору, как площадь земельных участков, степень участия специалистов риэлтерских агентств "Абсолют" и "Ваш дом" в составлении отчета не заявлена. Административный истец просит признать оспариваемое решение незаконным.
Определением суда от 03 мая 2017 года, вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Тамбовской области.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Горских Е.В. административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Пояснила, что административный истец не оспаривает процедуру принятия Комиссией оспариваемого решения, незаконность решения состоит лишь в несоответствии отчета об оценке объекта оценки требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. По мнению представителя административного истца, Комиссией при вынесении оспариваемого решения были допущены нарушения федеральных стандартов оценки, какие именно нормы действующего законодательства были Комиссией нарушены, представитель пояснить затруднился. Представитель административного истца по доверенности Горских Е.В. в ходе судебного разбирательства дважды заявляла ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы в целях установления соответствия отчета об оценке объекта оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера действительной рыночной стоимости земельного участка. Данные ходатайства были отклонены судом в связи с отсутствием предусмотренных ст.77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) оснований для назначения такой экспертизы, а также в связи с тем, что отчет об оценке земельного участка не относится к предмету спору по настоящему делу.
Законный представитель председатель Комиссии Моцеровская Е.И., представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области по доверенности Волковой И.С. в судебном заседании возражали против удовлетворения административного иска, полагают оспариваемое решение Комиссии законным и обоснованным. Процедура принятия решения Комиссией была соблюдена, и, поскольку заявитель ООО "Стройтехпром" представил в Комиссию все необходимые документы, подтверждающие его право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, в том числе отчет об оценке объекта оценки, Комиссия приняла решение об удовлетворении заявления. Отчет был подробно изучен и при подготовке к заседанию Комиссии, и в ходе самого заседания, в ходе которого Комиссия пришла к выводу о соответствии отчета действующему законодательству. Оценщик в отчете в качестве объектов-аналогов использовал земельные участки, наиболее схожие с оцениваемым земельным участком по площади, местоположению и окружению и уровню благоустройства. При этом оценщиком было учтено, что земельный участок находится на окраине города, вдали от крупных автодорог, в окружении земель промышленного назначения, имеет большую площадь, и был образован путем объединения двух земельных участков, до объединения относившихся к землям под индустриальную застройку. Земельные участки такого же вида разрешенного использования, как и оцениваемый, на рынке г.Тамбова и области не представлены. Представленные на рынке земельные участки под торгово-офисную застройку по основным ценообразующим факторам отличаются от оцениваемого земельного участка гораздо больше, чем выбранные оценщиком объекты-аналоги. При расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка оценщик обоснованно применил все необходимые корректировки. Снижение рыночной стоимости земельного участка в 5,2 раз существенным не является, само по себе понятие "существенного снижения" в законе отсутствует. По имеющимся у Комиссии сведениям, рыночная стоимость названного земельного участка фактически соответствует рыночной стоимости аналогичных земельных участков, установленной решениями Тамбовского областного суда в 2016 году.
Заинтересованные лица администрация Тамбовской области, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области, ООО "Стройтехпром" своих представителей в судебное заседание не направили, извещены о дате и времени судебного заседания должным образом. С учетом положений ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в их отсутствие.
Заинтересованное лицо администрация Тамбовской области представило отзыв на административное исковое заявление, в котором поддерживает позицию административного истца.
Оценщик ФИО5, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, показала, что сведения об объектах-аналогах собирались на основании задания на оценку, сведений, представленных заказчиком, из интернет-ресурсов. Подробное описание местоположение оцениваемого объекта представлено на 17 странице отчета, где сделана копия принтскрина с интернет-ресурса "Публичная кадастровая карта", местоположение видно, фактически местоположение у него ближе к ***, территория промышленных предприятий, окружение - производственные и складские объекты. С подобным видом разрешенного использования, что и у объекта оценки, объектов-аналогов найти не удалось, они не представлены в публичной оферте. Поэтому были взяты похожие объекты, с видом разрешенного использования под индустриальную застройку, расположенные в западной части города. По местоположению сделана корректировка в связи с тем, что объект оценки расположен вдоль дороги, а объекты-аналоги расположены на удалении, внутри квартала. У объекта оценки очень большая площадь, с аналогичной площадью объекты-аналоги найдены не были. На дату продажи все объявления были актуальные, все сведения проверялись в ходе телефонного разговора с продавцами. В западной части города вообще не представлено земельных участков под торгово-офисную застройку, они сконцентрированы в центре города, разница в цене имеется, но корректировками цена приводилась бы к той же стоимости. Если брались бы земельные участки под торгово-офисную застройку, то корректировка по площади была бы намного больше. Так как объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка, то имелась возможность сравнивать данные объекты, несмотря на то, что у них разные виды разрешенного использования, но они сопоставимы по ценообразующим факторам, законодательством об оценочной деятельности это не запрещено и в отчете это указано на странице 27.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения административного иска, исходя из нижеследующего.
Согласно пункту 1 и пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности может применяться кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими или физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости юридические лица обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, к которому в обязательном порядке должны быть приложены:
- кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.
В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. Для получения информации, необходимой для работы комиссии, председатель комиссии вправе обратиться с запросом к исполнителю работ по определению кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет, содержащий результаты определения кадастровой стоимости, которые оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается, в случаях и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии. В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в соответствии с порядком создания и работы комиссии. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Согласно ст.11 и 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, и следовательно, наделена полномочиями по его проверке вне зависимости от наличия или отсутствия положительного экспертного заключения в отношении отчета.
В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что решение, действие (бездействие) Комиссии могут быть оспорены с соблюдением правил подсудности, установленных пунктом 8 части 1 статьи 26 ГПК РФ, пунктом 15 статьи 20 КАС РФ, в порядке и сроки, предусмотренные соответственно главой 25 ГПК РФ, главой 22 КАС РФ.
Из материалов дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехпром" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью *** руб., расположенный по адресу: ***.
Данный земельный участок был образован и поставлен на кадастровый учет *** в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, *** и ***.
Кадастровая стоимость данного земельного участка была определена специалистами филиала по Тамбовской области ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в соответствии с п.2.1.3, п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12.08.2006 г. N 222, по состоянию на 01 июля 2015 г. - дату постановки земельного участка на кадастровый учет, в размере *** руб.
ООО "Стройтехпром" *** обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков в соответствии со ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", представив кадастровую справку, нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации права, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от ****** на бумажном носителе и в электронном виде, выполненный оценщиком ФИО5 - сотрудником ООО "СО-Эксперт", членом НП СРО РАО, согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на *** составила *** руб.
Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются копиями документов, представленных ООО "Стройтехпром" в Комиссию (л.д.86-127), сведениями о земельном участке из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.51-54), сторонами не оспаривается.
Как следует из протокола заседания Комиссии *** от *** (л.д.73-78), в заседании комиссии участвовали председатель Комиссии Моцеровская Е.И., секретарь Комиссии Репина Н.А. и член комиссии Батушкин А.А., на заседании Комиссии также присутствовали заместитель председателя комитета финансов администрации г.Тамбова Гуськова Т.Н. и заместитель председателя комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова Козадаева М.А.
Порядок формирования, полномочия и состав Комиссии проверены судом на основании представленных административными ответчиками документов: приказов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и приложений к ним (л.д.56-69). В результате анализа вышеуказанных документов и материалов дела суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение было принято Комиссией в полномочном составе и в соответствии с установленным порядком.
Кроме того, полномочия, порядок создания, состав Комиссии и процедура принятия оспариваемого решения, установленные законодательством об оценочной деятельности, административным истцом не оспаривается.
Исследовав представленный ООО "Стройтехпром" отчет об оценке объекта оценки и признав его соответствующим требованиям требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ (далее по тексту - ЫЗ "Об оценочной деятельности"), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, присутствующими членами Комиссии принято единогласное решение об определении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете.
Суд приходит к выводу, что Комиссия действовала в соответствии с требования ФЗ "Об оценочной деятел
