Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 19 июля 2017 г. по делу N 33-5423/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего Киселева Г.В.

судей Шурловой Л.А., Медведевой Д.С.

с участием секретаря Павловой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Ермакова К.А. на решение Ипатовского районного суда от 18 апреля 2017 года по гражданскому делу по исковому заявлению Ермакова А.А. к Ермакову К.А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, заслушав доклад судьи Шурловой Л.А.

установила:

Ермаков А.А. обратился в суд с иском, впоследствии уточненным, к Ермакову К.А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 46 022, 14 рублей, неустойки в размере 1685, 45 рублей, понесенных им расходов по оплате государственной пошлины за подачу настоящего иска.

В обоснование иска указано, 08.09.2012 года между ним и Ермаковым К.А. заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 103005 кв.м.(10,3га) для сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ***, местоположение установлено относительно ориентира территория муниципального образования Д.Васильевского сельсовета, расположенного в границах участка, адрес ориентира: край - Ставропольский, район - Ипатовский.

Согласно п.2.3 договора аренды участок считается переданным арендатору с момента подписания договора. В соответствии с п. 3.4 договора общая сумма арендной платы составляет 15 450 рублей, п. 3.5. договора установлен срок выплаты арендной платы - 01.09.2013 года. Как следует из п. 2.1 договора аренды, договор вступает в силу со дня его подписания и действует в течение 11 месяцев, а по расчетам между сторонами - до полного исполнения обязательств. Ответчик своих обязательств по уплате арендной платы не исполнил и продолжает использовать земельный участок. При таких обстоятельствах договор аренды спорного земельного участка продлен с 08.08.2013 года на неопределенный срок. С учетом положений законодательства о сроках исковой давности считает необходимым установление периода взыскиваемой задолженности с 08.12.2013 года, то есть в пределах срока исковой давности, с учетом даты направления иска в суд 08.12.2016 и по 31.08.2016 года, определяя период взыскания по своему усмотрению. Взысканию подлежит арендная плата за 32 месяца 23 дня, попытка досудебного урегулирования спора результата не дала.

Обжалуемым решением исковые требования Ермакова А.А.- удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ответчик Ермаков К.А. просит отменить решение, как незаконное и необоснованное. В доводах жалобы указывает, что срок аренды истек 08.08.2013г. и далее не продлевался, в государственных органах договор не регистрировался. Ответчик отрицает использование земельного участка после 08.08.2013г. Судом необоснованно отклонен в качестве доказательства новый договор аренды от 01.09.2016г. между этими же сторонами, на этот же земельный участок, что подтверждает, что участок находился в пользовании истца. Также судом без оснований отказано в исследовании документов о полной оплате аренды по договору.

К апелляционной жалобе ответчиком Ермаковым К.А. приложена в качестве нового доказательства копия договора аренды от 01.09.2016 года земельного участка площадью 103005 кв.м. (10,3га) для сельскохозяйственного производства, в принятии которого в качестве доказательства отказано судом первой инстанции.

В соответствии с ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ, Постановления Пленума от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм Гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" у судебной коллегии отсутствуют правовые основания для принятия дополнительных доказательств по делу, ходатайство о их принятии отклонению, решение суда проверке по тем доказательствам, которые были представлены сторонами на момент вынесения решения.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истец Ермаков А.А. в лице представителя по доверенности Ковалева Ю.С. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь частью 3 статьи 167 ГПК РФ коллегия считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, полномочные представители которых участвуют в судебном заседании.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в возражениях на нее, заслушав пояснения представителя ответчика- Онежко В.Е., поддержавшего доводы жалобы и просившего о ее удовлетворении, а решение отмене, представителя истца- Ковалева Ю.С. об оставлении решения без изменения, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 08.09.2012 года между Ермаковым А.А. **** г.р. (арендодатель) и Ермаковым К.А. **** г.р. (арендатор) ( по пояснениям отца и сына ) подписан договор аренды земельного участка.

Предметом договора (раздел 1) является земельный участок площадью 103005 кв.м. (10,3га) для сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение установлено относительно ориентира территория муниципального образования Д.Васильевского сельсовета, расположенного в границах участка, адрес ориентира: край - Ставропольский, район - Ипатовский (л.д.8-11). Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания и действует в течении 11 месяцев, а по расчетам между сторонами - до полного исполнения обязательств ( п. 2.1).Участок считается переданным арендатору с момента подписания настоящего договора (п. 2.3).

Стороны, не позднее чем за три месяца до истечения срока действия настоящего договора, письменно уведомляют друг друга о своих намерениях расторгнуть либо продлить настоящий договор по истечении срока действия по договоренности сторон, на новый срок, на согласованных ими условиях ( п.2.4 договора). В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что ни одна из сторон не предприняла никаких действий согласно условиям пункта 2.4 договора.

По настоящему договору арендная плата выплачивается арендодателю из расчета 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей за 1 га. Размер арендной платы пересматривается по усмотрению сторон ( пункты 3.1, 3.2 договора). Общая сумма арендной платы за земельный участок указана 15 450 рублей, срок выплаты арендной платы за земельный участок установлен- 01.09.2013 года (п.3.4,3.5. договора). В случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0.1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы годовой арендной платы (п.3.6 договора).Не использование земельного участка арендатором не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы ( п.3.7)

В качестве приложения к указанному договору аренды указано на схематичный план схему расположения земельного участка, которая не заверенная в установленном законом порядке.

07.02.2014 года Ермаковым Александром Александровичем зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 103005 кв.м. с кадастровым номером **** с назначением "земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства" по адресу: Ставропольский край, Ипатовский район, территория муниципального образования Д.Васильевского с/с, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.11.2016г. N ***.

Согласно кадастрового паспорта данного земельного участка по состоянию на 22.11.2016г. N *** дата внесения в государственный реестр недвижимости 29.12.2001 года, номер кадастрового квартала ***, сведения о кадастровом инженере Невечеря А.А. 03.07.2013 года.

В материалы дела представлена претензия от ноября 2016г. (дата не указана) арендатору Ермакову К.А. с требованием об оплате задолженности по арендной плате по договору от 08.09.2012г., на которую, по доводам иска, ответ не поступил. Сведений о ее получении указанным лицом в материалах дела нет.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды в отношении спорного земельного участка продлен с 08.08.2013 года на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Уточненные требования заявлены в пределах срока исковой давности с 08.12.2013 года по 31.08.2016 года( 32 месяца 23 дня), поскольку арендная плата не внесена задолженность по ее уплате подлежит взысканию с ответчика.

Судебная коллегия считает данный вывод суда первой инстанции незаконным и необоснованным, не подтвержденным надлежащими доказательствами по делу.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земельного фонда, в которую входят наиболее ценные продуктивные земли, и в связи с чем, законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных не только с их охраной, но и порядком предоставления.

В силу части 2 статьи 1 Закона N 101-ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет (абзац утратил силу Федеральный закон от 18.07.2005 N 87-ФЗ). Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (абзац введен Федеральным законом от 18.07.2005 N 87-ФЗ) ст. 9 Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ .

Пункт 3 данной статьи в ред. Федерального закона от 02.12.2013 N 327-ФЗ и в редакции от 03.07.2016 предусматривает, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.По общему правилу договор аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий признается заключенным на срок не менее минимального, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса), применительно к договору аренды от 11.01.2010 - требованиям статьи 28.2 Закона Ставропольского края от 01.08.2003 N 28-КЗ ( утратил силу с 1 июля 2016 года в связи с принятием Закона Ставропольского края от 09.04.2015 N 36-кз ) "Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае" о минимальном сроке аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий в 10 лет.

Установление таких сроков аренды позволило упорядочить арендные отношения, учитывать сложившиеся севообороты и циклы ротации производимых сельскохозяйственных культур, осуществлять сельскохозяйственными товаропроизводителями стратегическое планирование своей деятельности.

Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности, данным решением определяются, в том числе условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду (пункты 1, 1.2 статьи 14 Закона N 101-ФЗ в применимой к спорным отношениям редакции).

В данном случае договор аренды от 08.09.2012 года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 103005 кв.м (10,3га) для сельскохозяйственного производства подписан физическими лицами. Кадастровый номер земельного участка в договоре аренды от 08.09.2012 года не указан, сведений о том, что названный земельный участок на указанный период времени прошел государственный кадастровый учет в материалах дела не представлено. В этом же договоре аренды имеется ссылка на принадлежность арендодателю данного земельного участка на основании Постановления главы районной государственной администрации N349 от 26.12.2001 года (пункт 1.2. договора), однако сам акт местного самоуправления истцом не представлен. Спустя полтора года после подписания названного договора аренды истцом 07.02.2014 года зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 103005 кв.м. с кадастровым номером ***, что следует из Выписки из Единого государственного реестра прав от 22.11.2016г. Данных о том, что объектом права является один и тот же земельный участок, не имеется.

Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

В обоснование иска заявлено о заключении 08.09.2012 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатором) договора аренды земельного участка площадью 103005 кв.м. (10,3га) для сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение установлено относительно ориентира территория муниципального образования Д.Васильевского сельсовета, расположенного в границах участка, адрес ориентира: край - Ставропольский, район - Ипатовский.

Кадастровый паспорт земельного участка выдан по состоянию на 22.11.2016г. N ***, указан номер кадастрового квартала ***, сведения о кадастровом инженере Невечеря А.А. 03.07.2013 года.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебная коллегия пришла к выводам о том, что договор аренды земельного участка сельхозназначения от 08.09.2012 года, при отсутствии соглашения по существенным условиям о предмете договора идентифицирующие признаки которого не указаны, то есть объект достоверно установить невозможно, право арендодателя не подтверждено, является незаключенным, судебная коллегия полагает убедительными доводы апелляционной жалобы ответчика Ермакова К.А. о том, что договор аренды земельного участка от 08.09.2012 года не может быть признан судом первой инстанции продленным /заключенным на неопределенный срок и взыскана арендная плата за три года исковой давности, поскольку договорные правоотношения между сторонами не возникли, между сторонами могут иметь место при определенных условиях иные правоотношения, в связи с чем решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска Ермакова А.А. к Ермакову К.А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки, возмещении расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 327, 327-1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ипатовского районного суда от 18 апреля 2017 года -отменить, апелляционную жалобу Ермакова К.А. удовлетворить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении искового заявления Ермакова А.А. к Ермакову К.А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 46 022, 14 рублей, неустойки в размере 1685, 45 рублей, расходов по оплате государственной пошлины -отказать в полном объеме.