Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 20 июля 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 20 июля 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В.,

судей Брянского В.Ю., Болотовой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 14 апреля 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Бабаян Оксаны Раджиевны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бабаян О.Р. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административного иска административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... , площадью 1723 кв.м, из земель населенных пунктов, разрешенное пользование: под объект торгового назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица ...

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 28 января 2016 года определена в размере 14 289 666,04 рублей.

Административный истец полагала оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает её права и законные интересы как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просила установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 28 января 2016 года, определенной ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" в отчете об оценке N 000220Ю/2016 от 11 октября 2016 года в размере 3 186 00 рублей.

Определением Ставропольского краевого суда от 09 декабря 2016 года в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 3046/8-4 от 10 февраля 2017 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28 января 2016 года составила 7886 000 рублей.

17 марта 2017 года в суд поступили письменные пояснения эксперта по заключению эксперта N 3046/8-4 от 10 февраля 2017 года. В исследовательской части заключения в таблице определения рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка экспертом ошибочно принята корректировка "по расположению относительно красной линии" по объектам сравнения N 2 и N 5 в сторону уменьшения "-36%". В связи с тем, что оцениваемый объект расположен по красной линии, а объекты сравнения N 2 и N 5 нет, должна быть принята корректировка в сторону увеличения "+36%". Размер указанной корректировки принят по данным справочника оценщика под редакцией Лейфера Л.А., 2014 года. В связи с чем, изменяются выводы в заключении эксперта N 3046/8-4 от 10 февраля 2017 года, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28 января 2016 года составила 9421000 рублей.

Административный истец после уточнения административных исковых требований просил суд: установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 января 2016 года в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, в размере 9421 000 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 14 апреля 2017 года административные исковые требования удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , равной его рыночной стоимости по состоянию по состоянию на 28 января 2016 года в размере 9 421 000 рублей.

С Бабаян О.Р. в пользу Федерального бюджетного учреждения "Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" взысканы расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 30 800 рублей.

Не согласившись с постановленным по делу решением, руководитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Перепелицына Н.В. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

Указывает, что удовлетворение административного иска Бабаян О.Р., осуществляемое посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка нарушает интересы муниципального образования города Ставрополя.

Установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: ... , в размере 9 421 000 рублей приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Комитет считает, что оспариваемое решение необоснованно, поскольку основывается на доказательствах - результатах судебной экспертизы N3046/8-4, не отвечающих требованиям обоснованности и достоверности.

Указанное экспертное заключение не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, и неприменимо при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Федеральный стандарт оценки N 3 в пункте 3 устанавливает, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В пункте 5 ФСО N 3 указано, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

При исследовании вопроса о наличии коммуникаций эксперт применяет понижающую корректировку для объекта аналога N 5, воспринимая объект исследования как условно свободный.

Объект-аналог N 4 согласно представленному скриншоту, имеет вид разрешенного использования для строительства многоквартирных жилых домов, однако экспертом данный фактор не учитывается, и в сравнительной таблице объект-аналог указан как коммерческая застройка.

В соответствии с пунктом 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 02 марта 2002 года N 568-р (далее - Методические рекомендации) наиболее важными факторами стоимости земельного участка, как правило, является: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Таким образом, наличие коммуникаций, как и вид разрешенного использования земельного участка, факторы которые необходимо учитывать при определении рыночной стоимости и которые были проигнорированы экспертом.

Данные допущения в экспертизе привели к получению недостоверного результата о цене объекта исследования.

Согласно пункту 10 раздел IV ФСО 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае если информация при опубликовании на сайте в информационно- телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Данные требования Стандарта не исполнены оценщиком, поскольку идентифицировать объекты, подлежащие продаже и время создания объявлений (в отношении всех аналогов объявление, размещено в сети интернет), не представляется возможным.

Следовательно, допущено нарушение в применении сравнительного подхода, не представлена достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки").

В пункте 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 N 254, закреплены такие принципы как существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность приведенной информации.

Таким образом, информация используемая экспертом, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует названным требованиям Федеральных стандартов оценки. И, следовательно, определенная в заключение эксперта рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем, комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Бабаян О.Р., его представитель Головченко В.Е., представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

От представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края Деминой Д.С. поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-Ф3 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого существа, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером ... , площадью 1723 кв.м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под объект торгового назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, п. ... , находится во владении административного истца на правах аренды, что подтверждается договором аренды N 4311 от 13 ноября 2014 года, заключенным с администрацией города Ставрополя, соглашением уступки прав обязанностей от 26 ноября 2014 года, дополнительным соглашением N 275 от 0 мая 2015 года об изменении вида разрешенного использования земельного участка, соглашением уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06 сентября 2016 года.

Арендная плата за использование вышеназванного земельного участка устанавливается в процентах от кадастровой стоимости участка.

Таким образом, Бабаян О.Р., являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого ею земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право нa пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского рая от 27 ноября 2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 29 сентября 2016 года, выданной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 28 января 2016 года по результатам государственной кадастровой оценки определена в размере 14 289 666,04 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного участка недвижимости, Бабаян О.Р. в подтверждение величины его рыночной стоимости представила составленный оценщиком ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" отчет об оценке N000220Ю/2016 от 11 октября 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ту же дату определена в размере 3 186 000 рублей.

На указанный отчет об оценке Саморегулируемой организацией оценщиков "Межрегиональный союз оценщиков", членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение N914/15-16 от 17 октября 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 3046/8-4 от 10 февраля 2017 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения "Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:021410:239 составила 9 421 000 рублей.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Подобрано 5 аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Все объекты - аналоги расположены в городе Ставрополе: аналог N1 улица Пригородная, район Ташла, аналог N 2 улица Перспективная, 169, аналог N 3 улица Савченко, 29, аналог N 4 улица Серова,502, аналог N 5 улица Дачная, 7а, район Пионерского пруда.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования доходного и затратного подходов.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки октябрь, ноябрь 2015 года и январь 2016 года, не превышающий среднего срока экспозиции на рынке для среднеликвидной недвижимости и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Определенная экспертом с учетом письменных пояснений стоимость квадратного метра земельного участка в размере 5 468 рублей находится в диапазоне цен предложений земельных участков промышленного назначения района расположения объекта оценки, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков промышленного назначения в городе Ставрополе.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы: на торг - 8%, местоположение по объектам-аналогам N 2- N 4 в связи с расположением в других районах города Ставрополя - 6%, на инженерные коммуникации по аналогу N 5, на электроснабжение - 16%, водоснабжению и канализацию - 15%, газоснабжение - 16%, на площадь в отношении аналогов N 1 и N 5, с приведением обоснований применения корректировок, расчетов.

В связи с возникшим в судебном заседании вопросом относительно обоснованности применения понижающей корректировки относительно расположения аналогов N 2 и N 5 - 36%, расположенных в глубине квартала, а оцениваемый объект и остальные аналоги вдоль улицы, на красной линии, эксперт откорректировал расположение указанных объектов + 36% и уточнил рыночную стоимость земельного участка в размере 9421 000 рублей.

Необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https ://ruads. org/, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами Интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

В заключении содержится подробное описание осуществленных корректировок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене земельного участка, в том числе мотивирован отказ от корректировок по условиям продажи, времени продажи и разрешенному использованию.

Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключение эксперта выводы, не представлено. Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной экспертизы не заявлялось.

Отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключение эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Таким образом, заключение судебной оценочной экспертизы является доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Представленный административным истцом отчет об оценке, положительное экспертное заключение на него не являются надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в отчете итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, поскольку они противоречит заключению судебной экспертизы и не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 января 2016 года в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 14 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: