Определение Московского городского суда от 23 июня 2017 г. N 4г-6876/17

Судья Московского городского суда Тихенко Г.А., изучив кассационную жалобу Киселева И.В., поступившую в Московский городской суд 26.05.2017 г., на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.12.2016 г. по гражданскому делу по иску Киселева И.В. к ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ", ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ", Уманскому Д.М. о признании недействительными договора купли-продажи, об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимости,

установил:

Киселев И.В. обратился в суд с иском к ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ", ООО "ТрейдИндустрия", Уманскому Д.М. и после уточнения исковых требований просил признать договор купли-продажи недвижимости N 29 от 11.11.2015 г., заключенный между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и ООО "ТрейдИндустрия" недействительным; погасить регистрационную запись в ЕГРП N ххх от 14.12.2015 г.; признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 22.03.2016 г., заключенный между ООО "ТрейдИндустрия" и Уманским Д.М.; погасить регистрационную запись в ЕГРП ххх от 06.04.2016 г.; признать основной договор купли-продажи между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и Киселевым И.В. на спорное нежилое помещение, заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от 19.10.2012; признать право собственности за Киселевым И.В. на нежилое помещение с кадастровым номером ххх, площадью 35.6 кв.м, расположенное по адресу: ххх, этаж: мансарда, комнаты 64, 64а. Требования мотивированы тем, что 19.10.2012 г. между истцом и ответчиком ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, расположенного по адресу: ххх, общей ориентировочной площадью 34,5 кв.м, а именно: мансарда, ком. 64 (лот N 176). Общая цена апартамента составляла сумму в размере 5 559 836 руб. Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору истцом выполнены в полном объеме. Согласно п. 1.4 договора и дополнительных соглашений к нему, основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 15.01.2016. 24.09.2015 г. было зарегистрировано право собственности ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" на спорный объект. 30.10.2015 г. была произведена передача недвижимости истцу. Ответчик уклоняется от подписания основного договора купли-продажи недвижимости. При этом, из выписки ЕГРП спорный объект недвижимости следует, что право собственности на спорное нежилое помещение оформлено на ООО "ТрейдИндустрия" на основании договора купли-продажи N 29 от 11.11.2015 г. В дальнейшем ООО "ТрейдИндустрия" по договору купли-продажи от 22.03.2016 г. продало спорный объект Уманскому Д.М. Истец полагает, что данные договоры купли-продажи являются недействительными в силу ст. ст. 166, 168 ГК РФ.

Решением Преображенского районного суда г. Москвы от 19.07.2016 г. постановлено:

Исковые требования удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимости N 29 от 11.11.2015 г., заключенный между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и ООО "ТрейдИндустрия" недействительным.

Погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество N ххх от 14.12.2015 г. о регистрации права собственности ООО "ТрейдИндустрия" на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 2-я Рыбинская, д. 13, этаж мансарда, комната 64, 64а, площадью 35,6 кв.м, кадастровый номер ххх.

Признать договор купли-продажи недвижимости от 22.03.2016 г., заключенный между ООО "ТрейдИндустрия" и Уманским Д.М. недействительным.

Погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество N ххх от 06.04.2016 г. о регистрации права собственности Уманского Д.М. на нежилое помещение, расположенное по адресу: ххх, этаж мансарда, комната 64,64а, площадью 35,6 кв.м, кадастровый номер ххх.

Признать основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ххх, этаж мансарда, комната 64, 64а, площадью 35,6 кв.м, кадастровый номер ххх, заключенный между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и Киселевым И.В. на условиях предварительного договора от 19.10.2012 г.

Признать право собственности за Киселевым И.В. на нежилое помещение расположенное по адресу: ххх, этаж мансарда, комната 64, 64а, площадью 35,6 кв.м, кадастровый номер ххх.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности за Киселевым И.В. на нежилое помещение, расположенное по адресу: ххх, этаж мансарда, комната 64,64а, площадью 35,6 кв.м, кадастровый номер ххх.

Взыскать с ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ", ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ", Уманского Д.М. солидарно в пользу Киселева И.В. расходы по государственной пошлине в размере 600 руб.

По вступлении решения суда в законную силу, отменить ранее наложенные обеспечительные меры, согласно определению суда от 15.04.2016 г.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.12.2016 г. постановлено:

Решение Преображенского районного суда г. Москвы от 19.07.2016 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Киселева И.В. к ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ", ООО "ТрейдИндустрия", Уманскому Д.М. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.11.2015 г. между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и ООО "ТрейдИндустрия", договора купли-продажи недвижимости от 22.03.2016 г. между ООО "ТрейдИндустрия" и Уманским Д.М. недействительными, погашении записей о регистрации права собственности на нежилые помещения, признании за Киселевым И.В. права собственности на нежилое помещение площадью 35,6 кв.м, находящееся по адресу: ххх, этаж: мансарда, комната 64, 64а, взыскании судебных расходов, о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения основным договором - отказать.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене апелляционного определения и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой иснтанции.

В соответствии с ч. 2 ст. 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы или представления прокурора судья выносит определение:

1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;

2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

Таких нарушений судебной коллегией при рассмотрении дела допущено не было.

Из материалов дела следует, что 19.10.2012 г. между Киселевым И.В. и ответчиком ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, расположенного по адресу: ххх, общей ориентировочной площадью 34,5 кв.м, а именно: мансарда, ком. 64.

Общая цена апартамента составляла сумму в размере 180 262, 50 долларов США, включая НДС 18%. Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору выполнены Киселевым И.В., что подтверждается платежными поручениями.

Согласно п. 1.4 договора, в редакции дополнительного соглашения Nххх от 29.12.2014 г., основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 15.01.2016 г.

24.09.2015 г. было зарегистрировано право собственности ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" на спорный объект.

11.11.2015 г. ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" заключило договор купли-продажи недвижимости N 29 с ООО "ТрейдИндустрия", государственная регистрация права которого произведена в ЕГРП 14.12.2015 г.

В настоящее время указанная недвижимость принадлежит на праве собственности Уманскому Д.М. на основании договора купли-продажи недвижимости от 22.03.2016 г. Государственная регистрация перехода права собственности к Уманскому Д.М. была произведена 06.04.2016 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации Nххх. Передача недвижимости от ООО "ТрейдИндустрия" к Уманскому Д.М. подтверждается актом приема-передачи недвижимости. Стоимость объекта недвижимости была уплачена Уманским Д.М. ООО "ТрейдИндустрия" в полном объеме.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 154, 160, 218, 432 и 434 ГК РФ и исходил из того, что условия предварительного договора от 19 октября 2012 года между Киселевым И.В. и ответчиком ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" содержат все существенные условия договора купли-продажи и по своей природе является основным договором продажи недвижимости, государственная регистрация которого в установленном законом порядке не произведена, в связи с чем исковые требования о признании за истцом права собственности на недвижимость законны, обоснованы, а потому подлежат удовлетворению. При этом суд посчитал, что между Киселевым И.В. и ответчиком ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" заключен и договор участия в долевом строительстве.

Проверяя законность решения суда в данной части в апелляционном порядке, судебная коллегия с выводами суда не согласилась, и пришла к выводу об отмене решения, признав решение суда незаконным, постановленным с нарушением требований действующего процессуального законодательства.

Отменяя решение суда, судебная коллегия указала, что вывод суда о заключении между сторонами договора участия в долевом строительстве не основан на материалах дела, согласно которым право собственности ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" на спорное нежилое помещение возникло на основании договора купли-продажи от 26.01.2007 г. с ООО "Альгидо". Указание суда на то, что заключенный 19.10.2012 г. между Киселевым И.В. и ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, содержит все существенные условия договора, представляется неверным. Как следует из данного предварительного договора, предметом купли-продажи является апартамент, расположенный по адресу: ххх, общей ориентировочной площадью 34,5 кв.м, а именно: мансарда, ком. 64, тогда как, спорное жилое помещение имеет общую площадь 35,6 кв.м. и расположено по адресу: ххх.

Таким образом, судебная коллегия пришла к заключению о том, что выводы суда сделаны и с нарушением норм материального права, поскольку суд не учел, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 ст. 487 ГК РФ.

Также судебной коллегией отмечено, ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" спорным имуществом не владеет, поскольку переход к ООО "ТрейдИндустрия" права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости N ххх зарегистрирован в ЕГРП 14.12.2015. В настоящее время спорный объект принадлежит на праве собственности Уманскому Д.М. на основании договора купли-продажи недвижимости от 22.03.2016 г. Государственная регистрация перехода права собственности к Уманскому Д.М. была произведена 06.04.2016 г, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N ххх.

Установив, что состоявшийся между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и ООО "ТрейдИндустрия" договор купли-продажи от 11.11.2015 г. заключен позднее даты совершения сделки по реализации спорного помещения Киселеву И.В., суд, руководствуясь ст. ст. 10 и 168 ГК РФ, пришел к выводу о том, что данные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и злоупотреблении им правом, в связи с чем договор купли-продажи от 11.11.2015 г. является ничтожной сделкой, поэтому не повлек правовых последствий в виде возникновения у ООО "ТрейдИндустрия" права собственности на помещение независимо от регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Не согласившись с указанным выводом, судебная коллегия указала, что он сделан на основе неправильного применения норм материального права.

Учитывая положения ст. ст. 10, 168, 209 ГК РФ судебная коллегия отметила, что судом установлено и подтверждается материалами дела, что на момент заключения договора купли-продажи от 11.11.2015 г. ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" обладало зарегистрированным правом собственности на спорное помещение, следовательно, было вправе распоряжаться им согласно ст. 209 ГК РФ.

Исходя из положений ст. ст. 8, 223 ГК РФ, с учетом разъяснений пунктов 60 - 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также п. 2 ст. 209 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в абзацах 6 - 7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. (ред. от 23.06.2015 г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебная коллегия пришла к правильному мнению, что вывод суда о том, что договор от 11.11.2015 г. является ничтожной сделкой, которая не повлекла возникновение у покупателя - ООО "ТрейдИндустрия", а в дальнейшем у покупателя Уманского Д.М. права собственности, не соответствует ст. ст. 209, 223 ГК РФ и ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 59 и абз. 7 п. 61 Постановления Пленума от 29.04.2010 г. N 10/22, судебная коллегия указала, что факт заключения продавцом нескольких договоров купли-продажи с разными покупателями сам по себе не свидетельствует о ничтожности какой-либо из совершенных сделок, несмотря на наличие злоупотребления правом со стороны собственника-продавца. В этом случае права покупателя, которому имущество вопреки договору не было передано в собственность, могут быть защищены другим способом - путем возмещения убытков недобросовестным продавцом. То есть, в данном случае истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права.

При заключении спорных договоров купли-продажи ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и впоследствии иные ответчики, не вышли за пределы правомочий, предоставленные им законодательством как собственникам, поскольку в действующем законодательстве нет норм, запрещающих собственнику распоряжаться своим имуществом, даже если в отношении этого имущества был заключен предварительный договор.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательства того, что покупатели при заключении оспариваемых договоров действовали недобросовестно или неразумно, что им было или должно было быть известно относительно обязанности продавца заключить договор купли-продажи в отношении того же объекта недвижимости с Киселевым И.В. Материалы дела не содержат доказательств, однозначно указывающих на совершение сторонами оспариваемых сделок исключительно с целью уклонения ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" от заключения договора купли-продажи с истцом. Взаимные обязательства ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и Киселева И.В. по предварительному договору купли-продажи от 19.10.2012 не могут быть противопоставлены третьим лицам, не являющимся сторонами предварительного договора и добросовестно приобретшим спорное имущество в собственность. В этой связи, достаточных оснований полагать, что со стороны ответчиков-покупателей имеет место злоупотребление правом, у судебной коллегии не имелось.

Отклоняя ссылки истца на фактическую передачу имущества по соглашению от 30.10.2015 г. судебная коллегия указала, что данные доводы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, учитывая, что указанное соглашение ни по своей сути, ни в силу положений п. 4.1 предварительного договора, актом приема-передачи недвижимости не является.

Таким образом, при рассмотрении данного гражданского дела судебная коллегия обратила внимание на допущенное судом первой инстанции неправильное определение обстоятельств по делу, и неверное применение норм материального права при рассмотрении заявленных исковых требований, что явилось в силу ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции и рассмотрении дела по существу с принятием нового решения.

Перечисленные в кассационной жалобе доводы по существу сводятся к ошибочному толкованию норм права, а также несогласию заявителя с оценкой представленных доказательств и фактических обстоятельств, что не может служить основанием к отмене или изменению обжалуемого апелляционного определения, поскольку согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Положениями ст. ст. 378, 386, 387 ГПК РФ определено, что судом кассационной инстанции не производится переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и второй инстанции или были ими опровергнуты.

Никаких существенных нарушений со стороны суда апелляционной инстанции норм материального или процессуального права по доводам кассационной жалобы не усматривается.

Что касается ссылки в жалобе на наличие по данной категории дел иной судебной практики, то упоминание в тексте кассационной жалобы о правовой позиции суда по другим делам не может повлиять на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, поскольку юридический прецедент не является официальным источником права в Российской Федерации, а представляет собой применение нормы права с учетом конкретных обстоятельств дела.

Приведенные в кассационной жалобе доводы заявителя являлись предметом тщательного рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили необходимое правовое обоснование, они направлены на иную оценку исследованных судом доказательств, не влияют на правильность состоявшихся судебных постановлений и не могут повлечь отмену судебных постановлений применительно к требованиям ст. 387 ГПК РФ.

По смыслу ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать новые факты и правоотношения.

Кроме того, следует отметить, что одним из принципов верховенства права является принцип правовой определенности, предусматривающий недопустимость пересмотра вступившего в законную силу судебного акта только в целях проведения повторного слушания по делу и получения лицом, участвующим в деле, нового судебного акта. Наличие двух точек зрения по одному вопросу не может являться основанием для пересмотра вступивших в законную силу судебных актов.

На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 2 ст. 381, ст. 383 ГПК РФ,

определил:

в передаче кассационной жалобы Киселева И.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.12.2016 г. по гражданскому делу по иску Киселева И.В. к ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ", ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ", Уманскому Д.М. о признании недействительными договора купли-продажи, об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимости, - для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказать.

Судья Московского

городского суда Г.А. Тихенко