Апелляционное определение Московского городского суда от 20 июня 2017 г. N 33-19600/17

Апелляционное определение Московского городского суда от 20 июня 2017 г. N 33-19600/17 Гр. дело N 33-19600/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Пашкевич А.М.

и судей Леоновой С.В., Шерстняковой Л.Б.

при секретаре Калмыковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Пашкевич А.М.

гражданское дело по апелляционной жалобе КБ "ЛОКО-Банк (АО) на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 09 декабря 2016 года, которым постановлено:

Исковые требования Вишняковой Л.Н. к ЗАО "Дега" о признании права собственности на нежилые помещения удовлетворить.

Признать за Вишняковой Любовью Николаевной право собственности на нежилое помещение: цокольный этаж - комната ***, антресоль цокольного этажа - комната ***, общей площадью *** кв.м., кадастровый номер ***, расположенное по адресу: г. ***.

Решение является основанием для регистрации записи о праве собственности Вишняковой Л.Н. на указанное нежилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

установила:

Вишнякова Л.Н. обратилась в суд с иском к ответчику ЗАО "Дега" о признании права собственности на нежилое помещение: цокольный этаж - комната ***, антресоль цокольного этажа - комната ***, общей площадью *** кв.м., кадастровый номер ***, расположенное по адресу: г. ***.

В обоснование заявленных требований истец Вишнякова Л.Н. указала на то, что *** года между ней и ЗАО "Дега" заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, из которого следует, что стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ответчик обязуется передать в собственность истцу, а истец обязуется принять в собственность и оплатить недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. ***, цокольный этаж - комната ***, антресоль цокольного этажа - комната ***, общей (ориентировочной) площадью *** кв.м.

Согласно п. 1.4 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи апартамента не позднее *** года (в редакции дополнительного соглашения N *** от *** года).

В соответствии с п. 2.1 договора общая (продажная) цена недвижимости составляет сумму в размере *** руб.

Истец свои обязательства по оплате стоимости недвижимости выполнила в полном объеме. *** года между сторонами подписано соглашение о передаче апартамента для проведения ремонтных работ.

В соответствии с п. 3.1.2 предварительного договора ответчик обязался собрать комплект документов, необходимый для регистрации перехода права собственности на апартамент в течение 10 рабочих дней с даты полной оплаты истцом общей (продажной) цены апартамента, подать его совместно с истцом в регистрирующие органы. До настоящего времени указанные обязательства ответчиком не исполнены.

Представитель истца по доверенности Ильичева Е.Н. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ЗАО "Дега" по доверенности Шипелев И.С. в судебное заседание явился, не возражал против удовлетворения требований истца.

Представитель третьего лица КБ "ЛОКО-Банк" (АО) по доверенности Иванова Д.Б. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований.

Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого как незаконного по доводам апелляционной жалобы просит представитель третьего лица КБ "ЛОКО-Банк" (АО).

Представитель ответчика ЗАО "Дега" в заседание судебной коллегии не явился, о месте и времени слушания дела извещен, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей третьего лица КБ "Локо-Банк" (АО) по доверенности Ивановой Д.Б., Мороза М.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца Вишняковой Л.Н. по доверенности Ильичевой Е.Н., полагавшей решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы третьего лица, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции, постановленного в нарушение норм материального права при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Согласно ст.195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N23 "О судебном решении", решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.4 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенным требованиям постановленное решение суда не отвечает.

Как усматривается из материалов дела, *** года между ЗАО "Дега" (продавец) и Вишняковой Л.Н. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, из которого следует, что стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ЗАО "Дега" обязуется передать в собственность истцу, а истец обязуется принять в собственность и оплатить недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. ***, цокольный этаж - комната ***, антресоль цокольного этажа - комната ***, общей (ориентировочной) площадью *** кв.м. (л.д.13-19, том 1).

Согласно п. 1.4 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи апартамента не позднее *** года (в редакции дополнительного соглашения N *** от *** года).

В соответствии с п. 2.1 договора общая (продажная) цена недвижимости составляет сумму в размере *** руб.

Вишнякова Л.Н. свои обязательства по оплате стоимости нежилого помещения выполнила в полном объеме, что подтверждается заявлением на перевод денежных средств, приходным кассовым ордером (л.д. 5-6, том 1).

*** года между сторонами подписано соглашение о передаче апартамента для проведения ремонтных работ.

*** года между ООО "Р" (исполнитель) и Вишняковой Л.Н. (заказчик) заключен договор на эксплуатационно-техническое обслуживание спорного нежилого помещения, обеспечение надлежащего содержания и ремонта, инженерного оборудования, мест общего пользования, а также оказание заказчику коммунальных и эксплуатационных услуг.

Спорное нежилое помещение: цокольный этаж - комната ***, антресоль цокольного этажа - комната ***, общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: г. ***, поставлено на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер ***.

Применяя положения статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стороны фактически выполнили обязательства, превышающие их объем, предусмотренный предварительным договором от *** года, т.к. ответчиком была осуществлена передача нежилого помещения в пользование истцу, а последней его оплата.

В связи с указанными обстоятельствами суд первой инстанции счел, что предварительный договор от *** года должен быть квалифицирован как договор купли-продажи, поскольку в данном случае истец со своей стороны исполнила обязательства: уплатила полную стоимость нежилого помещения, несет расходы по содержанию объекта, по оплате коммунальных услуг, ответственность за его целостность, а ответчик осуществил передачу данного имущества Вишняковой Л.Н. во владение и пользование. Стороны не только согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи нежилого помещения, как того требуют положения ст. ст. 550, 554, 555 Гражданского кодекса РФ, но истец также произвела его оплату согласно ст. 486 Гражданского кодекса РФ, а ответчик произвел передачу данного недвижимого имущества истцу во владение и пользование.

Как указал суд первой инстанции, данные обстоятельства свидетельствуют о волеизъявлении сторон по заключению основного договора купли-продажи недвижимости.

Учитывая, что истец Вишнякова Л.Н. в полном объеме исполнила свои обязательства по оплате стоимости нежилого помещения, в настоящее время открыто и добросовестно владеет и пользуется спорным нежилым помещением, несет расходы по его содержанию, однако не может зарегистрировать право собственности на нежилое помещение в связи с бездействием ответчика, суд пришел к выводу об удовлетворении требований Вишняковой Л.Н. о признании права собственности на спорное нежилое помещение.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляет обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

Признавая предварительный договор основным договором, а право собственности на недвижимое имущество за истцом Вишняковой Л.Н., суд первой инстанции не учел, что для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанная правовая позиция также закреплена в пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно материалам дела между ЗАО "Дега" и КБ "ЛОКО-Банк (АО) *** года был заключен договор залога недвижимого имущества N *** с учетом дополнительного соглашения N *** от *** г., предметом которого являлась часть объекта недвижимости, расположенного по адресу: город ***, в состав которого входило спорное нежилое помещение.

Между тем, из содержания указанного договора залога не следует, что залогодержатель выразил согласие на распоряжение залогодателем предметом залога без его согласия.

Более того, в п.3.3.1 договора залога оговорено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога путем продажи третьим лицам без письменного согласия залогодержателя.

В свою очередь, в соответствии с п.1.2. предварительного договора, заключенного между Вишняковой Л.Н. и ЗАО "Дега", истец была уведомлена о том, что спорный объект недвижимости находится в залоге (л.д.13, том 1).

Таким образом, признавая вышеуказанный предварительный договор купли-продажи недвижимости основным договором, а отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя законным, и признавая за истцом право собственности на спорное нежилое помещение, суд первой инстанции нарушил положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке, а также оставил без внимания и правовой оценки отсутствие в договоре необходимого согласия залогодержателя на отчуждение имущества.

Кроме этого, в силу п.п. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Как указано в абзаце седьмом п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Пунктом 3 статьи 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регламентировано, что если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ).

На основании приведенных норм материального права судебная коллегия находит ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что по сведениям Управления Росреестра по г. Москве правопритязания на спорное нежилое помещение отсутствуют, поскольку из материалов дела усматривается наличие записи с *** года о залоге (ипотеке) в отношении нежилого помещения, общей площадью *** кв.м., номера на поэтажном плане: антресоль 1-го этажа - комнаты с *** по ***; антресоль мансарды - комнаты с *** по ***; антресоль цокольного этажа - комнаты с *** по ***; мансарда - комнаты с *** по ***; цокольный этаж - комнаты с *** по ***; этаж *** - комнаты с *** по ***, адрес (местонахождение) г. ***, кадастровый (или условный) номер: ***, в состав которого включено спорное нежилое помещение (л.л.216-217, том 2).

Кроме того, при разрешении спора судом не было учтено то обстоятельство, что в соответствии с положениями п. 2.3 предварительного договора купли-продажи недвижимости, заключенного *** года между сторонами, до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению договора обеспечительный платеж в размере *** рублей, который не является авансом или задатком.

По смыслу статьи 3811 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Пунктом 2.4 предварительного договора установлено, что в случае заключения основного договора и надлежащего выполнения покупателем обязанности по оплате цены апартамента внесенный обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю в течение трех банковских дней с момента полной оплаты покупателем цены апартамента.

При разрешении спора суд первой инстанции не принял во внимание, что приведенные условия предварительного договора относительно оплаты нежилого помещения и обеспечительного платежа сформулированы ясно и четко, не подразумевают их иного толкования, изложены таким образом, что у истца Вишняковой Л.Н. не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся ею в качестве оплаты за помещение по договору купли-продажи.

Таким образом, денежные средства, указанные в договоре от *** года, являлись исключительно обеспечительным платежом, который был предусмотрен условиями предварительного договора, на момент заключения указанной сделки условие о внесении обеспечительного платежа не противоречило действующему законодательству.

По смыслу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При разрешении спора суд ошибочно истолковал условия заключенного между сторонами предварительного договора, посчитав его основным договором купли-продажи, поскольку по своей правовой природе между сторонами был заключен предварительный договор, соответствующий требованиям ст. 429 Гражданского кодекса РФ. Суд не учел фактически сложившиеся между сторонами правоотношения и не принял во внимание, что в установленный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

Кроме того, судом первой инстанции также не было учтено, что указание в п.2.4 предварительного договора на то, что при надлежащем исполнении покупателем обязательств по заключению основного договора уплаченный им ранее обеспечительный платеж может быть зачтен в счет цены апартамента, безусловно, предполагает, что зачет взаимных обязательств может быть произведен только при наличии отдельного специального соглашения сторон, тогда как из материалов дела не усматривается наличие указанного документа.

Помимо этого судебная коллегия обращает внимание, что 11 декабря 2013 года Правительством Москвы принято постановление N819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков".

Пунктом 1.3 указанного постановления в приложении 2 утвержден Перечень земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.

Тогда как в соответствии с указанным правовым актом здание, расположенное по адресу г. ***, под номером *** внесено в Перечень земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.

Из ответа Департамента городского имущества г. Москвы от ***года на запрос суда апелляционной инстанции следует, что в соответствии с протоколом N*** Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы от *** года (п. 56) было принято решение в отношении ЗАО "Дега" о применении штрафных санкций по факту самовольного строительства на земельном участке по адресу г. *** за изменение технико-экономических показателей объектов недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

Данные обстоятельства также не были учтены судом при разрешении настоящего спора о признании права собственности на спорный объект недвижимости, который в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы N819-ПП от 11 декабря 2013 года является самовольной постройкой.

Таким образом, решение суда первой инстанции постановлено с нарушением норм материального права при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, что привело к несоответствию выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В соответствии с п.2 ст.328 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Вишняковой Л.Н. к ЗАО "Дега" о признании права собственности на нежилое помещение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 09 декабря 2016 года отменить.

Постановить новое решение:

В удовлетворении исковых требований Вишняковой Л.Н. к ЗАО "Дега" о признании права собственности на нежилое помещение отказать.

Председательствующий:

Судьи: