Апелляционное определение Московского городского суда от 26 июня 2017 г. N 33-22383/17

Апелляционное определение Московского городского суда от 26 июня 2017 г. N 33-22383/17 ф/судья Суслов Д.С.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Пашкевич А.М.

судей Зениной Л.С., Малыхиной Н.В.

при секретаре П.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Малыхиной Н.В.

дело по апелляционной жалобе КБ "ЛОКО - БАНК" (АО) на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 16 декабря 2016 г., которым постановлено: Исковые требования Якимовой Е. П. к ЗАО "Дега" о признании права собственности на нежилые помещения - удовлетворить.

Признать за Якимовой Е. П. право собственности на нежилое помещение: антресоль мансарды - комната ххх; мансарда - комната ххх, общей площадью ххх кв.м., кадастровый номер ххх, расположенное по адресу: ххх.

Признать за Якимовой Е. П. право собственности на нежилое помещение: этаж выход на кровлю - комната ххх, общей площадью ххх кв.м., кадастровый номер ххх, расположенное по адресу: ххх.

Решение является основанием для регистрации записи о праве собственности Якимовой Е. П. на указанные нежилые помещения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

установила

Истец Якимова Е.П. обратилась в суд с иском к ответчику ЗАО "Дега" о признании права собственности на нежилые помещения: антресоль мансарды - комната ххх; мансарда - комната ххх, общей площадью ххх кв.м., кадастровый номер ххх; этаж выход на кровлю - комната ххх, общей площадью ххх кв.м., кадастровый номер ххх, расположенные по адресу: ххх, в обоснование заявленных требований она ссылалась на то, что 16.11.2ххх г. между ней и Г. было заключено соглашение о переуступки прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи апартамента от 31.12.2ххх г., согласно которому стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, по которому ответчик обязуется передать истцу в собственность недвижимое имущество, расположенное по адресу: ххх, общей (ориентировочной) площадью ххх кв.м., а именно: мансарда, комната ххх; антресоль мансарды, комната ххх; выход на кровлю, комната ххх.

Согласно п. ххх предварительного договора (в редакции дополнительного соглашения N ххх к предварительному договору) стороны обязались заключить основной договор купли-продажи апартамента не позднее 30 июня 2ххх года. По условиям предварительного договора, стоимость объекта недвижимости составляет ххх руб. 00 коп. Оплата предусмотрена предварительным договором в форме обеспечительного платежа, который при заключении основного договора засчитывается в счет оплаты общей (продажной) цены апартамента по основному договору.

Истец свои обязательства по оплате стоимости апартамента выполнила в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными документами и 06.04.2016 г. между сторонами было подписано соглашение о передачи апартамента для проведения ремонтных работ.

Согласно п. ххх предварительного договора ответчик обязался собрать комплект документов, необходимый для регистрации перехода права собственности на апартамент в течении 10 рабочих дней с даты полной оплаты истцом общей (продажной) цены апартамента, подать его совместно с истцом в регистрирующие органы. Однако до настоящего времени указанные обязательства ответчиком не исполнены.

Представитель истца в суде исковые требования поддержала и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика в суд первой инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица КБ "ЛОКО-Банк" (АО) в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Судом было постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит КБ "ЛОКО-БАНК" (АО) как незаконного.

Представитель ЗАО "Дега" в заседание судебной коллегии не явился, о месте и времени слушания дела был извещен, судебная коллегия на основании ст.ст.167,327 ГПК РФ, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя ответчика.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя АО КБ "ЛОКО - БАНК" - И. (по доверенности N ххх от 15.04.2ххх г.), представителя Якимовой Е.П. - И. (по доверенности от 18.07.2ххх г. за N ххх), полагавшей решение суда оставить без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы третьего лица , судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда постановлено с нарушением норм материального права, и подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права, а также несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года N23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенным требованиям постановленное судом первой инстанции решение не отвечает.

Как усматривается из материалов дела и было установлено судом первой инстанции, 31.12.2ххх г. между ЗАО "ДЕГА" (продавец) и Г. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи апартамента (основной договор), согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: ххх, общей (ориентировочной) площадью ххх кв.м., а именно: мансарда, комната ххх, антресоль мансарды, комната ххх, выход на кровлю, комната ххх.

Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 25.01.2ххх г. при условии выполнения покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа. Общая (продажная) цена апартамента составляет сумму в размере ххх руб. 00 коп.

16.11.2ххх г. между Якимовой Е.П., Гаркавенко О.Л. и ЗАО "Дега" было заключено соглашение о переуступки прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи апартамента от 31.12.2ххх г., заключенному в отношении апартаментов, находящихся в здании по адресу: ххх, а именно: нежилое помещение с кадастровым номером ххх, и нежилое помещение с кадастровым номером ххх.

В соответствии с дополнительным соглашением N ххх от 24.12.2ххх г. к предварительному договору купли-продажи апартамента от 31.12.2014 г., стороны установили, что основной договор должен быть заключен не позднее 30.06.2ххх г.

Истец Якимова Е.П. свои обязательства по оплате стоимости апартаментов выполнила в полном объеме, что подтверждается платежным поручением, приходным кассовым ордером, заявлением на перевод, чеками-ордерами, расписками.

06.04.2хххг. между сторонами подписано соглашение о передачи апартаментов для проведения ремонтных работ.

06.04.2ххх г. между ООО "ххх" (исполнитель) и Якимовой Е.П. (заказчик) заключен договор на эксплуатационно-техническое обслуживание спорного нежилого помещения, обеспечение надлежащего содержания и ремонта, инженерного оборудования, мест общего пользования, а также оказание заказчику коммунальных и эксплуатационных услуг.

Из объяснений представитель истца усматривается, что истец Якимова Е.П. пользуется спорными помещениями, несет бремя их содержания и содержания общего имущества в доме, и она неоднократно обращалась к ответчику с предложениями заключить основной договор, однако до настоящего времени основной договор купли-продажи апартаментов не заключен, и переход права собственности на помещения не зарегистрирован.

Спорные нежилые помещения: антресоль мансарды - комната ххх; мансарда - комната ххх, общей площадью ххх кв.м.; этаж выход на кровлю - комната ххх, общей площадью ххх кв.м., расположенные по адресу: ххх были поставлены на кадастровый учет, им присвоены кадастровые номера ххх и ххх, соответственно.

В настоящее время истец лишена возможности зарегистрировать право собственности на спорные нежилые помещения, т.к. ответчиком не были исполнены обязательства по оформлению документов, необходимых для регистрации перехода права собственности.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку истец в полном объеме исполнила свои обязательства по оплате стоимости апартаментов, и в настоящее время открыто и добросовестно владеет и пользуется спорными апартаментами, и несет расходы по их содержанию, однако не может зарегистрировать право собственности на апартаменты в связи с бездействием ответчика, то её требования о признании права собственности на спорные нежилые помещения подлежат удовлетворению.

При этом, суд счел, что предварительный договор от 31 декабря 2ххх года должен быть квалифицирован как договор купли-продажи, поскольку в данном случае истец со своей стороны исполнила обязательства: уплатила полную стоимость апартаментов, несет расходы по содержанию объектов, расходы по оплате коммунальных платежей, ответственность за их целостность, а ответчик осуществил передачу данного имущества истцу во владение и пользование, что свидетельствуют о волеизъявлении сторон по заключению основного договора купли-продажи недвижимости.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с вышеуказанными выводами суда первой инстанции, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела и не основаны на нормах материального права.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

При этом, заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляет обязанность сторон заключить договор о такой передаче в последующем.

Однако, признавая предварительный договор основным договором, и право собственности на недвижимое имущество за истцом, суд первой инстанции не учел, что для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем (п. 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ), что также закреплено в п.1 ст. 37 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которому имущество, согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из материалов дела, 20.12.2ххх г. ЗАО "ДЕГА" и КБ "ЛОКО-БАНК" (АО) заключили договор залога недвижимого имущества N ххх, предметом которого являлась часть объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Москва, ххх, в состав которого входило спорное нежилое помещение.

Между тем, из содержания указанного договора залога не следует, что залогодержатель выразил согласие на распоряжение залогодателем предметом залога без его согласия.

Более того, в п. ххх договора залога оговорено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога путем продажи третьим лицам без письменного согласия залогодержателя.

В свою очередь, в соответствии с п. ххх. предварительного договора, заключенного между Якимовой Е.П. и ЗАО "Дега", истец была уведомлена о том, что спорный объект недвижимости находится в залоге (л.д. 13, том 1).

Кроме того, в п. ххх предварительного договора, заключенного между сторонами указано, что на момент подписания Основного договора Апартамент будет выведен из под залога.

Поскольку основной договор купли-продажи нежилых помещений согласно дополнительного соглашения N ххх к предварительному договору не был заключен в срок до 30 июня 2хххг., то признавая вышеуказанный предварительный договор купли-продажи недвижимости основным договором, а отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя законным, и признавая за истцом право собственности на спорное нежилое помещение, суд первой инстанции нарушил нормы материального права и положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ, и п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, и не принял во внимание и не дал надлежащую правовую оценку отсутствию в договоре необходимого согласия залогодержателя на отчуждение имущества.

В силу п.п. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Как указано в абзаце седьмом п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

На основании ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в предусмотренных законодательством случаях.

Предварительный договор купли-продажи, по которому стороны обязали в будущем заключить основной договор купли-продажи апартамента, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предметом предварительного договора купли-продажи апартамента является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства непосредственно по поводу установить, что у ЗАО "ДЕГА" имеются намерения продать объект залогового имущества или установить факт продажи залогового объекта у банка на момент заключения договора залога недвижимого имущества не было.

Пунктом 3 статьи 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регламентировано, что если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ).

В силу ст. 346 ГК РФ, ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя не допускается.

Такая сделка, в соответствии с положениями ст. 39 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости" признается недействительной.

Судебная коллегия считает также ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что по сведениям Управления Росреестра по г. Москве правопритязания на спорное нежилое помещение отсутствуют, поскольку из материалов дела усматривается наличие записи с 26 декабря 2ххх года о залоге (ипотеке) в отношении нежилого помещения, в состав которого включено спорное нежилое помещение.

Кроме того, при разрешении спора судом не было учтено то обстоятельство, что в соответствии с положениями п. ххх предварительного договора купли-продажи недвижимости, заключенного 31 декабря 2ххх года между сторонами, до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению договора обеспечительный платеж в размере ххх рублей, который не является авансом или задатком.

По смыслу статьи 381 Гражданского кодекса РФ денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Пунктом ххх предварительного договора установлено, что в случае заключения основного договора и надлежащего выполнения покупателем обязанности по оплате цены апартамента внесенный обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю в течение трех банковских дней с момента полной оплаты покупателем цены апартамента.

При разрешении спора суд первой инстанции не принял во внимание, что приведенные условия предварительного договора относительно оплаты нежилого помещения и обеспечительного платежа сформулированы ясно и четко, не подразумевают их иного толкования, изложены таким образом, что у истца не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся ею в качестве оплаты за помещение по договору купли - продажи.

Таким образом, денежные средства, указанные в договоре от 31 декабря 2ххх года, являлись исключительно обеспечительным платежом, который был предусмотрен условиями предварительного договора, на момент заключения указанной сделки условие о внесении обеспечительного платежа не противоречило действующему законодательству.

По смыслу ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При разрешении спора суд ошибочно истолковал условия заключенного между сторонами предварительного договора, посчитав его основным договором купли-продажи, поскольку по своей правовой природе между сторонами был заключен предварительный договор, соответствующий требованиям ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

При этом, суд не учел фактически сложившиеся между сторонами правоотношения и не принял во внимание, что в установленный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

Кроме того, судом первой инстанции также не было учтено, что указание в п. ххх предварительного договора на то, что при надлежащем исполнении покупателем обязательств по заключению основного договора уплаченный им ранее обеспечительный платеж может быть зачтен в счет цены апартамента, предполагает, что зачет взаимных обязательств может быть произведен только при наличии отдельного специального соглашения сторон, тогда как из материалов дела не усматривается наличие указанного документа.

Помимо этого, суд не проверил при рассмотрении дела по существу, является ли передаваемое нежилое помещение самовольной постройкой, тогда как имеется постановление Правительства Москвы от 11 декабря 2013 года за N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков", где пунктом 1.3 указанного постановления в приложении 2 был утвержден Перечень земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.

В соответствии с указанным правовым актом здание, расположенное по адресу ххх, под номером ххх внесено в Перечень земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.

Из ответа Департамента городского имущества г. Москвы от 06 июня 2ххх года на запрос суда апелляционной инстанции следует, что в соответствии с протоколом Nххх Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы от 23 апреля 2ххх года (п. 56) было принято решение в отношении ЗАО "Дега" о применении штрафных санкций по факту самовольного строительства на земельном участке по адресу ххх за изменение технико - экономических показателей объектов недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

Между тем, данные обстоятельства также не были учтены судом при разрешении настоящего спора о признании права собственности на спорный объект недвижимости, который в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы N819-ПП от 11 декабря 2013 года является самовольной постройкой.

Таким образом, решение суда первой инстанции постановлено с нарушением норм материального права при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, что привело к несоответствию выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и оно на основании п..2 ст.328 ГПК РФ подлежит отмене с принятием нового решения по делу об отказе в удовлетворении исковых требований Якимовой Е.П. к ЗАО "Дега" о признании права собственности на нежилое помещение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 16 декабря 2016 года отменить и принять по делу новое решение, которым: В удовлетворении исковых требований Якимовой Е. П. к ЗАО "Дега" о признании права собственности на нежилые помещения - отказать.

Председательствующий:

Судьи: