Решение Московского городского суда от 24 марта 2017 г. N 3а-66/17

Решение Московского городского суда от 24 марта 2017 г. N 3а-66/17 РЕШЕНИЕ

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Колосовой С.И., при секретаре Леденевой А.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-66/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "КристаРайс" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21 августа 2014 года,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "КристаРайс" (далее ООО "КристаРайс") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004002:1976, площадью 10312 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, вл.80, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21 августа 2014 года, в размере 269 315 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО "РР Групп".

В обоснование заявленных административных исковых требований истец ссылается на то, что владеет и пользуется спорным земельным участком на условиях договора аренды. Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2014 г. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004002:1976 составила 708 990319 рублей. Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, в связи с чем нарушаются его права и законные интересы как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, расчет которой осуществляется в процентном отношении от кадастровой стоимости.

Представитель административного истца ООО "КристаРайс" по доверенности Воронова Е.В. в судебном заседании поддержала административные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО "РР Групп", полагала выводы судебной оценочной экспертизы противоречивыми и основанными на недостоверной информации.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Моисеев А.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований по доводам ранее представленных письменных пояснений, полагал, что утвержденная кадастровая стоимость земельного участка является достоверной.

Представители административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и Управления Росреестра по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

С учетом надлежащего извещения ответчиков о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, допросив эксперта Сафонова Ю.В., исследовав письменные материалы дела и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования ООО "КристаРайс" подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В силу положений пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом установлено, что ООО "КристаРайс" на основании договора аренды земельного участка NМ-09-045593 от 31 октября 2014 года (в редакции дополнительных соглашений к нему) владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером 77:09:0004002:1976, общей площадью 10312 кв.м, расположенным по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, вл.80.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 21 августа 2014 года.

Из кадастровой справки судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на дату постановки на государственный кадастровый учет утверждена в размере 708 990 319,92 рублей.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При этом исходя из анализа положений упомянутой статьи следует, что датой установления стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, несмотря на то, что для целей определения их кадастровой стоимости применяются средние показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки земель.

Таким образом, кадастровая стоимость была рассчитана на основании постановления Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы".

Вместе с тем, административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права, поскольку влечет увеличение размера арендной платы.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Суд полагает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку размер арендной платы за пользование земельным участком зависит от величины кадастровой стоимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 20 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 "О землепользовании в городе Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются Правительством Москвы, размер ежегодной арендной платы за указанные участки устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлены ставки арендной платы за земельные участки в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка.

Таким образом, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости, поскольку размер арендной платы зависит от величины кадастровой или рыночной стоимости.

В этой связи доводы административных ответчиков, изложенные в письменных пояснениях, о том, что истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи, а также право собственника земельного участка как на определение его кадастровой стоимости, так и на установление арендной платы, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Кроме того, право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Право на обращение в суд с указанными требованиями подтверждается также позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года N 1555-О, о том, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Реализуя право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, ООО "КристаРайс" обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Москве.

Решением Комиссии от 8 ноября 2016 года N 51-6275/2016 отклонено заявление ООО "КристаРайс" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004002:1976.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений абзаца 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 02 июня 2016 года N 172-ФЗ) к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N39/0916 от 26 сентября 2016 года, выполненный ООО "РР Групп", в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 21 августа 2014 года определена в размере 269 315 000 рублей.

На данный отчет истцом получено положительное экспертное заключение N77/051216/830 от 26 сентября 2016 года, подготовленное экспертом саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков".

Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные замечания на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, указав на несоответствие данного отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности.

С целью проверки доводов административного истца и замечаний административных ответчиков, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "БСГ-Консалтинг групп".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N39/09/0916 от 26 сентября 2016 года, выполненный ООО "РР Групп", не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004002:1976, общей площадью 10312 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, вл.80, по состоянию на 21 августа 2014 года составила 586 000 000 рублей.

Указанное экспертное заключение подготовлено экспертом оценщиком Сафоновым Ю.В., обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, и соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Утверждения представителя административного истца о том, что экспертное заключение не соответствует требованиям и стандартам государственной оценки, содержит нарушения математического и методологического характера, основаны на рецензии N0203/17-0572, выполненной оценщиком ООО "Прогресс Оценка".

Вместе с тем суд полагает, что данная рецензия не ставит под сомнение обоснованность выводов экспертного заключения, поскольку, по сути, представляет собой лишь частное мнение оценщика, давшего критическую оценку методике, примененной экспертом при определении величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

При этом рассматриваемая рецензия не содержит ни одного математического расчета, подтверждающего наличие в экспертном заключении математических или методологических ошибок.

Суд также учитывает, что рецензия составлена на основании договора, заключенного между ООО "Прогресс Оценка" и ООО "Криста Райс" и на основании материалов, представленных самим административным истцом, что ставит под сомнение объективность выводов рецензента.

Согласно статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 г. N 568-р.

Таким образом, судебный эксперт вправе самостоятельно выбрать метод проведения оценки.

В исследовательской части экспертного заключения экспертом произведен анализ рынка объекта оценки. Подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, обоснованы применение сравнительного и доходного подходов.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположению, цене предложения, состоянию рынка, объему оформленных прав, рыночным условиям, площади участков, функциональному использованию участков, наличию инженерных коммуникаций.

Доводы представителя административного истца о ненадлежащем подборе экспертом объектов-аналогов, неправильном применении корректировок, использовании в отчете недостоверной информации, ошибках при расчете и о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности в ходе судебного разбирательства по делу не нашли своего объективного подтверждения.

Оценивая экспертное заключение в совокупности с иными собранными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что оно не вызывает каких-либо сомнений, поскольку отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; выводы экспертного заключения полностью согласуются с его исследовательской частью.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 21 августа 2014 года являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено, и таких данных в материалах дела не имеется.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять экспертному заключению не имеется.

Административные ответчики обоснованных возражений на заключение судебной оценочной экспертизы, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность выводов судебной оценочной экспертизы, не представили, ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной оценочной экспертизы не заявили.

Суд расценивает экспертное заключение как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Выводы отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка N39/09/0916 от 26 сентября 2016 года, выполненного ООО "РР Групп", опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы, в связи с чем не могут быть положены в основу решения в части определения размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004002:1976.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным удовлетворить административное исковое заявление ООО "КристаРайс" частично, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004002:1976, площадью 10312 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, вл.80, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21 августа 2014 года, в размере 586 000 000 рублей.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004002:1976 ООО "КристаРайс" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 24 октября 2016 года.

Согласно части 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в ред. от 03 июля 2016 года, с изм. от 05 июля 2016 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г." утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г. Установленная этим нормативным правовым актом кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2017 года.

Следовательно, определенная судом в настоящем решении кадастровая стоимость спорного земельного участка применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2016 года по 31 декабря 2016 года.

В соответствии с частью 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в ред. от 03 июля 2016 года, с изм. от 05 июля 2016 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004002:1976.

Руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "КристаРайс" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21 августа 2014 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004002:1976, общей площадью 10312 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, вл.80, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21 августа 2014 года, в размере 586 000 000 (пятьсот восемьдесят шесть миллионов) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004002:1976, общей площадью 10312 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, вл.80, в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2016 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки, то есть по 31 декабря 2016 года.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004002:1976, общей площадью 10312 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский проспект, вл.80, считать дату обращения общества с ограниченной ответственностью "КристаРайс" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 24 октября 2016 года.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "КристаРайс" - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Судья Московского городского суда С.И. Колосова

Мотивированное решение изготовлено 27 марта 2017 года.