Постановление Президиума Кемеровского областного суда от 31 июля 2017 г. по делу N 4Г-1744/2017

Президиум Кемеровского областного суда в составе:

Председательствующего: Ордынского А.В.,

членов президиума: Сидорова Е.И., Лазаревой О.Н., Кузнецовой О.П., Русиновой А.В., Шагаровой Т.В.,

при секретаре Агеевой Т.В.,

заслушав доклад судьи Шагаровой Т.В.,

по кассационной жалобе представителя Баженовой И.Г. - Баталовой А.С., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком ДД.ММ.ГГГГ, на решение Рудничного районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 14.12.2016 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 21.03.2017 по делу по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области к Баженовой И.Г. о взыскании задолженности по договору аренды, пени,

переданной определением судьи Кемеровского областного суда от 17.07.2017 с делом для рассмотрения в судебном заседании президиума Кемеровского областного суда,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - КУГИ Кемеровской области) обратился в суд с иском к Баженовой И.Г. о взыскании задолженности по договору аренды.

Требования мотивированы тем, что между КУГИ Кемеровской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Контур" (далее - ООО "Контур") ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор N аренды земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м., из земель поселений, с кадастровым номером N, находящегося по адресу: "адрес". Земельный участок предоставлялся для строительства предприятия общественного питания.

Полномочия по распоряжению земельными участками г. Кемерово осуществляет КУГИ Кемеровской области.

Право собственности на объект недвижимости, находящийся на вышеуказанном земельном участке ДД.ММ.ГГГГ перешло к ООО "К2-Холдинг", а затем, ДД.ММ.ГГГГ перешло к Баженовой И.Г.

Таким образом, права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ от ООО "Контур" перешли к ООО "К2-Холдинг", от ООО "К2-Холдинг" перешли к Баженовой И.Г., а прежний собственник объекта недвижимости выбыл из договора.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды срок действия его устанавливается с момента заключения по ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок был приобретен Баженовой И.Г. в собственность ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, с этого момента договор аренды был прекращен.

В соответствии с п. 3.1 и 3.2 договора размер арендной платы устанавливается и составляет 1249675 руб. в месяц, и перечисляется арендатором ежемесячно до 10 числа месяца, за который производится оплата. За нарушение сроков внесения арендной платы пунктом 6.1 договора установлена пеня в размере "данные изъяты"% от суммы долга за каждый день просрочки. КУГИ Кемеровской области направлял Баженовой И.Г. уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о том, что он является стороной по договору аренды с обязанностью оплачивать арендную плату и о том, что необходимо погасить задолженность. До настоящего времени задолженность не погашена.

Истец просил взыскать с Баженовой И.Г. в свою пользу задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1374642, 50 руб., пеню за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 30367, 10 руб., а всего 1405009, 60 руб.

Решением Рудничного районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 14.12.2016, с учетом исправления описки определением Рудничного районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 11.01.2017, исковые требования КУГИ Кемеровской области удовлетворены. С Баженовой И.Г. в пользу КУГИ Кемеровской области взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка NДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1374642,50 руб., пеня за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 30367,10 руб., а всего 1405009,60 руб.; с Баженовой И.Г. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 15225,05 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 21.03.2017 решение Рудничного районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 14.12.2016 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель Баженовой И.Г. - Баталова А.С. просит отменить решение Рудничного районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 14.12.2016 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 21.03.2017 как незаконные.

В заседание суда кассационной инстанции представитель КУГИ Кемеровской области и ответчик Баженова И.Г. не явились, несмотря на их извещение о времени и месте кассационного рассмотрения, при этом об отложении дела не просили, об уважительности причин неявки не сообщили. В этой связи президиум, руководствуясь ст. 385 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных постановлений, президиум суда кассационной инстанции приходит к следующему.

Согласно ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Разрешая спор, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований КУГИ Кемеровской области о взыскании задолженности по договору аренды, пени.

При этом суды исходили из того, что в соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к ответчику Баженовой И.Г., как к покупателю объекта недвижимого имущества, перешло право пользования земельным участком на условиях аренды, а, соответственно, все права и обязанности арендатора земельного участка.

Так, судебными инстанциями установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между КУГИ Кемеровской области (Арендодатель) и ООО "Контур" (Арендатор) был заключен договор N аренды земельного участка, площадью "данные изъяты" кв.м. из земель поселений, с кадастровым номером N, находящегося по адресу: "адрес", для строительства предприятия общественного питания, сроком действия с момента его заключения по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 3.1 указанного договора размер арендной платы устанавливается на основании протокола об итогах аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка. Арендатор самостоятельно ежемесячно (до 10-го числа месяца, за который производится оплата) перечисляет арендную плату в размере 1 249 675 руб. на расчетный счет органа федерального казначейства (п.3.2).

За нарушение сроков внесения арендной платы пунктом 6.1 договора установлена пеня в размере "данные изъяты"% от суммы долга за каждый день просрочки (л.д. 7-8).

Согласно Акту приема-передачи земельного участка по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ КУГИ Кемеровской области "Арендодатель" передал, а ООО "Контур" "Арендатор" приняло во временное возмездное владение и пользование на условиях договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГN земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", площадью "данные изъяты" кв.м., для строительства предприятия общественного питания (л.д. 10).

После окончания ООО "Контур" строительства объекта на земельном участке, ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г. Кемерово выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N, строительный адрес: "адрес".

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГN зарегистрировано право на объект недвижимости - предприятие общественного питания, кадастровый номер N, назначение - нежилое здание, площадь - "данные изъяты" кв.м., адрес - "адрес", правообладателем которого с ДД.ММ.ГГГГ являлось ООО "Контур" (договор купли-продажи недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ), с ДД.ММ.ГГГГ правообладателем являлось ООО "К2-Холдинг" (договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ), с ДД.ММ.ГГГГ правообладателем являлась Баженова И.Г. (договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ), с ДД.ММ.ГГГГ правообладателем являлось ООО "Палитра" (заявление о внесении в ЕГРП записи о прекращении прав) (л.д. 16).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГN, зарегистрировано право на объект недвижимости - земельный участок, кадастровый номер - N, назначение объекта - земли населенных пунктов, площадь "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес", правообладателем которого с ДД.ММ.ГГГГ являлась Баженова И.Г. (договор купли-продажи недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ), с ДД.ММ.ГГГГ правообладателем является ООО "Палитра" (л.д.15).

ДД.ММ.ГГГГ КУГИ Кемеровской области в адрес Баженовой И.Г. направлено письменное уведомление о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N "адрес" и о наличии у Баженовой И.Г. задолженности по арендной плате в размере 1374642, 50 руб. и пене в размере 30367, 10 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, которым Баженовой И.Г. также предлагалось погасить имеющуюся задолженность в десятидневный срок с момента получения названного предупреждения (л.д. 11).

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за спорный период в порядке и сроки, установленные договором аренды от ДД.ММ.ГГГГN и неоплата задолженности явились основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора.

При таких обстоятельствах, вывод судебных инстанций в части удовлетворения требование КУГИ Кемеровской области о взыскании с Баженовой И.Г. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ следует признать законным и обоснованным.

Вместе с тем, президиум не может согласиться с выводами судебных инстанций относительно размера задолженности по арендным платежам за указанный период, подлежащей взысканию с ответчика, которая определена исходя из размера арендной платы, установленного договором N от ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства предприятия общественного питания в размере 1 249 675 руб. в месяц в связи со следующим.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с частью 3 названной статьи, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", к основным принципам определения размера арендной платы подлежащие применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, принципы, отраженные в Постановлении N 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Поскольку регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку стоимость арендной платы государственных (муниципальных) земель относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять дугой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В соответствии с ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно разъяснениям пункта 19 Постановления N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в котором предусмотрена возможность такого изменения.

В соответствии с п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ, по смыслу п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Как было установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, договор аренды между КУГИ и ООО "Контур" был заключен по результатам проведения торгов, о чем указано в договоре аренды земельного участка (л.д.7).

Соответственно, судебным инстанциям для правильного разрешения данного спора следовало установить, что являлось предметом торгов - право на заключение договора аренды земельного участка, либо же размер ставки арендных платежей.

Однако указанные обстоятельства судебными инстанциями не были установлены, в то время как данные обстоятельства имеют существенное значение, поскольку именно от этих обстоятельств зависит вопрос о том, подлежит ли применению в данном случае регулируемая арендная плата.

Кроме того, как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ были частично удовлетворены исковые требования КУГИ Кемеровской области о взыскании с ООО "К2-Холдинг" задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением Седьмого Арбитражного Апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение было оставлено без изменения.

При этом судебные инстанции исходили из того, что размер арендной платы в связи с завершением строительства вводом объекта недвижимости - предприятия общественного питания в эксплуатацию подлежит определению на основании Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Кемерово", т.е. подлежит применению регулируемая арендная плата.

Соответственно, суды не дали оценки тому обстоятельству, что право аренды земельного участка к Баженовой И.Г. не могло перейти на иных условиях, отличных от прав аренды предыдущего собственника - ООО "К2 - Холдинг".

В связи с изложенным, обжалуемые судебные постановления нельзя признать законными, поскольку они приняты с существенным нарушением норм материального права, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможна защита нарушенных прав и законных интересов ответчика, что согласно ст.387 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений.

Устранить допущенные нарушения в суде кассационной инстанции не представляется возможным, поскольку без выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, невозможно восстановление и защита нарушенных прав Баженовой И.Г. и поэтому дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Рудничного районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 14.12.2016 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 21.03.2017 по делу по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области к Баженовой И.Г. о взыскании задолженности по договору аренды, пени - отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

Председательствующий президиума А.В. Ордынский