Апелляционное определение СК по гражданским делам Орловского областного суда от 01 августа 2017 г. по делу N 33-2018/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Корневой М.А.

судей Букаловой Е.А., Жидковой Е.В.,

при секретаре Паршиковой М.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шабанова Ю.М. к администрации г. Орла о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии и признании права собственности,

по апелляционной жалобе администрации г. Орла на решение Северного районного суда г. Орла от 15 мая 2017 года, которым постановлено:

"Исковые требования Шабанова Ю.М. к администрации

г. Орла о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии и признании права собственности удовлетворить.

Признать нежилым помещением здание, расположенное по адресу:

"адрес", общей площадью " ... " кв.м., кадастровый номер N

Сохранить объект недвижимого имущества - здание, расположенное по адресу: "адрес", общей площадью " ... " кв.м., кадастровый номер N в реконструированном состоянии, согласно данным технического паспорта по состоянию на "дата".

Признать за Шабановым Ю.М., "дата". рождения право собственности на здание, расположенное по адресу: "адрес",

"адрес", общей площадью " ... " кв.м., назначение - нежилое, кадастровый номер N".

Заслушав доклад судьи областного суда Букаловой Е.А., объяснения представителя администрации г. Орла по доверенности Ситникова М.В., поддержавшего довода апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителя Шабанова Ю.И. по доверенности Гришаковой А.Г. изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

Шабанов Ю.М. обратился в суд с иском к администрации г. Орла о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии и признании права собственности.

В обоснование требований указывал, что ему на праве собственности принадлежит " ... " этажный жилой дом общей площадью " ... " кв.м. и земельный участок под ним площадью " ... " кв.м., расположенные по адресу:

"адрес".

Истцом были выполнены работы по реконструкции данного дома, в результате чего его площадь уменьшилась до " ... " кв.м., а назначение стало нежилым.

В выдаче разрешения на строительство администрация г. Орла отказала, так как земельный участок находится на территории, на которой постановлением администрации г. Орла от "дата" утвержден проект планировки территории микрорайона "адрес"" в границах улиц "адрес" и предусматривающий строительство на данном земельном участке многоэтажного жилого дома.

Во внесудебном порядке получить согласование о вводе в эксплуатацию спорного помещения не представляется возможным.

С учетом уточнения исковых требований просил суд признать нежилым и сохранить в переоборудованном, перепланированном и реконструированном состоянии объект недвижимого имущества по адресу: "адрес", общей площадью " ... " кв.м., признав за ним право собственности на него.

Судом постановленообжалуемое решение.

В апелляционной жалобе администрация г. Орла просит решение суда отменить, отказав в удовлетворении исковых требований.

Ссылается на то, что главным условием перевода из жилого помещения в нежилое является соблюдение, в том числе законодательства о градостроительной деятельности.

Указывает на то, что перевод жилого дома в нежилое здание, фактически осуществленный истцом, приведет к необходимости изменения вида разрешенного использования земельного участка, которое с учетом действия норм Градостроительного кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае невозможно.

Обращает внимание, что спорный объект в случае его легализации в нарушение градостроительного регламента будет расположен в границах красных линий улично-дорожной сети, утвержденных еще в "дата" году.

В судебное заседание Шабанов Ю.М., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явился, ходатайства об отложении слушания дела не представил.

В этой связи судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции Шабанову Ю.М. с "дата" года на праве собственности принадлежат земельный участок общей площадью " ... " кв.м. и расположенный на нем жилой дом, площадью " ... " кв.м. по адресу: "адрес".

Без получения предварительного разрешения истцом были выполнены работы по реконструкции данного жилого дома, в результате чего он стал нежилым зданием общей площадью " ... " кв.м.

"дата" в выдаче разрешения на строительство истцу было отказано, в частности по тем основаниям, что изначально жилой дом располагался на территории зоны " ... " предполагающей ее застройку многоэтажными жилыми домами, и его нахождение в данной зоне являлось условно разрешенным. Предполагаемый к строительству объект капитального строительства с учетом утвержденного постановлением администрации г. Орла от 29.12.2007 N3090 проекта планировки микрорайона N13 "Московский" располагается на территории будущей застройки многоэтажного жилого дома. Кроме того, место допустимого размещения объекта капитального строительства отсутствует в связи с размещением земельного участка в красных линиях "адрес".

Согласно градостроительному заключению общества с ограниченной ответственностью "" ... "" "Об условиях размещения объектов недвижимости (нежилого здания) на земельном участке в зоне застройки многоэтажными жилыми домами", нежилое здание, площадью " ... " кв.м. соответствует градостроительному регламенту по виду допустимого использования земельного участка и объекта недвижимости для данной территориальной зоны. Однако, располагаясь на расстоянии " ... " м от границы земельного участка, оно не соответствует градостроительному регламенту по параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для данной территориальной зоны, в части минимального отступа от границы земельного участка, нарушает строительные нормы и правила. Несущие конструкции здания находятся в работоспособном состоянии и пригодны для дальнейшей эксплуатации, строительство выполнено в соответствии с экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и другими нормами, обеспечивающими безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания в целом.

По информации акционерного общества "" ... "" технологическое присоединение к электрическим сетям, находящимся в ведении данного общества, энергопринимающего устройства жилого дома по адресу: "адрес", выполнено надлежащим образом.

Согласно сведениям муниципального унитарного производственного предприятия водопроводно-канализационного хозяйства "Орелводоканал" размещение строения по адресу: "адрес", "адрес" указанного в кадастровой выписке домовладения под литером " ... " не соответствует своду правил СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" в части расстояний до водопроводных сетей.

По сообщению акционерного общества "" ... "" возведенные постройки и перепланировки по вышеуказанному адресу не препятствуют обслуживанию газопровода низкого давления и не нарушают требований действующих нормативных документов.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу о том, что переоборудование истцом объекта недвижимости из жилого помещения в нежилое является самовольным, однако проведенные работы отвечают требованиям градостроительного регламента, соответствуют противопожарным и другим нормам, действующим на территории Российской Федерации, не нарушают права и законные интересы третьих лиц, не создают угрозу их жизни и здоровью.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке является, в том числе нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункты 1-3 указанной статьи).

Статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее

- ГК РФ) предусмотрено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом статьями 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) перевод нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее

- ЗК РФ) установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 4 указанной нормы земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

Статьей 42 ЗК РФ определено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Как отмечено выше, земельный участок и здание, принадлежащие Шабанову Ю.М., находятся в границах красных линий "адрес", до которых в соответствии с Проектом планировки территории микрорайона "адрес" в г. Орле, утвержденным Постановлением N3090 от 29.12.2007, предполагается расширение "адрес". Кроме того, земельный участок располагается на территории зоны " ... "

Земельный участок истца имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания жилого дома.

Указанные обстоятельства подтверждаются указанным выше Проектом, фрагментом карты градостроительного зонирования, имеющейся в материалах дела, кадастровым паспортом земельного участка и не отрицались стороной истца.

В соответствии со ст. ст. 52, 53, 53.1 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Орел", утвержденных Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 N 38/616-ГС, зона " ... " относится к жилым зонам и предполагает застройку данной зоны многоэтажными жилыми домами.

При этом условно разрешенный вид использования недвижимости - индивидуальный жилой дом - предоставляется в связи с образованием земельного участка для его размещения до введения в действие Правил (код использования 1.110). Объекты торговли, рассчитанные на большой поток посетителей (более 500 кв.м. общей площади) относятся к условно разрешенным видам использования (код 4.130), однако в таком случае необходимым является изменение разрешенного вида использования земельного участка истца.

Поддерживая свою позицию в суде первой инстанции, истец не отрицал, что переоборудование принадлежащего ему дома он выполнил для того, чтобы использовать здание в качестве магазина промышленных товаров, однако в переводе помещения из статуса жилое в нежилое ему ранее было отказано.

Кроме того, из представленных выше заключений специализированных организаций следует, что соответствие спорного объекта недвижимости проверялось ими, исходя из того, что он является жилым домом.

В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения технических регламентов

Таким образом, постройка будет считаться созданной на участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст.ст. 35-40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, Правила землепользования и застройки городского округа "Город Орел").

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, в рассматриваемом случае использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, не могло быть удовлетворено судом первой инстанции.

Указанная позиция отражена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного суда Российской Федерации "дата".

При таких обстоятельствах, вид использования объекта недвижимости Шабановым Ю.М. в случае его перевода из жилого в нежилое вступает в противоречие с видом разрешенного использования занятого этим объектом земельного участка, и нарушает положения указанных выше норм права.

Поскольку оснований для удовлетворения исковых требований заявленных Шабановым Ю.М. у суда первой инстанции не имелось, судебная коллегия находит апелляционную жалобу администрации г. Орла подлежащей удовлетворению, а решение Северного районного суда г. Орла от 15.05.2017 - подлежащим отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

апелляционную жалобу администрации г. Орла - удовлетворить.

Решение Северного районного суда г. Орла от 15 мая 2017 года отменить, постановив по делу новое решение, которым исковые требования Шабанова Ю.М. к администрации г. Орла о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии и признании на него права собственности оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи