Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 12 июля 2017 г. по делу N 33-4961/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе: председательствующего судьи А.И.Малкова,

судей Ю.И.Донцовой и Л.В.Синельниковой,

при секретаре И.Н.Башатове, рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (Администрация МО Оренбургский район) на решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 27 апреля 2017 года по гражданскому делу по иску Кочкуровой Светланы Александровны к Администрации МО Оренбургский район о признании действий незаконными и перерасчете арендной платы и по встречному иску Администрации МО Оренбургский район к Кочкуровой Светлане Александровне о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком.

Заслушав доклад судьи А.И.Малкова, объяснения представителя ответчика Администрации МО Оренбургский район по доверенности Т.В.Глянько, поддержавшей жалобу, истца С.А.Кочкуровой и ее представителя Ю.А.Калугиной, просивших в удовлетворении жалобы отказать, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

С.А.Кочкурова обратилась в суд с иском к Администрации МО Оренбургский район о признании действий незаконными и перерасчете арендной платы, указав, что 29 октября 2013 года между ней и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка N12/14, в соответствии с которым Администрация МО Оренбургский район предоставила ей в аренду земельный участок, с кадастровым номером ... , расположенный по адресу: (адрес), - категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы первоначально составлял 6.845,58 руб. в год, в последующем этот размер изменялся дополнительными соглашениями. Летом 2016 года она получила от ответчика уведомление о погашении задолженности по арендной плате по состоянию на 08 июня 2016 года в размере 6.959,41 руб. и уплате пени в размере 1.008,34 руб. Однако уже 12 сентября 2016 года ответчик направил ей письмо N01-30/4741, в котором указал на необходимость заключения нового договора аренды, и вновь предложил ей погасить задолженность по арендной плате по состоянию на 30 августа 2016 года, но уже в размере 127.233,08 руб., в том числе пени - 5.934,57 руб. В своем ответе на данное письмо она выразила несогласие с размером арендной платы, на что получила следующее письмо от 01 ноября 2016 года, в котором сообщалось, что срок аренды истек, договор аренды будет прекращен через три месяца со дня получения данного письма, размер ее задолженности по состоянию на 29 октября 2016 года составил 152.499 руб., в том числе пени - 8.151 руб. Считает действия ответчика по начислению платежей не в соответствии с условиями заключенного договора незаконными, в связи с чем просила признать эти действия ответчика незаконными, а также признать незаконными требования ответчика оплатить задолженность по договору аренды, сформулированные в письме от 01 ноября 2016 года.

В последующем С.А.Кочкурова дополнила исковые требования требованием об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы в соответствии с договором аренды N12/14 от 29 октября 2013 года.

Администрация МО Оренбургский район обратилась со встречным иском к С.А.Кочкуровой о взыскании задолженности по арендной плате, указав, что на момент заключения договора аренды N12/14 от 29 октября 2013 года размер арендной платы определялся в соответствии с Постановлениями Правительства Оренбургской области от 12 октября 2009 года N530-п и от 16 октября 2009 года N537-п, которые с 01 марта 2015 года были признаны утратившими силу в связи с принятием Постановления Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 года N110-п. Данным постановлением была определена формула расчета арендной платы, а Решением Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года были утверждены новые ставки арендной платы за пользование земельными участками. Так, ставка арендной платы за пользование земельным участком, предназначенным для малоэтажной жилой застройки (индивидуального жилищного строительства), стала составлять 15% от его кадастровой стоимости. В соответствии с вновь утвержденными ставками С.А.Кочкуровой был произведен перерасчет арендной платы, которая за период с 29 октября 2013 года по 29 октября 2016 года составила 107.953,09 руб. С учетом произведенных ответчиком платежей в сумме 15.857,46 руб., оставшаяся задолженность составила 92.095,63 руб., которая до настоящего времени не погашена. 22 августа 2016 года С.А.Кочкурова обратилась с заявлением о продлении договора аренды на новый срок, в ответ на которое Администрацией МО Оренбургский район было подготовлено соглашение о расторжении договора в связи с внесением в Земельный кодекс РФ изменений, не предусматривающих возможность продления договоров аренды; в этом же соглашении была указана имеющаяся у ответчика задолженность по арендной плате. Однако от подписания соглашения С.А.Кочкурова отказалась. В последующем на обращение С.А.Кочкуровой о заключении нового договора аренды под объект незавершенного строительства Администрацией МО Оренбургский район были подготовлены проект соглашения от 15 февраля 2017 года о расторжении договора аренды от 29 октября 2013 года и проект нового договора аренды земельного участка от 15 февраля 2017 года, от получения которых С.А.Кочкурова отказалась. На основании изложенного Администрация МО Оренбургский район просила взыскать с С.А.Кочкуровой задолженность по арендной плате по договору аренды N12/14 от 29 октября 2013 года в размере 103.330,73 руб., в том числе 92.095,63 руб. - основной долг, 11.235,1 руб. - пени за период с 11 октября 2015 года по 13 марта 2017 года.

В последующем Администрация МО Оренбургский район уточнила обоснование встречного требования, указав, что расчет задолженности по арендной плате был произведен в соответствии с пунктом 2.1 Решения Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года, которым ставка арендной платы за пользование земельным участком, предназначенным для малоэтажной жилой застройки (индивидуального жилищного строительства), была определена в размере 15% от его кадастровой стоимости. Решением Оренбургского областного суда от 21 ноября 2016 года, вступившим в законную силу 16 февраля 2017 года, пункт 2.1 был признан недействующим со дня вступления решения суда в законную силу. Вместе с тем предоставленный С.А.Кочкуровой в аренду земельный участок имеет двойной вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. Пунктом 2.1 Решения Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года ставка арендной платы за использование земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, также определена в размере 15% от его кадастровой стоимости. Данный пункт недействительным не признавался, а потому размер задолженности по арендной плате, исчисленный исходя из ставки 15%, является верным.

В судебном заседании истец С.А.Кочкурова и представители истца Ю.А.Калугина и И.А.Лашкова иск поддержали, встречный иск не признали.

Представитель ответчика Администрации МО Оренбургский район по доверенности Т.В.Глянько просила суд рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации МО Оренбургский район, в иске С.А.Кочкуровой отказать, встречный иск удовлетворить.

Решением суда иск С.А.Кочкуровой удовлетворен в части. Суд признал незаконными действия Администрации МО Оренбургский район по начислению арендной платы С.А.Кочкуровой по договору аренды земельного участка от 29 октября 2013 года N12/14 в размере, основанном на недействующей ставке арендной платы; в остальной части иска отказано. Встречный иск Администрации МО Оренбургский район также удовлетворен в части: с С.А.Кочкуровой в пользу Администрации МО Оренбургский район взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29 октября 2013 года N12/14 за период с 01 сентября 2015 года по 29 октября 2016 года в размере 1.063,59 руб. и неустойка в размере 151,53 руб.; в остальной части встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель Администрации МО Оренбургский район просит решение отменить, не соглашаясь с выводами суда о том, что в данном случае не подлежит применению ставка арендной платы за пользование земельным участком, предназначенным для ведения личного подсобного хозяйства, установленная пунктом 2.2 Решения Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года; кроме того, суд произвел расчет задолженности за период с 01 сентября 2015 года по 29 октября 2016 года, применив Решение Совета депутатов МО Оренбургский район от 26 декабря 2016 года N125, которое вступило в силу только 29 декабря 2016 года.

Проверив материалы в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

В силу статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихсяв федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На основании статьи 39.8 Земельного кодекса РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Как установлено судом, постановлением Администрации МО Оренбургский район N3793-п от 29 октября 2013 года С.А.Кочкуровой был предоставлен в аренду земельный участок под объектом незаверешенного строительства, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... , расположенный по адресу: (адрес), - категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 15 апреля 2013 года собственность на земельный участок не разграничена, кадастровая стоимость участка составляет ... руб.

Пунктом 3.4 договора аренды земельного участка N12/14 от 29 октября 2013 года, заключенного между арендодателем Администрацией МО Оренбургский район и арендатором С.А.Кочкуровой на срок с 29 октября 2013 года по 28 октября 2016 года, было установлено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области. Размер арендной платы также изменяется: в связи с изменением федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации и законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации; по основаниям, предусмотренным областным законодательством; в связи с изменением существенных характеристик земельного участка (площади, категории, вида разрешенного использования, обременения и пр.) и иным основаниям, установленным настоящим договором. Во всех перечисленных в настоящем пункте случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Дополнительным соглашением от 14 мая 2014 года размер арендной платы на 2014 год был изменен и установлен в размере 5.285,82 руб. ( ... руб. х 0,61% = 5.285,82 руб., где: ... руб. - кадастровая стоимость земельный участок, 0,61% - ставка арендной платы).

Судом также установлено, что уведомлением Администрации МО Оренбургский район N01-30/3374 от 20 июня 2016 года С.А.Кочкуровой было предложено погасить задолженность по арендной плате по состоянию на 08 июня 2016 года в размере 6.959,41 руб. и уплатить пени в размере 1.008,34 руб.

Однако уже в ответе от 12 сентября 2016 года N01-30/4741 на обращение С.А.Кочкуровой о продлении договора аренды земельного участка Администрация МО Оренбургский район предложила С.А.Кочкуровой погасить задолженность по арендной плате по состоянию на 30 августа 2016 года в размере 127.233,08 руб. и уплатить пени в размере 5.934,57 руб. При этом расчет арендной платы начиная с 01 сентября 2015 года арендодателем произведен исходя из ставки арендной платы, установленной пунктом 2.1 решения Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года в размере 15%.

В своем обращении от 19 октября 2016 года С.А.Кочкурова указала, что арендная плата за пользование земельным участком за 2015 год в размере 5.285,82 руб. ею уплачена в полном объеме в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 14 мая 2014 года.

Уведомлением от 01 ноября 2016 года N01-30/5690 Администрация МО Оренбургский район известила С.А.Кочкурову о прекращении договора аренды земельного участка N12/14 от 29 октября 2013 года по истечении трех месяцев после получения настоящего уведомления и вновь предложила С.А.Кочкуровой погасить задолженность по арендной плате, рассчитанную исходя из ставки арендной платы, установленной пунктом 2.1 решения Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года в размере 15%., которая по состоянию на 29 октября 2016 года составила 152.499 руб., и уплатить пени в размере 8.151,51 руб.

Судом также установлено, что Постановлением Правительства Оренбургской области N110-п от 24 февраля 2015 года был утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов. При этом органам местного самоуправления рекомендовано до 01 сентября 2015 года разработать и утвердить в установленном порядке значения ставок арендной платы согласно пункту 5 Порядка (а именно - для целей, отдельно не отраженных в постановлении) в соответствии с основными принципами определения арендной платы, зафиксированными в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Во исполнение данного постановления Советом депутатов МО Оренбургский район было принято Решение от 11 августа 2015 года N602, которым были утверждены значения ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования Оренбургский район согласно Приложению (далее - Приложение).

В соответствии с пунктом 2.1 утвержденного Приложения ставка арендной платы за использование земельного участка под малоэтажную жилую застройку (индивидуальное жилищное строительство, размещение дачных домов и садовых домов) составила 15% от кадастровой стоимости земельного участка. Такая же ставка арендной платы (в размере 15%) была установлена и для приусадебного участка личного подсобного хозяйства (пункт 2.2 Приложения).

Решением Оренбургского областного суда от 21 ноября 2016 года пункт 2.1 Приложения к Решению Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года был признан недействующим со дня вступления в законную силу решения суда.

Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2017 года N47-АПГ17-1 решение Оренбургского областного суда от 21 ноября 2016 года было оставлено без изменения и вступило в законную силу.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно признал незаконными действия Администрации МО Оренбургский район по начислению С.А.Кочкуровой арендной платы по договору аренды земельного участка от 29 октября 2013 года N12/14, исходя из ставки арендной платы, установленной пунктом 2.1 вышеприведенного Приложения, который в судебном порядке признан недействующим.

При этом суд признал несостоятельными доводы Администрации МО Оренбургский район о необходимости применения в данном случае ставки арендной платы за пользование земельным участком, предназначенным для ведения личного подсобного хозяйства, установленной пунктом 2.2 Приложения к Решению Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года в размере 15% от кадастровой стоимости земельного участка, указав, что изначально земельный участок был предоставлен С.А.Кочкуровой именно под строительство индивидуального жилого дома, при этом ведение личного подсобного хозяйства является вспомогательным разрешенным использованием предоставленного в аренду земельного участка, что фактически подтверждалось и действиями самой Администрации МО Оренбургский район, которая во всех своих расчетах арендной платы всегда ссылалась именно на пункт 2.1 Приложения.

Кроме того, суд указал, что ставка арендной платы, установленная пунктом 2.2 Приложения в размере 15% для приусадебного участка личного подсобного хозяйства, также не подлежит применению при рассмотрении настоящего дела, поскольку, как и в случае признания недействующим пункта 2.1 Приложения, отсутствует экономическое обоснование этой ставки и ее установление в размере 15% также противоречит нормативным актам, имеющим большую юридическую силу.

Определяя размер задолженности С.А.Кочкуровой по арендной плате за 2015 - 2016 годы, суд исходил из действовавшей в указанные периоды кадастровой стоимости земельного участка в размере ... руб. и ставки арендной платы, установленной вступившим в силу с 01 января 2017 года Решением Совета депутатов МО Оренбургский район от 26 декабря 2016 года N125 для земельных участков, расположенных (адрес), и предоставленных под малоэтажную жилую застройку (индивидуальное жилищное строительство, размещение дачных домов), для приусадебного участка личного подсобного хозяйства, в размере 0,72% кадастровой стоимости земельного участка.

При этом суд обоснованно исходил из того, что прежние ставки, действовавшие на момент заключения с С.А.Кочкуровой договора аренды земельного участка, с 01 сентября 2015 года утратили свою силу, а ставка в размере 15%, установленная с 01 сентября 2015 года Решением Совета депутатов МО Оренбургский район N602 от 11 августа 2015 года, в судебном порядке признана недействующей, как противоречащая закону.

Доводы жалобы Администрации МО Оренбургский район о том, что к предоставленному С.А.Кочкуровой земельному участку подлежит применению ставка арендной платы, установленная пунктом 2.2 Решения Совета депутатов Оренбургского района N602 от 11 августа 2015 года для приусадебных участков личного подсобного хозяйства, а также о том, что суд необоснованно произвел расчет задолженности за период с 01 сентября 2015 года по 29 октября 2016 года, исходя из ставки арендной платы, установленной Решением Совета депутатов МО Оренбургский район от 26 декабря 2016 года N125, которое вступило в силу только 29 декабря 2016 года, являлись предметом исследования в суде первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными по вышеприведенному обоснованию.

Иных доводов, влекущих отмену решения суда, жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 27 апреля 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: