Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 15 августа 2017 г. по делу N 33-2634/2017

судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

Председательствующего Малыка В.Н.,

судей Фроловой Е.М. и Маншилиной Е.М.,

при секретаре Лакомовой О.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика АО "Раненбург-комплекс" на решение Чаплыгинского районного суда Липецкой области от 17 апреля 2017 года, которым постановлено:

"Обязать АО " Раненбург-комплекс" уплатить задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.12.2007 года Nн в сумме 999951 рубль за периоды 2014-2016 годы, без применения штрафных санкций, предусмотренных за несвоевременное внесение арендной платы, согласно следующим реквизитам:

.

.

.

.

.

.

.

.

Заслушав доклад судьи Фроловой Е.М., судебная коллегия

установила:

Прокурор Чаплыгинского района Липецкой области в интересах муниципального образования Чаплыгинский район обратился с иском (с учетом уточнения) к АО "Раненбург-комплекс" о взыскании в пользу администрации Чаплыгинского муниципального района Липецкой области задолженности по арендной плате за земельный участок площадью 662 га, расположенный по адресу: "адрес", для ведения с/х производства, в сумме 999951 руб. за период 2014 - 2016 г. на основании договора аренды от 12.12.2007 г.

Представитель администрации Чаплыгинского муниципального района Липецкой области иск поддержала.

Представитель ответчика АО "Раненбург-комплекс" в суд не явился, в письменных возражения иск не признал, ссылался на то, что спор подлежит рассмотрению Арбитражным судом Липецкой области между двумя хозяйствующими субъектами. Кроме того, договор аренды от 12.12.2007 г. является недействительным в силу его ничтожности, как не соответствующий требованиям ст.11, 19, 22 и 26 ЗК РФ, ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Распоряжение такими земельными участками возможно лишь после признания и регистрации права собственности (ч. 5 ст. 13 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), однако администрация, не имея титула собственника, либо иного основания, установленного законом, не вправе была распоряжаться спорным земельным участком. У Общества не возникло обязанности платить арендую плату. Бюджет Чаплыгинского муниципального района, начиная с 2007 г., получал неосновательное обогащение, и данным иском также желает получить неосновательное обогащение. Также полагал неверным расчет задолженности, неправильно применен коэффициент 1,5% от кадастровой стоимости ставки арендной платы.

Ранее в ходе рассмотрения дела представитель ответчика пояснял, что в 2014, 2015, 2016 г.г. договор аренды земельного участка от 12.12.2007 г. сторонами не оспаривался, и имел юридическую силу для сторон, Общество использовало, предоставленный земельный участок в соответствии с его назначением. В 2015, 2016 г. арендная плата ответчиком не вносилась; за 2014 г. вносилась, что подтверждается платежными поручениями от 23.12.2014 г. и от 28.01.2014 г. в размере 121 054 руб. каждый.

Суд постановилрешение в порядке заочного производства, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе ответчик АО "Раненбург-комплекс" просит решение суда отменить как незаконное, вынести новое решение об отказе в иске, ссылался на отсутствие правовой оценки доводам ответчика.

Проверив материалы дела, выслушав прокурора, представителей сторон, обсудив доводы жалобы и возражения на них, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд по следующим основаниям.

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статей 309 и 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Определение размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности регламентировано Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Согласно п. 3 "д" Постановления в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 % в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в п.п. "а" - "г" настоящего пункта и п. 5 настоящих Правил.

В силу п. 9 Постановления при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в п. 8 настоящих Правил, не проводится.

Из материалов дела следует, что 12.12.2007 г. между администрацией Чаплыгинского муниципального района Липецкой области, в лице председателя комитета по управлению муниципальным имуществом Чаплыгинского района, и ЗАО "Раненбург-комплекс" (в настоящее время АО), в лице руководителя, заключен договор аренды земельного участка б/н из земель с/х назначения (невостребованные доли), находящийся по адресу: "адрес", для ведения с/х производства, общей площадью 662 га (п. 1.1), сроком на 11 месяцев с 12.12.2007 г. по 12.11.2008 г. (п.2.1).

Согласно п.8.1 договор аренды считается пролонгированным, если по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила в письменной форме о своем намерении его расторгнуть.

Ставка арендной платы за 1 га площади в ценах 2007 г. составляет 91,43. Сумма арендной платы в ценах 2007 г. составляет 60 527 руб. в год и определена в расчете арендной платы (п. 3.1 договора).

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендаторами ежеквартально, равными долями до 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-ый квартал не позднее 15 ноября, путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства МФ РФ по Липецкой области (Администрация Чаплыгинского района).

Размер арендной платы изменяется ежегодно путем принятия коэффициента для земельных платежей на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. В этом случае арендодатель направляет расчет арендной платы арендатору и заключение дополнительного соглашения по пересмотру размера арендной платы не требуется (п.3.4.).

Удовлетворяя иск, суд пришел к выводу, что договор аренды на момент рассмотрения спора сторонами не расторгнут, ответчик продолжает пользоваться арендованным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением. С момента заключения договора в 2007 г., спора относительно ничтожности договора аренды у сторон не возникало.

Ответчик несвоевременно производил оплату арендных платежей, в связи с чем, образовалась задолженность за период с 2014 г. по 2016г. в сумме 999 951 руб.

Расчет произведен администрацией Чаплыгинского района на основании Решения УИЗО Липецкой области N3930 от 28.12.2012 г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, значений удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам разрешенного использования и кадастровым кварталам, среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов и муниципальных районов, городских округов на территории Липецкой области", на основании арендной ставки решения 47-й сессии IV созыва Совета депутатов Чаплыгинского муниципального района N 368 от 20.07.2012 г. с процентной ставкой "0,6 процента в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения", решения 2-й сессии V созыва Совета депутатов Чаплыгинского муниципального района N12 от 13.10.2015 г. с процентной ставкой "1,5 процента кадастровой стоимости в год в отношении земельных участков, отнесенных к землям с/х назначения, используемых для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с развитием молочного животноводства с поголовьем 200 и более голов дойного стада".

Проанализировав представленные по делу доказательства, судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции о действительности договора аренды ошибочными, вместе с тем они не исключают обязанности ответчика по уплате арендных платежей.

Заключая с ответчиком в 2007 г. договор аренды земельного участка из земель сельхозназначения администрация Чаплыгинского района незаконно распорядилась земельными угодьями, отнесенными к невостребованным долям, то есть частной собственностью.

Однако как следует из п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" (пункт введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам, и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями ст. 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу ст. 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным, собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Спорный договор аренды земельного участка от 12.12.2007 г. между администрацией Чаплыгинского муниципального района Липецкой области и ЗАО "Раненбург-комплекс" не мог быть заключен, право собственности на арендованное имущество арендодателю не принадлежит. Право собственности в установленном законом порядке на невостребованные земельные доли за администрацией Чаплыгинского района не признавалось.

Но поскольку ответчиком имущество получено от администрации Чаплыгинского муниципального района Липецкой области, с которой ЗАО "Раненбург-комплекс" заключен договор, между ними возникло обязательство, повлекшее права и обязанности, в том числе для предпринимателя в виде обязанности уплачивать арендные платежи, оснований для его неисполнения не имеется.

Более того, учитывая принцип платности за пользование земельным участком, ответчик обязан произвести оплату лицу, от которого получил земельный участок.

Расчет задолженности по арендной плате, представленный администрацией, противоречит Решению Совета депутатов Чаплыгинского муниципального района Липецкой области от 25.03.2009г. N 136 "Об утверждении Положения об оплате арендных платежей за землю на территории Чаплыгинского муниципального района", неправильно применена ставка 1,5 % кадастровой стоимости в год в отношении земельных участков, отнесенных к землям с/х назначения, используемых для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с развитием молочного животноводства с поголовьем 200 и более голов дойного стада, установленная Решением Совета депутатов Чаплыгинского муниципального района Липецкой области от 25.03.2009 г. N 136 "Об утверждении Положения об оплате арендных платежей за землю на территории Чаплыгинского муниципального района" (п. 3.1.1) (в ред. от 13.10.2015 г. N 12), поскольку земельный участок предоставлялся в аренду для ведения с/х производства.

Истцу следовало произвести расчет исходя из ставок 0,6% в период до 24.10.2014 г., 3% до 01.04.2015 г., 2% до 13.10.2015 г. и 3% по 2016 г., что соответствует редакциям Решения Совета депутатов Чаплыгинского муниципального района Липецкой области от 25.03.2009 г. N 136 в названные периоды.

Однако вышеизложенное, не влечет изменения заявленной ко взысканию суммы, поскольку применение неверной ставки при расчете задолженности не ухудшает положения ответчика, оснований для выхода за пределы исковых требований у судебной коллегии не имеется.

Сам по себе расчет платы за пользование землей на основании ставки, определенной в виде процента от кадастровой стоимости, соответствует основным принципам земельного законодательства РФ.

В остальной части расчет является правильным исходя из представленных платежных поручений АО "Раненбург-комплекс" об оплате 28.01.2014 г. - 121 054 руб. и 23.12.2014 г. - 121 054 руб., уведомления председателя комитета по управлению муниципальным имуществом N 5 об уплате арендной платы за землю, пени с указанием задолженности на 01.01.2014 г. в размере 388 381 руб. и сроком оплаты до 25.03.2014 г.

Суд верно пришел к выводу, что оплаченные ответчиком суммы являлись погашением долга, образовавшегося до 01.01.2014 г.

Согласно уведомлению N 5 по состоянию на 01.07.2014 г. задолженность АО "Раненбург-комплекс" составляла 372 585 руб., срок уплаты задолженности установлен 15.09.2014 г., уведомлению N 5 по состоянию на 01.01.2015 г. задолженность АО "Раненбург-комплекс" составляла 356 789 руб., срок уплаты задолженности установлен 15.01.2015 г. Однако полностью за 2014 г. задолженность ответчиком так и не погашена.

За 2015, 2016 г.г. платежи за аренду земельного участка от ответчика не поступали, что не оспорено самим ответчиком.

Контррасчет задолженности ответчиком не представлен.

При таких обстоятельствах суд правильно пришел к выводу об обязанности ответчика уплатить в пользу администрации Чаплыгинского муниципального района задолженность по арендной плате за период с 2014 г. по 2016 г. в сумме 999 951 руб. по указанным реквизитам исходя из площади арендованного участка в 662 га.

Ссылки ответчика в жалобе о то, что прокурор Чаплыгинского района обязан был обратиться в Арбитражный суд Липецкой области с иском к администрации Чаплыгинского муниципального района Липецкой области и АО "Раненбург-комплекс" о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка от 12.12.2007 г., не заслуживают внимания суда апелляционной инстанции. С соответствующим иском обратился ответчик, дело рассматривается Арбитражным судом Липецкой области.

Несостоятелен довод ответчика и о невыполнении судом процессуальной обязанности приостановить производство по делу по настоящему иску до разрешения дела Арбитражным судом. Рассмотрение дела в арбитражном суде не препятствует разрешению по существу настоящего иска.

Вместе с тем, заслуживают внимание доводы ответчика о несоответствии площади земельного участка, указанной в договоре аренды, фактическому пользованию за период, заявленный в иске.

Согласно акту приема-передачи в 2007 г. ответчик принял земельный участок площадью 662 га, находящийся по адресу: Липецкая область, Чаплыгинский район, Кривополянский с/с.

В суд апелляционной инстанции ответчиком представлены два договора аренды, заключенные с администрацией сельского поселения Кривополянский сельсовет, N от ДД.ММ.ГГГГ в отношении участка с N, площадью 1482000 кв. м, находящегося по адресу: "адрес", и N от 02.10.2015 г. в отношении участка с N, площадью 98000 кв. м, находящегося по адресу: "адрес"

Из объяснений представителя ответчика следует, что не установлено, входят ли участки с N и N в состав 662 га, полученных в аренду от администрации "адрес", либо нет.

В опровержение доводов ответчика о площади земельного участка администрацией района представлены сведения о количестве невостребованных долей, вошедших в переданный АО земельный участок на основании списка невостребованных долей, опубликованных в СМИ, и материалов территориального землеустройства на территории ЗАО "Раненбургское" (с/с Кривополянский), а также выписки из ЕГРН в отношении прав собственности физлиц, чьи доли востребованы, либо признано право собственности за администрацией с/п Кривополянский с/с. Исходя из суммарного сложения названных долей следует, что на кадастровый учет поставлено и зарегистрировано право собственности на 319 долей, то есть невостребованными остались 1567,8 га, в которые и входит арендованный ответчиком участок в 662 га.

Судебная коллегия считает, что достоверных доказательств использования АО "Раненбург-комплекс" земельного участка площадью 662 га в период с 2014 - 2016 г.г. по договору аренды от 12.12.2007 г. истцом не представлено, расчет площади администрации Чаплыгинского района не мотивирован, место нахождение арендованного ответчиком у истца участка не определено.

Указанные обстоятельства препятствуют рассмотрению спора по существу в суде апелляционной инстанции.

Согласно ч. 6 ст. 327 ГПК РФ в суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких исковых требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц.

По смыслу ст. 12.1. ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" орган местного самоуправления поселения по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, формирует список невостребованных долей, публикует его в СМИ и представляет на утверждение общему собранию участников долевой собственности. И именно ОМС поселения по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными.

Таким образом, на ОМС поселения возложены контролирующие функции в отношении невостребованных земельных долей.

В данном случае таким органом является администрация сельского поселения Кривополянский сельсовет, без участия которого невозможно рассмотрение дела по существу при наличии спора о площади арендованного земельного участка. Заявленный прокурором иск затрагивает права и обязанности сельского поселения Кривополянский с/с.

Суд апелляционной инстанции не наделен полномочиями привлекать к участию в деле других лиц.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, а дело направлению в тот же суд для рассмотрения по существу.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует разрешить вопрос о привлечении к участию в деле всех заинтересованных лиц, определив их круг с учетом заявленных требований, установить площадь арендованного земельного участка за оспариваемый период, что является юридически значимым обстоятельством для определения взыскиваемой суммы арендных платежей. Истцу и ответчику надлежит представить доказательства в обоснование площади используемого земельного участка, в том числе провести комиссионное обследование участка на местности, представить сведения о полученных ответчиком субсидиях.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Чаплыгинского районного суда Липецкой области от 17 апреля 2017 года отменить и направить дело по иску прокурора Чаплыгинского района в интересах муниципального образования Чаплыгинского района Липецкой области к АО "Раненбург-комплекс" о взыскании задолженности по арендной плате в тот же суд на новое рассмотрение по существу.

Председательствующий:

Судьи: