Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 07 августа 2017 г. по делу N 33-2853/2017

судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего

Захарова Н.И.

судей

Михалевой О.В., Демидкиной Е.А.

при секретаре

Тиньковой И.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика администрации Липецкого муниципального района Липецкой области на решение Липецкого районного суда Липецкой области от 17 мая 2017 года, которым постановлено:

"Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, площадью 1227кв.м. с кадастровым N, расположенный по адресу:"адрес"заключенный (дата) между администрацией Липецкого муниципального района Липецкой области в лице начальника отдела земельных и имущественных отношенийЗуева Алексея НиколаевичаиБизиным Геннадием Владимировичем.

Прекратить право собственностиБизина Геннадия Владимировичана земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1227кв.м., расположенного по адресу:"адрес",кадастровый N

Взыскать с администрации Липецкого муниципального района Липецкой области в пользуБизина Геннадия Владимировичавозврат денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ.в размере 1 310 680 руб., расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 10 820 руб., а всего 1 321 500 (один миллион триста двадцать одну тысячу пятьсот) руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказать".

Заслушав доклад судьи Михалевой О.В., судебная коллегия

установила:

Бизин Г.В. обратился в суд с иском к администрации Липецкого муниципального района Липецкой области о расторжении договора купли-продажи земельного участка. В обоснование заявленных требований указал, что между ним и администрацией по результатам проведения открытого аукциона ДД.ММ.ГГГГ.заключен договор купли-продажи земельного участка расположенного по адресу:"адрес". В соответствии с разрешением на строительство ДД.ММ.ГГГГ.,выданным отделом градостроительной деятельности администрации Липецкого муниципального района Липецкой области, строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке возможно лишь при условии проведения специальных защитных мероприятий по предотвращении негативного воздействия вод в зоне затопления, подтопления. До настоящего времени строительство индивидуального жилого дома им на данном земельном участке не осуществлено, поскольку к указанному земельному участку отсутствует подъезд. При проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи и при подписании договора купли-продажи земельного участка ему не была доведена информация о том, что к данному земельному участку отсутствует какой-либо обустроенный в установленном законом порядке проезд. Согласно карты градостроительного зонированияс.Ситовка Генеральногоплана и ППЗ сельского поселения Введенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области данная территория находится в зоне подтопления рек с уровнем обеспеченности паводка 1%. Документов о постановке дороги "адрес" кадастровый учет в администрации не имеется. Из сообщения заместителя руководителя Донского БВУ ДД.ММ.ГГГГ.территория, примыкающая со стороны реки Воронеж к земельному участку находится в пределах водоохранной зоны реки Воронеж. Таким образом, со стороны реки проезд к земельному участку невозможен, т.к. расстояние от границы земельного участка и до реки является природоохранной зоной водных объектов, в силу закона движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств) в данной зоне запрещено. Истец полагает, что при отчуждении земельного участка продавец администрация Липецкого муниципального района ввел его в заблуждение, использовать в качестве проезда доступ к земельному участку со стороны реки невозможно как в силу прямого запрета норм действующего законодательства, так и в силу объективных причин, заключающихся в том, что данный доступ находится в зоне подтопления и в период схода талых вод либо при наличии осадков проезд будет заполнен водой. При приобретении земельного участка ему, как покупателю, продавцом не была доведена информация о важных характеристиках приобретаемого земельного участка, которая влияет на возможность его использования по назначению. Истец считает, что проданный ему земельный участок имеет существенный недостаток, который не был оговорен продавцом, просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, взыскать с ответчика денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи в размере 1 310 680 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период ДД.ММ.ГГГГ.ДД.ММ.ГГГГ.в размере 394 968 руб. 29 коп., судебные расходы в размере 10 820 руб.

В судебном заседании представитель истца Бизина Г.В. адвокат Пузикова Е.Ю. исковые требования поддержала, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации Липецкого муниципального района Липецкой области по доверенности Пашенцева О.Н. в судебном заседании исковые требования не признала, указав на то, что оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка не имеется, администрация планирует осуществить строительство дороги к земельному участку истца.

Представитель третьего лица администрации сельского поселения Введенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области по доверенности Коростелева О.В. полагала разрешение спора на усмотрение суда. Объяснила, что к земельному участку, расположенному по адресу:(адрес) имеется доступ со стороны р.Воронеж, однако, данная территория находится в зоне подтопления рек с уровнем обеспеченности паводка 1% и данный участок возможного доступа к земельному участку истца находится в водоохранной зоне. Другого подъезда к земельному участку истца не имеется.

Истец Бизин Г.В., представитель третьего лица Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд постановилрешение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе ответчик администрация Липецкого муниципального района Липецкой области просит отменить решение суда, полагает, что при заключении договора купли-продажи истец не действовал добросовестно и осмотрительно, при визуальном осмотре он мог установить, что земельный участок находится в водоохранной зоне и при наличии возражений относительно расположения участка мог отказаться от заключения договора. Указывает на то, что при вынесении решения суд не дал оценки тому обстоятельству, что администрация намерена обеспечить строительство дороги к участку, купленному Бизиным Г.В.

Выслушав представителя ответчика администрации Липецкого муниципального района Липецкой области по доверенности Пашенцеву О.Н., поддержавшую апелляционную жалобу, возражения представителя истца адвоката Пузиковой Е.Ю., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Положениями ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом , другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом , другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи , изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В силу ч 3 ст.37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании распоряжения администрации Липецкого муниципального района Липецкой области ДД.ММ.ГГГГ.N проведен открытый аукцион, по результатам которого на основании постановления администрации Липецкого муниципального района Липецкой области ДД.ММ.ГГГГ.N "О заключении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу:"адрес" между Бизиным Г.В. и администрацией Липецкого муниципального района Липецкой области ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1227 кв.м с КН N, расположенный по адресу:"адрес" ведения личного подсобного хозяйства. Цена участка - 1 310 680 руб.

Земельный участок передан истцу Бизину Г.В. по акту приема-передачи земельного участка (дата) участка (дата)., расчет между сторонами произведен полностью. Бизин Г.В. исполнил условия договора по оплате полной стоимости земельного участка, что подтверждается также представленными квитанциями.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за Бизиным Г.В.в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. Каких-либо существующих ограничений (обременений) права договором и правоустанавливающими документами не установлено.Приобретая земельный участок, покупатель вправе был рассчитывать на его использование в соответствии с целевым назначением, в том числе, для возведения жилого дома.

Удовлетворяя заявленные требования, районный суд установил, что только после заключения вышеуказанного договора купли-продажи земельного участка при утверждении градостроительного плана земельного участка и выдаче разрешения на строительство до истца была доведена информация о том, что земельный участок находится в зоне затопления паводковыми водами, строительство индивидуального жилого дома на земельном участке возможно лишь при условии проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в зоне затопления, подтопления.

Как следует из экспертного исследования N от ДД.ММ.ГГГГ. ООО "Центр независимых исследований и судебных экспертиз", ориентировочная стоимость строительно-монтажных работ, необходимых для проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в зоне затопления, подтопления земельного участка "адрес" составит от 8343600 до 20859000 руб.

Кроме того, пунктом 2 статьи 31 ЗК РФ, действовавшей в редакции в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ, устанавливалось, что орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Судом установлено, и подтверждено исполнительской съемкой, что земельный участок с кадастровым N N с трех сторон граничит с сформированными в установленном законом порядке земельными участками, находящимися в собственности иных лиц, доступ к спорному земельному участку, находящемуся в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе водного объекта, не обеспечен и возможен только по необустроенному (грунтовому) транспортному проезду, используемому без установленных разрешений, который также расположен в водоохранной зоне.

Водоохранными зонами в силу части 1 статьи 65 ВК РФ являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности ( часть 2 статьи 65 ВК РФ).

В соответствии с пунктом пункта 4 части 15 статьи 65 ВК РФ в границах водоохранных зон запрещается, в том числе движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

В границах водоохранных зон согласно части 16 статьи 65 ВК РФ допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

Согласно п.2 ст.67.1 Водного кодекса РФ размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон затопления, подтопления запрещаются.

Из сообщения администрации сельского поселения Введенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой областиNДД.ММ.ГГГГ. состороны р.Воронеж имеется доступ к земельному участкуNNКН N, расположенному вс.Ситовка, ул.Речная Липецкого района Липецкой области. Согласно карте градостроительного зонированияс.Ситовкагенерального плана и ПЗЗ сельского поселения Введенский сельсовет Липецкого района Липецкой области данная территория находится в зоне подтопления рек с уровнем обеспеченности паводка 1%, документов о постановке дороги "адрес" кадастровый учет в администрации не имеется.

Из письменного ответа заместителя руководителя Донского БВУ- начальника отдела водных ресурсов по Липецкой областиNДД.ММ.ГГГГ. на обращение Бизина Г.В. следует, что территория, примыкающая со стороны р.Воронеж к земельному участку с КН N находится в пределах водоохранной зоны р.Воронеж. Данная территория находится в пределах зоны затопления р.Воронеж при половодьях и паводках.

Учитывая существующее состояние транспортной инфраструктуры, местоположение участка, доступ к которому с использованием объектов дорожно-транспортной инфраструктуры с земель общего пользования не обеспечен и фактически будет осуществляться в границах водоохранной зоны, для предотвращения негативного воздействия вод требуются чрезмерно высокие затраты, суд пришел к обоснованному выводу о том, что установленные Водным кодексом Российской Федерации ограничения делают невозможным на данный момент использование земельного участка в соответствии с целевым назначением - ведение личного подсобного хозяйства, строительство индивидуального жилого дома. При таких обстоятельствах, суд пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований в части расторжения договора купли-продажи земельного участка.

На момент заключения договора купли-продажи земельного участка ответчик располагал сведениями о наличии ограничения в использовании земельного участка, но указанные сведения не были представлены истцу. Доказательств, соответствующих требованиям ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, подтверждающих, что при заключении договора купли-продажи земельного участка истец мог обнаружить указанные выше недостатки участка, стороной ответчика не представлено.

Суд сделал правильный вывод, что истец Бизин Г.В., не обладая достаточной информацией об ограничениях приобретаемого земельного участка в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи. Судебная коллегия соглашается с выводами районного суда, поскольку при заключении договора истец был введен в заблуждение в отношении качества предмета сделки, имея намерение приобрести участок для строительства на нем жилого дома и ведения подсобного хозяйства. Названные нарушения договора в их совокупности существенны, вывод суда о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возвращении сторон в первоначальное положение, является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец произвел осмотр земельного участка, каких -либо претензий к участку от него не поступало, не могут служить основанием для отмены принятого решения, поскольку предоставление полной и достоверной информации о продаваемом земельном участке законом возложено на продавца.

Довод ответчика о том, что администрация намерена в дальнейшем построить дорогу к земельному участку истца не может повлечь отмену решения суда. Данное намерение ответчика не подвергает сомнению вывод суда о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи, исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, и по своей сути направлены на переоценку доказательств и иную оценку установленных судом обстоятельств, что не является основанием к отмене постановленного решения.

Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Липецкого районного суда Липецкой области от 17 мая 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика администрации Липецкого муниципального района Липецкой области - без удовлетворения.

Председательствующий .

Судьи .

.

.

.