Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 19 июля 2017 г. по делу N 33-4753/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Ланцовой М.В.,

судей Будылка А.В., Лозовой Ж.А.,

при секретаре Асланян Л.Н.,

рассмотрела в судебном заседании 19 июля 2017 года дело по апелляционной жалобе администрации Омского муниципального района Омской области на решение Омского районного суда Омской области от 03 мая 2017 года, которым постановлено:

"Исковые требования Н.Ю. к администрации Омского муниципального района Омской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на оставшийся срок действия договора удовлетворить.

Обязать администрацию Омского муниципального района Омской области заключить с Н.Ю., действующей на стороне арендатора, соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером: N " ... " на оставшийся срок действия договора N N " ... " аренды земельного участка от 29.12.2014 г., зарегистрированного 05.02.2015 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по омской области за номером: N " ... " в редакции соглашения от 27.01.2016 г. зарегистрированного 04.02.2016 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области за номером N " ... ".

Обязать администрацию Омского муниципального района Омской области заключить с Н.Ю., действующей на стороне арендатора, соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером: N " ... " на оставшийся срок действия договора N " ... " аренды земельного участка от 17.12.2014 г., зарегистрированного 06.02.2015 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по омской области за номером: N " ... " в редакции соглашения от 27.01.2016 г. зарегистрированного 04.02.2016 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области за номером N " ... ".

Взыскать с администрации Омского муниципального района Омской области в пользу Н,Ю. расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 рублей."

Заслушав доклад судьи областного суда Ланцовой М.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

" ... " Н.Ю. обратилась в суд с исковыми заявлением к администрации Омского муниципального района Омской области, в обоснование требований, указав, что на основании свидетельства от 16.12.2016, выданного нотариусом нотариального округа город Омск, после смерти супруга " ... " В.Б., умершего " ... ", она унаследовала право аренды на оставшийся срок действия договора аренды земельного участка площадью 1000+/-11 кв.м. с кадастровым номером N " ... ", местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок северо-восток, почтовый адрес ориентира: Омская область " ... ". Категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения одноквартирных жилых домов с приусадебными земельными участками. Право аренды принадлежит наследодателю на основании договора N N " ... " аренды земельного участка от 29.12.2014, зарегистрированного 05.02.2015 в установленном порядке, а также соглашения от 27.01.2016 к договору аренды земельного участка N " ... "N " ... ".

В целях реализации своего права она обратилась к ответчику с заявлением о включении ее в вышеуказанный договор со стороны арендатора. 06.02.2017 администрацией был дан ответ, что дополнительное соглашение о переуступке права аренды заключено с нарушением норм законодательства и не может быть признано законным, администрации совершаются действия, направленные на оспаривание дополнительного соглашения. Считая, что арендодатель в лице администрации Омского муниципального районе не вправе отказать в заключении договора аренды с наследником, поскольку нотариусом уже дана оценка и выдано свидетельство о праве на наследство, которое не оспорено и не признано недействительным, просила обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N " ... " с наследником " ... " Н.Ю. на оставшийся срок действия договора N " ... " аренды земельного участка от 29.12.2014 года.

Также " ... " Н.Ю. подано в суд исковое заявление к ответчику, в обоснование которого указано, что на основании свидетельства от 16.12.2016, выданного нотариусом нотариального округа город Омск, после смерти " ... " В.Б., умершего " ... ", истец унаследовала право аренды на оставшийся срок действия договора аренды земельного участка площадью 1500+/-14 кв.м. с кадастровым номером N " ... ", местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок северо-восток, почтовый адрес ориентира: Омская область " ... ". Категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения одноквартирных жилых домов с приусадебными земельными участками. Право аренды принадлежит наследодателю на основании договора N " ... " аренды земельного участка от 17.12.2014 года, зарегистрированного 06.02.2015 в установленном законом порядке, соглашения от 27.01.2016 к договору аренды земельного участка N " ... ". Её заявление о включении в вышеуказанный договор со стороны арендатора, администрацией муниципального района также оставлено без удовлетворения со ссылкой, что дополнительное соглашение о переуступке права аренды заключено с нарушением норм законодательства и не может быть признано законным. Просила обязать администрацию Омского муниципального района Омской области заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N " ... " с наследником " ... " Н.Ю. на оставшийся срок действия договора N " ... " аренды земельного участка от 17.12.2014 года.

Определением судьи Омского районного суда Омской области от 31.03.2017 исковые заявления " ... " Н.Ю. объединены в одно производство.

В судебном заседании истец " ... " Н.Ю. исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика Гальцов В.В. в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменный отзыв.

Представители третьих лиц администрации Троицкого сельского поселения Омского муниципального района Омской области, филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области в судебном заседании участия не принимали, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Судом постановленоизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель администрации Омского муниципального района Омской области Гальцов В.В. просит решение отменить, отказать в удовлетворении требований иска. Указывает, что в силу требований п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка государственная собственность, на который не разграничена, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу исключительно в случае, если срок такого договора составляет более пяти лет, однако спорные договоры заключены сроком на три года. Кроме того, договорами аренды земельных участков установлен запрет передачи прав и обязанностей по ним, поэтому соглашения к указанным договорам аренды от 27.01.2016 являются незаконными.

В возражениях на апелляционную жалобу " ... " Н.Ю. просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Проверив материалы настоящего гражданского дела, заслушав пояснения истца " ... " Н.Ю., возражавшую против доводов жалобы, обсудив указанные доводы, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ передача прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) возможна с согласия арендодателя, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса, могут быть установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса, определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса общими правилами предоставления имущества в аренду.

Из материалов дела следует, что 17.12.2014 на основании распоряжения администрации Омского муниципального района Омской области от 11.12.2014 N " ... " между администрацией Омского муниципального района Омской области в лице заместителя Главы администрации Омского муниципального района Омской области по вопросам земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности (арендодатель) и " ... " А.В. (арендатор), заключен договор аренды земельного участка N " ... ". По условиям договора аренды арендодатель передал арендатору земельный участок площадью 1500 кв.м., в границах Троицкого сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено примерно в 309 м по направлению на северо-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область " ... ", с кадастровым номером N " ... ", из состава земель населенных пунктов для размещения одноквартирных жилых домов с приусадебными земельными участками, в арендное пользование (пункт 1.1 Договора), сроком на три года с даты государственной регистрации настоящего договора (п.1.2). Актом приема-передачи от 17.12.2014 подтверждается исполнение сторонами условий арендного договора в части передачи предмета аренды. В Управлении Росреестра договор аренды земельного участка зарегистрирован 06.02.2015 (л.д. 82-87).

29.12.2014 между администрацией Омского муниципального района Омской области в лице заместителя Главы администрации Омского муниципального района Омской области по вопросам земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности (арендодатель) и " ... " А.В. (арендатор), заключен договор арендыN " ... " земельного участка, местоположение которого определено примерно в 366 м по направлению на северо-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область " ... ". Договор заключен на основании распоряжения администрации Омского муниципального района Омской области от 22.12.2014 N " ... ". По условиям договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1000 кв.м., в границах Троицкого сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено примерно в 366 м по направлению на северо-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область " ... ", с кадастровым номером N " ... ", из состава земель населенных пунктов для размещения одноквартирных жилых домов с приусадебными земельными участками (пункт 1.1 договора), сроком аренды земельного участка на три года с даты государственной регистрации настоящего договора (пункт 1.2 договора). Актом приема-передачи от 29.12.2014 стороны подтвердили исполнение условий арендного договора N " ... " от 29.12.2014. В Управлении Росреестра договор аренды земельного участка зарегистрирован 05.02.2015 (л.д. 8-10).

В первоначальной редакции договоров содержалось условие о запрете передачи арендатором своих прав и обязанностей по настоящему договору третьему лицу, в том числе арендатор не вправе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать участок в субаренду (п. 3.2).

Согласно пунктам 9.3 договоров аренды соглашения сторон о внесении изменений или дополнений в настоящий договор оформляются дополнительными соглашениями к настоящему договору, которые являются его неотъемлемыми частями и вступают в силу, если они подписаны сторонами и зарегистрированы в предусмотренном федеральным законом порядке.

На основании соглашений к договорам аренды N " ... " от 17.12.2014 и N " ... " от 29.12.2014, заключенных 27.01.2016 между администрацией Троицкого сельского поселения Омского муниципального района Омской области (арендодатель), в лице и.о. Главы Троицкого СП Москалевой Т.В. и " ... " А.В. (выбывший арендатор), а также " ... " В.Б. (вступивший арендатор), из п. 3.2 договоров аренды исключены условия о запрете передачи арендатором своих права и обязанностей по настоящему договору третьему лицу. Кроме того, на основании этих соглашений все права и обязанности выбывшего арендатора, предусмотренные договором аренды, перешли к вступившему арендатору до окончания действия договора (пункт 3 Соглашения) (л.д. 91). Соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области 04.02.2016 в установленном порядке (л.д. 12-13, 91-95).

Пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Ранее пункт 2 статьи 3.3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей до 01.01.2017 года, предусматривал, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Поскольку пунктом 2 статьи 3.3 указанного Федерального закона в редакции, действующей с 01.03.2015 года до 01.01.2017 года, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, были переданы органу местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, суд пришел к верному выводу о том, что Соглашения по указанным договорам аренды земельных участков заключены в соответствии с действующими на тот момент правовыми нормами, т.к. администрация Троицкого сельского поселения в названный период была уполномоченным лицом на заключение соглашений.

" ... " В.Б. умер " ... ". Наследниками первой очереди после смерти " ... " В.Б. являются его супруга " ... " Н.Ю. и сыновья " ... " В.В. и " ... " Д.В. В установленный законом срок супруга умершего " ... " Н.Ю. обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Наследники " ... " В.В. и " ... " Д.В. от причитающейся им доли в наследственном имуществе отказались в пользу супруги умершего " ... " Н.Ю. (л.д. 49-50).

Нотариусом нотариального округа г. Омска Сосункевич В.А. 31.12.2016 на имя истца выдано свидетельство о праве на наследство по закону умершего " ... " В.Б., состоящее из права аренды на оставшийся срок действия договора аренды земельного участка площадью 1500+/-14 кв.м. с кадастровым номером N " ... ". Право аренды указанного земельного участка принадлежит наследодателю на основании договора N " ... " земельного участка от 17.12.2014 года; права аренды на оставшийся срок действия договора аренды земельного участка площадью 1000+/-11 кв.м. с кадастровым номером N " ... ". Право аренды указанного земельного участка принадлежит наследодателю на основании договора N " ... " земельного участка от 29.12.2014 года.

На обращение истца в администрацию Омского муниципального района о включении ее в договоры аренды земельных участков получен отказ с указанием на незаконность дополнительных соглашений к договорам, на основании которых у " ... " В.Б. возникло право аренды земельных участков.

Разрешая исковые требования, суд на основе анализа условий договоров, дополнительных соглашений к ним и во взаимосвязи с нормами законодательства пришел к верному выводу об их обоснованности.

Соглашения к договорам аренды были заключены и подписаны со стороны арендодателя уполномоченным на тот момент лицом - администрацией Троицкого сельского поселения Омского муниципального района Омской области.

Доводы жалобы о том, что спорные соглашения о перенайме земельных участков не могут быть признаны законными в силу того, что оспариваемые договоры аренды заключались сроком на три года, а арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу исключительно в случае, если срок такого договора составляет более пяти лет, основаны на неверной трактовке ответчиком земельного законодательства.

Часть 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N117-ФЗ, от 23.06.2014 N171-ФЗ, определяя права арендатора земельного участка, установилаобщее правило о том, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила определены частью 9 ст. 22 ЗК РФ. Так, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Исходя из системного толкования названных норм, следует, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному менее чем на 5 лет, не требуется получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" было разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. (п. 15 указанного Постановления).

Первоначальная редакция договоров аренды была изменена на основании заключенных сторонами соглашений от 27.01.2016, условие о запрете передачи арендатором своих прав и обязанностей по настоящему договору третьему лицу из п. 3.2 договоров исключено. Соглашения от 27.01.2014 к договорам аренды земельных участков N " ... " от 17.12.2014 и N " ... " от 29.12.2014 зарегистрированы в Управлении Росреестра в установленном законом порядке 04.02.2016. В связи с этим довод жалобы о недействительности спорных соглашений в связи с тем, что договорами аренды земельных участков установлен запрет на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу, подлежит отклонению.

Вопреки утверждениям ответчика положения частей 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ не ограничивают арендатора в передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному на срок менее чем на 5 лет, а предусматривают лишь уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, если иное не установлено договором. В рассматриваемом же случае арендодатель в лице Троицкого сельского поселения Омского муниципального района был не только уведомлен о перемене стороны арендатора, но и выразил согласие на замену выбывшего арендатора " ... " А.В. на вступившего арендатора " ... " В.Б., заключив трёхсторонние соглашения об этом.

Статьей 1112 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Частью 1 ст. 418 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Согласно общим положениям об аренде (ч. 2 ст. 617 ГК РФ), в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Каких-либо ограничений во вступлении наследников в права аренды земельным участком, который находился в аренде у наследодателя законом не установлено. Арендодатель не вправе отказать наследнику арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, выполнение определенных работ в счет арендной платы).

Материалами дела подтверждено и судом установлено, что " ... " В.Б. приобрел право пользования спорными земельными участками на законном основании, использование наследодателем предоставленных ему земельных участков не по назначению, либо с нарушением условий договоров аренды судом не установлено. Право аренды наследника подтверждено свидетельством о праве на наследство по закону, выданным нотариусом.

Доводы о том, что администрацией муниципального района принимаются юридически значимые действия об отмене соглашений к договорам аренды не нашли своего подтверждения.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Омского районного суда Омской области от 03 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: