Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 09 августа 2017 г. по делу N 33-5400/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Пшиготского А.И.,

судей Леневой Ю.А., Фрид Е.К.,

при секретаре Фадеевой О.В.

рассмотрела в судебном заседании 09 августа 2017 года дело по апелляционной жалобе истца Баер О. Ю. на решение Кировского районного суда г. Омска от " ... ", которым постановлено:

"Исковые требования Баер О. Ю. к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о расторжении договора аренды земельного участка, исключении записи из Единого государственного реестра недвижимости оставить без удовлетворения".

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Фрид Е.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Баер О.Ю. обратилась в суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о расторжении договоров аренды земельного участка. В обоснование исковых требований указала, что на основании договора аренды земельного участка N " ... ", зарегистрированного " ... ", и дополнительного соглашения к нему является арендатором земельного участка с кадастровым номером N " ... ", установлено в " ... " м юго-западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: " ... " Кировском административном округе города Омск, площадью " ... " кв.м, предоставленного для строительства. " ... " департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска ей выдано разрешение N " ... " на строительство на земельном участке объекта "Станция технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ". " ... " департаментом строительства Администрации города Омска ей выдано разрешение N " ... " на ввод объекта в эксплуатацию. " ... " на основании договора аренды земельного участка, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и договора простого товарищества от " ... " за Баер О.Ю., Рудаком А.В. зарегистрировано право общей долевой собственности по 1/2 доли за каждым в праве на объект. " ... " на основании договора купли - продажи Баер О.Ю. продала 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект Рудаку А.В." ... " на основании договора купли - продажи Рудак А.В. продал 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект Баер С.Н. В связи с завершением строительства объекта и продажей права на объект " ... "Баер О.Ю. обратилась в департамент имущественных отношений Администрации города Омска с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка. В ответе от " ... " департамент отказал в расторжении договора аренды земельного участка.

Просила расторгнуть договор аренды земельного участка N " ... ", зарегистрированный " ... ", заключенный между Баер О.Ю. и департаментом имущественных отношений Администрации города Омска с " ... "; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области исключить запись о зарегистрированном за Баер О.Ю. праве аренды на земельный участок с кадастровым номером N " ... " в соответствии с договором аренды земельного участка N " ... ", зарегистрированным " ... ".

Истец Баер О.Ю. о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представитель истца Баер О.Ю. - Баер С.Н., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям в нем изложенным.

Представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации города Омска о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился. В отзыве на исковое заявление полагает требования незаконными и не подлежащими удовлетворению.

Третьи лица - Баер С.Н., Рудак А.В. в судебном заседании полагали, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без своего участия. Представил отзыв на исковое заявление, согласно которому Управлением не совершались действия в нарушение закона, что указывает на отсутствие оснований для возложения обязанности на регистрирующий орган.

Судом постановленоизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истца Баер О.Ю., действующий на основании доверенности, Баер С.Н. просит решение суда отменить. В обоснование указывает, что отказ департамента в расторжении договора аренды от " ... " нарушает права и законные интересы Баер О.Ю., так как она не является собственником объекта недвижимости, и не обязана нести бремя арендатора по договору аренды земельного участка. Кроме того, сложившаяся ситуация не позволяет настоящим собственникам прибрести право собственности на земельный участок, что затрагивает их законные права и интересы как собственников объекта.

Судом ошибочно со ссылкой на ст. 310 ГК РФ указано на недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств. Поскольку Баер О.Ю. являлась арендатором земельного участка, предоставленного ей для конкретных целей - строительства станции технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ, при этом Баер О.Ю. цели, определенные договором исполнены, следовательно, она вправе расторгнуть договор.

Согласно ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ возможен односторонний отказ от договора, при условии уведомления другой стороны.

Полагает, что имеется существенное изменение условий договора: со стороны арендодателя - увеличение арендной платы.

В дополнения к апелляционной жалобе истец указала, что оспариваемый договор аренды земельного участка N " ... ", в силу п.2 ст. 621 ГК РФ, заключен на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон в соответствии со ст. 610 ГК РФ вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону сделки.

Кроме того, сослались на злоупотребление правом со стороны департамента имущественных отношений Администрации города Омска выразившееся в затягивании процесса оформления прав на земельный участок новыми правообладателями объекта недвижимости.

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо Баер С.Н. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил её удовлетворить.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы на основании ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав представителя истца по доверенности Баера С.Н., представителя третьего лица Баера С.Н. по устному ходатайству Зюзина М.А., третье лицо Рудака А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для апелляционного вмешательства.

Из материалов дела следует, что между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Сырниковым С.А. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N " ... ", согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года находящийся в муниципальной собственности земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3139, общей площадью 1 794 кв. м, местоположение которого установлено в 189 м юго-западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: " ... " КАО, для строительства здания автомагазина с автосервисом (л. д. 58-66).

В " ... " права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N " ... ", зарегистрированному " ... ", переданы от индивидуального предпринимателя Сырникова С.А. индивидуальному предпринимателю Подшиваловой О.В. на основании соглашения (л. д. 53).

" ... " права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N " ... " переданы от индивидуального предпринимателя Подшиваловой О.В.Баер О.Ю. на основании соглашения (л.д. 52).

" ... " департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска Баер О.Ю. выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - станции технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ, расположенного по адресу: в 189 м юго-западнее относительно здания по " ... " (л.д. 21).

" ... " между Баер О.Ю. и Рудаком А.В. заключен договор простого товарищества, согласно которому товарищи обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица, с целью строительства объекта "Станция технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ", расположенного по " ... ", на земельном участке с кадастровым номером N " ... " (л.д. 86-88).

В соответствии с п. 5.3 указанного договора простого товарищества размер долей товарищей в праве общей долевой собственности на объект произведенный товарищами в результате совместной деятельности равен 1/2 доли каждого товарища в праве общей долевой собственности на объект.

" ... " департаментом строительства Администрации г. Омска Баер О.Ю. выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства "Станция технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ", расположенного по адресу: " ... " (л. д. 80-85).

" ... " между Баер О.Ю. (продавцом) и Рудаком А.В. (покупателем) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает в собственность 1/2 долю объекта "Станция технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ", назначение: нежилое, общей площадью " ... " кв. м, адрес: " ... " (л.д. 72-74), в то же день между сторонами подписан передаточный акт объекта (л. д. 75).

" ... " между Рудаком А.В. (продавцом) и Баером С.Н. (покупателем) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил 1/2 долю в праве собственности на станцию технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ назначение: нежилое, общей площадью " ... " кв.м, адрес: г. " ... " (л. д. 69-71).

В обоснование апелляционной жалобы сторона истца ссылается, что Баер О.Ю., не являясь собственником объекта недвижимости, не обязана нести расходы по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка, договор аренды с ней подлежит прекращению. Кроме того, настоящие собственники объекта на земельном участке лишены возможности прибрести право собственности на земельный участок, ввиду действующего договора аренды.

Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящегося на нем объекта недвижимого имущества стали Рудак А.В., Баер С.Н. судом верно отказано в удовлетворении заявленного Баер О.Ю. требования о расторжении договора аренды земельного участка.

Перестав быть собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на арендуемом земельном участке, истец Баер О.Ю. в силу прямого указания закона выбыла из спорных правоотношений, в том числе в части несения бремени арендной платы.

На основании вышеназванных положений, доводы истца о том, что в настоящее время ее права нарушены увеличением арендной платы, тем обстоятельством, что она должна нести расходы по внесению арендных платежей за земельный участок при этом собственником объекта недвижимого имущества не являясь, противоречат нормам материального права.

В названной ситуации имеет место одновременный переход в силу закона всех прав и обязанностей арендатора к другому лицу (приобретателю объекта недвижимости), к которому по смыслу статьи 392.3 ГК РФ применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, при уступке права требования право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что прежний собственник объекта недвижимости, при продаже объекта, в силу закона теряет право на использование земельного участка на праве аренды в указанной части, в связи с чем принудительного расторжения договора аренды в таком случае не требуется.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что при переходе права собственности на объект недвижимости отсутствует необходимость расторжения договора аренды земельного участка, поскольку прежний собственник объекта недвижимости автоматически утрачивает право пользования участком.

При этом сам договор аренды, заключенный с прежним собственником недвижимого имущества считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок. Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.

В данной связи ссылка апеллянта на п.2 ст. 610 ГК РФ, как основание для расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке, противоречит специальной норме - п.2 ст. 35 ЗК РФ, предусматривающее сохранение действия договора аренды земельного участка при смене собственника объекта недвижимости.

Ссылки апелляционной жалобы на положения ст. 450 ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ или другими законами, или договором не влияют на разрешение спора в пользу истца.

Так, согласно п. 7.1 договора аренды земельного участка N " ... ", зарегистрированному " ... ", договор прекращается по основаниям и в порядке предусмотренным гражданским законодательством.

Договором не предусмотрено его расторжении в случае достижения Баер О.Ю. целей его предоставления - строительства здания станции технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ,

Довод истца о том, что основанием расторжения договора является существенное нарушение договора другой стороной отклоняется как ошибочный, поскольку в настоящее время Баер О.Ю. стороной договора аренды не является, изменение арендной платы в стороны ее увеличения ее прав не затрагивает, равно как неисполнение новыми арендаторами обязанности по уплате платежей в счет арендной платы.

Довод исковой стороны о злоупотреблении департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска своим правом на отказ от расторжения договора аренды отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованный.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Бремя доказывания наличия такого намерения лежит на лице, утверждающем, что управомоченный орган употребил свое право исключительно во вред другому лицу.

Из ответа департамента имущественных отношений Администрации г. Омска от " ... "N " ... ", следует, что, руководствуясь ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ Департаментом был подготовлен проект дополнительного соглашения к договору аренды спорного земельного участка с кадастровым номером N " ... ", по которому Баер О.Ю. выбывает, а Рудак А.В., Баер С.Н. вступают в договор аренды на стороне арендаторов. Для подписания указанного соглашения третьим лицам предложено явиться в Департамент.

В последующем департамент имущественных отношений Администрации г. Омска " ... " направил Баер О.Ю. письмо N " ... ", в котором собственникам спорного объекта недвижимости с кадастровым номером N " ... " предложено представить заявление о приобретении в собственность спорного земельного участка в порядке ст.ст. 39.20, 39.17 ЗК РФ в целях расторжения договора аренды N N " ... "

В свою очередь, Рудак А.В., Баер С.Н., приобретя в собственность объект недвижимости " ... " и " ... " соответственно, действий, направленных на оформление прав на спорный земельный участок не предпринимают.

Таким образом, судебная коллегия не усматривает в действиях уполномоченного органа злоупотребление правом в отношении истца.

Ссылка третьего лица Баера С.Н. в отзыве на апелляционную жалобу на невозможность оформления земельного участка в собственность при наличии обременения в виде аренды не может является основанием для апелляционного вмешательства, так как исковое заявление подано Баер О.Ю. в своих интересах, вопрос о нарушение прав третьих лиц действиями департамента имущественных отношений не являлся предметом настоящего судебного спора.

Учитывая изложенное, оставив без удовлетворения требования Баер О.Ю. о расторжении договора аренды земельного участка, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что Баер С.Н., Рудак А.В. не лишены возможности оформить свои отношения с департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска в отношении спорного земельного участка и зарегистрировать соответствующие изменения в установленном законом порядке.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Омска от " ... " оставить без изменения, апелляционную жалобу Баер О.Ю.- без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: