Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 26 июня 2017 г. по делу N 33а-3021/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе

председательствующего судьи Спиридонова А.Е.,

судей Смирновой Е.Д., Алексеева Д.В.,

при секретаре судебного заседания Львовой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Мурадяна З.Т. к Кабинету Министров Чувашской Республики, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поступившее по апелляционной жалобе представителя Мурадяна З.Т. - Галкина Е.А. на решение Верховного Суда Чувашской Республики от 28 февраля 2017 года.

Заслушав доклад судьи Спиридонова А.Е., судебная коллегия

установила:

Индивидуальный предприниматель Мурадян З.Т. 30 декабря 2016 года обратился в Верховный Суд Чувашской Республики с административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на 1 января 2013 года кадастровую стоимость земельного участка общей площадью ... кв. м. с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства автостанции, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 11 803 000 руб.; с 1 января 2016 года применять кадастровую стоимость земельного участка, установленную судом, при исчислении арендной платы, выкупной цены земельного участка и для целей, предусмотренных законодательством о налогах и сборах. Требования мотивированы тем, что данный земельный участок предоставлен административному истцу в аренду для завершения строительства автостанции на основании договора аренды от 15 декабря 2016 года. Между тем в отношении упомянутого объекта недвижимости установлена рыночная стоимость, и в таких случаях в силу прямого указания закона его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной. Поскольку по условиям договора от 15 декабря 2016 года арендная плата исчисляется с кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января 2013 года в размере 38 434 280 рублей, а его рыночная стоимость значительно меньше кадастровой стоимости, то результаты определения кадастровой стоимости напрямую затрагивают права и обязанности индивидуального предпринимателя Мурадяна 3. Т.

В суде первой инстанции ИП Мурадян З.Т. требования поддержал по мотивам, изложенным в заявлении. Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра - Паймина О.В. и представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - Никитина Н.Ю. разрешение возникшего спора оставили на усмотрение суда. Представитель администрации города Новочебоксарска - Коновченко В.С. в административном иске просила отказать. Остальные лица в судебном заседании не присутствовали.

Решением Верховного Суда Чувашской Республики от 28 февраля 2017 года постановлено:

"в удовлетворении административного искового заявления к Кабинету Министров Чувашской Республики, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью ... кв. метров с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", категория земель - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования для строительства автостанции, по состоянию на 1 января 2013 года равной его рыночной стоимости в размере 11 803 000 рублей;

о применении этой рыночной стоимости земельного участка для исчисления арендной платы, выкупной цены земельного участка, а также для целей, предусмотренных законодательством о налогах и сборах, начиная с 1 января 2016 года, индивидуальному предпринимателю Мурадяну З.Т. отказать".

Определением Верховного Суда Чувашской Республики от 5 мая 2017 года об исправлении описки постановлено:

"исправить описку, допущенную в решении Верховного Суда Чувашской Республики, принятому по административному иску индивидуального предпринимателя Мурадяна З.Т. к Кабинету Министров Чувашской Республики, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, указав дату его принятия 28 февраля 2017 года вместо 27 февраля 2017 года".

Решение обжаловано представителем Мурадяна З.Т. - Галкиным Е.А., который в апелляционной жалобе поставил вопрос об отмене решения по мотивам несогласия с выводами суда первой инстанции о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка не затрагивают права и обязанности административного истца как индивидуального предпринимателя. Также в апелляционной жалобе указано, что отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка не свидетельствует о том, что арендатор не имеет правового интереса в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В суде апелляционной инстанции представитель Мурадяна З.Т. - Галкин Е.А. апелляционную жалобу поддержал. Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" Паймина О.В. просила обжалуемое судебное постановление оставить без изменения.

Остальные участвующие в деле лица, будучи извещенными по имеющимся в деле почтовым адресам, в судебное заседание не явились, о причинах своей неявки суду не сообщили, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию судом первой инстанции по правилам ст. 308 "Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" от 08.03.2015 N 21-ФЗ (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (п. п. 1 и 5).

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Следовательно, действующее законодательство допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью ... кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства автостанции, расположенный по адресу: "адрес", поставлен на кадастровый учет 14 июня 2012 года, т.е. до 1 января 2013 года, находится в муниципальной собственности муниципального образования город Новочебоксарск Чувашской Республики.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года N 396 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики по состоянию на 1 января 2013 года. В соответствии с ними кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 38 434 280 руб.

До утверждения этих результатов, а именно 24 декабря 2012 года Управление имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики как арендодатель и ФИО как арендатор подписали договор аренды N, прошедший государственную регистрацию 24 января 2013 года. По его условиям земельный участок из земель населенного пункта площадью ... га с кадастровым номером N, расположенный "адрес", арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (в аренду) для строительства автостанции.

Размер годовой арендной платы за пользование этим земельным участком составляет 354 000 рублей в год или 29 500 рублей в месяц. При продлении срока его действия в связи с тем, что строительство объекта не завершено, указанный годовой размер арендной платы в течение первых трех месяцев увеличивается на 20 %, в последующий период - на 50 %.

Договор заключен на срок с 24 декабря 2012 года по 23 декабря 2015 года.

Соответственно, на срок с 24 января 2013 года по 23 декабря 2015 года на основании указанных сделок в Едином государственном реестре недвижимости (на тот момент в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) в отношении данного земельного участка было зарегистрировано ограничение прав в виде аренды.

На основании соглашения от 7 апреля 2015 года, подписанного ФИО и индивидуальным предпринимателем Мурадяном 3.Т., права и обязанности, вытекающие из договора аренды N от 24 декабря 2012 года, ФИО с согласия Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики передал индивидуальному предпринимателю Мурадяну 3.Т.

15 декабря 2016 года Управление имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики как арендодателем и Мурадяном 3.Т. как арендатором был подписан договор аренды N, по условиям которого указанный земельный участок передан арендатору во временное владение и пользование (в аренду) однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности арендатору.

Арендная плата за пользование этим земельным участком уплачивается в размере, указанном в приложении N 1 к договору, и исчисляется в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года N 396 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики", постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 года N 148 "Об утверждении порядка предоставления в аренду земельных участков, находящихся в собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", решением Новочебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 20 декабря 2007 года N С 37-1 "Об утверждении порядка предоставления в аренду, определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Новочебоксарска".

При этом из указанного приложения N 1 видно, что расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости арендованного земельного участка.

Сторонами сделки также предусмотрено, что договор аренды заключен на срок с 15 декабря 2016 года по 14 декабря 2019 года, и по окончании этого срока он прекращает свое действие. В пределах срока действия договора может быть прекращен в любой срок по соглашению сторон. При этом договор считается заключенным с даты его государственной регистрации, и такую регистрацию арендатор за свой счет должен произвести в течение 1 месяца со дня подписания договора.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с условиями договора аренды N от 15 декабря 2016 года Мурадян З.Т. в правоотношениях, вытекающих из данной сделки, выступает в качестве физического лица. Соответственно, результаты кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, из которой исчисляется арендная плата по указанному договору, не затрагивают права и обязанности административного истца как индивидуального предпринимателя.

Кроме того, судом первой инстанции как на основание отказа в иске указано, что вопреки положениям п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1 и 2 ст. 25, пунктов 1 и 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также самого договора аренды N97 от 15 декабря 2016 года, заключенного на срок более одного года, договор не был зарегистрирован в установленном порядке.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами в силу следующего.

Как следует из материалов дела, Мурадян З.Т. с 23 сентября 2004 года в установленном порядке зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.

В силу главы 3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 2 статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации индивидуальный предприниматель - это физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

В силу пункта 1 статьи 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

По смыслу статей 19 и 23 ГК РФ при регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя последний при осуществлении гражданских правоотношений продолжает действовать как гражданин, приобретая и осуществляя права и обязанности под своим именем, фамилией, а также отчеством.

При этом ни гражданским, ни административным процессуальным законодательством не предусмотрено, что индивидуальный предприниматель при осуществлении экономической или предпринимательской деятельности обязан указывать свой статус при заключении гражданских договоров.

Следовательно, отсутствие в договоре указания на наличие у одной из его сторон статуса индивидуального предпринимателя само по себе не свидетельствует, что спор, вытекающий из указанного договора, не связан с осуществлением этой стороной предпринимательской деятельности.

Из материалов административного дела следует, что земельный участок был предоставлен во временное пользование Мурадяну З.Т. по договору аренды N от 15 декабря 2016 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности арендатору, а именно - автостанции.

Закон определяет предпринимательскую деятельность как самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Следует отметить, что в договоре аренды N от 15 декабря 2016 года имеется не только подпись Мурадяна З.Т., но и проставлена его печать как индивидуального предпринимателя.

При таких обстоятельствах у судебной коллегии отсутствуют основания утверждать, что в соответствии с условиями договора аренды Мурадян З.Т. в правоотношениях, вытекающих из данной сделки, выступает в качестве физического лица, и результаты кадастровой стоимости переданного ему в аренду земельного участка не затрагивают права и обязанности административного истца как индивидуального предпринимателя.

Кроме того, приведенные выше положения Закона об оценочной деятельности не выделяют граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, в отдельную категорию физических лиц при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в связи с чем вопрос о наличии или об отсутствии у административного истца по административным делам такого рода не может рассматриваться как самостоятельное основание для отказа или удовлетворения административного искового заявления.

Далее, согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Указанная правовая позиция приведена в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Кроме того, из материалов административного дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером N расположен принадлежащий Мурадяну З.Т. на праве собственности объект незавершенного строительства, которому 05.12.2016 присвоен кадастровый номер N. Право собственности за административным истцом зарегистрировано в установленном порядке 13.12.2016.

Поскольку Мурадян З.Т. является собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, переданном ему в аренду, то в силу пунктов 1 и 3 статьи 35 и пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, он имеет преимущественное право получить в аренду или собственность земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Из просительной части административного искового заявления видно, что Мурадян З.Т. просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в том числе и для применения в целях определения выкупной цены земельного участка.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Датой определения кадастровой стоимости в силу статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности является дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (п. 5).

Административным истцом представлен суду отчет об определении рыночной стоимости земельного участка N от 25.06.2014, составленный оценщиком ООО "ЦОЭК "Автопрогресс", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2013 года составляет 11 803 000 рублей, а также положительное экспертное заключение N от 04.07.2014 на указанный отчет, выполненное ООО "Российской общество оценщиков".

Оценив в порядке статьи 84 КАС РФ представленный суду отчет об определении рыночной стоимости земельного участка N от 25.06.2014, составленный оценщиком ООО "ЦОЭК "Автопрогресс", судебная коллегия полагает, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 1 января 2013 года, то есть на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость, что соответствует положениям статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Оценщиком произведен расчет стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов оценщиком выбрано 4 объекта.

Для исследования рынка на территории г. Новочебоксарска и г. Чебоксары оценщиком изучены объявления о продаже земельных участков на дату проведения оценки. На основании данной информации сделана выборка по ценам предложения земельных участков, предлагаемых на продажу для целей, сходных с видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N. Элементами сравнения оценщиком выбраны: условия продажи; поправка на торг; качество передаваемых прав; общая площадь объекта; местоположение участка на территории города; назначение и текущее использование площадей.

В результате анализа и сопоставления объекта оценки с его аналогами по указанным элементам сравнения оценщиком определена рыночная стоимость земельного участка за счет использования соответствующих поправок, а именно корректировок на вид прав и на торг.

Подготовивший отчет оценщик В.А.Разумов имеет необходимое образование и квалификацию, а также состоит в саморегулируемой организации оценщиков ООО "Российской общество оценщиков".

Согласно экспертному заключению N от 04.07.2014, выполненному ООО "Российской общество оценщиков", отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Указанное положительное экспертное заключение ООО "Российской общество оценщиков" соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах административное исковое заявление Мурадяна З.Т. следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 310 КАС РФ, обжалуемое решение следует отменить и принять по делу новое.

Руководствуясь ст. 177, ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

отменить решение Верховного Суда Чувашской Республики от 28 февраля 2017 года и принять по делу новое решение.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью ... кв. метров с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", категория земель - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - для строительства автостанции, по состоянию на 1 января 2013 года равной его рыночной стоимости в размере 11 803 000 рублей, и применять ее для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2016 года.

Считать датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 30 декабря 2016 года.

Председательствующий Спиридонов А.Е.

Судьи: Смирнова Е.Д.

Алексеев Д.В.