Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 02 августа 2017 г. по делу N 33-5666/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего Дубинина А.И.

судей Калединой Е.Г. и Шишовой В.Ю.

при секретаре Краснослободцевой Ю.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании 02 августа 2017 года

дело по апелляционной жалобе ответчика Манилова В.С.

на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 15 февраля 2017 года по гражданскому делу по иску Муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска" к Манилову В.С. о возврате земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку исполнения обязательства и по встречному исковому заявлению Манилова В.С. к Муниципальному учреждению "Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска" о признании договора аренды земельного участка заключенным на неопределенный срок,

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.

УСТАНОВИЛА:

МУ "Управление имущественных отношений" администрации г.Пятигорска обратилось в суд с исковым заявлением к Манилову В.С. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 23.11.2013г. по 10.06.2016г. в размере 188519,68 рублей, пени за период с 26.03.2011г. по 10.06.2016г. в размере 13281,9 рублей; возврате земельного участка с кадастровым номером " ... ", расположенного по адресу: " ... ", в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 455 кв.м путем подписания акта возврата, взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ с даты вынесения решения и до момента фактического исполнения обязательств.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании постановления руководителя администрации города Пятигорска от 29.12.2008г. N7482 между МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" и Маниловым В.С. заключен договор аренды земельного участка N70/10 от 29.12.2010г., согласно которого ответчику в аренду передан земельный участок площадью 455 кв.м., с кадастровым номером " ... ", расположенный по адресу: " ... ", с целью использования - под строительство автомойки. Договор заключен на срок с 29.12.2008г. по 29.12.2011г. и зарегистрирован в установленном законом порядке 04.02.2011г. На основании постановления администрации города Пятигорска Ставропольского края от 20.08.2012г. N3391 внесены изменения в постановление руководителя администрации города Пятигорска от 29.12.2008г. N7482, согласно которым Манилову В.С. предоставляется земельный участок с кадастровым номером " ... ", расположенный по адресу: " ... ", в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 455 кв.м, под строительство автомойки. Постановлением администрации города Пятигорска Ставропольского края от 31.12.2013г. N5158 Манилову B.C. выдано разрешение на строительство автомойки. 27.03.2014г. Арендодатель и Арендатор заключили дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка N70/10 от 29.12.2010г., в соответствии с которым срок аренды Участка установлен по 31.08.2014г. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 28.05.2014г. Согласно п.3.3. Договора арендная плата вносится Арендатором в безналичном порядке с момента подписания договора путем перечисления равными долями ежеквартально, но не позднее 25 числа последнего месяца квартала. В период действия вышеуказанного договора Ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства в части погашения арендных платежей, в результате чего за Ответчиком образовался долг по арендной плате за период с 23.11.2013г. по 10.06.2016г. в размере 188519,68 руб. Согласно п.5.2. Договора за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Вместе с тем штраф и пени являются договорной неустойкой, которая в соответствии со ст. 424 ГК РФ относится к регулируемым уполномоченными на то государственными органами или органами местного самоуправлении ценам. Истцом начислены пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки исполнения обязательств за период с 26.03.2011г. по 10.06.2016г. в сумме 13281,9 руб. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден. Истцом направлено в адрес Ответчика уведомление об отказе от исполнения Договора с требованием освободить земельный участок в течение 1 месяца, а также с предложением в добровольном порядке погасить образовавшуюся задолженность по договору. Однако требования не исполнены. Согласно акта осмотра от 07.09.2015г., земельный участок какими-либо конструктивными элементами по периметру не огорожен. Доступ на участок не ограничен, какие-либо объекты капитального строительства, а также объекты незавершенного строительства на Участке отсутствуют.

Манилов В.С. обратился в суд со встречным иском к МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" о признании договора аренды земельного участка N70/10 от 29.12.2010 года возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В обоснование иска указано, что договор аренды земельного участка неоднократно пролонгировался сторонами, и ни одна из сторон не просила о его расторжении. Считает, что факт сохранения правоотношений подтверждается тем, что направляя уведомление об отказе от исполнения договора аренды 23.06.2015 г., истец просит взыскать сумму задолженности по арендной плате за период с 26.03.2011 г. по 10.06.2016 г. Требований об освобождении земельного участка в связи с истечением срока договора аренды, не предъявлялось.

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 15 февраля 2017 года в удовлетворении исковых требований Муниципального учреждения "Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска" к Манилову В.С. о взыскании задолженности по арендной плате, возврате земельного участка с кадастровым номером " ... ", расположенного по адресу: " ... ", в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 455 кв.м. путем подписания акта возврата, взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ с даты вынесения решения и до момента фактического исполнения обязательств - отказано.

В удовлетворении встречного иска Манилова В.С. к МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" о признании договора аренды земельного участка N70/10 от 29.12.2010 года возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок - отказано.

В апелляционной жалобе ответчик (истец по встречному иску) Манилов В.С. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении его исковых требований, указав, что судом неправильно применены нормы материального права. Согласно ст. 22, 27 ЗК РФ, действовавшего на момент заключения договора аренды от 29.12.2010 года, земельные участки могли быть предоставлены в аренду, по истечении срока договора, арендатор имел преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Действующим в настоящее время земельным законодательством также установлено право арендатора на заключение нового договора без проведения торгов, если этот земельный участок ранее предоставлен в аренду без торгов (п. 2 и4 ст. 39.6 ЗК РФ). Суд не учел, что договор неоднократно пролонгировался сторонами, и ни одна из сторон не просила о расторжении в связи с истечением срока аренды. Земельный участок используется по назначению, строительные работы приостанавливались по семейным обстоятельствам. В настоящее время задолженность по аренде полностью погашена.

В соответствии с частью 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

В то же время суд апелляционной инстанции на основании абзаца 2 части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.

Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", под интересами законности с учетом положений ст. 2 ГПК РФ следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений.

Руководствуясь изложенным, и исходя из обстоятельств по делу, судебная коллегия полагает необходимым проверить обжалуемое решение в полном объеме.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Манилова В.С. по ордеру адвоката Шаула О.П ... поддержавшую доводы жалобы и просившую об отмене решения в части отказа в удовлетворении исковых требований Манилова В.С., судебная коллегия приходит к выводу об отмене судебного решения в части отказа в удовлетворении заявленных МУ "Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска" исковых требований к Манилову В.С. о возврате земельного участка по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Указанным требованиям обжалуемое решение суда в части не отвечает.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок площадью 455 кв.м, с кадастровым номером " ... ", расположенный по адресу: " ... " принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городу - курорту Пятигорску.

29 декабря 2010 года между МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" и Маниловым В.С. заключен договор аренды земельного участка N 70/10, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставил Арендатору во временное пользование за плату земельный участок общей площадью 455кв.м., с кадастровым номером " ... ", расположенный по адресу: " ... ", участок предоставлен для строительства автомойки.

Затем договор неоднократно продлялся, срок договора определен по 31.08.2014 года. После этого времени договор не продлевался и на новых условиях не заключался.

Постановлением администрации города Пятигорска Ставропольского края от 31.12.2013г. N5158 Манилову B.C. выдано разрешение на строительство автомойки.

Однако, строительство не велось, земельный участок не огорожен, какие-либо объекты капитального строительства, а также объекты незавершенного строительства на участке отсутствуют, что подтверждено актом осмотра от 07.09.2015г..

В период действия договора аренды, Манилов В.С. условия договора нарушал, арендную плату не вносил, в связи с чем, с 23.11.2013 года по 10.06.2016 г. у него образовалась задолженность.

Задолженность погашена только после обращения истца в суд с настоящим иском.

23.06.2015 года истец МУ УИО г. Пятигорска направил в адрес ответчика уведомление об отказе от исполнения Договора с требованием освободить земельный участок в течение 1 месяца, погасить образовавшуюся задолженность по договору, а также направил Акт возврата земельного участка. 31.12.2015 г. повторно направлена претензия, однако требование не было исполнено.

Разрешая заявленные требования, отказав в удовлетворении иска Муниципального учреждения "Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска" к Манилову В.С. о возврате земельного участка, суд первой инстанции указал, что

земельный участок предоставлен Манилову В.С. под строительство автомойки, Постановление администрации г. Пятигорска о предоставлении земельного участка не оспорено. Отсутствие зарегистрированных прав на указанный земельный участок препятствует ему в строительстве указанного объекта.

Отказав в удовлетворении заявленных встречных исковых требований Манилова В.С. к МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" о признании договора аренды земельного участка N70/10 от 29.12.2010 года возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, суд первой инстанции указал, что срок договора аренды указанного земельного участка истек 31.08.2014 года, истец направил уведомление об отказе от исполнения договора исх. N5825 от 23.06.2015г. с требованием освободить земельный участок в течение 1 месяца. Согласно акта осмотра от 07.09.2015г., земельный участок какими-либо конструктивными элементами по периметру не огорожен, доступ на участок не ограничен, какие-либо объекты капитального строительства на указанном земельном участке отсутствуют.

Таким образом, суд, не установив оснований для признания договора аренды земельного участка возобновленным, одновременно отказал МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" в возврате спорного земельного участка его собственнику.

12.04.2017 года представитель администрации г. Пятигорска обратился в суд с заявлением о разъяснении решения суда, просил разъяснить считается ли договор аренды земельного участка от 29.12.2010 г. продленным на неопределенный срок.

Определением суда от 04 мая 2017 г. в удовлетворении заявления отказано.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска Муниципального учреждения "Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска" к Манилову В.С. о возврате земельного участка по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут передаваться, в том числе земельные участки.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 ст. 621 ГК РФ и в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, либо, если такой срок в договоре не предусмотрен, в разумный срок до окончания действия договора аренды.

Следовательно, исковые требования о признании договора аренды возобновленным на тех же условиях на новый срок могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями ч. 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Судом установлено, что Манилов В.С. не надлежаще исполнял свои обязанности арендатора, имел задолженность по арендной плате, в связи с чем, арендодатель письменно уведомил об отказе от исполнении договора и освобождении земельного участка.

Положениями ст. 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом приведенных норм материального права и установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения между сторонами по договору аренды земельного участка прекратились в связи с окончанием срока действия договора, который был установлен до 31.12.2013г., в связи с чем, земельный участок должен быть возвращен истцу.

На основании изложенного, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований МУ "Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска" к Манилову В.С. о возврате земельного участка подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении указанных требований.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Доводы апелляционной жалобы Манилова В.С. о том, что он внес задолженность по арендной платы за период с 26.11.2011 г. по 10.06.2016 г., что свидетельствует о продлении договора аренды, отклоняются как необоснованные, поскольку они основаны на неправильном толковании закона. Арендная плата начислялась за фактическое пользование земельным участком. Иные доводы жалобы не содержат оснований для отмены или изменения судебного решения.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 15 февраля 2017 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Муниципального учреждения "Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска" к Манилову В.С. о возврате земельного участка - отменить.

В отмененной части принять новое решение, которым указанные исковые требования Муниципального учреждения "Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска" удовлетворить.

Обязать Манилова В.С. возвратить Муниципальному учреждению "Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска" земельный участок с кадастровым номером " ... ", расположенный по адресу: " ... ", в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 455 кв.м путем подписания акта возврата.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу ответчика (истца по встречному иску) Манилова В.С. оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи