Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 июля 2017 г. по делу N 33-13786/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Сафина Ф.Ф.,

судей: Мухаметовой Н.М.,

Осетровой З.Х.,

при секретаре Медведевой К.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Дымовой О.А., представителя Абдуллина А.Р., ООО "Брют+" - Камаловой К.Э. на решение Ленинского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 25 апреля 2017 года, которым постановлено:

исковое заявление Сахапова Марата Тимуровича удовлетворить.

Уменьшить покупную стоимость по договору купли-продажи доли в уставном капитале ООО Уфимское предприятие "Здоровье" от 10.10.2013 года на 38 760 391 (тридцать восемь миллионов семьсот шестьдесят тысяч триста девяносто один) руб. 21 коп.

Взыскать с Дымовой Олеси Александровны в пользу Сахапова Марата Тимуровича сумму в размере 9 690 097 руб. 80 коп., а так же сумму расходов по уплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

Взыскать с Абдуллина Артура Робертовича в пользу Сахапова Марата Тимуровича сумму в размере 9 690 097 руб. 80 коп, а так же сумму расходов по уплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

Взыскать с ООО "Брют+" в пользу Сахапова Марата Тимуровича сумму в размере 9 690 097 руб. 80 коп, а так же сумму расходов по уплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

Взыскать с Токаревой Ирины Валентиновны в пользу Сахапова Марата Тимуровича сумму в размере 9 690 097 руб. 80 коп, а так же сумму расходов по уплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей.

Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сахапов М.Т. обратился в суд с иском к Дымовой О.А., Абдуллину А.Р., ООО "Брют+", Токаревой И.В. об уменьшении покупной стоимости по договору купли-продажи доли в уставном капитале ООО Уфимское предприятие "Здоровье" от 10.10.2013 года на 37 672 467 рублей и взыскании с ответчиков в равных долях в пользу Сахапова М.Т. денежную сумму в размере 37 672 467 рублей.

В обоснование своих исковых требований Сахапов М.Т. указывает, что между продавцами ООО "Брют+", Абдуллиным А.Р., Дымовой О.А, Токаревой И.В. и покупателем Сахаповым М.Т. 10.10.2013 года был заключен договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО Уфимское предприятие "Здоровье", владеющего объектом недвижимости - зданием торговый центр "данные изъяты", расположенным по адресу: "адрес", и земельным участком, находящимся непосредственно под зданием торгового центра. Цена данного договора составила 177 490 000 рублей.

Истец указывает, что пунктом 10 указанного договора продавцы (ответчики) гарантировали, что являются единоличными собственниками объектов недвижимости, в том числе торгового центра "данные изъяты", и что здание имеет все необходимое для нормальной эксплуатации.

В качестве основания для предъявления требований о взыскании денежной суммы Сахапов М.Т. указывает на нарушение, по его мнению, продавцами гарантий, установленных в п. 10 договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО Уфимское предприятие "Здоровье" от 10.10.2013 года, и ссылается на заключение ООО "Центр строительного проектирования" 2014 года, согласно которому несущие колонны здания торгового центра "данные изъяты" находятся в аварийном состоянии, требуется усиление колонн. Данные факты были скрыты от покупателя. В связи с чем, он был вынужден понести начальные расходы в размере 2 187 900 рублей с целью приведения объектов недвижимости в состояние, позволяющее их нормально эксплуатировать и соответствующее условиям договора.

Также представлено техническое заключение ООО "Центр Независимых Экспертиз" от 09.04.2015 года, согласно которому дефекты и повреждения обследуемого объекта, свидетельствующие о снижении устойчивости и несущей способности, имеются; признаков реализации решений и рекомендаций "Заключения БашНИИстрой по результатам обследования здания бывшего главного пивоваренного корпуса ЗПБН (Башкирский) г. Уфа -2003 г. не установлено; дефектные несущие и ограждающие конструкции объекта исследования подвергнуты косметическому ремонту; рабочий проект БашНИИстрой по усилению конструкций при реконструкции здания бывшего главного пивоваренного корпуса ЗПБН (Башкирский) г. Уфа не реализован; общее техническое состояние основных несущих и ограждающих конструкций объекта, в целом оценивается как недопустимое; имеется угроза обрушения конструкций, требуется проведение мероприятий по усилению и восстановлению основных несущих и ограждающих конструкций; стоимость реализации рабочего проекта БашНИИстрой по усилению конструкций при реконструкции здания бывшего главного пивоваренного корпуса ЗПБН (Башкирский) г. Уфа составляет 9 027 984 руб.

Также истцом представлено техническое заключение "Строитехэкспертиза" от 03.08.2015 года, которым установлено: дефекты и повреждения обследуемого объекта, свидетельствующие о снижении устойчивости и несущей способности, имеются; дефектные несущие и ограждающие конструкции наружных стен объекта исследования подвергнуты косметическому ремонту (частичное оштукатуривание, утепление, устройство вентилируемого фасада); рекомендации технического заключения БашНИИстрой по усилению/восстановлению наружных стен при реконструкции здания бывшего главного пивоваренного корпуса ЗПБН (Башкирский) г. Уфа не реализованы; общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций - наружных стен объекта, в целом оценивается как ограниченно работоспособное; эксплуатационные показатели объекта, а так же пригодность и возможность дальнейшей безопасной эксплуатации здания снижены - требуется усиление и восстановление несущих и ограждающих конструкций.

Согласно сметному расчету от 08.08.2015 года "Стройтехэкспертиза" стоимость СМР по капитальному ремонту наружных стен здания ТЦ "данные изъяты" составляет 26 456 583 рублей.

В последующем истцом исковые требование уточнялись, он просил об уменьшении покупной стоимости по договору купли-продажи доли в уставном капитале ООО Уфимское предприятие "Здоровье" от 10.10.2013 года на 38 760 391,21 рублей и взыскании с ответчиков в равных долях в пользу Сахапова М.Т. денежную сумму в размере 38 760 391,21 рублей.

Судом постановленоприведенное выше решение.

В апелляционных жалобах Дымова О.А., представитель Абдуллина А.Р., ООО "Брют+" - Камалова К.Э. просят отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая, что истцу было известно о том, что здание торгового центра "данные изъяты" имеет определенные скрытые недостатки, так как ему были переданы документы, свидетельствующие об этом, что подтверждается актом от 11 сентября 2013 года. С даты заключения договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО "Уфимское предприятие "Здоровье" от 10 октября 2013 года и до настоящего времени здание торгового центра "данные изъяты" функционирует как действующий торговый центр. Требования пункта 10 договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО УП "Здоровье" от 10 октября 2013 года соблюдены. Соответственно, все исковые притязания истца необоснованны. Обстоятельства, на которые ссылается истец, не соответствуют избранному способу защиты нарушенного права. На момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, истец претензий и замечаний по техническому состоянию здания не предъявлял, спорный объект был передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для эксплуатации.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя Абдуллина А.Р. и ООО "Брют+" - Камалову К.Э., представителя ООО "Брют+" Лавриненко Е.П., поддержавших доводы апелляционных жалоб, Сахапова М.Т. и его представителей Самсонову Е.В. и Сафарьянова Р.Я., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу ст. 128 Гражданского кодекса РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью входит в состав такой группы объектов гражданских прав, как иное имущество, к которому ст. 128 ГК РФ относит в числе прочего и имущественные права.

Статья 307 Гражданского кодекса РФ определяет, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности

Пунктом 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в Кодексе.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 4 ст. 454 Гражданского кодекса РФ, положения предусмотренные параграфом первым главы 30 Гражданского кодекса РФ (статьи 454-491), применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Специфика доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью как предмета сделки не исключает возможности применения к договорам купли-продажи доли (части доли) названных положений Гражданского кодекса.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Статьей 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1); при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2).

На основании ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

По смыслу указанной нормы при разрешении требований покупателя о соразмерном уменьшении покупной цены необходимо определять, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. Покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно правилам ГК РФ о переходе права собственности и риска случайной гибели или повреждения товара к покупателю с момента его передачи последнему, п. 1 ст. 476 ГК РФ устанавливает, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании товара (скрытые недостатки).

Качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО "Брют+", Абдуллиным А.Р., Дымовой О.А., Токаревой И.В. (продавцы) с одной стороны и Сахаповым М.Т. (покупателем) с другой стороны был заключен договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО "Уфимское предприятие "Здоровье" от 10.10.2013 г. Договор удостоверен нотариально в соответствии с требованиями п.11 ст. 21 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", зарегистрирован в реестре N 3-1714.

Как следует из письменных условий Договора купли-продажи доли от 10 октября 2013 года (пункты 1,1.1.-1.4.,3, 4.1.-4.4. договора), каждый из продавцов продал покупателю долю в размере 25 % уставного капитала в ООО УП "Здоровье", что в совокупности составило 100 % доли в уставном капитале указанного общества. Покупатель указанные доли принял, оплату произвел в соответствии с договором, факт оплаты сторонами не отрицается.

Так же из условий п. 10 договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО Уфимское предприятие "Здоровье" от 10 октября 2013 г. следует, что: - продавцы гарантируют, что общество является единоличным собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: "адрес" в том числе, но не исключительно здания Торговый Центр "данные изъяты" на основании свидетельств о праве собственности: "N" (земельный участок, общей площадью 8620 кв.м, кадастровый номер "N"), иных сособственников нет; - здание торгового центра "данные изъяты" имеет все необходимые инженерные коммуникации, оборудование, иные принадлежности для нормальной эксплуатации здания согласно действующего законодательства в качестве торгового центра; - все оборудование, инженерные коммуникации и иные части и принадлежности недвижимости, необходимые для нормальной эксплуатации здания торгового центра являются неотъемлемой частью объектов недвижимости, принадлежащих ООО Уфимское предприятие "Здоровье"; - здание торгового центра "данные изъяты" оснащено автоматическими установками водяного пожаротушения, которые сданы в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством; - каких-либо споров, обременений, прав либо притязаний третьих лиц в части инженерных коммуникаций, оборудования, иных принадлежностей здания нет, данное имущество никому не продано, не заложено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. В случае не соответствия вышеуказанных гарантий истиной ситуации и фактическим обстоятельствам, продавцы несут полную ответственность.

Так же из условий договора усматривается, что стоимость доли, т.е. цена договора определяется сторонами из наличия активов предприятия, в том числе здания торгового центра "данные изъяты" расположенного по адресу: "адрес" и земельного участка под ним, а так же с учетом гарантий данных продавцами в п. 10 договора.

Стороны не оспаривают, что заключая указанный договор, фактически был заключен смешанный договор о продаже доли в уставном капитале и здания торгового центра "данные изъяты", на который распространяются положения вышеназванных норм, регулирующих отношения по договору купли-продажи недвижимости.

При разрешении спора, определением суда от 17 октября 2016 года была назначена судебно-строительная экспертиза производство которой было поручено ООО "Белит КПД".

Согласно заключению эксперта N 123/2016 от 15.12.2016 года, установлено, что: необходимость проведения работ (которые произведены) по усилению колонн цокольного этажа торгового центра "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", для нормальной эксплуатации здания в качестве торгового центра, в соответствии с законодательством, имелась. Стоимость выполнения соответствует рыночной. Необходимость проведения работ по усилению конструкций, предусмотренных заключением по результатам обследования здания бывшего главного пивоваренного корпуса ЗПБН "Башкирский" в г. Уфе и рабочим чертежам от 2002 года БашНИИстрой, для нормальной эксплуатации здания ТЦ Парус, расположенного по адресу: "адрес", для нормальной эксплуатации здания в качестве торгового центра, в соответствии с законодательством, имелась. Работы, предусмотренные рабочими чертежами БашНИИстрой от 2002 года не выполнялись. Стоимость работ по усилению конструкций на момент заключения договора купли-продажи от 10 октября 2013 года составляет 40 174 843,56 рублей. Стоимость работ по усилению конструкций на момент проведения экспертизы составляет 42 787 841,50 рублей. Работы, предусмотренные чертежами Башниистрой от 2002 года не выполнены.

Определением суда от 16.02.2017 года была назначена повторная судебно-строительная экспертиза, производство которой было поручено ООО НПП "Промжилстрой".

Согласно экспертному заключению N 30/17-ГО от 19.04.2017 года, установлено, что необходимость проведения работ (которые произведены) по усилению колонн цокольного этажа торгового центра "Парус", расположенного по адресу: "адрес", для нормальной эксплуатации здания в качестве торгового центра, в соответствии с законодательством, имелась. Стоимость выполнения соответствует рыночной. Необходимость проведения работ по усилению конструкций, предусмотренных Заключением по результатам обследования здания бывшего главного пивоваренного корпуса ЗПБН "Башкирский" в г. Уфе и рабочим чертежам от 2002 года БашНИИстрой, для нормальной эксплуатации здания ТЦ "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", для нормальной эксплуатации здания в качестве торгового центра, в соответствии с законодательством, имеется. Необходимо исключить только виды работ по усилению конструкций колонн УК-1, УК-2 (ст. 14-22 альбома рабочих чертежей), все остальные конструкции требуют усиления. Работы, по усилению конструкций, предусмотренных Заключением по результатам обследования здания бывшего главного пивоваренного корпуса ЗПБН "Башкирский" в г. Уфе и рабочими чертежами БашНИИстрой от 2002 года, для нормальной эксплуатации здания ТЦ "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес" не выполнены. Рыночная стоимость работ, которые произведены по усилению конструкций, предусмотренных заключением по результатам обследования здания бывшего главного пивоваренного корпуса ЗПБН "Башкирский" в г. Уфе и рабочими чертежами БашНИИстрой от 2002 года отсутствует, поскольку работ по усилению конструкций, предусмотренных заключением по результатам обследования здания бывшего главного пивоваренного корпуса ЗПБН "Башкирский" в г. Уфе и рабочими чертежами БашНИИстрой от 2002 года, не производилось. Были выполнены работы по усилению колонн подвала по рабочим чертежам "Разработка проекта усиления колонн подвала (в количестве 70 колонн) торгового центра "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес" N 33/14-АС, выполненного ООО "Центр строительного проектирования" в 2014 году. Рыночная стоимость работ по усилению на момент заключения договора купли-продажи доли в уставном капитале от 10 октября 2013 года составляет 1 161 814,21 рублей. Для нормальной эксплуатации здания ТЦ "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес" в качестве торгового центра согласно действующего законодательства так же необходимо выполнить работы по усилению, предусмотренные в "рабочих чертежах по усилению конструкций при реконструкции здания бывшего главного пивоваренного корпуса ЗПБН "Башкирский" в г. Уфе, выполненного научно-исследовательским проектно конструкторским и производственным институтом строительного комплекса Республики Башкортостан БашНИИстрой в 2002 г." исключая усиление колонн УК- 1,УК-2. Рыночная стоимость этого вида работ на момент заключения договора купли-продажи доли в уставном капитале от 10 октября 2013 года составляет 37 598 577,00 рублей. Работы по усилению колонн цокольного этажа торгового центра "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес" выполнялись в июне 2014 года согласно актам освидетельствования скрытых работ.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, ответчики, как продавцы объекта, продали объект (долю в уставном капитале общества, включающие в себя, согласно условиям договора, имеющиеся у общества активы, в том числе ТЦ "данные изъяты", и гарантии данные в пункте 10 договора) ненадлежащего качества, который не соответствует характеристикам, установленным в договоре.

С данными выводами не может согласиться судебная коллегия, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм материального права.

В своем исковом заявлении истец утверждает, что ответчики при продаже здания скрыли от него дефекты здания - торгового центра.

Указанный довод противоречит обстоятельствам дела.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцу было известно о том, что здание имеет определенные недостатки, так как ему до заключения договора купли-продажи были переданы документы, свидетельствующие о наличии таких недостатков.

11 сентября 2013 года, за месяц до заключения договора купли-продажи, ООО УП "Здоровье" по акту приема-передачи передал истцу все документы, касающиеся технического состояния объекта недвижимости согласно перечню из 38 наименований, в том числе заключение по результатам обследования здания бывшего главного пивоваренного корпуса ЗПБН (Башкирский) в г. Уфе, утвержденное БашНИИстрой в июне 2002 года, с рабочей документацией (л.д. 156-157, т. 3). Получение указанных документов на основании данного акта Сахаповым М.Т. не оспаривается.

В названном заключении, данном с целью определения пригодности здания для дальнейшей эксплуатации в качестве базы - маркета "Стройматериалы", содержатся выводы об аварийном состоянии здания, в том числе колонн, ригелей, плит перекрытия и наружных несущих стен, даны рекомендации по замене, усилению и ремонту ряда конструктивных элементов.

До продажи здания Сахапову М.Т. продавцами проведен большой объем ремонтных работ, в том числе по переоборудованию в торговый центр, что подтвердил суду истец.

Тем самым информация о конструктивных недостатках была предоставлена покупателю задолго до заключения договора, что давало ему возможность убедиться в том, что все ли необходимые работы по укреплению здания были выполнены в соответствии с указанным заключением БашНИИстрой.

Перед заключением договора Сахаповым М.Т. совместно с представителями продавцов был осмотрен подвал и все этажи здания, которого заверили, что работы по укреплению здания произведены в полном объеме, что подтвердили суду апелляционной инстанции истец и его представители, пояснив, что ему показали, что колонны укреплены, но показали лишь ту часть здания, где укрепление проводилось, однако они не могли предположить, что укрепили не все колонны. Сахапов М.Т. просил представить фотоотчеты о проделанной работе до заключения сделки, но их ему не представили.

Однако, 10 октября 2013 года сторонами был заключен договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО УП "Здоровье", несмотря на то, что покупатель не получил требуемые фотоотчеты о проделанной работе по укреплению здания.

Таким образом, покупатель до заключения договора купли-продажи долей ООО УП "Здоровье" ознакомился с техническим состоянием здания путем изучения документов и визуального осмотра, по результатам которого им было принято решение о приобретении данного объекта недвижимости по согласованной цене. Мер к более подробному обследованию конструкций здания истец не предпринял, дополнительные требования к качеству объекта с продавцом не согласовывал. Приобретая объект недвижимости, Сахапов М.Т. при должной осмотрительности имел объективную возможность выявить до заключения договора объем ремонтных работ, необходимых для приведения здания в состояние, пригодное для его дальнейшей эксплуатации, мог усомниться в качестве приобретаемого объекта недвижимости, пригласить для его осмотра квалифицированных специалистов.

В дальнейшем все эксперты в своих экспертных заключениях ссылаются только на недостатки, выявленные в заключении БашНИИстрой от 2002 года, и указывают на эти дефекты, как на работы по устранению выявленных недостатков, о которых истец знал после получения документации, где детально описаны недостатки здания и объем необходимых работ для восстановления, укрепления здания.

В связи с тем, что здание ТЦ "данные изъяты" продавалось как объект, входящий в актив ООО УП "Здоровье", стороны не подписали в виде отдельного документа акт приема-передачи недвижимого имущества и дополнительно не зафиксировали никаких гарантийных обязательств по отношению друг к другу.

На момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества, разногласий по качеству недвижимости между продавцами и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию Сахапов М.Т. не предъявлял, спорный объект был передан и принят без каких-либо недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для эксплуатации.

Таким образом, перечисленные обстоятельства указывают на то, что стороны согласовали стоимость объекта недвижимости с учетом состояния здания на момент его приобретения.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 10 договора купли-продажи указано, что продавцы гарантируют, что "здание торгового центра "данные изъяты" имеет все необходимые инженерные коммуникации, оборудование, иные принадлежности для нормальной эксплуатации здания в качестве торгового центра, оно оснащено автоматическими установками водяного пожаротушения. В случае несоответствия указанных гарантий фактическим обстоятельствам, продавцы несут полную ответственность".

Исходя из буквального толкования и смысла указанного пункта договора, продавцы взяли на себя обязательство нести полную ответственность за надежность и качество инженерных коммуникаций, оборудования и иных принадлежностей, необходимых для нормальной эксплуатации здания, являющихся неотъемлемой частью объектов недвижимости, а не в целом всего здания. Покупатель не потребовал внесение в договор пункта о гарантийных обязательствах продавца по качеству самого здания.

Поэтому, в данном случае к указанному договору применяется ч. 2 ст. 469 ГК РФ, согласно которому при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Доказательств того, что продавцами покупателю был передан товар, непригодный для целей его использования, не представлено.

С даты заключения договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО УП "Здоровье" от 10 октября 2013 года и по настоящий момент, здание торгового центра "данные изъяты" функционирует как действующий торговый центр. Никаких предписаний от уполномоченных органов о приостановке эксплуатации либо закрытии торгового центра в связи с непригодностью его для эксплуатации, в адрес собственника (истца) не поступало.

При указанных обстоятельствах расходы истца, связанные с проведением работ по реконструкции здания, направленных на поддержание технического состояния, не могут рассматриваться в качестве убытков, обязанность по возмещению которых должна быть возложена на ответчиков, поскольку в силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Поэтому доводы истца Сахапова М.Т. о том, что ему было передано имущество ненадлежащего качества, что позволяет требовать снижение покупной цены торгового центра в порядке статьи 475 Гражданского кодекса РФ, судебной коллегией признаются необоснованными.

При таком положении дел решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 25 апреля 2017 года отменить. Принять новое решение.

В удовлетворении иска Сахапова Марата Тимуровича об уменьшении покупной стоимости по договору купли-продажи доли в уставном капитале ООО Уфимское предприятие "Здоровье" от 10.10.2013 года на 38 760 391,21 рублей и взыскании в пользу Сахапова Марата Тимуровича с Дымовой Олеси Александровны, Абдуллина Артура Робертовича, ООО "Брют+", Токаревой Ирины Валентиновны указанной суммы и затрат по уплате госпошлины в равных долях, - отказать.

Председательствующий Ф.Ф. Сафин

Судьи Н.М. Мухаметова

З.Х. Осетрова