Апелляционное определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 13 июля 2017 г. по делу N 33-3511/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Алексеевой Г.Ю.,

судей Григорьевой Н.М., Тумашевич Н.С.

при секретаре Ревчук Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Саулиной Е.Б. - Новиковой Ж.Н. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 27 марта 2017 года, которым были удовлетворены исковые требования Администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области к Саулиной Е.Б. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании суммы задолженности по арендным платежам.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Г.Ю., объяснения представителя ответчика Новиковой Ж.Н., действующей на основании доверенности, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца Лапиной М.Г., действующей на основании доверенности, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Администрация МО "Веревского сельского поселения" Гатчинского муниципального района Ленинградской области обратилась в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Саулиной Е.Б. о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате в размере 6 005 273,97 руб., указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор аренды земельного участка сроком на "данные изъяты" года, условиями которого предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату равными долями ежеквартально. Поскольку ответчик своих обязанностей по оплате арендных платежей не исполняет, администрация требовала взыскать задолженность по арендной плате, а также расторгнуть договор аренды.

В связи с передачей полномочий по распоряжению земельными участками, судом произведена замена истца на Администрацию Гатчинского муниципального района Ленинградской области.

Заочным решением Калининского районного суда г. Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ по делу N иск удовлетворен в полном объеме.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт- Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение отменено, дело направлено по подсудности в Гатчинский городской суд Ленинградской области.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика иск не признал, просил в его удовлетворении отказать.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 27.03.2017 исковые требования администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Новикова Ж.Н., действующая на основании доверенности, просит решение суда в части взыскания с ответчика арендной платы по договору аренды и пени отменить, принять в данной части новое решение об отказе в иске, указывая, что истцом не было представлено доказательств в подтверждение факта передачи ответчику земельного участка, в связи с чем у ответчика не возникло право пользования земельным участком, а соответственно, и обязанность по оплате арендных платежей. Кроме того, суд не дал оценку тому обстоятельству, что предметом аренды является земельный участок, не предназначенный для личного пользования физического лица.

Проверив дело, выслушав объяснения явившихся лиц и определив о рассмотрении жалобы в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте апелляционного разбирательства, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований для отмены или изменения решения суда, законность которого в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ проверяется в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе представителя ответчика, а также в соответствии с ч.2 ст. 327.1 ГПК РФ - только в обжалуемой части.

Как следует из положений подпункта 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Согласно ч.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик была признана победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства площадью "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", участок N, как лицо, предложившее максимальную цену - 7 525 000 руб.

Аукцион был проведен на основании постановления главы администрации Гатчинского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГN, где также как и в общедоступных сведениях Государственного Кадастра Недвижимости указано разрешенное использование спорного земельного участка: многоквартирные жилые "адрес" этажей, включая мансардный.

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ Администрации Гатчинского муниципального района и Саулиной Е.Б. был заключен договор аренды спорного земельного участка сроком на 3 года, в п. 3.1 которого указано, что размер годовой арендной платы за участок определен протоколом результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды и составляет 7 525 000 руб.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что задаток в размере 860 000 руб., внесенный арендатором, подлежит зачету в счет первого подлежащего оплате платежа, указанного в п. 3.5.

В п. 3.3 определено, что арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Арендная плата начисляется с ДД.ММ.ГГГГ Арендная плата за первый подлежащий оплате период вносится арендатором в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Ответчику земельный участок фактически передан. Право аренды зарегистрировано.

Поскольку арендная плата за пользование земельным участком не поступала более двух раз подряд, арендодатель направил в адрес ответчика претензию о погашении задолженности и расторжении договора аренды, которая была оставлена без удовлетворения.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за 333 дня арендная плата составила 6 865 273,97 руб. - 680 000 = 6 005 273,97 руб.

Согласно расчетам истца сумма процентов за ненадлежащее исполнение арендного обязательства по ст. 395 ГК РФ, начисленная за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, составляет 812 883,75 руб.

Представленный расчет судом проверен и признан обоснованным.

Установив, что заключенный и прошедший государственную регистрацию в установленном законом порядке договор аренды земельного участка не расторгнут, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости взыскания с Саулиной Е.Б. задолженности по арендной плате в размере 6 005 273,97 руб., от внесения которой она безосновательно уклонилась, а также пени за неисполнение денежного обязательства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 812 883,75 руб.

Довод апелляционной жалобы представителя ответчика относительно того, что спорный земельный участок Саулиной Е.Б. фактически не передавался, в связи с чем у нее не возникло обязанности по внесению арендных платежей, признается судебной коллегией несостоятельным, поскольку пунктом 2.1 заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", участок N, установлено, что настоящий договор одновременно является актом приема-передачи участка.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Исходя из этого, стороны вправе включить в договор аренды условие о том, что он является одновременно актом приема-передачи. Указанный договор является доказательством передачи имущества арендатору.

Довод апелляционной жалобы относительно того, что предметом договора аренды является земельный участок, не предназначенный для личного пользования физического лица, а потому организатор торгов, допустивший до участия в торгах физическое лицо, несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с заключением подобного договора, также отклоняется судебной коллегией.

Как правильно указал суд первой инстанции, ответчик, действуя добросовестно и разумно в своем интересе, обязана была определиться с целью использования земельного участка до заключения договора аренды. Закон не содержит условий, препятствующих физическим лицам арендовать земельные участки с разрешенным видом использования для строительства многоквартирных жилых домов, поскольку подобное право аренды может быть продано до начала строительства, вид разрешенного использования земельным участком может быть изменен и т.д.

При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды был заключен, ответчик была обязана исполнять его условия, в том числе и по уплате арендных платежей.

Как справедливо отмечено судом первой инстанции, доводы ответчика о невозможности использования земельного участка, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела.

В силу ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Как усматривается из материалов дела, ответчик не воспользовалась своим правом, не заявила арендодателю об обстоятельствах, препятствующих использованию земельного участка, а потому вывод суда об удовлетворении иска и взыскании задолженности, является верным.

В силу подп.1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора ежеквартально уплачивать арендную плату. Из материалов дела следует, что ответчик более двух раз подряд не вносила очередные платежи по арендной плате, что является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Материалами дела подтверждается факт принятия истцом мер к урегулированию спора с ответчиком по вопросу возникновения задолженности по арендной плате, ответчик письменно предупрежден о досрочном расторжении договора в случае неуплаты задолженности.

При таких обстоятельствах в части удовлетворения требования о расторжении договора обжалуемое решение является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку сводятся к переоценке исследованных судом первой инстанции доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает, дублируют правовую позицию ответчика при рассмотрении дела судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой соглашается судебная коллегия, новых обстоятельств, влияющих на принятое судом первой инстанции решение, в апелляционной жалобе не приведено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

Решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 27 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Саулиной Е.Б. - Новиковой Ж.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья: Л.