Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30 мая 2017 г. по делу N 33-11014/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Петровой Ю.Ю.,

судей

Подгорной Е.П.,

Сухаревой С.И.

при секретаре

Лонгортовой М.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании 30 мая 2017 года апелляционную жалобу Амбарцумова А. А. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 15 декабря 2016 года по делу N2-11641/2017 по иску Амбарцумова А. А. к ООО "Стройкорпорация "Элис" о переводе права собственности.

Заслушав доклад судьи Петровой Ю.Ю., объяснения представителя Амбарцумова А.А. - Лебедева А.Ю., представителя ООО "Стройкорпорация "Элис" - Абакиной Т.В., представителя ПАО "Сбербанк России" - Иванова П.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с иском, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО "Стройкорпорация "Элис" о переводе права собственности на долю, ориентировочный размер которой составляет 4519/325713 в праве собственности на нежилое помещение, образованное путем разделения нежилого помещения N ... , расположенного на отметке 3,3 в жилом доме по адресу: "адрес", с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 9771,4 кв. м. с правом пользования местом N ... , ссылаясь в обоснование заявленных требований на то обстоятельство, что 19 июня 2013 года между истцом и ООО "Стройкорпорация "Элис" был заключен предварительный договор N ПМ-1262К/Ш09 купли-продажи доли, ориентировочный размер которой составляет 4519/325713 в праве собственности на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения " ... ", расположенного на отметке 3,3 в жилом доме по адресу: "адрес", с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 9771,4 кв.м с правом пользования местом N ... Обязательство по оплате обеспечительного платежа, в соответствии с п. 2 предварительного договора, в размере " ... " исполнено им в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N 402 от 02 июля 2013 года, однако ответчик от передачи доли и заключения основного договора купли-продажи в соответствии с п. 1.4 предварительного договора уклоняется. 09 июля 2013 года ответчик установилограничение права собственности на помещение в пользу ПАО "Сбербанк России" в виде ипотеки, что в будущем будет являться препятствием к свободному владению долей в праве собственности на помещение.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 15 декабря 2016 года в удовлетворении исковых требований Амбарцумова А.А. отказано.

В апелляционной жалобе Амбарцумов А.А. просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.

Судом установлено и следует из материалов дела, что с 09 ноября 2012 года ООО "Стройкорпорация "Элис" на праве собственности принадлежит нежилое помещение N ... , расположенное по адресу: "адрес", что подтверждено выпиской из ЕГРП N 78/001/011/2016-6946 от 18 марта 2016 года.

19 июня 2013 года между Амбарцумовым А.А. и ООО "Стройкорпорация "Элис" заключен предварительный договор N ПМ-1262К/Ш09 купли-продажи, согласно п. 1.1 которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 4519/325713 в праве собственности на нежилое помещение, образованное путем разделения нежилого помещения N ... расположенного на отметке 3,3 в жилом доме по адресу"адрес", с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 9771,4 кв. м, с правом пользования местом N ...

В соответствии с п.2.2 предварительного договора сумма обеспечительного взноса составила " ... ".

28 июня 2013 года (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 10 июня 2014 года) между ООО "Стройкорпорация "Элис" и ПАО "Сбербанк России" заключен договор последующей ипотеки на основании которого в залог Банку был передан, в том числе объект недвижимости - нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж подвал - 1, общей площадью 9 771, 4 кв. м, по адресу Санкт"адрес", кадастровый номер N ...

Из содержания п. 4.1.2 договора ипотеки следует, что залогодатель ООО "Стройкорпорация "Элис" не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога.

Согласия ПАО "Сбербанк России" на регистрацию перехода права собственности на спорное имущество в материалы дела не представлено.

21 июля 2016 года между ПАО "Сбербанк России" и ООО "Аптекарский" заключен договор уступки прав (требований) N ГКЭЛИС\21072016 в соответствии с которым цессионарий является правопреемником банка по обязательствам из кредитных договоров, обеспеченных ипотекой спорного помещения.

На момент разрешения спора объект, доля в котором подлежит передаче истцу по договору, не создан, в настоящее время не определен, доля истца не определена, объект не поставлен на технический учет.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, установленные обстоятельства, объяснения сторон и руководствуясь положениями ст. ст. 128, 130, 213, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, принял во внимание то обстоятельство, что по условиям договора отчуждению в пользу истца подлежит доля в неопределенном согласно требованиям законодательства объекте, при этом согласие залогодержателя на переход права собственности на предмет залога не получено, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В апелляционной жалобе, оспаривая постановленное решение суда, истец ссылается на неправильную квалификацию судом договора как предварительного, а также отсутствие запрета в действующем законодательстве на регистрацию права собственности на объекты незавершенного строительства.

Судебная коллегия, отклоняя доводы апелляционной жалобы истца и соглашаясь с выводами суда первой инстанции, исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Указанные нормы подлежат применению при рассмотрении спора, принимая во внимание договоренность сторон о создании в будущем нежилого помещения путем разделения нежилого помещения 166-Н, часть которого подлежит передаче истцу.

Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

В том же пункте указано, что, поскольку параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В пункте 2 того же постановления разъяснено, что, если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора (при отсутствии кадастрового номера объекта) может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Указанный подход, по смыслу пункта 8 того же постановления, действует и в том случае, когда сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть. Такой договор согласно данному пункту постановления должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 этого постановления.

Истцом в апелляционной жалобе правильно указывается, что условия договора между ним и ответчиком достаточно определены и позволяют установить предмет договора, в котором описан адрес объекта, указано нежилое помещение, подлежащее разделу, на части которого должно располагаться машино-место N ... ; кроме того, это расположение описано на схеме - приложении N1 к договору.

Однако утверждение истца о том, что в силу договора у него должно было возникнуть право общей собственности (в объеме доли 2259/325713) на всё нежилое помещение 166Н, вступает в явное противоречие с условиями договора, в пункте 1.1 которого в качестве объекта купли-продажи прямо указано нежилое помещение, образуемое в результате разделения помещения 166Н.

По обстоятельствам дела это согласованное сторонами условие - создание нового объекта недвижимости, доля в праве собственности на который подлежала передаче в собственность покупателя - не наступило.

В пункте 5 вышеназванного постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В данном случае необходимо учитывать, что целью договора для истца являлось приобретение машино-места на автостоянке, организуемой в нежилом помещении 166Н (его части). Согласованное сторонами условие относительно разделения данного помещения фактически было направлено лишь на определение порядка исполнения договора, при этом ненаступление данного условия само по себе не исключает возможности передачи машино-места.

Таким образом, несоблюдение условия договора относительно разделения помещения 166Н не образует неустранимого препятствия для реализации прав истца.

Вместе с тем перевод права собственности не является допустимым способом защиты для Амбарцумова А.А.

Так, в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 2 той же статьи в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из приведенных положений закона и разъяснений право собственности не может быть признано за покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества, поскольку условием возникновения этого права является государственная регистрация.

В силу пункта 1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, надлежащим способом защиты прав истца могло бы являться только требование о государственной регистрации перехода права собственности на существующее помещение N ... (при условии, что объект находится во владении истца, и при условии представления доказательств, позволяющих определить назначение и состав помещения, количество машино-мест, произвести расчет приходящейся на истца доли в праве собственности) либо такое же требование, сопряженное с требованием о передаче объекта.

Кроме того, как установлено выше, предметом договора не являлась передача помещения 166Н, истцу подлежала передаче часть указанного помещения, образованная путем разделения помещения 166-Н.

Если бы стороны имели намерение создать помещение 166Н, указанное обстоятельство было бы предусмотрено договором. Однако из условий договора усматривается, что волеизъявление сторон было направлено на создание паркинга без учета площади проездов и технических помещений после разделения помещения 166Н с определением отношения долей исходя из такой площади.

При таких обстоятельствах заявленное истцом требование о переводе права собственности в такой ситуации удовлетворению не подлежало.

В пункте 60 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исходя из данного разъяснения определяющим обстоятельством для разрешения настоящего спора в указанной части является то, был ли объект до возникновения права залога фактически передан покупателю во исполнение обязательств продавца, поскольку право покупателя на защиту своего владения предполагает, в том числе, и возможность оспаривания сделки по передаче имущества в залог, если такая сделка совершена продавцом после его передачи покупателю.

Сходная ситуация, когда в отношении одной и той же вещи у продавца имеются обязательства перед разными кредиторами, урегулирована статьей 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В то же время указанные истцом фактически обстоятельства и представленные им доказательства не позволяют признать, что обременение имущества было установлено в нарушение прав истца в период, когда объект уже был передан в его владение, а свидетельствуют об обратном.

Как видно из выписки из ЕГРП, одновременно с регистрацией права собственности ООО "Стройкорпорация "Элис" на помещение 166Н 09 ноября 2012 года в отношении указанного объекта было зарегистрировано обременение в виде залога в силу закона на срок до 18 марта 2015 года в пользу ПАО "Сбербанк России" на основании, в частности, договора об открытии невозобновляемой кредитной линии от 18 марта 2010 года N ... , дополнительных соглашений от 10 июня 2014 года и от 28 июня 2013 года к договору ипотеки от 03 декабря 2012 года.

Эти данные прямо свидетельствуют о возникновении основания обременения спорного имущества еще до ввода объекта в эксплуатацию (состоявшегося в августе 2012 года), до заключения с истцом договора от 19 июня 2013 года N1262К/ШО9, а соответственно, и до возможной передачи ему машино-места.

Вышеназванное обременение согласно выписке из ЕГРП было прекращено 18 мая 2015 года на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя от 07 апреля 2015 года.

Вместе с тем ранее, 09 июля 2013 года, в пользу ПАО "Сбербанк России" было установлено такое же обременение на срок с 09 июля 2013 года по 27 июня 2023 года (N 78-78-39/025/2013-204) на основании договора последующей ипотеки от 28 июня 2013 года и дополнительных соглашений к этому договору, N 1 от 10 июня 2014 года и N б/н от 31 марта 2015 года.

В дальнейшем в отношении того же объекта устанавливались новые обременения в пользу того же лица на основании договоров последующей ипотеки и дополнительных соглашений к ним.

В ЕГРП внесены записи о прекращении данных обременений 24 августа 2016 года, но лишь в связи с уступкой прав (требований) ПАО "Сбербанк России" в пользу ООО "Аптекарский", за которым одновременно были зарегистрированы такие же залоговые права на тех же основаниях.

Изложенное достоверно указывает на возникновение обременения до передачи истцу машино-места.

При этом по смыслу приведенных выше положений гражданского законодательства до передачи вещи за продавцом сохраняется право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В такой ситуации покупатель имеет возможность либо отказаться от договора купли-продажи ввиду нарушения обязательств со стороны продавца и потребовать возмещения убытков, либо согласиться приобрести объект, обремененный залогом, однако последствия в виде принуждения к исполнению договора путем перевода права, в связи установлением обременения в отношении объекта продажи, действующее законодательство не содержит.

Кроме того, как обоснованно указано судом первой инстанции, заключение договора купли-продажи на обремененный объект и регистрация перехода права собственности в данном случае возможна только при наличии согласия залогодержателя, доказательств получения которого, в материалах дела не содержится.

Доводы апелляционной жалобы истца о допущенной судом ошибке в квалификации правоотношений сторон, наличии оснований для применения при рассмотрении спора положений Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов" основаны на неправильном применении истцом норм законодательства, поскольку на момент заключения истцом договора 19 июня 2013 года объект недвижимости был введен в эксплуатацию 09 августа 2012 года и 09 ноября 2012 года зарегистрировано право собственности ООО "Стройкорпорация "Элис"на помещение 166-Н.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 15 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Амбарцумова А. А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: