Апелляционное определение СК по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 27 июня 2017 г. по делу N 33а-12907/2017

Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Чуфистова И.В.

судей

Стаховой Т.М.,

Бутковой Н.А.

при секретаре

Чернышове А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 2а-1422/17 по апелляционной жалобе Верлан С. М. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга, принятое 29 марта 2017 года по административному иску Верлан С. М. к администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга об оспаривании отказа в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома.

Заслушав доклад судьи Чуфистова И.В., выслушав объяснения административного истца Верлан С.М., возражения представителя административного ответчика администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга - Дементьевой И.С. (по доверенности), представителя заинтересованного лица Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Правительства Санкт-Петербурга - Дворкина М.Л. (по доверенности), судебная коллегия

установила:

Верлан С.М. обратился в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с административным иском, в котором просил признать незаконным отказ администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу "адрес"

В качестве меры по восстановлению нарушенного права Верлан С.М. просил суд возложить на районную администрацию обязанность в течение десяти дней выдать ему разрешение на строительство индивидуального жилого дома по указанному адресу.

В обоснование поданного в суд административного иска Верлан С.М. ссылался на то обстоятельство, что в 2010 году приобрёл в собственность на торгах, организованных ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", земельный участок по адресу "адрес" заключив с названным акционерным обществом договор купли-продажи, одним из условий которого являлось обязательство истца снести расположенное на земельном участке здание в течение шести месяцев с момента заключения договора и построить жилой дом; после сноса здания, 22 июня 2016 года Верлан С.М. обратился в администрацию Петродворцового района Санкт-Петербурга с заявлением о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на указанном участке, однако, районная администрация отказала истцу в выдаче разрешения на строительство, указав на несоответствие представленных документов требования Градостроительного плана земельного участка, а именно - на отсутствие заключения Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Правительства Санкт-Петербурга (далее - КГИОП Санкт-Петербурга) о возможности сноса здания, расположенного на земельном участке.

Верлан С.М. полагает данный отказ необоснованным, указывая, что с его стороны представлены все необходимые документы в целях получения разрешения на строительство; условие о сносе здания являлось одним из существенных условий договора купли-продажи земельного участка; здание, находившееся на земельном участке не являлось объектом охраны со стороны КГИОП Санкт-Петербурга, в связи с чем проведение работ по сносу здания не требовало предварительного согласования с названным профильным Комитетом Правительства Санкт-Петербурга; отказ районной администрации нарушает права истца на пользование и распоряжение земельным участком, делает невозможным использование земельного участка в целях, установленных договором купли-продажи.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 29 марта 2017 года Верлану С.М. отказано в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе Верлан С.М. просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Представители ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, привлечённых к участию в деле в качестве заинтересованных лиц, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Согласно статьям 150 (ч.2), 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка лица, участвующего в деле, извещённого о времени и месте рассмотрения дела, и не представившего доказательства уважительности своей неявки, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.

Судебная коллегия, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданного Управлением ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области "дата", Верлан С.М. является собственником земельного участка, расположенного по адресу "адрес" назначение - земли населенных пунктов для размещения индивидуального жилого дома, кадастровый номер N ...

Из этого же свидетельства следует, что в отношении земельного участка в ЕГРП зарегистрированы следующие ограничения (обременения) права: зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности 2 (ЗРЗ 2); охранная зона водопроводных сетей 19 кв.м. и охранная зона водопроводных сетей 72 кв.м. - л.д. " ... "

Указанный земельный участок Верлан С.М. приобрёл вместе с расположенным на нём нежилым зданием, общей площадью 984,3 кв.м., кадастровый номер N ... , на основании договора купли-продажи от 05 июля 2010 года N ... , заключённого с ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" в соответствии с распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 18.02.2010 N 336-рз.

Дополнительным соглашением от 15 апреля 2011 года к договору от 05 июля 2010 года N ... , стороны установили, что исполнение покупателем обязанности в течение шести месяцев с момента заключения договора осуществить снос здания (пункт 3.2.3) признаётся существенным условием договора.

В этом же дополнительном соглашении Верлан С.М. и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" указали, что в связи с осуществлением покупателем сноса здания, обязательства, предусмотренные распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 18.02.2010 N 336-рз. и пунктом 3.2.3 договора исполнены покупателем в полном объёме (л.д. " ... ").

22 июня 2016 года Верлан С.М. обратился в администрацию Петродворцового района Санкт-Петербурга с заявлением о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на принадлежащем истцу участке.

Письмом от 01 июля 2016 года администрация Петродворцового района Санкт-Петербурга уведомила Верлан С.М. об отказе в выдаче разрешения на строительство жилого дома, сославшись на несоответствие представленных истцом документов требованиям Градостроительного плана земельного участка, утверждённого распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 06.06.2016 N 1555, в соответствии с которым участок расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ 2-10), в которой снос (демонтаж) диссонирующих и иных объектов, не представляющих историко-культурной ценности разрешается в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия.

В письме районной также содержится информация, что согласно справке филиала Санкт-Петербургского ГУП "ГУИОН" - проектно-инвентаризационное бюро Петродворцового района от 26 января 2011 года N 154 на земельном участке строения отсутствуют, по сведениям Управления Росреестра, 01 февраля 2011 года проведена государственная регистрация прекращения права собственности на нежилое здание, расположенное на принадлежащим Верлану С.М. земельном участке, в то время как заключение КГИОП Санкт-петербурга о возможности сноса объекта недвижимости по адресу "адрес" отсутствует (л.д." ... ").

Письмом от 23 сентября 2016 года Глава администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга, направленным в адрес Верлан С.М. даны подробные разъяснения причин отказа в выдаче разрешения на строительство, из которых следует, что в соответствии с Градостроительным планом, утвержденным распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 06.06.2016 N 1555, на земельном участке обозначен элемент исторической ландшафтно-композиционной структуры - акцент (существующий) - здание ("адрес") по "адрес", при этом охране подлежит доминирующая роль объекта в окружающей среде.

По мнению Главы районной администрации, в случае, если градостроительный план земельного участка, выданный до 30 июня 2016 года, содержит информацию о градостроительном регламенте, утвержденном в составе Закона Санкт-Петербурга от 04 февраля 2009 года N 29-10, и не содержит информацию о градостроительном регламенте, утверждённом Законом Санкт-Петербурга от 28 декабря 2008 года N 820-7, Верлану С.М. следует получить новый градостроительный план земельного участка с учётом требований действующего законодательства (л.д." ... ").

Доводы, приведённые Главой администрации Петродворцового района в письме от 23.09.2016, основаны на возражениях КГИОП Санкт-Петербурга по вопросу строительства жилого дома на земельном участке, принадлежащем Верлану С.М., изложенных в письме от 13 июля 2016 года N 2-11647/16-0-1 (л.д. " ... "), согласно которым, документация относительно демонтажа (сноса) здания в КГИОП Санкт-Петербурга не поступала, в то время как, согласно Закону Санкт-Петербурга от 28 декабря 2008 года N 820-7 доминирующая роль данного объекта в окружающей среде подлежит охране, здание является акцентом, ценным элементом планировочной и ландшафтно-композиционной структуры. Как указано в письме КГИОП, охране подлежат также основные визуальные направления (утраченные) на г. Кронштадт и Финский залив от Госпитальной улицы в створе аллеи; демонтаж существующего акцента (здания) является незаконным.

Отказывая Верлану С.М. в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что снос здания, расположенного на земельном участке, мог быть осуществлён собственником земельного участка только при условии получения соответствующего заключения КГИОП Санкт-Петербурга, при этом справка, выданная КГИОП Санкт-Петербурга 27 апреля 2009 года, не является таким заключением и не свидетельствует о том, что снесённое здание не относится к числу объектов, представляющих историко-культурную ценность.

Судом первой инстанции в постановленном по делу решении указано, что условие договора купли-продажи о сносе здания не исключает обязанность покупателя проводить работы по сносу и строительству нового жилого дома в соответствии с требованиями законодательства и, что в отсутствии заключения о возможности сноса расположенного на земельном участке здания у администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга имелись предусмотренные законом основания для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Данные выводы суда первой инстанции нельзя признать правильными.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с этим же Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, непосредственно либо через многофункциональный центр, с приложением следующих документов:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 (принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 24 декабря 2008) N 820-7 установлены границы зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимы использования земель в границах указанных зон.

Приложением N 1 к Закону Санкт-Петербурга от 19 января 2009 года N 820-7 "О границах зон охраны объектом культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" определены границы зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга с описанием указанных границ.

Земельный участок с кадастровым номером N ... , принадлежащий Верлану С.М. располагается в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности - ЗРЗ 2.

Главой 1 Приложения N 2 к Закону Санкт-Петербурга N 820-7 (в редакции до внесения изменений Законом Санкт-Петербурга от 26.06.2014 N 417-65), устанавливались общие режимы в границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности.

На территории ЗРЗ 2 не допускался снос (демонтаж) исторических зданий, строений, сооружений, за исключением разборки аварийных в случае невозможности ликвидации аварийности и при условии восстановления внешнего облика объектов, формирующих уличный фронт застройки, и объектов исторической застройки, указанных в п. 2.6 приложения 1 к режимам;

изменение объемно-пространственного и архитектурного решений исторических зданий, строений и сооружений;

изменение системы озеленения и благоустройства на территориях открытых городских пространств, указанных в приложении 1 к режимам;

реконструкция диссонирующих объектов с отклонением от режимов;

изменение архитектурного решения лицевых фасадов исторических зданий, строений и сооружений, за исключением локальных изменений в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия.

На территории ЗРЗ 2 допускался снос (демонтаж), реконструкция диссонирующих объектов и иных объектов, не являющихся историческими зданиями и строениями, в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия.

В соответствии со справкой, выданной КГИОП Санкт-Петербурга 27 апреля 2009 года по запросу ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", объект по адресу: "адрес" не относится к числу выявленных объектов культурного наследия, либо к числу объектов культурного наследия федерального, регионального или местного (муниципального) значения, но расположен в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга (л.д." ... ").

В своём заключении от 27 апреля 2009 года N 13-1154 КГИОП Санкт-Петербурга в адрес ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" указал, что земельный участок по адресу "адрес" не относится к категории земель историко-культурного назначения так как на участке отсутствуют памятники истории и культуры (л.д. " ... ").

Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга выдал Фонду имущества Санкт-Петербурга (ОАО) заключение, которым согласовал возможность включения земельного участка и находящегося на нём строения ("адрес" в адресный перечень, предназначенный для включение в Распоряжение Правительства Санкт-Петербурга от 29 декабря 2003 года N 33-рп "О продаже на торгах зданий и земельных участков, на которых они расположены" (л.д. " ... ").

План мероприятий по организации работы исполнительных органов государственной власти при подготовке документации для проведения торгов по продаже зданий и земельных участков, на которых они расположены (далее - План мероприятий), утверждённый названным выше распоряжением Правительства Санкт-Петербурга, в целях решения вопроса о включении земельного участка и находящегося на нём здания в адресный перечень, предусматривал получение Комитетом по управлению городским имуществом не только справки КГИОП Санкт-Петербурга об охранном статусе объекта, но и заключения данного профильного Комитета о возможности и условиях сноса здания (пункт 1).

Таким образом, Планом мероприятий предполагалось, что в адресный перечень могут быть включены только здания, имеющие заключения КГИОП Санкт-Петербурга о возможности и условиях их сноса.

Условия пункта 3.2.3 договора купли-продажи земельного участка, заключённого ОАО "Фонд имуществ а Санкт-Петербурга" и Варланом С.М., возлагавшее на последнего осуществить снос здания в течение шести месяцев с момента заключения договора и возвести на освобождённом участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора полностью соответствовало пункту 6.2 Плана мероприятий.

Согласно заключению Комитета по градостроительству и архитектуре от 28 мая 2009 года N 1-1-28075/5 охраняемые КГИОП объекты в границах земельного участка по адресу: "адрес" не выявлены; утверждённый проект планировки территории отсутствует (л.д. " ... ").

Право собственности на объект недвижимости - нежилое здание, расположенное по указанному адресу, прекращено Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 01 февраля 2011 года (регистрационная запись N ... ), - до утверждения градостроительного плана земельного участка.

В соответствии со справкой филиала ГУП "ГУИОН" - ПИБ Петродворцового района, по состоянию на 26 января 2011 года, строения на земельном участке по адресу: "адрес" отсутствовали (л.д. " ... ").

Градостроительный план земельного участка утверждён распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга только 06 июня 2011 года (л.д." ... ").

Как следует из Распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 18.02.2010 N 336-рз, на основании которого заключен договор купли-продажи от 05 июля 2010 года, здание, общей площадью 984,3 кв.м. в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утверждённым Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 N 728-99 находилось в зоне 1ЖД (зоне застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими или блокированными), коллективных садоводств с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", адрес "адрес", включён в территориальную зону Т1Ж2-2 - жила зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 кв.м. с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11.07.2005 N 1002 и договора, заключённого с Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2010 N ... осуществляло функции продавца имущества (объектов недвижимости) Санкт-Петербурга.

На момент заключения договора купли-продажи земельного участка по адресу "адрес" и находящегося на нём здания, а также в ходе подготовки документов в целях реализации указанного имущества на основании Распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 18.02.2010 N 336-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: "адрес" продавцом (Фондом имущества Санкт-Петербурга) от Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга и КГИОП Санкт-Петербурга были получены сведения, указывающие на то, что на указанном земельном участке не имеется объектов, находящихся под охраной государственного органа охраны объектов культурного наследия.

В соответствии со статьёй 1 ГК Российской Федерации, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Верлан С.М., действуя добросовестно при реализации принадлежащих ему гражданских прав, исполнил установленную договором купли-продажи обязанность, осуществив снос здания, расположенного на земельном участке, что являлось существенным условием договора и, в случае его неисполнения, влекло за собой негативные последствия в виде расторжения договора с передачей земельного участка в собственность Санкт-Петербурга.

В Российской Федерации всеми должен соблюдаться принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, предполагающий правовую определённость, с тем, чтобы участники соответствующих правоотношений могли в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав, действенности их государственной защиты, то есть в том, что приобретённое ими на основе действующего законодательства право будет уважаться властями и будет реализовано.

Учитывая изложенное, нельзя признать законным отказ администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга в выдаче Верлану С.М. разрешения на строительство по мотиву отсутствия у последнего заключения КГИОП Санкт-Петербурга о возможности сноса расположенного на земельном участке строения.

В то же время, не может быть удовлетворён иск Верлана С.М. в части указанного им способа восстановления нарушенного права - возложение на администрацию Петродворцового района Санкт-Петербурга обязанности выдать разрешение на строительство жилого дома.

В соответствии с пунктом 5.11.2. (подпункт "г")

Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 "О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон", здание по "адрес", являлось элементом (акцентом) исторической ландшафтно-композиционной структуры в зоне охраны объектов культурного наследия, поэтому строительство объекта недвижимости, в том числе жилого дома на данном земельном участке, может быть осуществлено только в соответствии с действующим режимом использования таких земель и требований градостроительных регламентов.

В письме администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга от 23 сентября 2016 года, направленном в адрес Верлана С.М., последнему указывалось на возможность повторного рассмотрения вопроса о выдаче разрешения на строительство жилого дома при получении (согласовании) нового градостроительного плана земельного участка с учётом требований действующего градостроительного законодательства.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга, принятое 29 марта 2017 года по делу N 2а-1422/17, отменить.

Признать решение администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга об отказе Верлану С. М. в выдаче разрешения на строительство жилого дома по адресу: "адрес" по основанию, указанному в письме от 01.07.2016 N 01-23/835/16-О-О незаконным.

Обязать администрацию Петродворцового района Санкт-Петербурга повторно рассмотреть заявление Верлана С. М. о выдаче разрешения на строительство жилого дома по адресу: "адрес"

Председательствующий:

Судьи: