Апелляционное определение Московского городского суда от 06 июля 2017 г. N 33-18647/17

Судья Ефремов С.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Грицких Е.А.,

судей Анашкина А.А., Олюниной М.В.

при секретаре Поповой Я.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А. гражданское дело по апелляционной жалобе генерального директора ООО "Восток" Туманова Е.Д., представителя Филипповой Н.Г. по доверенности Воробьевой Я.А. на решение Перовского районного суда города Москвы от 02 ноября 2016 года, которым постановлено:

Исковые требования Филипповой Н. Г. к ООО "Восток" о расторжении договора аренды, обязании освобождения нежилого помещения, взыскании задолженности по оплате компенсации расходов по уплате коммунальных платежей, процентов, судебных издержек удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Восток" в пользу Филипповой Н. Г. в счет задолженности по коммунальным услугам _ рубля _ копеек, процентов _ рубля _. копеек, расходов на представителя _. рублей, в счет расходов по оплате государственной пошлины _ рубль _ копеек.

В требованиях Филипповой Н. Г. к ООО "Восток" о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Восток" к Филипповой Н. Г. об установлении факта, уменьшения размера платы - отказать,

установила:

Истец Филиппова Н.Г. обратилась в суд с иском (с учетом уточнения исковых требований) к ответчику ООО "Восток" о расторжении договора аренды, обязании освобождения нежилого помещения, взыскании задолженности по оплате компенсации расходов по уплате коммунальных платежей, процентов, судебных издержек. В обоснование исковых требований Филиппова Н.Г. указала, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: _. В настоящий момент собственник помещения не имеет желания на продление договора аренды указанного нежилого помещения с ООО "Восток", так как ответчик не в полном размере оплачивает арендную плату, имеет задолженность в размере _. рублей, а также задолженность по коммунальным услугам в размере _. рубля _.. копеек, которую просит взыскать, в связи, с чем она направила уведомление о расторжении договора аренды, однако ООО "Восток" помещение не освобождает, тем самым, нарушая права собственника. С учетом изложенного, истец просит расторгнуть договор аренды, обязать ответчика освободить нежилое помещение, взыскать задолженность по оплате коммунальных услуг в размере _. рубля _ копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере _. рубля _ копеек, расходы на представителя _. рублей, расходы по оплате государственной пошлины _ рубль _.копеек.

Ответчик ООО "Восток" обратилось в суд со встречным иском к Филипповой Н.Г. об установлении факта пользования площадью нежилого помещения 128 кв.м., уменьшении размера арендной платы. В обоснование встречных исковых требований ООО "Восток" указало, что Филиппова Н.Г. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: _. 20.04.2006 г. между ООО "ИРЭН" и ООО "Восток" был заключен договор аренды указанного нежилого помещения. Вместе с тем, 25.04.2014 года вопреки условиям договора Филиппова Н.Г. заняла ранее переданные арендатору помещения N_. и N_. своим имуществом (стеллажи, пианино, 3 шкафа, 2 холодильника, письменный стол, книги, личные вещи), в связи с чем ООО "Восток" пользуется помещением в меньшем размере. С учетом изложенного ООО "Восток просило установить факт того, что арендатор занимает помещение по договору аренды общей площадью 128 кв.м. и уменьшить размер арендной платы недвижимого имущества до _. рублей.

В судебном заседании Филиппова Н.Г. и ее представитель на удовлетворении исковых требований настаивали, встречные исковые требования ООО "Восток" не признали, как следует из отзыва на исковое заявление (_.) Филиппова не имеет доступа к спорному помещению, соответственно не может препятствовать арендатору в пользовании помещением. Личных вещей арендодателя, которые бы препятствовали арендатору в пользовании помещением, в нем не имеется.

В судебном заседании представитель ООО "Восток" иск не признал, на удовлетворении встречных исковых требований натаивал.

Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит представитель Филипповой Н.Г. по доверенности Воробьева Я.А. и об отмене которого в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований и изменении в части размера взысканных сумм просит генеральный директор ООО "Восток" Туманова Е.Д. по доводам апелляционных жалоб, согласно которым судом при вынесении решения были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

На заседание судебной коллегии Филиппова Н.Г. не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, ходатайств об уважительности причин неявки в судебное заседание и заявлений об отложении судебного разбирательства от не нее поступало, в связи с чем в соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела жалобу в ее отсутствие.

Судебная коллегия, изучив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, заслушав объяснения сторон и их представителей, обсудив доводы жалоб, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями действующего законодательства.

В силу положений ст. 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором (ч.ч. 1, 2 ст. 614 ГК РФ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Судом установлено и из материалов дела следует, что Филиппова Н.Г. являлась единственным участником ООО "ИРЭН", которое было ликвидировано по решению учредителя. Из материалов дела следует, что Филиппова Н.Г. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: _. которое ранее принадлежало ООО "ИРЭН".

20.04.2006 г. между ООО "ИРЭН" (арендодатель) и ООО "Восток" (арендатор) был заключен договор аренды указанного нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование нежилое помещение для использования под магазин, общей площадью 101,9 кв.м. Договор заключен на срок до 20.04.2011 г., зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа. Из объяснений сторон следует, что арендованное помещение было передано арендатору, что также подтверждается актом приема-передачи. Дополнительным соглашением от 20.04.2011 года стороны продлили срок действия договора до 20.09.2014 года, соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

Дополнением к приложению N _. к договору об изменении расчетов арендной платы на 2013 год стороны согласовали новый размер арендной платы.

Из материалов дела следует, что дополнительным соглашением от 11.12.2013 г. стороны продлили срок действия договора аренды до 11.12.2024 г., соглашение было зарегистрировано в установленном порядке. Дополнительным соглашением от 21.10.2013 г. стороны изменили объект аренды, увеличив размер аренды нежилого помещения до 171,4 кв.м. При этом между сторонами был составлен акт приема-передачи помещения по указанному дополнительному соглашению, в соответствии с которым 21.10.2013 года ответчику было передано во временное пользование нежилое помещение для использования под магазин "Продукты" общей площадью 171,4 кв.м.

30.10.2013 г. стороны подписали соглашение об изменении размера оплаты арендных платежей, установив ежемесячную сумму платежей _.рублей. Указанные соглашения не зарегистрированы в установленном порядке.

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стороны согласовали все условия договора аренды, который согласно положениям ст. 309 ГК РФ, обязаны исполнять.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует, что 10.02.2016 г. арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды, указав причину расторжения, как наличие задолженности по арендной плате за два месяца подряд в размере _. рублей. Разрешая требования Филипповой Н.Г. о расторжении договора аренды и обязании ООО "Восток" освободить нежилое помещение, суд не нашел оснований для удовлетворения требований в данной части, поскольку судом не было установлено обстоятельств, позволяющих расторгнуть договор по основаниям ст. 619 ГК РФ. В данном случае, суд установил, что действительно ответчик допустил наличие задолженности по оплате арендной платы, однако данная задолженность была погашена в феврале 2016 года, в связи с чем оснований для расторжения договора суд не усмотрел. Более того суд указал, что законодатель устанавливает возможность расторжения договора в случае, если арендатор не вносит арендную плату два раза подряд, однако в указанной ситуации ООО "Восток" вносило Филипповой Н.Г. арендную плату ежемесячно, однако за последние три месяца имелась частичная задолженность, которая была погашена после направления уведомления.

Довод истца о том, что задолженность была погашена после направления уведомления, суд не принял во внимание, поскольку частичная оплата аренды не является поводом для расторжения договора по правилам ст. 619 ГК РФ.

Разрешая требования Филипповой Н.Г. о взыскании задолженности по плате коммунальных платежей в размере _ рубля _. копеек, суд пришел к выводу о том, что данные требования являются обоснованными, поскольку Филиппова Н.Г. несла расходы по оплате расходов за водоотведение, ХВС, телефонную связь, тепловую энергию и электричество на сумму _ рубля _копеек, что нашло свое документальное подтверждение, в связи, с чем суд взыскал с ООО "Восток" в пользу Филипповой Н.Г. в счет задолженности по коммунальным услугам указанную сумму.

Доводы ответчика о том, что ООО "Восток" не были выставлены счета, в связи с чем ответчик был лишен возможности оплатить коммунальные услуги, истец чинила препятствия в пользовании нежилым помещением, суд не принял во внимание, поскольку арендодатель понес указанные расходы, арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги по выставленным счетам в соответствии с условиями договора.

Учитывая, что коммунальные услуги со стороны ответчика не оплачивались, в порядке ст. 395 ГК РФ с ООО "Восток" в пользу Филипповой Н.Г. суд взыскал проценты в размере _. рубля _ копеек.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ суд взыскал с ООО "Восток" в пользу Филипповой Н.Г. в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя сумму в размере _ рублей, указав, что она является разумной и справедливой.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ООО "Восток" в пользу Филипповой Н.Г. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины суд взыскал сумму в размере _.рубль _ копеек.

Судебная коллегия соглашается с решением суда в данной части, поскольку расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. В рассматриваемом случае расторжение договора в связи с нарушением срока внесения арендной платы, а также неоплатой коммунальных платежей является несоразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон, поскольку арендные отношения длятся с 2006 года, заявленная в иске сумма задолженности уплачена. Сохранение договорных отношений между сторонами не противоречит положениям статей 450 и 619 ГК РФ. Оснований для иных выводов суд апелляционной инстанции не усматривает.

Разрешая встречные требования ООО "Восток" к Филипповой Н.Г. об уменьшении размера арендной платы, суд не нашел оснований для их удовлетворения, исходя из следующего.

В ходе судебного разбирательства был исследован материал проверки ОВД "Ивановское" г.Москвы, из которого следует, что между арендодателем и арендатором присутствует конфликтная ситуация по вопросу использования нежилого помещения по договору аренды. По мнению суда, указанный материал проверки не является поводом для удовлетворения встречного иска, так как правового значения для разрешения встречного иска в гражданском порядке не имеет.

В ходе судебного разбирательства судом также был допрошен в качестве свидетеля Чирков И.А., который показал, что является участковым, в связи, с чем выезжал в нежилое помещение по заявлению сторон. Ему стало известно о наличии конфликта между истцом и ответчиком по вопросу аренды нежилого помещения, в том числе размера арендуемого нежилого помещения, так как Филиппова Н.Г. частично заняла помещение вещами проката, который ранее там находился.

Оценивая показания свидетеля, суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом споре показания свидетеля Ч.И.А. правового значения не имеют, так как судом было установлено, что размер арендной платы, а также обязанность ответчика в ее оплате в соответствии с условиями договора не связана с размером занимаемого помещения.

Довод представителя истца по встречному иску о том, что Филиппова Н.Г. захламила часть нежилого помещения, суд отклонил, так как в данном случае, арендная плата была установлена условиями договора, тем самым изменению в указанной ситуации не подлежит. По мнению суда, сам по себе факт занятия помещения в меньшем размере, не является поводом для удовлетворения встречного иска, так как стороны установили размер арендной платы условиями договора. Учитывая отказ в удовлетворении встречного иска, суд отказал во взыскании судебных расходов.

Судебная коллегия соглашается с решением суда об отказе в удовлетворении встречного иска с учетом следующих обстоятельств.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании ч. 3 ст. 610 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Из условий заключенного между сторонами Договора аренды усматривается, что стороны предусмотрели размер арендной платы.

При разрешении спора суд установил, что за спорный период пользования нежилым помещением арендные платежи были внесены ответчиком в сумме, меньшей, чем предусмотрено договором, ООО "Восток" свои обязательства по договору надлежащим образом не исполнил, допустил просрочку внесения арендных платежей и имеет задолженность по коммунальным услугам в размере _ рубля _ копеек.

Истец по встречному иску указывает, что 25 апреля 2014 года, вопреки условиям договора, арендодатель занял ранее переданные арендатору помещения NN_. "захламив" их своим имуществом (стеллажи, пианино, три шкафа, 2 холодильника, стол, книги). С данным доводом судебная коллегия также не может согласиться, поскольку он не подтвержден совокупностью допустимых доказательств.

Согласно дополнительному соглашению от 21.10.2013 г. стороны изменили объект аренды, увеличив размер аренды нежилого помещения до 171,4 кв.м. При этом между сторонами был составлен приема-передачи помещения по указанному дополнительному соглашению, в соответствии с которым 21.10.2013 года ответчику было передано во временное пользование нежилое помещение для использования под магазин "Продукты" общей площадью 171,4 кв.м. Таким образом, 21.10.2013 года ответчик подписал акт приема передачи нежилого помещения площадью 171,4 кв.м. без возражений относительно площади части занимаемого помещения, в связи с чем обязан был вносить арендную плату в размере, установленном договором.

Договор в установленном законом порядке не расторгался и не изменялся. Доказательства того, что в договор аренды были внесены изменения относительно уменьшения площади передаваемых в аренду помещений, арендной платы также отсутствуют.

Факт обращения генерального директора ООО "Восток" Тумановой Е.Д. с заявлением в полицию о незаконном поведении Филипповой Н.Г., которая украла ключи от помещения N_., тамбурной и входной двери, указанные ответчиком обстоятельства сам по себе не подтверждает. Постановлением УУП ОМВД России по району Ивановское г.Москвы от 12.07.2014 года по сообщению в службу "02" о скандале между арендатором и арендодателем в возбуждении уголовного дела было отказано. В постановлении указано на одновременную подачу заявления от Филипповой Н.Г. Представленные в суд письма от арендатора к арендодателю с просьбой освободить помещения по дополнительному соглашению от 21.10.2013 года, судебной коллегией не могут быть расценены в качестве доказательств, подтверждающих факт передачи в аренду помещений меньшей площади, поскольку сам арендодатель (истец) данные обстоятельства отрицает. Как следует из отзыва на исковое заявление (_.) она не имеет доступа к помещению, соответственно по объективным причинам не может препятствовать арендатору в пользовании помещением. Личных вещей арендодателя, которые бы препятствовали арендатору в пользовании помещением, в нем не имеется. Данные обстоятельства подтвердила представитель истца Воробьева Я.А. в судебном заседании апелляционной инстанции. При этом ответчик не инициировал внесение изменений в договор об уменьшении арендной платы, с такими требованиями к арендатору не обращался, все требования в письмах от 28.04.2014 года, от 23.06.2014 года, от 30.12.2015 года, от 04.02.2016 года направлены освобождение нежилого помещения, компенсацию убытков, между тем, таких требований в суд не заявлялось.

В соответствии с ч.2 ст.452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что законные основания для уменьшения размера арендной платы отсутствуют, в связи с чем, заявленное по встречному исковому заявлению требование в данной части удовлетворению не подлежит.

Кроме того, в материале об отказе в возбуждении уголовного дела _., который был истребован судом первой инстанции, имеется копия искового заявления ООО "Восток" от 28.04.2015 года в Перовский районный суд г.Москвы, в котором генеральный директор ООО "Восток" Туманова Е.Д. указывает, что ООО "Восток" фактически пользуется всем помещением ООО "ИРЭН", площадью 171,4 кв.м. с 21.10.2013 года, оплачивает арендные платежи в порядке, предусмотренном условиями договора (_.), однако Филиппова Н.Г. препятствует государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды. Таким образом, по состоянию на 28.04.2017 года, вопреки изложенным в настоящем иске обстоятельствам о занятии истцом помещения 25.04.2014 года, ответчик указывал, что пользуется всей площадью арендованного нежилого помещения 171,4 кв.м.

При этом факт использования арендатором меньшей площади, чем было передано ему по договору аренды, не дает ему право вносить арендные платежи в ином размере, чем установлено договором. Доводы об уменьшении арендной платы за пользование частью спорного помещения меньшей площадью, чем указано в договоре, обоснованно были отклонены судом при рассмотрении спора, поскольку для сторон является обязательным размер платы, согласованный сторонами в договоре в твердой сумме. Кроме того, как правильно указано судом указанный размер арендной платы не зависит от площади арендуемой части помещения. Указанные в жалобе письма ответчика с просьбой освободить нежилое помещение сами по себе не являются правовыми основаниями для освобождения ответчика от внесения арендной платы в согласованном размере.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что арендатор в связи с противоправными действиями арендодателя не имеет возможности пользоваться спорным имуществом, отмену обжалуемого решения не влекут, поскольку в силу ст.305 ГК РФ ответчик имеет право на защиту его владения также против собственника, однако требований об освобождении занимаемой площади нежилого помещения к истцу Филипповой Н.Г. ответчиком не заявлялось, а суд в соответствии с положениями ч. 3 ст.196 ГПК РФ принимает решение по заявленным истцом требованиям. Оснований для удовлетворения требований об уменьшении размера арендной платы по указанным выше основаниям у суда также не имелось. При этом установление факта пользования ООО "Восток" нежилым помещением меньшей площадью, чем предусмотрено условиями дополнительного соглашения, само по себе правового значения не имеет, учитывая, что суд имеет право устанавливать необходимые факты в случае разрешения спора о праве. В данном случае требований об освобождении излишне занимаемой площади ответчиком ООО "Восток" не заявлялось.

Судебная коллегия полагает приведенные выводы суда законными и обоснованными. Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм материального права судом не установлено.

При этом несогласие сторон в апелляционных жалобах с выводами суда первой инстанции в отношении представленных доказательств и установленных по делу обстоятельств не может быть принято во внимание, поскольку согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценка доказательств, произведенная судом первой инстанции, соответствует требованиям, предъявляемым Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, является правильной, в связи с чем, у судебной коллегии оснований не согласиться с такой оценкой не имеется.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене или изменению решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Перовского районного суда города Москвы от 02 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы генерального директора ООО "Восток" Тумановой Е.Д., представителя Филипповой Н.Г. по доверенности Воробьевой Я.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: