Решение Московского городского суда от 10 апреля 2017 г. N 3а-59/17

Дело N 3А-59/2017

Именем Российской Федерации

10 апреля 2017 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А.,

при секретаре Давтян М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Миночкина Н. Н. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил

Миночкин Н.Н. обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020132:87.

В своем заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020132:87 в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "***", по состоянию на 01 января 2014 года в размере *** рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является сособственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, при этом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020132:87 по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере *** рублей 20 копеек. Поскольку Миночкин Н.Н. является сособственником земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Миночкин Н.Н., заинтересованные лица Уютов Р.Г, Романов А.В., Елисеев Н.Н. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения административного дела извещены надлежащим образом.

Представитель административного истца Миночкина Н.Н., заинтересованных лиц Уютова Р.Г, Романова А.В., Елисеева Н.Н. по доверенностям Филькин С.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал. Выразил несогласие с результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, полагал представленный в материалы дела отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка достоверным.

Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Матюхина Е.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения административного искового заявления.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца и заинтересованных лиц Уютова Р.Г, Романова А.В., Елисеева Н.Н., представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу Миночкину Н.Н. принадлежит на праве собственности 1/4 доля земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020132:87, что подтверждается нотариально заверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 8). Собственниками иных долей в праве собственности на участок являются Уютов Р.Г, Романов А.В., Елисеев Н.Н. (выписка из ЕГРП - т. 1, л.д. 210).

В отношении земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020132:87 по состоянию на 1 января 2014 года утверждена кадастровая стоимость в размере *** рублей 20 копеек, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 14).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 338 НК РФ организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (то есть земельные участки, расположенные в пределах города федерального значения Москвы, на территории которого введен налог), являются плательщиками земельного налога.

Согласно ст. 390 НК РФ налоговая база в отношении объекта налогообложения по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Таким образом, установление кадастровой стоимости в отношении вышеназванного объекта недвижимости затрагивает права и обязанности Миночкина Н.Н. как плательщика земельного налога.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом, как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников.

Учитывая изложенное, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка посредством предъявления требований об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, то есть на 1 января 2014 года.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование своих требований Миночкин Н.Н. представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 7 декабря 2016 года N 14/16-Н, подготовленный ООО "***", в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020132:87 по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере *** рублей (т. 1, л.д. 15-204).

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений относительно достоверности определенной в отчете итоговой рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя административного истца судом по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 2 марта 2017 года отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020132:87 определена экспертом в размере *** рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашел свое объективное подтверждение факт необоснованности отчета, подготовленного ООО "***", и факт недостоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости земельного участка.

Так, эксперт указал, что оценщик в нарушение п. 13 ФСО N 7 при проведении анализа наиболее эффективного использования объекта оценки неверно определил его наиболее эффективное использование. В частности, оценщик не учёл ближайшее окружение земельного участка, указав в качестве ближайшего окружения земельные участки промышленного назначения и малоэтажную жилую застройку (коттеджи), в то время как на соседнем к объекту исследования участке расположен торговый центр "***" (продажа стройматериалов, сантехники, товаров для дома) с вспомогательными хозяйственными корпусами и сооружениями.

Также оценщиком не учтён вид разрешенного использования объекта оценки (ВРИ 5 - для размещения административно-торговых зданий, промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур). Таким образом, оценщиком нарушен п. 5 ФСО N 3, согласно "которому в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки" и "содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценки), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов".

В свою очередь эксперт пришёл к выводу о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка, то есть таким использованием, которое максимизирует продуктивность оцениваемого объекта и которое физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано, будет являться использование объекта исследования под торговлю.

К такому выводу эксперт пришёл, проведя сравнение стоимости предложений по аренде нежилых помещений под торговлю и по аренде производственно-складских помещений в районе расположения объекта оценки.

Поскольку неверное определение вида наиболее эффективного использования земельного участка привело к существенному искажению рассчитанной оценщиком итоговой рыночной стоимости земельного участка, эксперт пришёл к выводу о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и требованиями Федеральных стандартов оценки.

Представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта. В частности, представитель административного истца указал, что использование земельного участка для размещения объектов торговли не является его наиболее эффективным использованием. Полагал, что экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки не учтено расположение земельного участка, а также его фактическое использование.

В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно изложенных в экспертном заключении выводов, судом был вызван и опрошен эксперт ООО "***" А.

В судебном заседании эксперт подтвердил все выводы судебной экспертизы, указав, что определение наиболее эффективного использования земельного участка было произведено исходя из его окружающей застройки, фактического использования, указанного в кадастровом паспорте разрешенного вида использования участка. Также эксперт указал, что фактическое использование земельного участка не является определяющим при анализе его наиболее эффективного использования, поскольку наиболее эффективным использованием будет признаваться такое использование, которое будет приносить наибольший доход, в связи с чем указание административного истца на использование земельного участка под складскую деятельность на итоговое определение рыночной стоимости участка не влияет.

Суд соглашается с выводами эксперта. Так, согласно п. 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, в том случае, если он застроен объектами капитального строительства. В настоящем случае земельный участок объектами капитального строительства не застроен, что административным истцом не оспаривается.

Из аналогичной позиции исходил и оценщик, подготовивший представленный в материалы дела отчет (т. 1, л.д. 43-45). Вместе с тем оценщик, делая вывод о наиболее эффективном использовании участка для размещения производственно-складских зданий и сооружений, какой-либо мотивировки в обоснование своей позиции не приводит. Анализ обстоятельств, свидетельствующих по мнению оценщика о низкой финансовой оправданности и низкой продуктивности использования участка для размещения торговых зданий (таблица 3 - т. 1, л.д. 45), в отчете отсутствует.

В свою очередь эксперт привел анализ рынка аренды как торговых, так и производственно-складских помещений, с приведением соответствующих ставок аренды, чем обосновал наиболее эффективное использование участка для осуществления торговой деятельности.

Доводы административного истца о низкой пропускной способности в районе оцениваемого земельного участка, о необоснованном подборе экспертом объектов-аналогов в районах отличных от расположения объекта оценки не могут быть приняты судом во внимание, поскольку сведений о наличии соответствующих специальных познаний ни у административного истца, ни у его представителя суду не представлено. При этом оснований не доверять соответствующему экспертному мнению у суда не имеется.

Судом отклоняются доводы стороны административного истца о том, что эксперт произвел фотосъемку земельного участка, не связываясь с административным истцом. Как следует из материалов дела, доступ на оцениваемый земельный участок является свободным, в связи с чем эксперт мог его осматривать. При этом административным истцом тот факт, что на представленных фотографиях запечатлен именно принадлежащий административному истцу земельный участок, не оспаривался.

Не являются обоснованными ссылки представителя административного истца на принятые Московским городским судом решения об установлении кадастровой стоимости смежных земельных участков в размере их рыночной стоимости, поскольку данные решения преюдициального значения для разрешения настоящего административного спора не имеют и о наиболее эффективном использовании оцениваемого земельного участка не свидетельствуют.

Суд также отмечает, что эксперт Астахова А.Н. была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в своих пояснениях ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы с приведением обоснований своих выводов. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о допущенных экспертом нарушениях при определении рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не приведено; о проведении повторной либо дополнительной экспертизы сторонами по делу ходатайств не заявлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020132:87 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2014 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в суд 26 декабря 2016 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2016 года.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в п. 25 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28, если на момент принятия решения суда в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку Постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 года" утверждена новая кадастровая стоимость спорного объекта (пункт 258094 приложения к постановлению), которая применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2017 года, постольку установленная судом кадастровая стоимость объектов подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2016 года включительно.

Решая вопрос о распределении расходов по оплате судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

В силу предписаний ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Согласно выставленному ООО "Сенат-Оценка" счету на оплату стоимость проведенной экспертизы составила 95 000 рублей (т. 2, л.д. 2).

Принимая во внимание, что ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы было заявлено административным истцом, и именно на него была возложена обязанность по её оплате; учитывая, что по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердилась обоснованность возражений административного ответчика против определенной в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка, при этом административный истец настаивал на удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам независимой оценки (признанной недостоверной), постольку настоящее решение (в части требований об установлении кадастровой стоимости в размере, определенном по результатам оценки, проведенной ООО "***") расценивается как принятое против административного истца; а также исходя из того, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости, при этом проведение экспертного исследования сторонами по делу не оплачено, суд возлагает обязанность по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "***" в сумме *** рублей на Миночкина Н.Н.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020132:87 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года, в размере *** рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 8 декабря 2016 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2016 года по 31 декабря 2016 года включительно.

Взыскать с Миночкина Н. Н. в пользу ООО "***" расходы по проведению судебной экспертизы в сумме *** рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Согласовано и опубликовано: дата

Судья: подпись