Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 17 июля 2017 г. по делу N 33-2887/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Блиновой М.А.,

судей Арслановой Е.А., Филимоновой И.В.,

при секретаре Михайловой И.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Ромадова В.С. к администрации г.Чебоксары о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, поступившее по апелляционной жалобе ответчика администрации г.Чебоксары на заочное решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 30 марта 2017 г.

Заслушав доклад председательствующего судьи Блиновой М.А., выслушав объяснения представителя ответчика администрации г. Чебоксары Артемьевой А.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы на решение суда; представителей истца Ромадова В.С. - Добровой М.В., Черновой Л.В., возражавших против доводов апелляционной жалобы ответчика, судебная коллегия

установила:

Ромадов B.C. обратился в суд с иском к администрации города Чебоксары о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м (лит. А, А1,А2).

Исковые требования мотивировал тем, что постановлением главы администрации ... сельсовета Московского района г.Чебоксары от 29 марта 1994 года N ему был выделен земельный участок площадью ... га в аренду на три года под строительство индивидуального жилого дома. Строительство жилого дома было завершено в 1997 году. 13 ноября 2009 года истцу было выдано Градостроительное заключение N о возможности использовать территорию в районе "адрес" под индивидуальное жилищное строительство при условии изменения градостроительного регламента части территориальной зоны лесопарков (Р-3) на зону малоэтажных индивидуальных жилых домов с участками (Ж-3). В 2013 году подготовлен межевой план для уточнения местоположения границы и площади земельного участка с кадастровым номером ... , расположенного по указанному адресу, который в установленном порядке был согласован с администрацией г.Чебоксары. После этого земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, истцу выдан кадастровый паспорт земельного участка. Письмом от 02 ноября 2016 года Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Чебоксары сообщило Ромадову B.C., что земельный участок с кадастровым номером ... расположен в территориальной зоне Ж-1 "Зона застройки индивидуальными жилыми домами". Согласно техническому паспорту площадь спорного жилого дома составляет ... кв.м.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы N построенный жилой дом N находится в границах земельного участка с кадастровым номером ... , пригоден для проживания и соответствует требованиям действующих строительных норм и правил (СНиП) и других нормативных документов (ТСН, ГОСТ, ТУ и т.д.), а именно: строительно-техническим, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не угрожает жизни и здоровью граждан, не угрожает обрушением.

Истец Ромадов B.C., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, реализовал право на участие в процессе через представителей.

В суде первой инстанции представители истца Алексеев Б.В. и Чернова Л.В. исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Ответчик администрация города Чебоксары явку своего представителя в суд не обеспечила.

Заочным решением Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 30 марта 2017 г. постановленопризнать за Ромадовым В.С. право собственности на индивидуальный жилой дом N, расположенный по адресу: "адрес", общей площадью ... кв.м., жилой ... кв.м. (лит. А, А1, А2).

Указанное решение суда обжаловано ответчиком администрацией города Чебоксары по мотивам незаконности и необоснованности. В апелляционной жалобе указывают, что жилой дом, являющийся самовольной постройкой, возведен на земельном участке, не принадлежащем истцу на каком-либо праве, договор аренды не заключался. Также в жалобе оспаривают вывод суда о возведении жилого дома в 1997 году, поскольку по состоянию на 31 октября 2012 г. на земельном участке находилась только железобетонная конструкция, никакого жилого дома не было. Фактически возведение жилого дома произведено не ранее 2014 года. Разрешение на строительство истцом не получено, дом не введен в установленном порядке в эксплуатацию. Также истцом не представлены доказательства того, что им были предприняты меры по их получению. Отсутствуют доказательства, что постройка соответствует параметрам, установленным документацией по перепланировке территории, правилам землепользования и застройки. Также не согласны с заключением эксперта, положенным в основу решения суда, поскольку, используя в своем исследовании кадастровый паспорт по состоянию на 19 марта 2009 года, эксперт вводит суд в заблуждение относительно безопасности возведенного дома, поскольку, как следует из раздела 14 кадастрового паспорт от 16 декабря 2013 г., земельный участок, на котором осуществлено строительство дома, частично входит в охранную зону "данные изъяты", сведения об охранной зоне внесены в ГКН в 2012 году.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика администрации г. Чебоксары Артемьева А.В. поддержала доводы апелляционной жалобы на решение суда. При этом в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции поясняла, что на основании постановления главы администрации ... сельсовета Московского района г.Чебоксары от 29 марта 1994 года N никогда не заключался с Ромадовым В.С. договор аренды земельного участка по адресу: "адрес"; какие-либо арендные платежи от Ромадова В.С. не поступали.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца Ромадова В.С. - Доброва М.В., Чернова Л.В. в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика просят отказать.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В п.п.1, 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение должно быть законным и обоснованным (ч.1 ст.195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует.

Разрешая настоящий спор и признавая за истцом право собственности на индивидуальный жилой дом, суд первой инстанции исходил из того, что данное самовольное строение завершено строительством, возведено на отведенном для этих целей земельном участке, не нарушает права и законные интересы иных лиц, соответствует строительным и пожарным нормам и правилам.

Судебная коллегия выводы суда первой инстанции о признании за истцом права собственности на жилой дом, представляющий собой самовольную постройку, находит неправильными, поскольку изложенные в решении выводы суда первой инстанции об узаконении самовольной постройки, возведенной на муниципальном земельном участке, без каких-либо вещных прав застройщика на земельный участок (в частности без права аренды и в отсутствие заключенного договора аренды за все время) основаны на неправильном применение норм материального права ввиду следующего.

Статья 218 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Пунктом 3 ст.222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. (п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ).

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

В пункте 26 названного постановления разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возможность признания за лицом, осуществившим возведение самовольной постройки, обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Из изложенных норм права следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, это является необходимым условием для удовлетворения иска.

Таким образом, суду надлежало выяснить, принадлежит ли Ромадову В.С. земельный участок, на котором возведен жилой дом, на каком-либо праве, указанном в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Совокупность имеющихся в материалах дела доказательств свидетельствует, что земельный участок, на котором расположена спорная постройка, не находится у истца на каком-либо вещном праве, предусмотренном в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса. Земельный участок не был предоставлен истцу по договору аренды, какой-либо договор аренды земельного участка между муниципальным органом и Ромадовым В.С. не заключался.

Право лица на земельный участок должно подтверждаться соответствующими документами.

Права на земельные участки, предусмотренные гл. 3 и гл. 4 Земельного кодекса Российской Федерации (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, безвозмездное срочное пользование), удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ (в настоящее время Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости").

Порядок предоставления земельных участков 1994 году регулировался Земельным кодексом РСФСР от 25 апреля 1991 года N1103-1.

Постановлением главы администрации ... сельсовета Московского района г. Чебоксары N от 29 марта 1994г. предусмотрено: 1. Выделить земельный участок площадью ... га в аренду на 3 года под строительство индивидуального жилого дома в "адрес" Ромадову В.С.; 2. Разрешение на строительство жилого дома и надворных построек получить в администрации ... сельсовета после представления проекта (схемы) строений; 3. Строительство жилого дома завершить в течение 3-х лет после выделения земельного участка; 4. Правоустанавливающий документ на право собственности на земельный участок выдать после завершения строительства жилого дома; 5. Плату за возмещение потерь сельскохозяйственного производства внести в администрацию ... сельсовета в течение календарного месяца по предъявленному счету.

В период действия постановления от 29 марта 1994г. истец договор аренды не заключал, арендную плату не платил, за получением разрешения на строительство жилого дома не обращался, в указанный в постановлении главы администрации сельсовета трехлетний срок к строительству жилого дома не приступал.

Само по себе постановление главы администрации ... сельсовета Московского района г. Чебоксары N от 29 марта 1994г. не свидетельствует о возникновении у Ромадова В.С. права аренды на земельный участок в отсутствие заключенного договора аренды земельного участка.

Гражданский кодекс РСФСР 1964г., действовавший на момент издания постановления от 29 марта 1994г., так и Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 года N1103-1, действовавший на момент издания указанного постановления, предусматривали обязательную письменную форму договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ (часть вторая ГК РФ введена в действие с 1 марта 1996г.), Земельным кодексом РФ закреплена обязательная письменная форма договора аренды земельного участка под страхом его недействительности и обязательная государственная регистрация договора аренды земельного участка сроком не менее одного года.

Земельным кодексом РФ закреплено землепользование на основе принципа платности. Аренда представляет собой временное владение и пользование имуществом за плату на основании двухстороннего соглашения между арендодателем (собственником) и арендатором.

Из материалов дела следует, что на основании постановления от 29 марта 1994г. письменный договор аренды земельного участка с Ромадовым В.С. не заключался ни в 1994г., ни в последующем, доказательства осуществления арендных платежей в материалы дела стороной истца не представлены. Наличие каких-либо уважительных причин не заключения в письменной форме договора аренды земельного участка представители истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции не сообщили.

Поскольку договор аренды земельного участка вообще не был заключен между истцом и органами местного самоуправления, то у истца не возникло право аренды на данный земельный участок. Стороной истца не представлено доказательств, что на основании постановления от 29 марта 1994г. он в течение 3-х лет приступил к строительству индивидуального жилого дома, так и не обращался за оформлением прав на земельный участок и получением разрешения на строительство дома.

Судебная коллегия отмечает, что по действовавшим на момент возникновения правоотношений нормам законодательства истец не реализовал свое право на заключение договора аренды земельного участка; кроме того, жилой дом, пригодный для проживания, в период действия постановления главы ... сельсовета Московского района г.Чебоксары N от 29 марта 1994 года на участке не был построен; цель предоставления истцу земельного участка - строительство жилого дома, не достигнута. В связи с чем правовых оснований, предусмотренных Земельным кодексом РСФСР, действовавшим на момент возникновения правоотношений сторон, и Земельным кодексом Российской Федерации, вступившим в силу 30 октября 2001 года, для удовлетворения иска не имеется.

В силу положений ст. 51 ГрК РФ и ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

За получением разрешения на строительство жилого дома Ромадов В.С. не обращался, в том числе ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на землю.

Доводы стороны истца о фактическом возведении на земельном участке жилого дома в период с 1994 по 1997 годы судебная коллегия находит несостоятельными.

Так, актом осмотра земельного участка от 29 января 2014г. N в рамках муниципального земельного контроля с приложением фототаблицы установлено, что по состоянию на январь 2014г. на земельном участке находится железобетонная конструкция, произрастает многолетняя растительность, земельный участок не огорожен (л.д. 112-113). Аналогичным образом, в техническом паспорте, изготовленном МУП "БТИ и ПЖФ" г. Чебоксары по состоянию на 31.10.2012г. отражено расположение строения площадью ... кв.м. (по фотографии представляющей железобетонную конструкцию без окна, без двери, без крыши и очевидно не отвечающей признакам жилого строения - л.д. 97). Исходя из технического паспорта на 31.10.2012г. иные строения жилого характера (в том числе незавершенные строительством) на земельном участке не имеются.

В представленном стороной истца техническом паспорте на жилой дом (площадью ... кв.м.) по состоянию на 20 октября 2016г. год постройки - 1997г. указан со слов истца Ромадова В.С. При этом указанный год постройки жилого дома опровергается другими имеющимися в материалах дела доказательствами.

Кроме того, из кадастрового паспорта на земельный участок от 16 декабря 2013 г. следует, что земельный участок с кадастровым номером ... частично входит в охранную зону "данные изъяты", сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости (л.д.10).

Доводы стороны истца о согласовании в межевом плане местоположения границ земельного участка органом местного самоуправления являются несостоятельными, опровергаются межевым планом (не все границы участка согласованы).

Таким образом, из материалов дела следует, что истец не обладает ни одним из вещных прав (право собственности, право пожизненного наследуемого владения; право постоянного (бессрочного) пользования, а также правом аренды на земельный участок, на котором расположен жилой дом, являющийся самовольной постройкой.

Кроме того, истцом в условиях состязательности и равноправия судебного заседания не представлено относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что им предпринимались надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, что установлено абзацем 2 пункта 26 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 г. (в редакции от 23 июня 2015 года) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Принимая во внимание, что у Ромадова В.С. отсутствуют какие-либо вещные и арендные права на земельный участок, истцом не представлено документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство, реконструкцию и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, с учетом вышеизложенных норм материального права, разъяснений и доказательств, имеющихся в материалах дела, принимая во внимание, что спорное самовольное строение осуществлено ответчиком без получения соответствующего разрешения на строительство в установленном порядке с предоставлением необходимого пакета документов, сама постройка возведена на муниципальном участке, частично входящем в охранную зону "данные изъяты", судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на возведенный на нем жилой дом.

На основании вышеизложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Ромадова В.С. о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", поскольку спорный жилой дом является самовольной постройкой, возведен на земельном участке, не отведенном истцу в установленном законом порядке и без получения на это необходимых разрешений.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Заочное решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 30 марта 2017 г. отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ромадова В.С. к администрации г.Чебоксары о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", отказать.

Председательствующий М.А. Блинова

Судьи: Е.А. Арсланова

И.В. Филимонова