Апелляционное определение СК по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 июня 2017 г. по делу N 33а-13155/2017

Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Ильичевой Е.В.

Судей

Стаховой Т.М., Белоногого А.В.

при секретаре

Гольхиной К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 26 июня 2017 года административное дело N 2а-948/17 по апелляционной жалобе Ивженко И. В. на решение Смольнинского районного суда Санкт- Петербурга от 08 февраля 2017 года по административному исковому заявлению Ивженко И. В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании действий незаконными.

Заслушав доклад судьи Ильичевой Е.В., выслушав объяснения административного истца - Ивженко И.В., представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт - Петербургу - Ж.Л.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ивженко И.В. обратилась в Смольнинский районный суд Санкт - Петербурга с административным иском, в котором просила признать незаконным действие административного ответчика по прекращению государственной регистрации обременения права собственности Лысенко В.Н., совершенного в пользу административного истца, в виде аренды, сроком на 10 лет, дата государственной регистрации "дата", N ... , на сновании договора аренды нежилого помещения от "дата".

Решением Смольнинского районного суда Санкт - Петербурга от 08 февраля 2017 года отказано в удовлетворении требований завяленных Ивженко И.В.

В апелляционной жалобе административный истец ставит вопрос об отмене состоявшегося решения суда и принятии нового, полагает решение постановленным при неправильном применении норм права и оценке доказательств.

В заседание суда апелляционной инстанции заинтересованное лицо Лысенко В.Н. не явился, извещен судом заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, о причинах своей неявки в судебное заседание не известил, об отложении судебного заседания не ходатайства, в связи с чем судебная коллегия, в порядке части 2 статьи 150 и статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие Лысенко В.Н.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Лысенко В.Н. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес"

"дата" между индивидуальным предпринимателем Лысенко В.Н. (арендодатель) и Ивженко И.В. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения.

Пункт 1 договора определял его предмет: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, принадлежащее арендодателю на праве собственности, с назначением: нежилое, общей площадью 411 кв. м, этаж цоколь, с номерами на поэтажном плане N ... , с кадастровым номером N ... , расположенного по адресу: "адрес" Цель использования: Физкультурно-оздоровительный центр.

Пункт 5 договора предусматривал порядок изменения, расторжения и продления договора. Подпункт 3 указанного пункта предусматривал право арендодателя на одностороннее расторжение договора в определенных случаях.

"дата" под номером N ... в отношении указанного объекта было зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды сроком на 10 лет в пользу Ивженко И.В. на основании договора аренды нежилого помещения от "дата".

В материалы дела также представлено заявление Лысенко В.Н. от "дата", направленное в адрес арендатора, о расторжении договора аренды в связи с нарушением арендатором существенных условий договора, а именно:

- в нарушение пунктов 2.1, 2.2 договора арендатор не вносит ежемесячную плату на расчетный счет арендодателя;

- в нарушение пункта 1.1 договора арендатором изменена цель использования помещения с физкультурно-оздоровительного центра на кафе, бильярд;

- осуществлена перепланировка без согласования, как с арендодателем, так и с администрацией района.

Получение данного заявления Ивженко И.Н. не оспаривает.

"дата"Лысенко В.Н. подал заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт - Петербургу о прекращении ограничения (обременения) права в виде аренды в отношении спорного нежилого помещения. Заявление зарегистрировано Управлением Росреестра под номером N ... от "дата".

Согласно заявлению о расторжении договора аренды от "дата", представленному в комплекте документов на государственную регистрацию, арендатор в нарушение требований договора аренды от "дата" не оплачивает арендную плату, осуществил перепланировку без согласия собственника и уполномоченных органов, а также использует помещение не в соответствии с его целевым назначением. Указанные обстоятельства явились основанием для расторжения договора в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 5.3 договора от "дата".

"дата" государственная регистрация прекращения аренды в отношении Объекта была приостановлена на основании абзаца 2 пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с поступлением в Управление постановления о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, а именно: постановление судебного пристава-исполнителя Петродворцового районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу К.Л.В., вынесенное по материалам исполнительного производства N ... -ИП от "дата", и постановления судебного пристава-исполнителя Петродворцового районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу П.Н.В. о запрете на совершение действий по регистрации от "дата"N ... , вынесенное по материалам исполнительного производства N ... -ИП от "дата".

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Петродворцового районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт- Петербургу С.А.В. о запрете на совершение действий по регистрации от "дата", "дата" в ЕГРН был зарегистрирован запрет совершать регистрационные действия в отношении принадлежащего Ивженко И.В. права аренды на объект недвижимости.

"дата" совместно с заявлением N ... и "дата" совместно с заявлениями N ... , N ... , в Управление были представлены документы, подтверждающие отмену вышеуказанных обеспечительных мер, наложенных на основании постановлений судебных приставов-исполнителей; записи о запретах были погашены.

"дата" в ЕГРН была внесена запись о погашении обременения права собственности в виде аренды на основании договора от "дата" под номером N ... от "дата".

Полагая действия административного ответчика по снятию обременения незаконными, Ивженко И.В. ссылалась на то, что они нарушают право арендатора на долгосрочную аренду, которое подлежит государственной регистрации. Кроме того, поскольку договор аренды нежилого помещения заключен между административным истцом и заинтересованным лицом сроком на 10 лет, то досрочно его расторгнуть Лысенко Н.В. может только в судебном порядке.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу, что действия государственного регистратора по погашению записи об обременении на основании договора аренды не противоречат действующему законодательству, а права Ивженко И.В. как арендатора могут быть нарушены не действиями регистрирующего лица, а решением арендодателя об одностороннем расторжении договора аренды, правомерность которого подлежит оценке в рамках самостоятельно заявленных требований.

Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда основан на правильном применении к рассматриваемым правоотношениям положений абзаца 4 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 2, абзаца 2 части 1 статьи 4, абзаца 3 пункта 1 статьи 13, статьи 16, пункта 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 12, пункта 1 статьи 13, статьи 165.1, пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, что подтверждается представленными при рассмотрении спора доказательствами, которым судом первой инстанции дана полная и всесторонняя оценка в соответствии со статьями 59, 62, 63 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Выводы суда мотивированы и подробно изложены в судебном решении.

Доводы апелляционной жалобы, что договор аренды, может быть расторгнут только судом, в предусмотренных на то основаниях, не может быть положен в основу отмены решения суда, поскольку основан на неверном толковании норм права.

Так, согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно пункту 50 Постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу пунктов 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания изменения и расторжения договора.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции до 01 июня 2015 года, действующего на момент заключения договоров, было установлено право на односторонний отказ от договора в случае, если это допускается законом или соглашением сторон.

Аналогичное положение содержится в пункте 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01 июня 2015 года.

Часть 3 пункта 5 договора от "дата" предусматривала право арендодателя на одностороннее расторжение договора в следующих случаях:

- при использовании арендатором помещения в целом или части его не в соответствии с целевым назначением;

- при переделке или перепланировке арендатором помещения без предварительного письменного согласия арендодателя;

- если арендатор не внес платы согласно пункту 2.2, а также платы по возмещению затрат на содержание согласно пункту 2.6 в течении 2 месяцев подряд, независимо от возмещения вреда и уплаты договорных законодательных санкций.

Таким образом, из условий заключенного договора аренды следует, что арендодателю предоставлено право на досрочное расторжение договора в случае невыполнения арендатором ряда установленных условий. При этом ссылка на обязательный судебный порядок расторжения договора отсутствует.

Исходя из положений части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент принятия административным ответчиком оспариваемого решения), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Положением статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Из части 2 вышеуказанной статьи следует, что государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 16 данного Закона предусмотрено, что представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) права осуществляется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26 указанного Закона.

Пункт 2 статьи 13 названного Закона устанавливает, что государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности может проводиться по инициативе правообладателей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ установлен перечень документов, являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу части 1 статьи 18 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Из материалов дела следует, что для погашения записи об обременении Лысенко В.Н. в Управление представлена претензия в адрес истца о досрочном расторжении договора от "дата" на основании пункта 5.3.

Как указывалось ранее, согласно данному пункту договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев, осуществил перепланировку без согласия собственника и уполномоченных органов, а также использует помещение не в соответствии с его целевым назначением.

В силу частей 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно положениям статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, учитывая условия договора, установленные в пункте 5.3, а также отсутствие в условиях договора указания на обязательный судебный порядок его расторжения, исходя из их взаимосвязи с положениями статей 450, 450.1, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у административного ответчика отсутствовали основания для погашения записи об обременении спорного нежилого помещения.

Доводы апелляционной жалобы, что направленное арендодателем извещение о расторжении договора аренды достаточно только для обращения арендодателя в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды, не может быть принят во внимание судебной коллегией, поскольку форма направления арендаторы извещения о расторжении договора аренды Законодателем не установлена, в связи с чем административным истцом представленное заявление Лысенко В.Н. от "дата" правомерно расценена регистрирующим органом в качестве соблюдения требований статей 450.1, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы, что суд необоснованно пришел к выводу о наличии между Лысенко В.Н. и Ивженко И.Н. спора о праве, рассматриваемом в Красносельском районном суде Санкт - Петербурга, в рамках рассмотрения которого также будет рассмотрен вопрос о нарушении прав Ивженко И.Н., не может быть принят во внимание судебной коллегией поскольку противоречит материалам дела.

Так, из материалов дела следует, что обращаясь в Красносельский районный суд Санкт - Петербурга с требованиями о расторжении договора аренды, Лысенко В.Н. также были заявлены требования о взыскании суммы задолженности.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и не подлежит отмене по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 08 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: