Решение Пензенского областного суда от 30 августа 2017 г. по делу N 3а-94/2017

Пензенский областной суд в составе

судьи Гордеевой Н.В.,

при секретаре Аблязове Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Юриной А.В. к Правительству Пензенской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Юрина А.В. обратилась в Пензенский областной суд с административным иском к Правительству Пензенской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером N площадью 69 670 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под промышленные предприятия, расположенного по адресу: "адрес"

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 31789 027, 60 руб. и является завышенной, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчёте независимого оценщика, что в свою очередь, затрагивает её права, поскольку влечёт увеличение размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка.

Просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в равном его рыночной стоимости размере - 13985000 руб. по состоянию на 01 января 2012 г.

Административный истец Юрина А.В. в судебное заседание не явилась, доверив представление своих интересов представителю по доверенности Юмину К.С. (доверенность от 26 мая 2017 г.), который в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представители административных ответчиков - Управления Росреестра по Пензенской области - Серикова В.В. (доверенность от 24 октября 2016 г.), Правительства Пензенской области - Савельева Е.В. (доверенность от18 октября 2016г.), заинтересованного лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области Агапова Ю.С. (доверенность от 14 августа 2017 г.) разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица - г. Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области Кусмарова Ю.В. (доверенность от 04 мая 2017 г.) против удовлетворения заявленных требований возражала.

Представитель заинтересованного лица - администрации Нижнеломовского района Пензенской области в судебное заседание не явился, направив в суд ходатайство об отложении разбирательства в связи с невозможностью явки в суд представителя Ширчковой Т.В. по причине проведения очередной сессии Собрания представителей Нижнеломовского района Пензенской области, разрешив которое, суд достаточных оснований для его удовлетворения не усмотрел, приняв во внимание наличие письменного отзыва администрации Нижнеломовского района Пензенской области на административный иск Юриной А.В., в котором содержится просьба об отказе в удовлетворении заявленных последней требований.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что Юрина А.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды земельного участка от 15 апреля 2011 гN, а также договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 15 апреля 2011 г. N от 29 июля 2015 г. (л.д. 9-14, 15-18).

Как следует из расчёта арендной платы по указанному договору аренды, величина арендной платы рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка с применением ставки земельного налога и коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Таким образом, следует признать, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты ее права как арендатора земельного участка.

Судом установлено, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Пензенской области от 15 ноября 2013 г. N 850-пП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Пензенской области" по состоянию на 01 января 2012 г. и составляет 31789027, 60 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 7). Следовательно, датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 01 января 2012 г.

На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из изложенного, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость земельного участка, следует считать 01 января 2012 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представила отчёт от ДД.ММ.ГГГГN, подготовленный оценщиком ООО "Центр Бизнес-планирования" ФИО9, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет - 13985000 руб. по состоянию на 01 января 2012 г. (л.д. 34-77).

Суд, исследовав отчёт N об оценке рыночной стоимости земельного участка, приходит к выводу о том, что отчёт выполнен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчёте сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчёте итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка. В отчёте объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов. В отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Указанный отчёт N получил положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" от 23 мая 2017 г. N ЭП-050517-ПНЗ о соответствии отчёта требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а также подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной в отчёте (л.д. 78-88).

Допрошенный в судебном заседании оценщик ООО "Центр Бизнес-планирования" ФИО9, подготовивший отчёт N, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.

По возражениям представителя заинтересованного лица - администрации г. Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области на отчет N, полагавшей, что представленный отчет не может являться надлежащим доказательством по административному делу, поскольку определяемая в отчете стоимость согласно п. 4.1 отчета действительна только в случае отсутствия обременений, в то время как право аренды спорного участка обременено залогом в пользу АКБ "Легион", оценщик ФИО9 пояснил, что указанное обременение не учитывалось, поскольку данные о наличии обременений на дату оценки земельного участка - 1 января 2012 г. отсутствовали, обременение в пользу АКБ "Легион" возникло лишь в 2015 г.

Утверждение представителя заинтересованного лица - администрации г. Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о том, что определенная оценщиком стоимость спорного земельного участка является заниженной, судом отклоняется, поскольку убедительных доводов, ставящих по сомнение выводы оценщика об итоговой величине рыночной стоимости спорного земельного участка, указанным представителем не приведено.

Оценив возражения представителя администрации г. Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области относительно отчета об оценке, суд не установилналичие законных оснований для назначения по делу судебной экспертизы, в связи с чем отказал в удовлетворении соответствующего ходатайства указанного представителя.

Не может согласиться суд и с доводом представителя заинтересованного лица - администрации Нижнеломовского района Пензенской области, приведенным в письменном отзыве на административный иск, о том, что представленный отчет об оценке не отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, поскольку не соответствует принципу однозначности и вводит в заблуждение, принимая во внимание то обстоятельство, что в отчете неправильно указан вид права и правообладатель спорного земельного участка, наличие обременения в пользу АКБ "Легион".

При этом суд исходит из того, что указание в отчете о том, что обладателем права собственности спорного земельного участка является администрация Нижнеломовского района Пензенской области, в то время как земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, а также отсутствие обременения, само по себе не может расцениваться недостатком отчета, повлиявшим на итоговую величину стоимости земельного участка, поскольку согласно раздела 7.5 отчета при оценке объекта оценки виды прав и ограничения (обременения) на объект оценки не учитываются; вне зависимости от вида оформления права на оцениваемый участок оценка проводится исходя из права собственности.

Что касается довода администрация Нижнеломовского района Пензенской области о необходимости учета НДС при расчете рыночной стоимости земельного участка, суд находит его основанным на ошибочном толковании положений подпункта 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, в силу которого реализация земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения. При этом следует исходит из того, что предметом оценки являлась рыночная стоимость земельного участка, устанавливаемая в качестве кадастровой, а в силу ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой дынный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Оценивая возражения представителя администрации Нижнеломовского района Пензенской области, приведенные в письменном отзыве в части несогласия с отчетом об оценке, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных оценщиком в ходе оценки спорного земельного участка.

Таким образом, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 13985 000 руб. по состоянию на 01 января 2012 г.

При таких обстоятельствах требования Юриной А.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20. Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В данном случае Юрина А.В. первоначально обратилась в суд 02 июня 2017 г., следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2017 г.

Доводы представителя административного ответчика Управления Росреестра по Пензенской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является субъектом спорных правоотношений, несостоятельны и противоречат положениям статьи 24.11 Закона об оценочной деятельности; пунктам 1 и 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 г. N 457; пунктам 1, 7 Положения об Управлении Росреестра по Пензенской области, утвержденного Приказом Росреестра от 27 октября 2009 г. N 327, согласно которым названный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

Довод административного ответчика Правительства Пензенской области, приведенный в письменном отзыве на административный иск о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Довод представителя заинтересованного лица - администрации г. Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о том, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к уменьшению поступлений в местный бюджет, не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных Юриной А.В. требований, поскольку возможность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, прямо предусмотрена законом.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Юриной А.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 69 670 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под промышленные предприятия, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости - 13985000 (тринадцать миллионов девятьсот восемьдесят пять тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2012 г.

Датой подачи Юриной А.В. заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 02 июня 2017 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 04 сентября 2017 г.

Судья Н.В. Гордеева