Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 30 августа 2017 г. по делу N 33-10829/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего

Игнатьева В.П.

судей

Ольковой А.А.

Торжевской М.О.

при секретаре Ромашовой М.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации ГО Первоуральск к Коноваловой Э.Л. о признании незаконным изменения вида разрешенного использования земельного участка, признании права собственности отсутствующим, обязании освободить земельный участок от жилого дома путем демонтажа, обязании подписать акт приема-передачи земельного участка по апелляционной жалобе истца на решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 24.03.2017.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., возражения представителя ответчика Карамян С.А., судебная коллегия

установила:

Коновалова Э.Л. на основании договора уступки прав от ( / / ) по договору N от ( / / ) (в редакции дополнительного соглашения N от ( / / )) является арендатором земельного участка площадью 2186 кв.м с кадастровым N, расположенного по ... и предназначенного под строительство мастерской по ручной художественной ковке с офисными помещениями.

По ее заявлению ( / / ) органом кадастрового учета был изменен вид разрешенного использования земельного участка на "индивидуальное жилищное строительство".

Уведомлением Администрации ГО Первоуральск от ( / / ) за N договор аренды расторгнут в связи с истечением срока. Коновалова Э.Л., не передав участок, ( / / ) обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении его в собственность в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставив копию свидетельства о государственной регистрации права от ( / / ) на расположенный на участке жилой дом общей площадью ... кв.м с кадастровым N.

Ссылаясь на то, что объект, на который за Коноваловой Э.Л. зарегистрировано право собственности, не является объектом капитального строительства, размещен на участке с нарушением установленного договором вида использования, вид разрешенного использования изменен незаконно, Администрация ГО Первоуральск обратилась в суд с иском к Коноваловой Э.Л. Просила признать незаконным изменение вида разрешенного использования земельного участка, установить прежний вид использования, признать объект с кадастровым N установленным в нарушение статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, признать зарегистрированное за ответчиком право собственности на данный объект отсутствующим, обязать ответчика освободить участок от объекта путем демонтажа и подписать акт приема-передачи участка.

В заседание суда первой инстанции ответчик не явилась. Ее представитель Карамян С.А. иск не признала. Указала, что объект является капитальной постройкой, поскольку стоит на фундаменте. Вид разрешенного использования участка изменен по заявлению арендатора законно, так как приведен в соответствие с видом разрешенного использования, установленным Правилами землепользования и застройки территории ГО Первоуральск для территориальной зоны, в которой находится спорный участок.

Третье лицо ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Свердловской области в отзыве указало на несогласие с иском, ссылаясь на наличие у арендатора со сроком аренды более 5 лет права на самостоятельное изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Третье лицо Первоуральский отдел Управления Росреестра по Свердловской области отзыв на иск не представил.

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное установление судом обстоятельств, нарушение норм материального и процессуального права. Настаивает на том, что объект не является капитальной постройкой. полагает необоснованным отказ суда в назначении строительно-технической экспертизы.

В отзыве на жалобу ответчик указывает на несогласие с ее доводами и обоснованность постановленного судом решения.

В рамках рассмотрения дела судом апелляционной инстанции проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено У., экспертное заключение составлено экспертом К.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика с доводами жалобы и выводами эксперта не согласилась, просила оставить решение без изменения, не принимать во внимание экспертное заключение, руководствоваться представленным ею заключением специалиста С.Я.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О направлении апелляционной жалобы с делом в суд апелляционной инстанции они извещены судом первой инстанции 30.05.2017. В извещениях содержатся сведения об электронном адресе сайта Свердловского областного суда. Извещения о дате и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе направлены им почтой 08.08.2017.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 5 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Отказывая в удовлетворении иска в части признания отсутствующим зарегистрированного права, суд указал, что по основаниям отсутствия у объекта прочной связи с землей зарегистрированное право ответчика истцом не оспаривалось, целью заявленных требований указано несоответствие вида объекта разрешенному использования, указанному в договоре. Этот вывод опровергается пояснениями сторон и материалами дела, из которых следует что истцом представлялись суду акты осмотра участка, фиксирующие состояние участка в ходе рассмотрения дела и наличие на участке в разный период разных построек, заявлялось ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы, ответчиком в опровержение представлялось заключение Р. о том, что постройка является капитальной.

Таким образом выводы суда противоречат обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно выводам эксперта У.К., сделанным по результатам проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, в связи с отсутствием неразрывной связи с землей и возможностью перемещения без нанесения несоразмерного ущерба своему назначению возведенное на участке N сооружение не является объектом капитального строительства. Указанный вывод основан на том, что металлические сваи, на которых возведен объект, имеют недостаточное заглубление в грунт (20 см), для того, чтобы перенос объекта стал невозможным. Таким образом, как таковой неразрывной связи между фундаментом и деревянной частью дома, не существует.

Представленное ответчиком в опровержение указанных выводов заключение специалиста С.Я. основанием для иной оценки возведенной постройки не является, поскольку отражая те же характеристики объекта, содержит иной вывод.

Между тем оценка установленных экспертами обстоятельств и фактов является в силу статьи 67, пункта 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прерогативой суда. Имеющимися в обоих заключениях фотографиями наглядно подтверждается факт отсутствия у постройки такой связи, которая препятствует ее перенесу без ущерба на другое место. Заключение специалиста С. не содержат категоричного вывода о невозможности такого переноса и его недопустимости.

Представленные сторонами суду первой инстанции заключения кадастровых инженеров П. от ( / / ) и Ш. от ( / / ) судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку они не отвечают требованию допустимости доказательств, так как не содержат исследовательской части с обоснованием сделанных выводов.

Поскольку возведенный ответчиком объект не является объектом капитального строительства, оснований для регистрации права собственности на него как объект недвижимости не имелось и требования истца в данной части являются обоснованными.

Не находит коллегия оснований согласиться и с иными выводами суда.

Срок аренды земельного участка был определен заключенным между сторонами договором до ( / / ). После этого соглашение о продлении срока между сторонами не заключено, но ответчик продолжала пользоваться земельным участком.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ( / / ) в адрес ответчика было направлено уведомление о прекращении договора, что ею не отрицалось, коллегия приходит к выводу, что требования истца о возврате арендованного имущества являются обоснованными.

При таких обстоятельствах требование истца о возвращении участка по акту приема-передачи также подлежало удовлетворению.

На основании пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов.

В силу пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов.

Согласно пункту 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В силу части 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

Руководствуясь указанными нормами, суд пришел к выводу, что изменение ответчиком как арендатором вида разрешенного использования участка закону не противоречит.

Между тем судом не учтено, что данные нормы не регулируют правоотношения сторон в рамках заключенного между ними договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Пунктом 1.4 договора аренды предусмотрено, что земельный участок передается арендатору под строительство мастерской по ручной художественной ковке с офисными помещениями.

В соответствии со статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 4.1 договора аренды возможность его одностороннего изменения арендатором не предусмотрена. Вносимые в договор изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Таким образом, предусмотренное законом право арендатора на обращение в орган кадастрового учета с заявлением о кадастровом учете изменений характеристик объекта не может быть расценено как право на изменение условий договора аренды в одностороннем порядке.

Поскольку документы - основания для внесения таких изменений (соглашение об изменении договора аренды) отсутствуют, судебная коллегия приходит к выводу о незаконности изменения ответчиком вида разрешенного использования.

Установление Правилами землепользования и застройки территории ГО Первоуральск, утвержденными решением Первоуральской городской Думы от 26.08.2010 N 241, для территориальной зоны, в которой находится участок ответчика, видов разрешенного использования, исключающих возможность строительства объекта, указанного в договоре аренды, также не может расцениваться как основание для самостоятельного изменения условий договора. Ответчик не лишена была возможности в пределах действия договора аренды обратиться к арендодателю с требованием о приведении условий договора в соответствие с Правилами землепользования и застройки.

С учетом незаконности внесения в кадастр сведений об использовании земельного участка для индивидуального жилищного строительства, требование истца об исключении таких сведений из кадастра подлежало удовлетворению.

Коллегия не находит оснований для удовлетворения требования истца признать не соответствующим статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации возведение ответчиком объекта на участке, поскольку фактически это обстоятельство является основанием заявленного иска и самостоятельного разрешения не требует.

Ввиду расторжения договора аренды земельного участка и нахождения на нем объекта, не являющегося недвижимым имуществом, возведенного с нарушением условия договора о виде разрешенного использования земельного участка, требование истца о возложении на ответчика обязанности освободить участок от объекта путем его демонтажа также является обоснованным и подлежит удовлетворению.

С учетом вышеизложенного обжалуемое решение об отказе в удовлетворении иска подлежит отмене как постановленное с нарушением норм материального права, при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, с вынесением нового решения - об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 24.03.2017 отменить. Принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Администрации ГО Первоуральск.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Коноваловой Э.Л. на объект с кадастровым N. Обязать Коновалову Э.Л. демонтировать указанный объект.

Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым N - "индивидуальное жилищное строительство".

Обязать Коновалову Э.Л. вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым N Администрации ГО Первоуральск.

Председательствующий Игнатьев В.П.

Судьи Олькова А.А.

Торжевская М.О.