Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 августа 2017 г. по делу N 33-5744/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Минаева Е.В.,

судей Муратовой Н.И., Калоевой З.А.,

при секретаре Богдановой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе директора ООО СХП "Янтарь" Попандопуло Н.В. на решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 15 мая 2017 года по гражданскому делу по исковому заявлению Кайванова С.Д. к ООО Сельскохозяйственное предприятие "Янтарь" о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в праве общей долевой собственности и взыскании арендной платы,

заслушав доклад судьи Муратовой Н.И.,

установила:

Кайванов С.Д. обратился в Буденновский городской суд с исковым заявлением, в котором указывает, что 07.11.2007 между истцом и ответчиком ООО СХП "Янтарь" был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в праве общей долевой собственности. 29.12.2007 договор был зарегистрирован регистратором Горской регистрационного органа N 26 Управления Федеральной регистрационной службы по СК. Номер регистрации ***. В соответствии с п. 2.2 договора аренды, арендатор, ООО СХП "Янтарь" обязуется до 01.12. каждого года, в счет арендной платы за одну земельную долю передавать: зернофураж 750 кг., яблоки 1 сорт (лёжкие) 200 кг., либо в денежном выражении в ценах на текущий момент. Согласно заключенному договору аренды земельного участка, ООО СХП "Янтарь" принимает во временное пользование на условиях аренды указанный земельный участок - срок на 20 лет. В соответствии с п. 2.2 указанного договора, арендатор ежегодно обязуется до 01.12 каждого года, в счет арендной платы за одну земельную долю передавать арендодателю зернофураж 750 кг., яблоки 1 сорт (лёжкие) 200 кг., либо в денежном выражении в ценах на текущий момент. Согласно условиям заключенного договора (п. 4.1 Договора) арендодатель имеет право на досрочное прекращение договора в случае невнесения арендатором арендной платы более чем за 1 год. Данные выплаты в каком-либо эквиваленте с 2009 г. по настоящее время истцу не производились. 10 октября, 18 ноября, 27 декабря 2016 г. истица направляла в адрес ответчика письмо, в котором требовала погашения образовавшейся задолженности по договору аренды с 2009 г. До настоящего времени расчеты, согласно договора ответчик не произвел ни в натуральном, ни в денежном выражении. На врученные ему письма не отвечает.

На основании изложенного истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в праве общей долевой собственности между Кайвановым С.Д. и ООО СХП "Янтарь" от 07.11.2007, а также взыскать в его пользу задолженность по арендной плате за период с

2009 г. по 2017 г., исходя из принадлежащих ему 207/74120 долей в размере 46211 рублей, а также неустойку в размере 55453 рубля.

Решением Буденновского городского суда Ставропольского края от 15 мая 2017 года исковые требования Кайванова С.Д. - удовлетворены частично.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 07 ноября 2007 г., заключенный между ООО СХП "Янтарь" и собственниками земельных долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер *** от 28.04.2007 N *** расторгнут в части принадлежащих Кайванову С.Д. 207/74120 долей.

Взысканы с ООО СП "Янтарь" в пользу Кайванова С.Д. 5808 рублей 92 копейки в качестве арендной платы за 2014 г. по договору аренды от 07 ноября 2007 г., 1289 рублей 43 копейки в качестве процентов за несвоевременное исполнение обязательств по договору аренды от 07 ноября 2007 г. за период с 01 декабря 2014 г. по 15 мая 2017 г., 6187 рублей в качестве арендной платы за 2015 г. по договору аренды от 07 ноября 2007 г., 823 рубля в качестве процентов за несвоевременное исполнение обязательств по договору аренды от 07 ноября 2007 г. за период с 01 декабря 2015 г. по 15 мая 2017 г., 6000 рублей 92 копейки в качестве арендной платы за 2016 г. по договору аренды от 07 ноября 2007 г., 180 рублей 80 копеек в качестве процентов за несвоевременное исполнение обязательств по договору аренды от 07 ноября 2007 г. за период с 01 декабря 2016 г. по 15 мая 2017 г.

В удовлетворении исковых требований Кайванова С.Д. в оставшейся части, о взыскании в его пользу с ООО СП "Янтарь" арендной платы за период с 2009 г. по 2013 г., а также процентов за несвоевременное исполнение обязательств по выплате арендной платы - отказано.

В апелляционной жалобе директор ООО СХП "Янтарь" Попандопуло Н.В. просит решение суда в части расторжения договора аренды земель сельскохозяйственного назначения отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права и без учета обстоятельств, имеющих значение для дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Так все доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что в аренду был передан земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности не только истца, но и других арендодателей. Поскольку при аренде используется весь земельный участок с определенными в соответствии с действующим законодательством границами без выделения земельной доли истца невозможно изменить объект договора аренды и его субъектный состав путем расторжения договора только с некоторыми собственниками земельных долей. Кроме того, поскольку число участников общей долевой собственности превышает пять, то при регулировании возникших правоотношений должны применяться особенности, установленные ст.ст.12-14 ФЗ от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Каких-либо доказательств принятия решения о возможности расторжения договора аренды в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности, истцом не представлено.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, что согласно свидетельству о государственной регистрации права *** от 28.11.2007 истцу Кайванову С.Д. принадлежит 207/74120 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в границах землепользования ЗАО СХП "Янтарь", Буденовского района, Ставропольского края, кадастровый номер *** (л.д.7).

07.11.2007 между собственниками земельных долей земельного участка площадью 741,2 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *** и Обществом с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Янтарь" был заключен договор аренды земельного участка сроком на 20 лет ( л.д.18-22).

Пункт 2 данного договора предусматривает ежегодную арендную плату за 1 земельную долю в размере 750 кг. зернофуража и 200 кг. яблок 1 сорта, либо в денежном выражении в ценах на текущий момент.

Судом также было установлено, что ответчик с 2009 года не выполняет свои обязательства по выплате Кайванову С.Д. арендной платы, что не оспаривалось ответчиком. Однако при этом, представитель ООО СХП "Янтарь" заявила требования о применении срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы, так как сроки давности по арендной плате за период с 2009 по 2012 год истекли.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, а также условия договора аренды, применив ст.196, 200 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о взыскании с ответчика арендной платы в денежном выражении за период с 2014 года по 15 мая 2017 года. Правильным является также вывод суда в взыскании с ООО СХП "Янтарь" процентов за несвоевременное исполнение обязательств по договору аренды, поскольку он основан на положениях ст.395 ГК РФ.

Пункт 4.1 договора аренды земельного участка от 07.11.2007 предусматривает досрочное расторжение договора в случае невнесения арендатором арендной платы более чем за 1 год.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования Кайванова С.Д. о расторжении договора аренды земельного участка, указал, что ответчиком было нарушено условие п.2.2 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в праве общей долевой собственности от 07.11.2007, что на основании пункта 4.1 вышеуказанного договора и ч.2 ст.450 ГК РФ является основанием для расторжения настоящего договора между истцом и ответчиком.

Однако с таким выводом судебная коллегия согласиться не может по следующим снованиям.

Согласно статье 14 ФЗ РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24июля2002года N101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Пункт пятый данной статьи предусматривает, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В соответствии со ст. 13 названного закона участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

2. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.

3. Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

4. Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

5. Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

В соответствии с требованиями ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственник земельной доли, вправе по своему усмотрению распорядиться своим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пунктов 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Кроме того, согласно п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендаторов земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В соответствии со ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) при государственной регистрации прав на земельные участки, образованные при разделе, перераспределении, объединении или выделе из земельных участков обязательными приложениями к документам, предоставляемым для государственной регистрации прав является согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия установлена ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. В соответствии с п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности производится в соответствии со ст. 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Таким образом, существует предусмотренная законом процедура выдела земельного участка в счет своей земельной доли. Что касается срока, в течение которого не согласный с заключением договора аренды участник общей долевой собственности может выделить свой земельный участок на основании п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель, то указанный Федеральный закон таких сроков не устанавливает. Таким образом, выдел может быть произведен в течение срока аренды.

Вместе с тем необходимо учитывать, что до момента расторжения договора (т.е. до момента выделения земельного участка в установленном порядке согласно п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель) арендатор земельного участка имеет право обрабатывать весь предоставленный ему на праве аренды земельный участок, а при "невыделении" соответствующего земельного участка на "несогласного" участника ложатся риски по возмещению возникших у арендатора в связи с этим убытков.

Учитывая изложенное, лицо, выразившее на общем собрании несогласие с заключением договора аренды или его условиями, становится заинтересованным в скорейшем выделении принадлежащей ему земельной доли в натуре.

В случае если земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, был передан в аренду ранее и срок его не истек и на общем собрании рассматривался вопрос об изменении его условий, на котором один или несколько участников общей долевой собственности заявили о своем несогласии с такими условиями, право на выход указанных лиц из договора аренды существует лишь в том случае, если общим собранием принято решение о заключении договора на новых условиях, или о внесении изменений в договор аренды в части его существенных условий.

В случае если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об установлении новых условий договора путем внесения изменений в заключенный ранее договор аренды такие новые условия были внесены, т.е. практически был заключен новый договор, лица, заявившие о своем несогласии с условиями договора, имеют право выйти из него в порядке п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель.

В случае если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об изменении условий договора в заключенный ранее договор аренды такие новые условия внесены не были, т.е. договор продолжает действовать на старых условиях, его расторжение возможно по иным основаниям, предусмотренным Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации, и в ином порядке, чем предусмотрено п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель.

В частности, в соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в пп. 2 п. 2 ст. 46 ЗК РФ, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Таким образом, в случае, если договор аренды был заключен ранее, срок его действия не истек и его существенные условия (в том числе размер арендной платы) не изменены, арендодатель не вправе требовать досрочного расторжения договора в порядке п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель.

В случае если договор аренды на новых условиях все-таки был заключен по решению общего собрания участников общей долевой собственности, то лица, выразившие несогласие с его условиями, вправе действовать в соответствии с п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель.

Кроме того, до завершения выдела земельной доли в соответствующий ей земельный участок невозможно определить местоположение образуемого земельного участка в границах находящегося в общей долевой собственности и переданного в аренду земельного участка.

Закон об обороте земель, устанавливая по сути в п. 5 ст. 14 дополнительное основание для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, устанавливает условие - определенный процессуальный порядок для расторжения договора: участник общей долевой собственности должен принимать участие в решении по данному вопросу и определенно выразить свою позицию по данному вопросу (не согласиться с заключением договора аренды или его условиями).

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что Кайванов С.Д., являясь участником общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 7357000,00 кв.м., не представил доказательств, свидетельствующих о соблюдении им требований норм действующего законодательства по процедуре расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения собственников земельных долей и сельскохозяйственного предприятия.

Таким образом, в указанной части решение суда нельзя признать законным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения, которым в удовлетворении требований Кайванова С.Д. о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в праве общей долевой от 07.11.2007 следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 15 мая 2017 года в части расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 07 ноября 2007 г., заключенного между ООО СХП "Янтарь" и собственниками земельных долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер *** от 28.04.2007 N *** в части принадлежащих Кайванову С.Д. 207/74120 долей, отменить и принять по делу в данной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Кайванова С.Д. к ООО Сельскохозяйственное предприятие "Янтарь" о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 07 ноября 2007 г., заключенного между ООО СХП "Янтарь" и собственниками земельных долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер *** от 28.04.2007 N *** в части принадлежащих Кайванову С.Д. 207/74120 долей, отказать.

В остальной части решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 15 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу удовлетворить частично.