Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 августа 2017 г. по делу N 33-6167/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Минаева Е.В.,

судей Муратовой Н.И., Калоевой З.А.,

при секретаре Богдановой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки Чадной А.В. на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 25 мая 2017 года по гражданскому делу по исковому заявлению Ануфриева А.А. к Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки, Каныгиной В.А. о признании недействующими результатов публичных торгов, признании недействительным договора аренды земельного участка, компенсации морального вреда,

заслушав доклад судьи Муратовой Н.И.,

установила:

Ануфриев А.А. обратился в суд с указанным иском, который мотивирован тем, что он являлся арендатором земельного участка N 16, расположенного в г. Ессентуки, пер. ***. Данный факт подтверждается договором аренды земельного участка N 203-з от 26.04.2011. На вышеуказанном участке с кадастровым N *** им в соответствии с разрешенным целевым использованием земельного участка был выстроен объект незавершенного строительства Литер А, площадью 61,6 кв.м, кадастровый номер, ранее присвоенный учетный N ***, степень готовности 18%, о чем свидетельствует кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 05.05.2011 года, подготовленного государственным унитарным предприятием СК "Крайтехинвентаризация" Кисловодского филиала. Согласно п. 2.1 договора аренды земельного участка N 203-з от 26.04.2011, срок аренды земельного участка по вышеуказанному адресу был установлен с 24.10.2005 по 23.10.2015. За месяц до окончания срока аренды земельного участка, собрав необходимый пакет документов, он обратился в комитет по муниципальной собственности, с целью продления договора аренды земельного участка N203-з от 26.04.2011, однако ему было отказано в устной форме и было рекомендовано урегулировать возникший спор в судебном порядке. В конце октября 2015 года им в Ессентукский городской суд было подано исковое заявление к администрации г. Ессентуки о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: г. Ессентуки, пер. ***, уч. ***, с кадастровым N ***, с инвентарным номером (ранее присвоенным учтенным номером) ***. Согласно Решению Ессентукского городского суда от 16.11.2015 в удовлетворении исковых требованиях ему было отказано, поскольку на участке нет строения, на которое он просил признать право собственности. В подтверждение факта отсутствия строения суд сослался на Акт обследования земельного участка Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки от 12.11.2015, согласно которому комиссия провела обследование земельного участка N *** по пер. *** в г. Ессентуки, однако строения ими замечено не было. По факту комиссия на участок не выезжала, обследование объекта не проводила, в связи с тем, что комитет имущественных и земельных отношений не имеет доступа к ранее арендуемому им участку, который огражден капитальным кирпичным забором (выстроенным им) и воротами, ключи от которых находятся и находились только у него. В судебном заседании не было дано никакой оценки кадастровому паспорту, прилагаемому им к исковому заявлению, в котором указан объект незавершенного строительства, указан его адрес, процентная готовность. 01 марта 2016 года им в адрес главы г. Ессентуки по муниципальной собственности было направлено обращение, в котором он, ссылаясь на ст. 39.6. п. 5 ЗК РФ и п. 33 перечня документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденных приказом Министерства экономического развития от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка" просил однократно предоставить ему в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым N ***, площадью 610,0 кв.м, по адресу: г. Ессентуки пер. ***, уч. ***, для завершения строительства, приложив к заявлению Постановление Главы администрации г. Ессентуки N *** от 29.03.2007 о предоставлении земельного участка и разрешении строительства индивидуального жилого дома, а так же справку БТИ о готовности объекта недвижимости. Ответа главы на данное обращение не последовало. 11 мая 2016 года им было повторно отправлено заявление в адрес главы г. Ессентуки по муниципальной собственности, в котором он также просил предоставить ему в аренду вышеуказанный земельный участок. Одновременно с данным заявлением им было направлено обращение о проведении торгов земельного участка N *** по пер. *** г. Ессентуки. Вышеуказанные обращения у него приняли, о чем свидетельствует печать администрации г. Ессентуки с указанием даты обращения, однако никакого ответа на данные обращения не последовало. 02 августа 2016 года комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки, в лице председателя комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки Павлова С.В., с Каныгиной В.А. был заключен договор аренды земельного участка N 309 - з, расположенного по адресу: г. Ессентуки, пер. ***, ***. Участок был передан в аренду третьему лицу, вместе с возведенным им на его личные средства объектом незавершенного строительства, капитальным кирпичным забором, кованными воротами. Ранее, 22.07.2016 был проведен аукцион земельного участка N *** пер. *** г. Ессентуки СК. Согласно итоговому протоколу от 22.07.2016 участниками аукциона являлись: Сотникова Р., Дорохов И.Ю., Дорошенко Н.В., Майнулов Н.В., Григорьев Ю.А., Дьяченко Р.А., Захарченя О.Н., Каныгина В.А., Пошнагов А.В., Григорян С.В. Организация и проведение торгов были поручены Кнозоровой Х.Ю., которая выступала продавцом. Считает, что торги, как организованные с нарушением правил их подготовки, установленных статьями 447, 448 ГК РФ, подлежат признанию недействительными, в соответствии со ст. 449 ГК РФ в силу следующих нарушений. Ответчиком были нарушены правила проведения торгов, установленные ст. 448 ГК РФ: ответчик не принял во внимание его заявление о просьбе проведения торгов, которое поступило, согласно отметке на печати о принятии данного заявления, заведомо до проведения торгов по спорному участку; ответчиком не было указано в договоре аренды с покупателем - победителем недвижимого имущества, объекта незавершенного строительства, расположенного на отчуждаемом ответчиком земельном участке, которое возводилось им за его личные средства. В связи с тем, что предметом торгов является недвижимое имущество, то объявление, являющееся офертой, в соответствии с требованиями статей 435 и 554 ГК РФ должно содержать существенные условия договора, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю - победителю торгов, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества. Объявление о проведении торгов таких данных не содержит. Поскольку указанное объявление противоречило действующему законодательству, то его нельзя признать надлежащей офертой, так как оно не соответствует ее признакам, указанным в ст. 435 ГКРФ, а именно: определенности и признаку наличия существенных условий договора. Несоответствие подготовки и организации предстоящих торгов действующему законодательству сделало невозможным участие в них потенциальных покупателей, в силу явной возможности признания торгов недействительными, и, как следствие, признание недействительным заключенного в результате торгов договора. Так же истец указал, что он является инвалидом 2 группы, пенсионером, не работает, страдает сахарным диабетом, в связи с его переживаниями и нервными срывами у него обострились хронические заболевания, что причиняет ему нравственные и физические страдания, которые он оценивает в 100000 рублей.

Истец просил суд признать недействующими результаты публичных торгов по продаже земельного участка N ***, расположенного по адресу:

г. Ессентуки, пер. ***, площадью 610 кв.м, кадастровый номер ***, признать недействительным договор аренды указанного земельного участка N 309-з от 02.08.2016, заключенный между Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки и Каныгиной В.А., взыскать с Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки компенсацию морального вреда в сумме 100000 рублей.

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 25 мая 2017 года исковые требования Ануфриева А.А. к Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки, Каныгиной В.А. о признании недействующими результатов публичных торгов, признании недействительным договора аренды земельного участка, компенсации морального вреда - удовлетворены в части.

Суд признал недействительными результаты публичных торгов по продаже земельного участка N ***, расположенного по адресу: г. Ессентуки, пер. ***, площадью 610 кв.м, кадастровый номер ***.

Суд признал недействительным договор аренды земельного участка

N 309-з от 02.08.2016, заключенный между Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки и Каныгиной В.А.

В удовлетворении требований Ануфриева А.А. в части взыскания с Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки компенсации морального вреда в сумме 100000 рублей - отказано.

В апелляционной жалобе представитель комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки Чадная А.В. просит решение суда в части удовлетворения заявленных исковых требований отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права и без учета обстоятельств, имеющих значение для дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Так доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему.

Суд первой инстанции при разрешении спора не учел, что решение Ессентукского городского суда от 16.11.2015 об отказе Ануфриеву А.А. в удовлетворении исковых требований по признанию права собственности на объект незавершенного строительства по адресу г. Ессентуки, пер. ***, участок N *** вступило в законную силу. Истцом не соблюдены требования п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Ануфриев А.А. не является в настоящее время арендатором земельного участка и данное решение не приведет к восстановлению якобы нарушенных его прав.

Кроме того, в случае освобождения спорного участка у Администрации не возникает безусловная обязанность по принятию решения о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка.

Судом также не учтено, что после получения заявления 12.15.2016 от Ануфриева А.А. на продление договора, в его адрес было направлено сообщение о порядке аукциона, однако он заявку не подал. Таким образом, согласно требованиям ст. 449 ГК РФ и п. 8 ст. 39.11 ЗК основания для признания торгов недействительными отсутствуют.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции указал на то, что истцом подтверждено и ответчиком не опровергнут факт того, что на момент обращения Ануфриева А.А. с заявлением о продлении срока аренды, на испрашиваемом земельном участке имелся объект незавершенного строительства, Ануфриев А.А. обратился с заявлением о заключении нового договора до истечения срока действующего договора аренды, на спорный участок иные лица не имеют исключительных прав, предыдущий договор не прекращен по указанным в законе основаниям. Следовательно, совокупность условий, установленных пунктом 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", необходимых для предоставления земельного участка без проведения публичных процедур, не нарушена. Таким образом, истец имел право приобрести земельный участок, на котором в спорный период времени был расположен объект незавершенного строительства, в аренду без проведения торгов. То обстоятельство, что объект незавершенного строительства был разобран после окончания срока действия договора аренды, третьим лицом, по независящим от истца обстоятельствам, не могло повлиять на принятое Комитетом решения, поскольку как указывалось ранее, на момент обращения Ануфриева А.А. с заявлением о продлении срока аренды на испрашиваемом земельном участке имелся объект незавершенного строительства.

Суд также принимает во внимание то, что в период действия договора аренды Ануфриев А.А. осваивал спорный земельный участок, возвел капитальный забор, подведены коммуникации.

Наличие или отсутствие разрешения на строительство в данном случае правового значения не имеет. Закон никак не связывает наличие разрешения на строительство с правом продления аренды земельного участка.

Кроме того, предоставление земельного участка для целей строительства путем проведения торгов в силу положений статей 39.6, 39.8 ЗК РФ предусмотрено исключительно для земельных участков, свободных от прав третьих лиц, поскольку на момент обращения в Комитет с заявлением о продлении срока договора аренды на земельном участке истца находился объект незавершенного строительства, то указанное обстоятельство исключало возможность проведения торгов в отношении спорного земельного участка.

Однако с данными выводами суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сослался на ст.39.6. Земельного кодекса РФ, а также на имеющийся в деле кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 05.05.2011.

В соответствии с п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 5, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);

земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий, установленных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Как следует из искового заявления Ануфриева А.А., за месяц до окончания срока аренды земельного участка, он обратился в комитет с целью продления договора аренды земельного участка N 203-з от 26.04.2011, однако ему было отказано в устной форме и было рекомендовано урегулировать возникший спор в судебном порядке.

Однако, ни указанного заявления, ни отказа Комитета, послужившего основанием для удовлетворения требований Ануфриева А.А. в материалы дела не представлено.

Уведомлением от 04.02.2016 N 306к КУМИ г. Ессентуки сообщил Ануфриеву А.А. об отсутствии преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, о прекращении договорных отношений.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно ч. 1 ст. 219 КАС РФ, если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

В силу ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

При этом материалами дела не подтверждено, что Ануфриев А.А. обращался в суд по вышеуказанным основаниям.

В связи с чем, суд первой инстанции не мог давать оценку законности отказа Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки.

Кроме того, как следует из материалов дела, решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 16 ноября 2015 года Ануфриеву А.А. было отказано в удовлетворении исковых требований к администрации

г. Ессентуки о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу г. Ессентуки, пер. *** N ***, поскольку на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства.

Таким образом, решением Ессентукского городского суда от 16 ноября 2015 года подтверждено отсутствие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительством.

В настоящее время, Ануфриев А.А. не является арендатором спорного земельного участка, объекты недвижимого имущества, принадлежащие ему на праве собственности, на спорном земельном участке не расположены, то есть права истца нарушены не были.

В соответствии с протоколом приема заявок (признания заявителей участниками аукциона) на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство от 18.07.2016, признаны участниками аукциона 10 заявителей.

Ануфриев А.А. заявку на участие в аукционе не подавал.

Ануфриев А.А. не воспользовался своим правом на участие в аукционе, что не может являться основанием для признания его недействительным.

Удовлетворяя исковые требования Ануфриева А.А. в части признания недействительными результатов торгов и недействительным договора аренды, суд указал на незаконный отказ ответчика, однако данный отказ в материалах дела отсутствует.

В соответствии с ч. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Однако вышеуказанных нарушений из материалов дела не усматривается.

В п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ установлены случаи, когда земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона.

В рамках рассматриваемого дела, случаи, перечисленные в п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса отсутствуют.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 25 мая 2017 года отменить.

Вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении искового заявления Ануфриева А.А. к Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки, Каныгиной В.А. о признании недействующими результатов публичных торгов, признании недействительным договора аренды земельного участка, компенсации морального вреда, отказать в полном объеме.

Апелляционную жалобу представителя комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки Чадной А.В. удовлетворить.