Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 24 августа 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 24 августа 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

судей Болотовой Л.А., Луневой С.П.

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 19 мая 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Соловьева Александра Викторовича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав выступления участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Соловьев А.В. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере 2741000 рублей по состоянию на 30 декабря 2015 года.

В обоснование административного иска Соловьев А.В. указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью 2 788 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для продолжения строительства производственной базы, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, переулок ...

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 30 декабря 2015 года определена в размере 6 556 623,24 рублей.

18 ноября 2016 года Соловьев А.В. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости равной рыночной по состоянию на 30 декабря 2015 года, определенной оценщиком ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" в Отчете об оценке N000261Ю/2016 от 16 ноября 2016 года, в размере 2 741 000 рублей.

Решением комиссии от 07 декабря 2016 года заявление отклонено, поскольку установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете и утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380, более чем на 30 %, а именно 58%. Кроме того, оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства, положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Административный истец Соловьев А.В., полагает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой, исходя из его кадастровой стоимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 034/17-Э от 25 апреля 2017 года, выполненной экспертом ООО "Профэксперт", по состоянию на 30 декабря 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составила 3 070 000 рублей.

Административный истец с учетом уточнения административных исковых требований просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 декабря 2015 года в размере 3 070 000 рублей, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

Решением Ставропольского краевого суда от 19 мая 2017 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , равной его рыночной стоимости по состоянию 30 декабря 2015 года в размере 3 070 000 рублей.

В административном иске Соловьеву А.В. к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, отказано.

Не согласившись с постановленным по делу решением, руководитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Перепелицына Н.В. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Указывает, что удовлетворение административного иска Соловьева А.В., осуществляемое посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка нарушает интересы муниципального образования города Ставрополя.

Установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: ... в размере 3 070000 рублей приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Комитет считает, что оспариваемое решение подлежит отмене, поскольку основывается на доказательствах - результатах судебной экспертизы N 034/17-Э, не отвечающих требованиям обоснованности и достоверности, в связи, с чем оно неприменимо при рассмотрении заявления о пересмотре спорной кадастровой стоимости земельного участка.

Экспертное заключение N 034/17-Э не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Экспертом необоснованно применена понижающая корректировка относительно наличия коммуникаций на объекте-аналоге N 1 в размере - 13,8%, и не применена повышающая корректировка относительно других аналогов, не имеющих коммуникаций, при этом объект исследования, застроен и соответственно содержит все необходимые коммуникации, заведенные на участок.

Наличие на земельном участке инженерных коммуникаций, как и вид разрешенного использования, факторы которые необходимо учитывать при определении рыночной стоимости и которые были проигнорированы экспертом.

Применение экспертом понижающей корректировки подтверждает тот факт, что земельные участки, имеющие инженерные коммуникации действительно стоят дороже.

Данные допущения в экспертизе привели к получению недостоверного результата о цене объекта исследования.

Экспертом допущено нарушение в применении сравнительного подхода, не представлена достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Таким образом, информация, используемая экспертом, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. И, следовательно, определенная в заключении эксперта рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель административного истца Фоменко Н.Н. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Считает, что экспертом законно и обосновано применена корректировка на наличие коммуникаций к объекту - аналогу N 1, а к объектам - аналогам N 2 и 3 не применялась.

Наличие либо отсутствие в заключении эксперта кадастровых номеров объектов аналогов не влияет на экспертное сравнение объектов, не может привести к составлению некорректного заключения, а все необходимые данные, влияющие на цену недвижимости в объявлениях о продаже, приведены.

Доводы, приведённые в апелляционной жалобе, не влияют на законность принятого по делу итогового судебного акта.

Соловьев А.В., представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, выслушав представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Подсвирову Е.А., поддержавшую апелляционную жалобу в полном объеме, представителя административного истца Фоменко Н.Н., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Соловьеву А.В. принадлежит земельный участок с кадастровым номером ... , общей площадью 2 788 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для продолжения строительства производственной базы, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, переулок ... , на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя от 28 сентября 2016 года N 6050, заключенным между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и Соловьевым А.В. Срок действия аренды с 28 сентября 2016 года до 27 сентября 2019 года,

Согласно договору аренды и расчету, приложенному к договору, арендная плата за использование вышеназванного земельного участка устанавливается в процентах от кадастровой стоимости участка.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 года N 64-П "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", утратившим силу 31 марта 2016 года.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п, вступившим в силу с 01 апреля 2016 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Соловьев А.В., являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого земельного участка.

Согласно кадастровой справке от 31 октября 2016 года, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 30 декабря 2015 года определена в размере 6 556 623,24 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, Соловьев А.В. в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" отчет об оценке N 000261Ю/2016 от 16 ноября 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 30 декабря 2015 года составила 2 741 000 рублей.

На указанный отчет об оценке Саморегулируемой организацией оценщиков ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение N 1340/03-16 от 09 декабря 2016 года.

18 ноября 2016 года Соловьев А.В. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости равной рыночной по состоянию на 30 декабря 2015 года, определенной оценщиком ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" в отчете об оценке N 000261Ю/2016 от 16 ноября 2016 года, в размере 2 741 000 рублей.

Решением комиссии от 07 декабря 2016 года заявление Соловьева А.В. отклонено, поскольку установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете и утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380, более чем на 30 %, а именно 58%. Кроме того, оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства, положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N034/17-Э от 25 апреля 2017 года, выполненной экспертом ООО "Профэксперт", по состоянию на 30 декабря 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составила 3 070 000 рублей.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж. Экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков производственного назначения, подобран ряд аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки. Экспертом отобрано 3 объекта - аналога, расположенные в городе Ставрополе: аналог N1 по Михайловскому шоссе, аналог N 2 по улице Селекционной - улице Радолицкого, аналог N 3 - улице Селекционной.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, на различие между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения экспертом применены соответствующие корректировки с обоснованием поправок и их значений, а также указаны мотивы отказа от применения корректировок по другим элементам сравнения.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.ru, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и характеристиках.

В ходе проведения исследования, экспертом также уточнялась информация о характеристиках земельных участков, использованных для проведения экспертного исследования.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в период с марта 2014 года по и ноябрь 2014 года, публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Определенная экспертом стоимость квадратного метра в размере 1101,31 рублей, находится в диапазоне цен расположения объекта оценки, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков промышленного назначения в городе Ставрополе.

Допрошенный в судебном заседании эксперт, составивший вышеуказанное экспертное заключение, подтвердил указанные в нем выводы.

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 застроенный земельный участок оценивается как условно-свободный от застройки. Улучшения относятся к объектам капитального строительства. Объекты-аналоги N2, N3 и объект исследования имеют техническую возможность их подключения, в отличие от объекта-аналога N1. На участок аналога N 1 проведено и оплачено электроснабжение, в соответствии со справочником Лейфера Л.А. корректировка составила -13,8%.

Оснований сомневаться в правильности выводов и суждений эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Значительное отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключение эксперта выводы, не представлено. Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится.

Доказательств подтверждающих, что заключение судебной оценочной экспертизы является недопустимым доказательством, не представлено.

Таким образом, заключение судебной оценочной экспертизы является доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Представленный административным истцом отчет об оценке, положительное экспертное заключение на него, не являются надлежащими доказательствами, достоверно подтверждающими указанную в них итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, поскольку они противоречит заключению судебной экспертизы и не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 декабря 2015 года в размере, определенном заключением судебной экспертизы ООО "Профэксперт" N034/17-Э от 25 апреля 2017 года.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 19 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: