Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 24 августа 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 24 августа 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

судей Болотовой Л.А., Луневой С.П.

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 16 мая 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ясень" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав выступления участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Ясень" обратилось в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости.

В обоснование административного иска административный истец указал, что является арендатором земельных участков из земель населенных пунктов: с кадастровым номером ... , общей площадью 8 099 кв.м, разрешенное использование: под объектами производственной базы и расходного склада нефтепродуктов (литеры "А" - административно-бытовое здание, "Б"-склад, "Д" - операторская, "П" - пункт охраны, "1" - резервуарный парк), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица ... ; с кадастровым номером ... , общей площадью 10 753 кв.м, разрешенное использование: под насосной станцией с железнодорожной эстакадой слива светлых нефтепродуктов для обслуживания расходного склада нефтепродуктов и объектов производственной базы, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица ...

Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года определена в следующих размерах: с кадастровым номером ... в размере 17 639 298,04 рублей; с кадастровым номером ... в размере 16 011 324,53 рублей.

20 октября 2016 года ООО "Ясень" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванных земельных участков равной их рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком ИП Егоровым А.В. в отчете об оценке N 30-KS-2/2016 от 17 сентября 2016 года: с кадастровым номером ... в размере 7 211 336 рублей; с кадастровым номером ... в размере 9 114 682 рублей.

Решением Комиссии от 01 ноября 2016 года заявление отклонено, поскольку установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ... от кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете и утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380, более чем на 30 %, а именно 43,1%, объекта недвижимости с кадастровым номером ... - на 59,1%. Кроме того, оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства, положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 028/17-Э от 14 апреля 2017 года, выполненной экспертом ООО "Профэксперт", по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость земельных участков составила: с кадастровым номером ... - 8 969 000 рублей; с кадастровым номером ... - 11 446 000 рублей.

Административный истец с учетом уточнения административных исковых требований просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, определенной заключением судебной оценочной экспертизы, в следующих размерах: с кадастровым номером ... - 8 969 000 рублей; с кадастровым номером ... - 11 446 000 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 16 мая 2017 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 8 969 000 рублей.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 11 446 000 рублей.

В административном иске ООО "Ясень" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, отказано.

Не согласившись с постановленным по делу решением, руководитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Перепелицына Н.В. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Указывает, что удовлетворение административного иска Соловьева А.В., осуществляемое посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков нарушает интересы муниципального образования города Ставрополя, поскольку приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Комитет считает, что оспариваемое решение подлежит отмене, поскольку основывается на доказательствах - результатах судебной экспертизы N 028/17-Э, не отвечающих требованиям обоснованности и достоверности, в связи, с чем оно неприменимо при рассмотрении заявления о пересмотре спорной кадастровой стоимости земельных участков.

Экспертное заключение N 028/17-Э не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Экспертом не учитывается тот факт, что согласно объявлению о продаже объекта-аналога N 1 на продажу выставлен не только земельный участок, но и общество с ограниченной ответственностью.

Экспертом не учтен и то, что объект исследования с кадастровым номером ... имеет железнодорожную ветку, что является привлекательным фактором для объектов, относящихся к сегменту производственных земель.

В экспертом заключении не содержится корректировки относительно наличия на исследуемых земельных участках инженерных коммуникаций.

Однако, наличие на земельном участке инженерных коммуникаций, фактор который необходимо учитывать при определении рыночной стоимости и который был проигнорирован экспертом.

Применение экспертом понижающей корректировки подтверждает тот факт, что земельные участки, имеющие инженерные коммуникации действительно стоят дороже.

Данные допущения в экспертизе привели к получению недостоверного результата о цене объектов исследования.

Экспертом допущено нарушение в применении сравнительного подхода, не представлена достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Таким образом, информация, используемая экспертом, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. И, следовательно, определенная в заключении эксперта рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельных участков несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Подсвирову Е.А., поддержавшую апелляционную жалобу в полном объеме, представителя административного истца Магомедова Д.Г., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ООО "Ясень" принадлежат земельные участки из земель населенных пунктов: с кадастровым номером ... , общей площадью 8 099 кв.м., разрешенное использование: под объектами производственной базы и расходного склада нефтепродуктов (литеры "А" - административно-бытовое здание, "Б" - склад, "Д" - операторская, "П" - пункт охраны, "I" - резервуарный парк), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица ... , на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя от 04 марта 2011 года N8872, заключенным между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и ООО "Ясень"; с кадастровым номером ... , общей площадью 10 753 кв.м, разрешенное использование: под насосной станцией с железнодорожной эстакадой слива светлых нефтепродуктов для обслуживания расходного склада нефтепродуктов и объектов производственной базы, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица ... , на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 15 февраля 2011 года N8822, заключенным между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и ООО "Ясень".

Согласно договорам аренды и расчетам, приложенным к договорам, арендная плата за использование вышеназванных земельных участков устанавливается в процентах от кадастровой стоимости участков.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 года N 64-П "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", утратившим силу 31 марта 2016 года.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п, вступившим в силу с 01 апреля 2016 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

ООО "Ясень", являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемых им земельных участков, находящихся в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этих земельных участков.

Согласно кадастровым справкам от 31 октября 2016 года, выданным ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельных участков по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в следующих размерах: с кадастровым номером ... в размере 17 639 298,04 рублей; с кадастровым номером ... в размере 16 011 324,53 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, ООО "Ясень" в подтверждение величины их рыночной стоимости представило составленный оценщиком ИП Егоровым А.В. отчет об оценке N30-KS-2/2016 от 17 сентября 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельных участков, по состоянию на 01 января 2015 года составляет: с кадастровым номером ... - 7 211 336 рублей, с кадастровым номером ... - 9 114 682 рублей.

На указанный отчет об оценке Саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческим партнерством "Международная Палата Оценщиков", членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение N 1528 от 06 октября 2016 года.

20 октября 2016 года ООО "Ясень" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванных земельных участков равной их рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком ИП Егоровым А.В. в отчете об оценке N 30-KS-2/2016 от 17 сентября 2016 года.

Решением Комиссии от 01 ноября 2016 года заявление отклонено, поскольку установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ... от кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете и утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N1380, более чем на 30 %, а именно 43,1%, объекта недвижимости с кадастровым номером ... - на 59,1%. Кроме того, оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства, положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N028/17-Э от 14 апреля 2017 года, выполненной экспертом ООО "Профэксперт", по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость земельных участков определена в следующих размерах: с кадастровым номером ... - 8 969 000 рублей; с кадастровым номером ... - 11 446 000 рублей.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода эксперт экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков производственного назначения, подобран ряд аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки.

На различие между объектами-оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения применены корректировки на имущественные права, физические характеристики с обоснованием этих поправок и их значений, а также указаны мотивы отказа от применения корректировок по другим элементам сравнения.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.ru, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объектов и иных характеристиках.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки: с марта 2014 года по октябрь 2014 года, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции эксперт, составивший вышеуказанное экспертное заключение, подтвердил его выводы.

Оснований сомневаться в правильности выводов и суждений эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Значительное отличие от кадастровой стоимости земельных участков величины рыночной стоимости этих участков, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключение эксперта выводы, не представлено. Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится.

Доказательств подтверждающих, что заключение судебной оценочной экспертизы является недопустимым доказательством, не представлено.

Таким образом, заключение судебной оценочной экспертизы является доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Представленный административным истцом отчет об оценке, положительное экспертное заключение на него, не являются надлежащими доказательствами, достоверно подтверждающими указанную в них итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, поскольку они противоречит заключению судебной экспертизы и не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере, определенном заключением судебной экспертизы ООО "Профэксперт" N028/17-Э от 14 апреля 2017 года.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 16 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: