Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 13 сентября 2017 г. по делу N 33-6148/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Ивановой В.П.

судей Гапоненко Л.В., Сафаралеева М.Р.

при секретаре Киселевой А.А.

рассмотрела в судебном заседании 13 сентября 2017 года

дело по апелляционной жалобе ответчика Сергиевича В. И. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 06 июля 2017 года, которым постановлено:

"Исковые требования Нигей Н. С. удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли - продажи недвижимого имущества - незавершенного строительством магазина литера А, расположенного по адресу: г. Омск, " ... ", заключенный 15.11.2016 г. между Сергиевич В. И. и Нигей Н. С..

Взыскать с Сергиевича В. И. в пользу Нигей Н. С. денежные средства в сумме 300 000 рублей, оплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15 ноября 2016 года.

Взыскать с Сергиевича В. И. в пользу Нигей Н. С. денежные средства в сумме 900 000 рублей, оплаченные по расписке от 15 ноября 2016 года.

Взыскать с Сергиевича В. И. денежные средства в пользу Нигей Н. С. в сумме 300 000 рублей, оплаченные по расписке от 15 ноября 2016 года.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Нигей Н. С. на незавершенный строительством магазин литера А, расположенный по адресу: г. Омск, " ... ", и государственной регистрации права собственности Сергиевича В. И. на незавершенный строительством магазин литера А, расположенный по адресу: г. Омск, " ... ".

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Сергиевича В. И. в пользу Нигей Н. С. государственную пошлину в сумме 16 000 рублей".

Заслушав доклад судьи Ивановой В.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Нигей Н.С. обратился в суд с иском к Сергиевичу В.И. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, соглашений об уступке прав по договорам аренды земельных участков, взыскании денежных средств, в обоснование указывая на заключение между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2016, а также соглашение об уступке прав по договору N " ... " аренды земельного участка от 30.06.2006 и соглашение об уступке прав по договору N " ... " аренды земельного участка от 30.06.2006. Ответчиком как продавцом были нарушены условия договора, поскольку на переговорах о купле-продаже объекта незавершенного строительства Сергиевич В.И. не сообщил истцу о строительстве указанного объекта на не отведенном для этих целей земельном участке, чем изначально ввел истца в заблуждение. Кроме того земельный участок, предназначенный для строительства, находится в зоне красной линии. В нарушение требований разрешительной документации без согласования указанный объект был возведен ответчиком на земельном участке, который имеет разрешенное использование, не совместимое со строительством магазина. Департамент имущественных отношений администрации Омской области при рассмотрении заявления об уступке прав по договорам аренды земельных участков указал на ряд недостатков, которые послужили причиной отказа истцу в уступке права аренды земельных участков. Поскольку проданный ему незавершенный строительством магазин и земельный участок, на котором он расположен, не могут выступать в гражданском обороте отдельно, право аренды на земельные участки к нему не перешло, оснований для государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости не имеется, он фактически не владеет и не пользуется приобретенным у ответчиком имуществом.

Просил расторгнуть договор купли продажи недвижимого имущества от 15.11.2016, расторгнуть соглашение об уступке прав по договору N " ... " аренды земельного участка от 30.06.2006 (Соглашение о перенайме, трехстороннее) и о внесении изменений в договор аренды N " ... " земельного участка от 30.06.2006 от 15.11.2016; расторгнуть соглашение об уступке прав по договору N " ... " аренды земельного участка от 30.06.2006 (соглашение о перенайме, трехстороннее) и о внесении изменений в договор аренды N " ... " земельного участка от 30.06.2006 от 15.11.2016; взыскать с ответчика 300 000 рублей, оплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества, 300 000 рублей, оплаченные по соглашению об уступке прав по договору N " ... " аренды земельных участков от 30.06.2006, денежные средства в сумме 300 000 рублей, оплаченные по соглашению об уступке прав по договору N " ... " аренды земельных участков от 30.06.2006г., государственную пошлину в размере 16 600 рублей.

В судебном заседании истец Нигей Н.С., его представитель Ткаченко Ю.А. исковые требования поддержали.

Ответчик Сергиевич В.И. в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежаще.

Представитель ответчика Макейкин А.Н. иск не признал, полагал, что условия оспариваемого договора и соглашений его доверителем нарушены не были, перед заключением договора истцу были предоставлены все документы, объект осматривался в натуре. Поскольку стороны в полном объеме исполнили обязательства по договору купли-продажи и соглашению о перенайме имущества, договор прекратил свое действие и не может быть предметом иска о расторжении и взыскании неосновательного обогащения.

Третьи лица департамент имущественных отношений администрации г. Омска, департамент имущественных отношений администрации г. Омска, Управление Росреестра по Омской области при надлежащем извещении представителей в судебное заседание не направили.

Судом постановленоизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Сергиевич В.И. просит постановленное решение отменить, ссылаясь на неверное определение судом обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права, неприменение подлежащих применению норм. Полагает, что им не допущено существенных нарушений условий заключенного договора купли-продажи, основания для его расторжения отсутствуют. Указывает, что имеющаяся на спорном земельном участке бетонная площадка не является фундаментом объекта незавершенного строительством объекта, а предназначена для складирования материалов при строительстве магазина на смежном земельном участке, предоставленном для строительства. Указанная площадка необоснованно поставлена на кадастровый учет в качестве объекта недвижимого имущества. Возведение надфундаментной части на ней не планировалось, о чем он сообщил истцу при заключении договора. Обстоятельства, связанные с нарушением им условий договора аренды земельных участков и нарушением разрешенного вида использования не установлены. Вывод суда о незаключенности соглашений об уступке прав по договорам аренды земельных участков считает ошибочными.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель истца Ткаченко Ю.А. постановленное решение считает законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Сергиевича В.И. и его представителя Макейкина А.Н., поддержавших жалобу, возражения представителя Нигей Н.С. - Ткаченко Ю.А., судебная коллегия предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не находит.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

На основании п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела 15.11.2016 между Сергиевичем В.И. (продавец) и Нигей Н.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является магазин - незавершенное строительством нежилое строение, площадью по наружному обмеру 72,70 кв.м., литера А, расположенный по адресу: г. Омск, " ... ", степень готовности 8%, находящийся на земельном участке с кадастровым номером " ... ", площадью 479 кв.м. Стоимость приобретаемого объекта согласована сторонами в сумме 300 000 рублей.

В этот же день сторонами подписаны соглашение об уступке прав по договору N " ... " аренды земельного участка от 30.06.2006, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером " ... ", площадью 479 кв.м., и соглашение об уступке прав по договору N " ... " аренды земельного участка от 30.06.2006, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером " ... ", площадью 168 кв.м. Стоимость уступаемого права составляет 900 000 рублей и 300 000 рублей соответственно.

Факт получения Сергиевичем В.И. от Нигей Н.С. денежных средств в счет оплаты по договорам подтверждается расписками от 15.11.2016 на общую сумму 1 500 000 рублей (300 000 + 300 000 + 900 000) и ответчиком не оспаривается (л.д.214-216).

Обращаясь в суд с настоящим иском, Нигей Н.С. ссылался на нарушение условий договора купли-продажи ответчиком, которое лишает его возможности использования приобретенного имущества.

Разрешая заявленные требования, установив наличие нарушений, допущенных Сергиевичем В.И. при строительстве магазина и использовании земельных участков, о которых покупателю известно не было, учитывая отказ департамента имущественных отношений администрации г. Омска от подписания соглашений о переходе к истцу права аренды земельных участков, отсутствие у истца возможности использования объекта недвижимого имущества без использования указанных земельных участков, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований Нигей Н.С. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскания с Сергиевича В.И. переданных ему в счет исполнения договора денежных средств, ввиду наличия со стороны ответчика существенных нарушений заключенного с истцом договора купли-продажи недвижимого имущества.

Судебная коллегия с такими выводами соглашается, считает их основанными на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, правильном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора не опровергают выводы суда, а сводятся лишь к несогласию с ними и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для изменения постановленного решения.

Ссылки в жалобе на недоказанность обстоятельств, связанных с нарушением им условий договора аренды земельных участков и нарушением разрешенного вида использования, являются необоснованными, поскольку факт использования земельного участка с кадастровым номером " ... " с нарушением цели, для которой он был предоставлен, подтверждается материалами дела.

Согласно договору аренды N " ... " от 28.07.2006 земельный участок с кадастровым номером " ... ", на котором в настоящее время находится незавершенный строительством объект, был предоставлен в аренду Сергиевич В.И. для организации строительной площадки под строительство магазина, а не для строительства магазина.

Как видно из кадастровых паспортов на названные земельные участки они относятся к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером " ... " для общественно-деловых целей под строительство магазина, земельного участка с кадастровым номером " ... " - земли общего пользования для организации строительной площадки под строительство магазина.

" ... " на обращение Нигей Н.С. департаментом имущественных отношений администрации города Омска было отказано в передаче прав и обязанностей по спорым договорам аренды земельных участков.

По результатам проведенной департаментом имущественных отношений администрации города Омска 10.01.2017 проверки целевого использования земельных участков с кадастровыми номерами " ... "" ... ", предоставленных Сергиевич В.И. по договорам аренды, установлено, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером " ... ", представленном для организации строительной площадки под строительство магазина. Разрешение на строительство капитального объекта на данном земельном участке не выдавалось. На земельном участке с кадастровым номером " ... ", представленном под строительство магазина, объектов не обнаружено. Между указанными земельными участками забор отсутствует.

Таким образом, использование земельного участка с кадастровым номером " ... " для размещения объекта недвижимости, строительство которого не завершено, не соответствует разрешенному виду использования земельного участка и противоречит условиям договора аренды.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что имеющаяся на спорном земельном участке бетонная площадка не является фундаментом объекта незавершенного строительством объекта, а предназначена для складирования материалов при строительстве магазина на смежном земельном участке, предоставленном для строительства, о чем истец был поставлен в известность при заключении сделки, состоятельными не могут быть признаны, поскольку указанная бетонная конструкция поставлена на кадастровый учет именно в качестве объекта недвижимости, право собственности на который 29.08.2007 зарегистрировано в установленном законом порядке за Сергиевичем В.И. на основании договора N " ... " аренды земельного участка от 28.07.2006, зарегистрированного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 31.08.2006.

Указание подателя жалобы на то, что возведение надфундаментной части на бетонной площадке фактически не планировалось, о чем он уведомил истца при заключении договора, убедительными не являются и не опровергают выводов суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда о незаключенности соглашений об уступке прав по договорам аренды земельных участков, судебной коллегией отклоняются как основанные на ошибочном толковании действующего законодательства. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ и условиями договоров аренды земельного участка N " ... " от 30.06.2006 и N " ... " от 30.06.2006 для передачи прав арендатора по договору аренды необходимо согласие арендодателя, которое при подписании соглашений об уступке прав по названным договорам получено не было, что именно свидетельствует о незаключенности указанных соглашений.

Поскольку у Сергиевича В.И. отсутствовали правовые основания для получения денежных средств, подлежащих уплате по соглашениям об уступке прав, суд обосновано взыскал переданные ему по распискам денежные средства в пользу истца.

Иные доводы апеллянта являются надуманными и не имеющими правового значения для разрешения спора.

Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба также не содержит. Оснований для отмены постановленного решения не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первомайского районного суда г. Омска от 06 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Сергиевича В. И. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи