Апелляционное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 23 августа 2017 г. по делу N 33-3062/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Пачиной Л.Н.

судей Малининой О.Н., Рожковой Т.В.

при секретаре Чильманкиной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сучковой Клары Максимовны к Открытому акционерному обществу "Жилстрой" о признании права собственности на квартиру,

по апелляционной жалобе Министерства обороны Российской Федерации на решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 3 мая 2017 года.

Заслушав доклад судьи Малининой О.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сучкова К.М. обратилась в суд с иском к Открытому акционерному обществу "Жилстрой" (далее - ОАО "Жилстрой") о признании права собственности на квартиру.

В обоснование исковых требований привела, что 19 июня 2008 года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор *** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома ***, согласно условиям которого застройщик и участник долевого строительства обязуются заключить в будущем основной договор участия в долевом строительстве данного многоквартирного жилого дома в части финансирования трехкомнатной квартиры общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв.м, расположенной на *** этаже в *** подъезде. Стоимость квартиры была ею оплачена в соответствии с условиями предварительного договора в сумме *** рублей. Жилой дом введен в эксплуатацию 30 декабря 2015 года на основании постановления администрации города Тамбова ***.

После дополнения исковых требований просила признать за ней право собственности на квартиру N ***, общей площадью *** кв. м, с учетом двух лоджий площадью *** кв.м, расположенной на *** этаже в *** подъезде многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: ***; взыскать с ОАО "Жилстрой" судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 430 рублей.

Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 3 мая 2017 года исковые требования Сучковой К.М. удовлетворены, признано за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, общей площадью *** кв. м, в том числе жилой *** кв.м по данным технической инвентаризации Тамбовской области от 31 октября 2016 года. Также в пользу Сучковой К.М. с ОАО "Жилстрой" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 5430 рублей.

В апелляционной жалобе Министерство обороны Российской Федерации (далее - министерство обороны РФ) ставит вопрос об отмене данного решения и принятии нового, которым просит отказать Сучковой К.М. в удовлетворении иска.

Указывает, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела; неправильно применены нормы материального и процессуального права; неправильно определены выводы, изложенные в решении, поскольку не соответствуют обстоятельствам дела.

За Сучковой К.М. не может быть признано право собственности на спорную квартиру, поскольку 25 декабря 2006 года между Тамбовской КЭЧ района и ОАО "Жилстрой" заключен инвестиционный контракт *** о строительстве жилого комплекса на земельном участке, являющимся собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны РФ и расположенному по адресу: *** (далее - инвестиционный контракт).

26 июня 2013 года между Тамбовской КЭЧ района и ОАО "Жилстрой" заключено дополнительное соглашение *** к инвестиционному контракту (далее - дополнительное соглашение).

Согласно п. 5 дополнительного соглашения, п. 1.20 инвестиционного контракта изложен в следующей редакции: акт о реализации инвестиционного контракта (о частичной реализации инвестиционного контракта) и распределения долей в возведенном объекте - дополнительное соглашение к настоящему контракту, подтверждающее исполнение обязательств Сторонами по инвестиционному контракту в целом (в части), и являющийся основанием для оформления имущественных прав Сторон. Акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей подписывается Сторонами и согласовывается с Министерством обороны РФ.

На момент рассмотрения дела в суде, акт о реализации инвестиционного контракта или о частичной реализации и распределении долей между ФГКУ "Центральное ТУИО" и ОАО "Жилстрой" не подписан, с Министерством обороны РФ - не согласован.

Следовательно, жилая площадь по инвестиционному контракту между сторонами не распределена. Инвестиционный проект не завершен. Осуществить распределение прав на объект, включающий в себя спорную квартиру, между сторонами в настоящее время не представляется возможным.

Таким образом, из-за возникшей неопределенности в правовом статусе, могут быть нарушены законные права и интересы Министерства обороны РФ, поскольку спорная квартира может быть передана Министерству в дальнейшем.

Кроме того Тамбовская КЭЧ района или ФГУ "Центральное ТУИО" Министерства обороны РФ своего согласия на отчуждение доли Сучковой К.М. не давали, сами доли не определены.

Также в предварительном договоре о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по ***, N *** от 19 июня 2008 года (далее - предварительный договор) установлено, что ОАО "Жилстрой" передает Сучковой К.М. право требования в части финансирования и приобретения квартиры.

Поскольку законом установлен прямой запрет, то на основании ст. 168 ГК РФ, предварительный договор между ОАО "Жилстрой" и Сучковой К.М. является ничтожным.

Также, Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве" установлены требования к застройщику и процедуре привлечения денежных средств участников долевого строительства. ОАО "Жилстрой" указанным требованиям не отвечает, в соответствии с указанным законом свою деятельность не ведет, следовательно, права на заключение предварительного договора с истицей не имело.

Кроме того судом первой инстанции не были учтены ряд обстоятельств, а именно, отношения между Тамбовской КЭЧ района впоследствии ФГКУ "Центральное ТУИО" Министерства обороны РФ и ОАО "Жилстрой", исходя из положений инвестиционного договора, являются инвестиционной деятельностью и, соответственно, регулируются ФЗ "Об инвестиционной деятельности".

Отношения между ОАО "Жилстрой" и Сучковой К.М. исходя из положений предварительного договора, всех дополнений и приложений к нему, Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 10 апреля 201 года и Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве" основаны на привлечении денежных средств для долевого строительства спорной квартиры и, соответственно, регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве".

Сучкова К.М. не является соинвестором по инвестиционному контракту. В инвестиционном контракте и дополнительном соглашении она не указана как соинвестор. Договор соинвестирования между ОАО "Жилстрой" и ею заключен не был. Акт о реализации (частичной реализации) инвестиционного контракта подписан не был. Истица приобретала квартиру для личного пользования с целью проживания. Таким образом, оплаченная ею сумма в размере *** не может являться инвестициями.

Заслушав истца Сучкову К.М., просившую решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ОАО "Жилстрой" (застройщик) с одной стороны и Сучковой К.М. (участник долевого строительства) с другой стороны был заключен предварительный договор *** о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по ***. В соответствии с п. 1.1 данного договора Застройщик и участник в долевом строительстве обязуются заключить в будущем основной договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по *** в части финансирования двухкомнатной квартиры расположенной в осях ***, общей площадью *** кв. м, жилой площадью *** кв. м, на *** этаже в *** подъезде жилого дома и общего имущества в соответствии с проектной документацией (приложение *** к договору) с частичной отделкой. Цена договора составила *** согласно п. 1.2 договора.

Согласно имеющейся в деле справке от 9 ноября 2016 г. (л. д. 8), квитанциям к приходным кассовым ордерам *** от 17 октября 2016 г., от 19 октября 2009 г., от 20 июня 2008 г., от 27 апреля 2009 г. (л. д. 67, 69), акту приема-передачи векселя от 16 октября 2015 г. (л. д. 68) ОАО "Жилстрой" подтвердил уплату Сучковой К.М. по указанному договору.

Инвестиционным контрактом от 25 декабря 2006 года ***, заключенным между Тамбовской квартирно-эксплуатационной частью, действующей на основании доверенности от Министерства обороны Российской Федерации, с одной стороны (Заказчик), и ОАО "Жилстрой", с другой стороны (Инвестор), прямо предусмотрено право последнего для привлечения денежных средств, в том числе за счет физических лиц с целью получения ими жилых помещений (п. 1.8 контракта). Предметом данного контракта является реализация Инвестиционного проекта (п. 1.1) по строительству жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями общей площадью *** кв. м на земельном участке Минобороны России площадью ***, имеющего адресные ориентиры: ***, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Тамбовской КЭЧ.

При этом вопреки доводам жалобы, инвестиционным контрактом не предусмотрено получение согласия Тамбовской КЭЧ либо ФГКУ "Центральное ТУИО" на заключение договоров долевого участия с физическими лицами.

В соответствии с частью 2.1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных данным законом, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам жалобы, к данным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Сучковой К.М., суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 218, 209, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений пункта 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положениями Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", исходил из того, что у истца на законных основаниях возникло право требования признания за собой права собственности на оплаченную им по предварительному договору о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве жилого дома жилое помещение.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда по следующим основаниям.

2 июля 2015 года администрацией г. Тамбова в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдано разрешение на строительство *** на объект капитального строительства общей площадью *** кв. м, расположенном на земельном участке площадью ***, по адресу: *** Федеральному государственному казенному учреждению "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, являющемуся застройщиком.

В соответствии с постановлением администрации г. Тамбова от 30 декабря 2015 г. ***, разрешением на ввод к эксплуатацию *** от 30 декабря 2015 г. жилой дом по *** введен в эксплуатацию.

Суд обоснованно сделал вывод, что спорный объект в силу требований Градостроительного кодекса РФ, следует считать объектом недвижимого имущества, на который возможно признание права собственности, поскольку постройка создана на земельном участке, отведенном для этих целей, с соблюдением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) в соответствии с правилами землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится постройка (статьи 35-40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как установлено в ходе судебного разбирательства право собственности Российской Федерации зарегистрировано на два земельных участка, расположенных по адресу: ***: площадью *** для строительства жилого комплекса (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** от 10.10.2012 г.); площадью *** под здания военного госпиталя (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** от 10.10.2012 г.

Право постоянного (бессрочного) пользования на вышеуказанные участки зарегистрировано за ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации.

Земельный участок, на котором расположена спорная постройка, находится в территориальной зоне *** с видом разрешенного использования, в том числе, под многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше, категория земли - земли населенных пунктов с целевым назначением - для строительства жилого комплекса, что подтверждается градостроительным планом земельного участка, утвержденного постановлением администрации г. Тамбова от 21 мая 2015 г. ***.

В целях управления имуществом Вооруженных Сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций полномочия Территориального управления по управлению федеральным имуществом, находящимся у Вооруженных Сил Российской Федерации, переданы Министерству обороны Российской Федерации на основании постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2008 N 1053 "О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом". То есть с 29 декабря 2008г. Росимущество не наделено какими-либо полномочиями собственника в отношении имущества Вооруженных сил Российской Федерации.

Право собственности ОАО "Жилстрой" в отношении спорной квартиры не регистрировалось, как указано выше не принадлежит им на каком либо праве и земельный участок под построенным объектом, в связи с чем истец лишен возможности зарегистрировать свое право на указанную квартиру, однако данное обстоятельство не может служить достаточным основанием для отказа в удовлетворении настоящего иска, обращение с которым обусловлено именно невозможностью осуществления государственной регистрации право собственности истца на спорное жилое помещение, являющееся объектом инвестиционной деятельности.

Проанализировав представленные доказательства, установив обстоятельства дела, суд первый инстанции пришел к правильному выводу о том, что у Сучковой К.М. возникло право собственности на спорную квартиру, на которое у нее при указанных выше обстоятельствах отсутствует возможность оформить право собственности в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Что касается доводов автора жалобы о нарушении их прав в случае удовлетворения исковых требований Сучковой К.М., поскольку жилая площадь по инвестиционному контракту между сторонами не распределена, в связи с чем спорная квартира в будущем может быть передана им, то они, являются несостоятельными, поскольку опровергаются установленными по делу обстоятельствами.

Так, в соответствии с п. 2.3 и 6.3.1 Инвестиционного контракта инвестор (ОАО "Жилстрой") принял на себя обязательство по строительству объекта за счет собственных, заемных и (или) привлеченных финансовых средств.

В пункте 4 стороны достигли соглашения о распределении долей общей площади объекта после завершения строительства.

В соответствии с пунктом 1.20 Инвестиционного контракта актом о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте является дополнительное соглашение к настоящему контракту, подтверждающее исполнение обязательств Сторонами по инвестиционному контракту в целом, являющееся основанием для оформления имущественных прав Сторон.

26 июня 2013 г. между сторонами Инвестиционного контракта заключено Дополнительное соглашение ***, которое согласовано Директором Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации. В соответствии с которым ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации и ОАО "Жилстрой" в п. 8 подтвердили, что на момент его подписания Инвестором выполнены обязательства, в части передачи в собственность Российской Федерации складского здания общей площадью ***, а так же 8 (восьми) квартир общей площадью *** по адресу: ***.

Согласно п. 9 дополнительного соглашения инвестор до завершения строительства жилого дома *** обязан передать в собственность Российской Федерации следующие квартиры с муниципальной отделкой по адресу: ***.

Право собственности на указанные квартиры зарегистрировано за ОАО "Жилстрой".

На основании представленных ответчиком ОАО "Жилстрой" документальных подтверждений суд первой инстанции установил, что последним предпринимались меры для передачи указанных квартир в собственность Российской Федерации, однако компетентные органы Министерства обороны РФ бездействуют в данном вопросе, мер по принятию данных квартир и исполнению вышеуказанного соглашения до настоящего времени не приняли. В нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не представили доказательств и в суд апелляционной инстанции объективно свидетельствующих о неисполнении дополнительного соглашения по вине другой стороны.

Возможность реализации права собственности гражданина не должна ставиться в зависимость от действий должностных лиц, в связи с тем, что акт о реализации инвестиционного контракта не подписан.

Исполнив свои обязательства в части оплаты по указанному выше предварительному договору, в силу ст. ст. 12, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе, путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.

Обязанность ответчика передать в собственность истца спорную квартиру возникает в силу договора. При этом частичное неисполнение договорных отношений, предметом которых спорная квартира не является, между ОАО "Жилстрой" и Министерством обороны Российской Федерации, отсутствие акта о реализации инвестиционного контракта само по себе не означает, что Сучкова К.М. лишена возможности требовать защиты своих гражданских прав путем признания права на спорный объект недвижимости, в том числе в судебном порядке.

Объективных доказательств, которые бы свидетельствовали о том, что ответчиком, третьими лицами, в частности Министерством обороны РФ, оспаривается заключенный между сторонами данного дела договор, а также обоснованность передачи спорной квартиры ОАО "Жилстрой"

истцу, не имеется.

Доводы автора жалобы о том, что Сучкова К.М. не является соинвестором, а оплаченная ею сумма не может являться инвестициями, по мнению судебной коллегии, несостоятельны, не основаны на законе и на материалах дела.

Доказательств того, что решение суда нарушает права автора жалобы, суду не представлено.

Доводы апелляционной жалобы по своей сути аналогичны доводам возражений в суде первой инстанции, являлись предметом обсуждения суда первой инстанции, получили надлежащую оценку в судебном решении, обоснованно им отклонены с приведением соответствующих мотивов, которые судебная коллегия, исходя из установленных обстоятельств конкретного дела, находит верными.

Процессуальных нарушений, влекущих вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила:

решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 3 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства обороны Российской Федерации - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи