Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 июля 2017 г. по делу N 33-15842/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Кордюковой Г.Л.

Судей

Бутковой Н.А.,

Охотской Н.В.

при секретаре

Лонгортовой М.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании 19 июля 2017 года апелляционную жалобу Мироновой Е. Н. на решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 22 декабря 2016 года и дополнительное решение от 06 марта 2017 года по делу N 2-2219/2016 по иску Мироновой Е. Н. к ООО "Независимая Морская Лаборатория" об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры, зарегистрировать переход права собственности.

Заслушав доклад судьи Кордюковой Г.Л., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Миронова Е.Н. обратилась в Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Независимая Морская Лаборатория", уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила обязать заключить основной договор купли-продажи квартиры N ... , расположенной по адресу: "адрес", зарегистрировать переход права собственности в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: "адрес", взыскать пени (убытки) в связи с фактическим отказом ответчика зарегистрировать переход права собственности и заключить основной договор в отношении объекта недвижимости в размере " ... " рублей.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 26.05.2015 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости N ... квартиры, расположенной по адресу: "адрес", стоимостью " ... " рублей. Истцом обязанности по оплате денежных средств в счет оплаты договора купли-продажи квартиры выполнены. На требование заключить основной договор купли-продажи ответчик не ответил, уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество. 25.02.2016 ответчик подал заявление на регистрацию права собственности, которое впоследствии сам и отозвал, 04.10.2016 ответчик вновь предоставил заявление и комплект документов в целях регистрации права собственности, 17.10.2016 управление Росреестра по Санкт-Петербургу отказало в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок и ним, отказ Росреестра ответчик не обжаловал.

Решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 22 декабря 2016 года в удовлетворении исковых требованиях Мироновой Е.Н. к ООО "Независимая Морская Лаборатория" об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры, зарегистрировать переход права собственности отказано.

Дополнительным решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 06 марта 2017 года в удовлетворении требования Мироновой Е.Н. к ООО "Независимая Морская Лаборатория" о взыскании в пользу истца пени (убытки) в связи с фактическим отказом ответчика зарегистрировать переход права собственности и заключить основной договор в отношении объекта недвижимости в размере " ... " рублей отказано.

В апелляционной жалобе истец Миронова Е.Н. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции Миронова Е.Н., представители ООО "Независимая Морская Лаборатория", Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, Комитета Имущественных отношений Санкт-Петербурга не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что "дата" между ФГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный университет" (застройщик), ЗАО "Независимая Морская Лаборатория" (инвестор), ООО "Научно-производственная фирма "Тест" (заказчик) заключено соглашение о передаче функций заказчика по строительству жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: "адрес" /л.д. N ... /.

ФГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный университет" "дата" выдано разрешение на строительство N ... сроком действия до "дата" на строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями расположенными по адресу: "адрес" (севернее пересечения с "адрес"), срок действия разрешения продлялся до "дата" /л.д. N ... - том N ... /.

"дата" между инвестором ООО "Независимая Морская Лаборатория" и Мироновой Е.Н. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости N ... /л.д.N ... том N ... /.

Разделами 1 и 2 указанного договора предусмотрено, что стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: "адрес".

В соответствии с п. 3.1. договора, стороны обязуются после государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость заключить основной договор не позднее "дата".

Стоимость объекта недвижимости составляет " ... " рублей (пункт 4.1), покупатель вносит полную цену недвижимости путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца двумя платежами " ... " рублей в срок до "дата" и " ... " рублей в срок до "дата" (пункт 4.4).

Согласно пункту 3.4 продавец обязуется передать, а покупатель принять недвижимость по акту приема - передачи не позднее "дата".

Пунктом 5.4 договора предусмотренного, что в случае прекращения действия договора до момент заключения основного договора продавец производит возврат покупателю цены недвижимости в размере фактически уплаченной покупателем на момент прекращения действия настоящего договора денежной суммы за вычетом применённых продавцом в соответствии с договором пеней (штрафов).

Договор заключен на срок до - "дата" (пункты 6.3 и 3.1).

Мироновой Е.Н. обязанности по договору исполнены в полном объеме, что подтверждается предоставленными поручениями на оплату /л.д. N ... том N ... /.

Актом осмотра недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: "адрес" от "дата"Миронова Е.Н. подтвердила отсутствие замечаний по объекту недвижимости, в связи с чем, акт приема передачи недвижимости подписан между сторонами "дата" /л.д. N ... /.

Акт приема передачи жилых и нежилых помещений был подписан между застройщиком ФГБОУ "Санкт-Петербургский государственный Университет" и инвестором - ООО "Независимая морская Лаборатория" "дата" /л.д. N ... том N ... /.

"дата"Миронова Е.Н. обратилась к ООО "Независимая Морская Лаборатория" с заявлением о заключении основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес" /л.д. N ... том N ... /.

"дата" ООО "Независимая Морская Лаборатория" подало комплект документов и заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделок с ним в Управление Росреетра по Санкт-Петербургу /л.д. N ... том N ... /.

В сентябре 2015 года ООО "Независимая Морская Лаборатория" повторно обращалась с заявлением о регистрации права собственности в отношении квартиры, расположенной по адресу: "адрес" /л.д. N ... /.

"дата" Администрация губернатора Санкт-Петербурга направила Мироновой Е.Н. ответ, из которого усматривается, что строительство жилого дома по адресу: "адрес" (севернее пересечения с "адрес") осуществлялось ФГБОУ "Санкт-Петербургский государственный Университет", в нарушение взятых на себя обязательств квартиры в собственность Санкт-Петербурга в установленном порядке не переданы, обязательства, предусмотренные постановлением Правительства Санкт-Петербурга N ... от "дата" университетом и ТУ ФАУГИ не выполнены /л.д. N ... том N ... /.

"дата"Миронова Е.Н. повторно обратилась с претензией к ООО "Независимая Морская Лаборатория" /л.д. N ... том N ... /.

"дата" Управление Росреестра по Санкт-Петербургу отказало ООО "Независимая Морская Лаборатория" в государственной регистрации права в отношении квартиры, расположенной по адресу: "адрес", в связи с отсутствием документа, подтверждающего выполнение обязательств застройщика по передаче квартир в собственность Санкт-Петербурга /л.д. N ... том N ... /.

В подтверждение подачи заявлений о регистрации права собственности в отношении иных квартир на частных лиц истец предоставил выписки с Портала государственных услуг /л.д. N ... том N ... /.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 1, 27 Закона об участии в долевом строительстве, ссылаясь на то, что условием заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, являлась государственная регистрация права собственности ответчика в отношении спорной квартиры, при этом сроком заключения основного договора купли-продажи стороны определили до "дата". Ответчиком инвестором ООО "Независимая Морская Лаборатория" право собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес" не зарегистрировано в связи с невыполнением обязательств третьего лица застройщика ФГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный университет" по передаче квартир в собственность Санкт-Петербурга, в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об обязании заключить основной договор купли-продажи.

Суд первой инстанции произвел юридическую квалификацию предварительного договора купли-продажи как договора участия в долевом строительстве, указав, что истцом выполнены условия предварительного договора купли-продажи недвижимости N ... , квартиры, расположенной по адресу: "адрес", внесены в полном объеме денежные средства, однако требований о признании за истцом права собственности в отношении указанного недвижимого имуществ не заявлено, исковые требования заявлены к инвестору ООО "Независимая Морская Лаборатория", в то время как застройщиком является ФГОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный университет", в то время как суд не имеет право выйти за пределы заявленных требований в соответствии с положения части 3 ст.196 ГПК РФ,

Дополнительным решением суда от "дата"Мироновой Е.Н отказано во взыскании пени " ... " рубля в связи с уклонением ответчика от регистрации права собственности и заключения основного договора купли-продажи.

В соответствии с п.5.7 предварительного договора купли-продажи, в случае, если продавец после государственной регистрации права собственности на объект недвижимости уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, покупатель вправе требовать от продавца уплаты пени в размере " ... "% от цены недвижимости за каждый день просрочки, начиная с 31-годня со дня регистрации права собственности продавца на недвижимость.

В то же время до настоящего времени государственная регистрация права собственности инвестора (продавца) ООО "Независимая Морская Лаборатория" не произведена, хотя общество неоднократно обращалось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права, в которой ему отказано, в связи с чем оснований для уплаты пени, предусмотренных пунктом 5.7 не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации называет договоры и иные сделки в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата (далее - Обзор от дата), указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности им предусмотренные.

С учетом изложенного, судом правомерно установлено, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в строящемся многоквартирном жилом доме, при этом истцом по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере стоимости квартиры.

Вместе с тем, как установлено судом в ходе рассмотрения дела, условием заключения между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, являлась государственная регистрация права собственности ответчика в отношении спорной квартиры, при этом сроком заключения основного договора купли-продажи стороны определили до "дата".

В соответствии с положениями ст.429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которым продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, в частности недвижимое имущество создано, но передано другому лицу, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков.

Ответчиком право собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес" не зарегистрировано в связи с невыполнением обязательств застройщика по передаче квартир в собственность Санкт-Петербурга, в связи с чем суд правомерно отказал в удовлетворении требований о заключении основного договора купли-продажи, с учетом того, что требования истца о признании права собственности в отношении указанного недвижимого имуществ не заявлялось.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что ООО "Независимая Морская Лаборатория" собственником спорного объекта недвижимости не является, из чего следует, что истцом заявлены требования к ненадлежащему ответчику.

В настоящем случае истцом заявлено требование об обязании ответчика заключить не договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, реальный договор купли-продажи недвижимого имущества, право собственности на которое, а также переход права собственности на которое по договору купли-продажи подлежат государственной регистрации (ст. ст. 130, 131, 551 ГК РФ), право собственности не зарегистрировано за ответчиком, соответственно невозможна регистрация перехода права собственности, а продажа ответчиком данного объекта недвижимости как будущей вещи уже предусмотрена предварительным договором, согласно которому основной договор должен быть заключен в отношении объекта недвижимости, созданного и зарегистрированного на праве собственности за ответчиком.

При таком положении заключение основного договора на условиях, предусмотренных для него предварительным договором невозможно, соответственно невозможно понуждение ответчика его заключить, как правильно учтено судом.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения суда в обжалуемой части, удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, а сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь его отмену.

Участие граждан в долевом строительстве является одним из способов приобретения гражданами в собственность жилых помещений.

Истец не лишен возможности обратиться с исковыми требованиями о признании права собственности на объект недвижимости к надлежащему ответчику.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 22 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мироновой Е. Н. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: