Апелляционное определение СК по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 18 июля 2017 г. по делу N 33а-14947/2017

Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе;

председательствующего

Стаховой Т.М.

судей

Бутковой Н.А., Ивановой Ю.В.

при секретаре

Гольхиной К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-13/2017 по апелляционной жалобе представителя ООО "Кондратьевский" на решение Санкт-Петербургского городского суда от 18 апреля 2017 года, принятое по административному исковому заявлению представителя ООО "Кондратьевский" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости.

Выслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения представителей административного истца - Мищенко А.А., представителя административного ответчика - Проволоцкого В.В., Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Кондратьевский" (далее-ООО "Петровский Форт") принадлежит на праве собственности нежилое пятиэтажное здание общей площадью " ... " кв.м., расположенное по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N ... от "дата".

Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17 ноября 2014 года N 390 утверждены результаты государственной кадастровой оценки помещений и зданий площадью более 3 000 кв.м., расположенных на территории Санкт-Петербурга, по состоянию на 28 мая 2014 года. Кадастровая стоимость нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности административному истцу, составила 934 951 228,03 рублей.

Полагая кадастровую стоимость необоснованно завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости нежилого здания, представитель ООО "Кондратьевский" обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Представил в Комиссию отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N28/10 от 11 июля 2016 года, составленный оценщиком - индивидуальным предпринимателем "В.", из которого следует, что по состоянию на 28 мая 2014 года рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 435 000 000 рублей.

Решением N109 от 10 августа 2016 года Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданная на основании приказа уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, от 08 августа 2012 года NП/350 в Санкт-Петербурге при территориальной органе в Санкт-Петербурге отказано в удовлетворении заявления ООО "Кондратьевский" о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, и считая кадастровую стоимость недвижимого имущества необоснованно завышенной, представитель ООО "Кондратьевский" обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости 435 000 000 рублей.

С целью проверки достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N28/10 от 11 июля 2016 года, составленного оценщиком - индивидуальным предпринимателем "В."., а также для определения рыночной стоимости имущества, принадлежащего административному истцу на праве собственности, судом первой инстанции определением от 06 октября 2016 года назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Бизнес-ТЕМА" "М."

Из заключения эксперта N 09-2016 от 05 декабря 2016 года следует, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N28/10 от 11 июля 2016 года, составленный оценщиком - индивидуальным предпринимателем "В.", не соответствует нормам законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, т.к. при составлении отчета допущены нарушения, повлиявшие на правильность расчета рыночной стоимости объекта недвижимости. По расчетам эксперта "М." рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 28 мая 2014 года - 813 410 000 рублей.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 16 января 2017 года назначена повторная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "КонсалтПроект" "К."

Согласно заключения эксперта ООО "КонсалтПроект" "К." N 3а-13/17 от 27 февраля 2017 года отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N28/10 от 11 июля 2016 года, составленный оценщиком - индивидуальным предпринимателем "В.", не соответствует нормам законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку при составлении отчета допущены нарушения, повлиявшие на правильность расчета рыночной стоимости объекта недвижимости. По расчетам эксперта "К." рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 28 мая 2014 года - 468 900 000 рублей.

Признав заключение эксперта ООО "КонсалтПроект" "К." N 3а-13/17 от 27 февраля 2017 года недостоверным и недопустимым доказательством, Санкт-Петербургский городской суд решением от 18 апреля 2017 года административное исковое заявление удовлетворил частично. Установлена кадастровая стоимость нежилого здания равная рыночной стоимости в размере 813 410 000 рублей по состоянию на 28 мая 2014 года. Датой обращения ООО "Кондратьевский" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, от 08 августа 2012 года N П/350 в Санкт-Петербурге при территориальной органе в Санкт-Петербурге, суд определил25 июля 2016 года.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Кондратьевский" просит отменить решение суда, ссылаясь на необоснованность заключения эксперта ООО "Бизнес-ТЕМА" "М." N 09-2016 от 05 декабря 2016 года, на основании которого судом первой инстанции установлена кадастровая стоимость нежилого здания.

В суде апелляционной инстанции представитель административного истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель административного ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебная коллегия, выслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав доказательства по делу, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

В ст. 24.15 названного закона указано, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного ст.24.19 настоящего Федерального закона.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (ст.ст. 77-78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В п.23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчета специалиста на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки. В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Требования, предъявляемые к заключению эксперта, изложены в ст.82 КАС Российской Федерации. В соответствии с названной нормой права заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Оснований не доверять выводам эксперта ООО "Бизнес-ТЕМА" "М.", изложенным в заключении N 09-2016 от 05 декабря 2016 года, у Судебной коллегии не имеется, поскольку экспертом изучены материалы административного дела; нежилое здание осмотрено экспертом 24 октября 2016 года в присутствии представителей ООО "Кондратьевский"; по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям ст. 82 КАС Российской Федерации. Выводы и расчеты эксперта мотивированны, подробны, обоснованны.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Кондратьевский" указал, что экспертом "М." неверно определена величина прибыли предприятия, поскольку срок строительства здания нормативно необоснован и завышен экспертом до 45 месяцев, в то время как Приказом Минстроя России от 27 февраля 2015 года N 137/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений" общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений площадью от 10 000 м2 до 20 000 м2 составляет 27 месяцев. Реальный срок реконструкции здания, рассчитанный административным истцом с даты выдачи разрешения на строительство в марте 2010 года по дату выдачи разрешения на ввод здания в эксплуатацию в октябре 2011 года, составил 18 месяцев. Увеличение срока строительства повлияло на расчет прибыли предприятия, который экспертом завышен на 50-70 миллионов рублей.

Вышеприведенные доводы апелляционной не изменяют правильность вывода суда первой инстанции о достоверности экспертизы, выполненной экспертом "М."

Так, в Приказе Минстроя России от 27 февраля 2015 года N137/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений" прямо указано, что строительства, приведенные в приказе, не применяются при выполнении инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и строительства уникальных объектов капитального строительства. Нежилое здание, принадлежащее на праве собственности ООО "Кондратьевский", относится к уникальным объектам капитального строительства (ч.2 ст.48.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Следовательно, к объекту, принадлежащему на праве собственности административному истцу, Приказ Минстроя России от 27 февраля 2015 года N137/пр не применяется.

В соответствии с п.13 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Согласно ч.1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (ч.1 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, разработка проектной документации, а также сдача-приемка объекта капитального строительства составляют процесс строительства здания, реконструкции объекта капитального строительства.

Из заключения эксперта "М." следует, что срок строительства нежилого здания, принадлежащего административному истцу, составил 45 месяцев, из которых 12 месяцев (4 кварта) - проектирование, 33 месяца (т.е. 11 кварталов) - строительство и процесс ввода в эксплуатацию. Таким образом, утверждение административного истца о строительстве здания в течение 18 месяцев, основано на ошибочном понимании процесса строительства и неверном расчете срока строительства, который необходимо исчислять с даты начала разработки проектной документации, предшествующей дате выдаче разрешения на строительство.

С учетом изложенного Судебная коллегия считает ошибочным утверждение представителя административного истца о завышении экспертом "М." размера прибыли предприятия, вызванного неверным расчетом срока строительства.

Довод апелляционной жалобы о том, что экспертом "М." неверно рассчитана высота здания, также не соответствует материалам дела.

Из экспертизы следует, что для определения высоты различных элементов здания эксперт использовал данные предоставленной ему технической документации на нежилое здание. Согласно ведомости помещений и их площадей, выданной филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Калининского района Санкт-Петербурга 17 февраля 2012 года, высота пол-потолок офисных помещений составляет:

-лит. 31 (3 этажа): 2-й этаж - 2,94 м., 3-й этаж - 3.22 м.;

-лит. 32 (5 этажей): 1-й этаж - 2,69 м., 2-й этаж - 2,70 м., 3-й этаж - 2,78 м., 4-й этаж - 2,86м., 5-й этаж - 2,84 м.

Таким образом, высота потолков основных офисных помещений в составе объекта оценки отвечает рыночным данным о типичной высоте этажа в 3,5 м. и характеристикам выбранных экспертом объектов -аналогов. При этом высота потолков во вспомогательных помещениях определяется их функциональным назначением (высота помещения аппаратной - 7,09 м., трансформаторной подстанции - 4,84 м.). Кроме того, стоимость помещений лит.33, лит. 34, лит. 35, имеющих в силу функционального назначения более существенную высоту пол-потолка (бассейн, пристройка с аппаратной и венткамерой) рассчитаны отдельно от стоимости помещений офиса. Следовательно, вывод эксперта "М." о сопоставимости объекта оценки и подобранного ими объекта-аналога по критерию высоты, является обоснованным.

Также Судебная коллегия не соглашается с утверждением представителя административного истца о недостоверности расчета стоимости здания, выполненного экспертом "М.".

Экспертом "М." обоснованно подобран объект-аналог для расчета стоимости объекта оценки. При выборе объекта-аналога эксперт руководствовался наиболее важными параметрами объекта: его назначением, характеристиками конструктивных элементов, этажностью и строительным объемом.

В целях проверки обоснованности вывода о стоимости объекта оценки эксперт "М." использовал данные справочника "Укрупненные показатели базовой стоимости строительства" (УПБС) под редакцией В.С. Башкатова. В данном справочнике экспертом подобран объект-аналог - офисно-деловой центр с бассейном. По итогам проверочного расчета, отклонение от результатов стоимость объекта оценки, полученного экспертом, составило 2%.

Следовательно, стоимость объекта оценки, указанная экспертом "М." в заключении, является обоснованной и подтверждается использованием альтернативного метода расчета.

С учетом изложенного Судебная коллегия соглашается с правильностью вывода суда первой инстанции о достоверности и объективности заключения эксперта ООО "Бизнес-ТЕМА" "М.", в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составляет 813 410 000 рублей по состоянию на 28 мая 2014 года.

Таким образом, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановилрешение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства.

Руководствуясь п.1 ст. 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Санкт-Петербургского городского суда от 18 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: