Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 07 сентября 2017 г. по делу N 33-1802/2017

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Кисилевской Т.В.

судей коллегии Акбашевой Л.Ю., Долматова М.В.

при секретаре судебного заседания Лысовой О.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца по первоначальному иску и ответчика - по встречному - Публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Новоуренгойского отделения N, ответчика по первоначальному иску и истца - по встречному - Крысько Светланы Алексеевны на решение Ноябрьского городского суда от 25 апреля 2017 года (в редакции определения Ноябрьского городского суда от 6 июня 2017 года об устранении описки), которым постановлено:

Исковое заявление Публичного акционерного общества "Сбербанк России" удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество - нежилое помещение, расположенное на 2 этаже по адресу: "адрес", общей площадью 19,7 кв.м., с кадастровым номером N принадлежащее Крысько Светлане Алексеевне, путем продажи на публичных торгах, определив начальную продажную цену - 1 110 400 (один миллион сто десять тысяч четыреста) рублей.

Взыскать с Крысько Светланы Алексеевны в пользу Публичного акционерного общества "Сбербанк России" судебные расходы в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Встречный иск Крысько Светланы Алексеевны к Публичному акционерному обществу "Сбербанк России" о прекращении залога - оставить без удовлетворения.

Взыскать с Крысько Светланы Алексеевны в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная палата" расходы на проведение экспертизы в размере 20 034 (двадцать тысяч тридцать четыре) рубля.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Акбашевой Л.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ПАО "Сбербанк России" обратился с иском к Крысько С.А. об обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование требований иска указано, что 12 декабря 2012 года банк предоставил ООО "Институт современных образовательных технологий" (ООО "ИСОТ") невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме "данные изъяты" для финансирования расходов по строительству административного здания по адресу: "адрес", а также погашение ссудной задолженности по кредитным договорам N от 25 апреля 2011 года и N от 27 сентября 2011 года, заключенным между заемщиком и офисом "Ноябрьский". Обязательства по возврату кредита обеспечены залогом права требования на получение в собственность площадей в строящемся объекте "административное здание" общей площадью 2 330 кв.м. по адресу: "адрес"; залогом незавершенного строительством объекта - административного здания по адресу: "адрес", общей площадью 2 060,6 кв.м; залогом права аренды земельного участка общей площадью 4 225 кв.м. по тому же адресу; поручительством физических лиц Жбановой Л.В., Пинаевой Я.В., Пинаева С.В.

3 сентября 2013 года между теми же сторонами заключен договор N об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом в "данные изъяты", под 15,5% годовых, сроком по 28 августа 2023 года. Договор имел то же обеспечение, что и предыдущий договор.

15 апреля 2015 года банком дано ООО "ИСОТ" согласие на выделение из существующего объекта недвижимости, находящегося в залоге, новых объектов площадью 79,7 кв.м и 19,7 кв.м с целью их дальнейшей продажи и погашения задолженности по кредитным договорам. Соответствующие изменения в части объектов залога были внесены в кредитные договоры и договоры залога.

2 июня 2016 года банк согласовал продажу указанных объектов за "данные изъяты" и "данные изъяты" соответственно с условием направления 60% из продажной стоимости на погашение кредитной задолженности, с зачислением указанных денежных средств на счет ООО "ИСОТ" в Ноябрьском отделении банка.

Однако фактически нежилое помещение площадью 19,7 кв.м, находящееся в залоге у банка, было продано ответчику Крысько С.А. по договору от 29 апреля 2015 года, т.е. до получения согласия банка на его отчуждение, а вырученные от продажи денежные средства в сумме "данные изъяты" получены Жбановой Л.В. до заключения договора и на погашение долга по кредитному договору не передавались.

Принимая во внимание, что на момент продажи объект недвижимости находился в залоге у банка, о чем покупателю было достоверно известно, то указанное обременение сохранено. Определением Арбитражного суда ЯНАО от 30 ноября 2015 года ООО "ИСОТ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура банкротства - наблюдение. Решением Ноябрьского городского суда от 22 марта 2016 года задолженность по кредитам ООО "ИСОТ" взыскана с поручителей - физических лиц - Жбановой Л.В., Пинаевой Я.В., Пинаева С.В. Впоследствии указанные лица признаны несостоятельными (банкротами). По состоянию на 23 января 2017 года общая задолженность по кредитным договорам составляет "данные изъяты" и "данные изъяты" соответственно. Просил суд обратить взыскание на заложенное имущество - нежилое помещение по адресу: "адрес", общей площадью 19,7 кв.м., под номером 16, расположенное на 2 этаже здания - путем продажи с публичных торгов; установить начальную продажную стоимость в размере "данные изъяты"

В ходе производства по делу ответчиком Крысько С.А. предъявлен встречный иск к ПАО "Сбербанк России" о прекращении залога, который принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным. В обоснование требований встречного иска С.А. Крысько указала, что является добросовестным приобретателем, поскольку при покупке спорного объекта не знала и могла знать о том, что он находится в залоге у банка. Так, 25 августа 2014 года между нею и Жбановой Л.В. заключен предварительный договор купли-продажи данного объекта за "данные изъяты", ею оплачен аванс в сумме "данные изъяты", 7 февраля 2015 года оплачено еще "данные изъяты", а в день подписания основного договора произведен окончательный расчет. Предварительный договор не содержал сведений о залоге. Дополнительное соглашение о передаче указанного объекта в залог заключено между ООО "ИСОТ" и банком 25 августа 2015 года, т.е. после продажи ей объекта. При этом ее как нового собственника об этом в известность не поставили. Данное обстоятельство в соответствии со ст. 352 ГК РФ является основанием для прекращения залога.

Конкурсным управляющим ООО "ИСОТ" представлен отзыв на первоначальное исковое заявление, доводы которого сводятся к обоснованности его требований.

ПАО "Сбербанк России" представлены возражения на встречное исковое заявление. Указано, что сведения о том, что продаваемый объект находился в залоге у банка, содержались в договоре купли-продажи. В этой связи С.А. Крысько не может быть признана добросовестным приобретателем. Выдача 12 августа 2015 года свидетельства о праве собственности на спорный объект, не содержащего сведений о его обременении, осуществлена в нарушение ч.1 ст.25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поскольку в регистрирующий орган не подавалось совместное заявление залогодателя и залогодержателя с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Расчет между сторонами договора купли-продажи осуществлен наличными денежными средствами, полученными лично Жбановой Л.В., что нарушает п.2, 6 Указаний Центрального банка РФ от 07.10.2013 N 3073-У.

В судебном заседании представитель ПАО "Сбербанк России" А.С. Кузнецова изменила требования иска в части начальной продажной стоимости объекта, просила установить ее равной "данные изъяты", поддержала требования и доводы первоначального иска в остальной части. Требования встречного иска не признала. Возражала против результатов судебной оценочной экспертизы, полагая их недостоверными.

Представители ответчика по первоначальному иску Ж.А. Демченко и И.А. Крысько требования первоначального иска не признали, поддержав требования и доводы встречного.

Дело рассмотрено в отсутствие Крысько С.А. представителей третьих лиц.

Судом постановленорешение, резолютивная часть которого указана выше, с которым не согласны стороны.

В апелляционной жалобе ПАО "Сбербанк России" по существу просит о его изменении в части начальной проданной стоимости заложенного имущества. Указано, что отчет ООО "Экспертно-оценочная палата" об оценке рыночной стоимости имущества N от 10.04.2017 не отвечает признакам заключения эксперта, поскольку не содержит предупреждения эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В нем неверно указан срок проведения оценки, использованы отмененные на дату оценки стандарты оценочной деятельности; использован некорректный процент износа; применен затратный метод оценки, который рекомендован к применению при оценке объектов недвижимости, а не их частей. Заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

В апелляционной жалобе (в редакции с дополнениями к ней) ответчик по первоначальному иску, ответчик - по встречному С.А. Крысько просит об отмене решения суда и постановлении нового об отказе в удовлетворении требований первоначального иска и удовлетворении требований встречного. Доводы апелляционной жалобы дублируют доводы встречного иска. Указано также, что ею получено свидетельство о регистрации права собственности на спорный объект без указания на наличие обременений. Кроме того, судом первой инстанции не дано оценки тому, что сумма долга по кредитным договорам значительно ниже общей стоимости заложенного имущества, а также имеются ли основания для обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку в соответствии со ст.54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оно допускается при систематическом нарушении сроков внесения периодических платежей.

В возражениях на апелляционную жалобу, поданную ПАО "Сбербанк России", С.А. Крысько указывает, что оснований для отмены решения суда по ее доводам не имеется.

Участие сторон, их представителей в судебном заседании суда апелляционной инстанции обеспечено посредством видеоконференцсвязи с Ноябрьским городским судом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ПАО "Сбербанк России" А.С Кузнецова поддержала требования и доводы апелляционной жалобы, возражала против удовлетворения требований апелляционной жалобы Крысько С.А.

Представители Крысько С.А. - А.А. Смокина и И.В. Крысько поддержали требования и доводы апелляционной жалобы Крысько С.А., возражали против удовлетворения требований апелляционной жалобы ПАО "Сбербанк России".

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, реестра и картографии по ЯНАО И.В.Соломатин пояснил, что регистрация права собственности Крысько С.А на спорный объект не препятствовала дальнейшей регистрации залога данного объекта между иными лицами.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 12 декабря 2012 года банк предоставил ООО "ИСОТ" невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме "данные изъяты" для финансирования расходов по строительству административного здания по адресу: "адрес" а также погашение ссудной задолженности по кредитным договорам N от 25 апреля 2011 года и N от 27 сентября 2011 года. Обязательства по возврату кредита обеспечены залогом права требования на получение в собственность площадей в строящемся объекте "административное здание"; залогом незавершенного строительством объекта "административное здание" общей площадью 2 060,6 кв.м; залогом права аренды земельного участка общей площадью 4 225 кв.м. по тому же адресу; поручительством физических лиц Жбановой Л.В., Пинаевой Я.В., Пинаева С.В.

3 сентября 2013 года между теми же сторонами заключен договор N об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом в "данные изъяты", под 15,5% годовых, сроком по 28 августа 2023 года. Кредитный договор имел то же обеспечение.

На основании письма ООО "ИСОТ" от 7 марта 2015 года письмом от 15 апреля 2015 года банк согласовал выделение из существующего объекта недвижимости, находящегося в залоге, самостоятельных объектов площадью 79,7 кв.м и 19,7 кв.м с целью их дальнейшей продажи и погашения задолженности ООО "ИСОТ" по кредитным договорам.

Письмом от 2 июня 2016 года банк согласовал продажу нежилых помещений площадью 79,7 кв.м. и 19,7 кв.м. за "данные изъяты" и "данные изъяты" соответственно с условием направления 60% из продажной стоимости на погашение кредитной задолженности, с зачислением указанных денежных средств на счет ООО "ИСОТ" в Ноябрьском отделении банка.

Однако нежилое помещение площадью 19,7 кв.м продано ООО "ИСОТ" Крысько С.А. по договору от 29 апреля 2015 года. При этом в свидетельстве о праве собственности Крысько С.А. отсутствуют сведения об обременении объекта недвижимости.

25 августа 2015 года между банком и ООО "ИСОТ" заключены дополнительные соглашения к кредитным договорам о внесении нежилых помещений площадью 79,7 кв.м. и 19,7 кв.м. как самостоятельных объектов в залог для обеспечения исполнения обязательств по ним, которые прошли государственную регистрацию 2 октября 2015 года.

Удовлетворяя требования первоначального иска об обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Указанный вывод является верным в силу следующего.

В соответствии с п.1 ст.348 ГК РФ, которой руководствовался суд первой инстанции, разрешая возникший спор, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено взыскание на заложенное имущество.

По общему правилу, предусмотренному п.2 ст.348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно, и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (пункт 2).

Между тем, если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 3 ст.348 ГК РФ).

Как следует из приложений N и 3 к исковому заявлению - движения просроченного основного долга и неустойки за просрочку основного долга по состоянию на 23 января 2017 года, а также процентов за пользование кредитными денежными средствами по состоянию на ту же дату, просрочки возврата суммы основного долга по кредитному договору N имели место с 20 августа 2014 года и носили систематический характер; по процентам по кредиту - с 1 марта 2013 года, а с 29 января 2014 года носили систематический характер. Систематические просрочки имели место и по кредитному договору N.

Таким образом, основания для обращения взыскания на заложенное имущество имелись.

Отказывая в удовлетворении требований встречного иска, суд первой инстанции пришел к верному выводу об их необоснованности.

В соответствии с подп.2 п.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Исследуя представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Крысько С.А. было достоверно известно о нахождении имущества в залоге у банка, поскольку соответствующее указание прямо содержалось в пункте 4 договора купли-продажи от 29 апреля 2015 года.

Заключением же дополнительного соглашения N 3 от 25 августа 2015 года к договору ипотеки N 14 от 3 сентября 2013 года банк и ООО "ИСОТ" фактически лишь упорядочили ранее существовавшие правоотношения, указав в качестве объекта залога не здание в целом, как имело место в его первоначальной редакции, а три юридически самостоятельных объекта в нем площадью 19,7 кв.м., 79,7 кв.м. и 1 871,2 кв.м., которые вместе фактически и являются тем же нежилым зданием.

Таким образом, в удовлетворении требований встречного иска о прекращении ипотеки отказано обоснованно, и оснований для отмены решения в указанной части не имеется.

В соответствии с п.1 ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу положений данной статьи при наличии спора между залогодержателем и залогодателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Для определения рыночной стоимости имущества судом первой инстанции была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО "Экспертно-оценочная палата".

Согласно заключению экспертизы N 3 от 10 апреля 2017 года рыночная стоимость нежилого помещения составила "данные изъяты"

Заключение экспертизы содержит подписку эксперта о предупреждении об уголовной ответственности (том 2, л.д.185), необходимые исследования и выводы, которые содержатся в отчете N 75 о рыночной стоимости имущества, являющемся необъемлемой частью заключения экспертизы, о чем прямо указано в самом заключении (том 2, л.д.188).

Следует принять во внимание и то обстоятельство, что повторная экспертиза назначена судом первой инстанции для устранения сомнений в правильности оценки, а не в связи с неполнотой заключения экспертизы.

Результат оценки согласуется с рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной договором залога в редакции дополнительного соглашения N 3 (до применения дисконта в размере 50%, установленного 1.4 договора залога), и составляющей "данные изъяты" ("данные изъяты" х 2), а также стоимостью объекта, определенной в отчете об оценке N ООО "Оценочная палата Балицкой С.Н." от 20 августа 2017 года, представленном Крысько С.А. в суд апелляционной инстанции в связи с несогласием с результатами повторной экспертизы, и согласно которому рыночная стоимость объекта составляет "данные изъяты"

При этом судебная коллегия полагает, что отсутствуют основания для принятия за основу результатов повторной экспертизы - экспертного заключения ООО "Агентство оценки и экспертизы" от 7 августа 2017 года, установившего, что рыночная стоимость объекта недвижимости составляет "данные изъяты", поскольку они значительно разнятся с указанными выше.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно определилначальную продажную стоимость объекта недвижимости равной 80% от рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы.

Оснований для изменения решения суда в указанной части не усматривается.

Доводы апелляционной жалоб в остальной части сводятся к несогласию с обжалуемым решением и основанием для его отмены

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ноябрьского городского суда от 25 апреля 2017 года (в редакции определения Ноябрьского городского суда от 6 июня 2017 года об устранении описки) оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий (подпись)

Судья (подписи)