Апелляционное определение СК по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 08 августа 2017 г. по делу N 33а-14704/2017

Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Чуфистова И.В.,

судей

Ильичёвой Е.В., Головкиной Л.А.

при секретаре

Чернышове А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Несте Санкт-Петербург" на решение Санкт-Петербургского городского суда, принятое 02 мая 2017 года, по делу N 3а-3/2017 по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Несте Санкт-Петербург" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Чуфистова И.В., выслушав объяснения представителя административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - Боглачевой Л.И. (по доверенности), судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Несте Санкт-Петербург" (далее - ООО "Несте Санкт-Петербург") обратилось в суд с административным иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу, в котором представитель названного общества просил установить кадастровую стоимость принадлежащего истцу объекта недвижимости - земельного участка площадью 2 629 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 29 100 000 рублей, определённой отчётом об оценке, выполненным "дата" оценщиком ООО "Центр оценки "Аверс" И.

В обоснование заявленного иска представитель ООО "Несте Санкт-Петербург" ссылался на то обстоятельство, что истец является собственником земельного участка площадью 2 629 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" кадастровый номер N ... , кадастровая стоимость которого по состоянию на 12 августа 2013 года приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.10.2013 N 365 установлена равной 65 438 149 рублей 81 копейка; полагая установленную Комитетом кадастровую стоимость земельного участка не соответствующей его действительной рыночной стоимости, ООО "Несте Санкт-Петербург" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, от 08 августа 2012 года N П/350 в Санкт-Петербурге (далее Комиссия по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу), с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, представив в обоснование заявления отчёт от "дата"N ... , составленный оценщиком ООО "Центр оценки "Аверс" И., однако Комиссия по рассмотрению споров решением от 25 января 2016 года отказала обществу в удовлетворении заявления.

По мнению ООО "Несте Санкт-Петербург" кадастровая стоимость земельного участка необоснованно завышена и не соответствует его действительной рыночной стоимости, что нарушает законные имущественные интересы административного истца, поскольку необоснованно увеличивает бремя его налоговых обязательств.

В ходе судебного разбирательства по данному делу, на основании экспертного заключения, составленного экспертом общества с ограниченной ответственностью "КонсалтПроект" по результатам экспертизы, назначенной определением суда, представитель ООО "Несте Санкт-Петербург" изменил ранее заявленный размер кадастровый стоимости земельного участка и, в соответствии со статьёй 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего истцу объекта недвижимости (земельного участка) в размере 21 600 000 рублей, а также возложить на Управление Росреестра по Санкт-Петербургу обязанность внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости - 21 600 000 рублей.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 02 мая 2017 года административный иск удовлетворён частично - кадастровая стоимость земельного участка площадью 2 629 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" кадастровый N ... , установлена в размере рыночной стоимости участка -63 400 000 рублей по состоянию на 12 августа 2013 года. Дату подачи ООО "Несте Санкт-Петербург" заявления о пересмотре кадастровой стоимости суд определил30 декабря 2015 года. В удовлетворении административного искового заявления в остальной части отказано.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Несте Санкт-Петербург" просит отменить решение суда, указывая на неправильное применение судом норм материального права и на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Представитель ООО "Несте Санкт-Петербург", представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом посредством факсимильной и телефонной связи. Согласно статьям 150 (ч.2), 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка лица, участвующего в деле, извещённого о времени и месте рассмотрения дела, и не представившего доказательства уважительности своей неявки, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.

Судебная коллегия, выслушав объяснения административного ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства.

Обществу с ограниченной ответственностью "Несте Санкт-Петербург" на праве собственности принадлежит земельный участок, общей площадью 2629 кв.м., расположенный по адресу: "адрес" кадастровый N ...

Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.10.2013 N 365 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге" утверждена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере 65 438 149 рублей 81 копейка (л.д." ... "). Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 12 августа 2013 года.

Согласно отчёту N ... , выполненному "дата" оценщиком ООО "Центр оценки "Аверс" И., рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 2629 кв. м, расположенного по указанному выше адресу по состоянию на 12 августа 2013 года составляет 29 100 000 рублей (л.д. " ... ").

30 декабря 2015 года представитель ООО "Несте Санкт-Петербург" обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, ссылаясь в качестве основания для пересмотра на отчёт об оценке ООО "Центр оценки "Аверс" от "дата"N ... и существенное отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от установленной Комитетом кадастровой стоимости.

Комиссия по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу года решением от 25 января 2016 N ... отклонила заявление ООО "Несте Санкт-Петербург", указав на несоответствие оформления и содержания представленного отчёта об оценке ООО "Центр оценки "Аверс" требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" " ... "

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости юридическими лицами и гражданами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьёй 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Согласно этому же Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчета специалиста на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

В целях проверки соответствия представленного ООО "Несте Санкт-Петербург" отчёта, выполненного оценщиком ООО "Центр оценки "Аверс" И., требованиям законодательства об оценочной деятельности, на основании определения Санкт-Петербургского городского суда от 17 мая 2016 года назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "КонсалтПроект", К." ... "

Заключением эксперта ООО "КонсалтПроект" К. от 28 июня 2016 года N ... установлено, что при составлении отчета оценщик ООО "Центр оценки "Аверс" И. необоснованно сократил количество объектов-аналогов при реализации сравнительного подхода, нарушив пункт 22в Федерального стандарта оценки 7, в связи с чем не мог реализовать сравнительный подход; использованная оценщиком информация не является достаточной для определения стоимости объекта оценки. В этом же заключении эксперт сделал вывод, что рыночная стоимость земельного участка общей площадью 2629 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", кадастровый N ... по состоянию на 12 августа 2013 года составляет 21 600 000 руб. (л.д." ... ").

Полагая заключение эксперта ООО "КонсалтПроект" К. от 28 июня 2016 года N ... выполненным с существенными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, что не позволяло достоверно установить рыночную стоимость земельного участка, представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга заявил перед судом ходатайство о назначении повторной экспертизы отчёта об оценке.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 14 сентября 2016 года назначена повторная комиссионная судебная экспертиза, проведение которой поручено комиссии экспертов Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" (л.д. " ... ").

По результатам экспертизы экспертами О., М. под руководством председателя комиссии Ж. составлено заключение N ... от 29 ноября 2016 года " ... ".

Согласно выводам комиссии экспертов, отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от "дата"N ... , выполненный оценщиком ООО "Центр оценки Аверс" И., не полностью соответствует требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; имеются нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости - не вся информация, использования оценщиком, является достаточной и проверяемой; допущены методологические и арифметические ошибки.

Этим же отчётом комиссии экспертов рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего ООО "Несте Санкт-Петербург", по состоянию на 12 августа 2013 года определена равной 29 200 000 рублей (л.д. " ... ").

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 08 февраля 2017 года на основании ходатайства представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в связи с наличием сомнений в достоверности экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "АЛЬФА Консалт" А. (л.д." ... ").

Экспертом ООО "АЛЬФА Консалт" А. 14 апреля 2017 года составлено заключение, согласно которому отчёт об оценке от "дата"N ... , выполненный И. не соответствует действующему законодательству об оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка "адрес" по состоянию на 12 августа 2013 года определена равной 63 400 000 рублей (л.д." ... ").

Разрешая по существу заявленный обществом с ограниченной ответственностью "Несте Санкт-Петербург" административный иск, суд первой инстанции признал обоснованным и соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности отчёт эксперта ООО "АЛЬФА Консалт" А., при этом заключение эксперта ООО "КонсалтПроект" К. от 28 июня 2016 года, а также заключение комиссии экспертов N ... от 29 ноября 2016 года не были приняты судом в качестве допустимых доказательств по делу, в связи с их несоответствием Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральному стандарту оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (ФСО N 5), а также по причине наличия в заключениях противоречащих друг другу утверждений.

Выводы суда первой инстанции следует признать правильными.

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

В силу статьи 16.2 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков.

Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Таким образом, действующее законодательство устанавливает обязательные требования, предъявляемые к квалификации экспертов, которые имеют право на проверку отчёта об оценке.

На основании приведённых выше норм права, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что эксперт Ж., являвшийся председательствующим экспертной комиссии, выполнившей заключение от 29 ноября 2016 года N ... , на момент проведения комиссионной судебной экспертизы членом какой-либо саморегулируемой организации оценщиков не являлся, не имел квалификационного аттестата, в связи с чем у него отсутствовало право на проведение экспертизы отчёта об оценке.

Следует согласиться и с оценкой суда первой инстанции в отношении заключения эксперта ООО "КонсалтПроект" К. от 28 июня 2016 года N ... , которое не принято судом в качестве допустимого доказательства вследствие выявления явных противоречий, вызывающих сомнения в достоверности экспертного заключения. Так, судом в постановленном по делу решении обоснованно отмечено, что на странице 9 заключения экспертом указано на отсутствие в отчёте об оценке N ... от "дата", выполненного оценщиком ООО "Центр оценки Аверс" И., нарушений пунктов Федеральных стандартов оценки 1, 2, 3, 7, при этом, отвечая на поставленный перед экспертом вопрос о соответствии проверяемого отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, эксперт сослался на нарушение оценщиком пункта 22в ФСО 7.

В силу статьи 82 Кодекса административного судопроизводства заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).

Доводы апелляционной жалобы о недостоверности принятого судом в качестве доказательства заключения эксперта ООО "АЛЬФА Консалт" А. от 14 апреля 2017 года несостоятельны.

Указанное заключение по форме и содержанию полностью соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным стандартам оценки.

Эксперт А. предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК Российской Федерации, имеет надлежащую квалификацию, является с 20 ноября 2009 года членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена от 03 октября 2013 года. Выводы и расчеты эксперта мотивированны, экспертом обосновано применение доходного и отказ от использования сравнительного подхода.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Метод сравнительного подхода при проведении оценки недвижимости применен экспертом поверочно, эксперт мотивировал отказ от применения сравнительного подхода как основного по причине отсутствия достаточного для оценки количества объектов-аналогов, сходных с оцениваемым объектом.

Полагая экспертное заключение необоснованным, административный истец указывает на неверный расчет срока полезного использования комплекса автозаправочной станции, в связи с указанием неверных данных о средних значениях интервалов.

Классификация основных средств, включаемых в амортизационные группы, утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1, согласно которой наземное технологическое оборудование (топливно-раздаточные колонки, электронная система управления) подлежит отнесению к шестой амортизационной группе со сроком полезного использования 10-15 лет, подземное оборудование (резервуары для топлива, трубопроводы с арматурой) - к пятой амортизационной группе - 7-10 лет, внешние конструкции и их отделка (навес, операторская, островки безопасности, ограждающие конструкции и т.п.) - к четвертой амортизационной группе - 5-7 лет.

Средневзвешенные значения нормативных сроков службы составляющих автозаправочную станцию конструктивных элементов, приведённые в расчёте эксперта ООО "АЛЬФА Консалт" А., находятся в пределах сроков полезного использования товарных позиций соответствующих амортизационных групп, указанных в Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утверждённой Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2002 N 1.

Учитывая приведённые выше обстоятельства, суд обоснованно принял в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка заключение эксперта ООО "АЛЬФА Консалт" А.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Санкт-Петербургского городского суда от 02 мая 2017 года оставить без изменения по делу N 3а-3/2017, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Несте Санкт-Петербург" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: