Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 мая 2017 г. по делу N 33-16911/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего фио

судей фио, фио

при секретаре фио

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя 3-го лица наименование организации по доверенности фио на решение Симоновского районного суда адрес от 09 декабря 2016 г., которым постановлено:

Исковые требования фио, Крупаткинафио к наименование организации о признании права собственности на нежилые помещения, удовлетворить.

Признать за фио право собственности на нежилое помещение - антресоль 1: комната 10, кадастровый номер 77:05:телефон:8249, общей площадью 51,9 кв.м, расположенное по адресу: адрес.

Признать за фио право собственности на нежилое помещение - антресоль 1: комната 13, кадастровый номер 77:05:телефон:8251, общей площадью 51,9 кв.м, расположенное по адресу: адрес.

Решение является основанием для регистрации записи о праве собственности фио на указанные нежилые помещения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признать за Крупаткинымфио право собственности на нежилое помещение - антресоль 1, комната 15, кадастровый номер: 77:05:телефон:8253, общей площадью 51,9 кв.м, расположенное по адресу: адрес.

Признать за Крупаткинымфио право собственности на нежилое помещение - антресоль 1, комната 17, кадастровый номер: 77:05:телефон:8255, общей площадью 51,9 кв.м, расположенное по адресу: адрес.

Признать за Крупаткинымфио право собственности на нежилое помещение - антресоль 1, комната 18, кадастровый номер: 77:05:телефон:8256, общей площадью 51,9 кв.м, расположенное по адресу: адрес.

Решение является основанием для регистрации записи о праве собственности Крупаткинафио на указанные нежилые помещения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Симоновский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

УСТАНОВИЛА:

фио обратился в суд с иском к наименование организации, ДГИ адрес о признании права собственности на нежилые помещения в обоснование исковых требований указывая, что 22.01.2016 г. между фио и наименование организации были заключены Соглашения об уступке прав и обязанностей к предварительному договору купли-продажи апартамента от 29.12.2014 г., согласно которым, все права и обязанности покупателя по предварительному договору купли-продажи апартамента перешли к истцу.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи апартамента от 29.12.2014 г., стороны должны были заключить основной договор N 1, по которому ответчик должен был передать истцу в собственность помещение по адресу: адрес, общей площадью 51,9 кв.м., а именно: антресоль 1: комната 10. Срок заключения Основного договора - 22.04.2016 г.

Согласно условиям соглашения о переуступке прав и обязанностей к предварительному договору купли-продажи апартамента от 29.12.2014 г. обеспечительный платеж в размере 14 171 200 рублей полностью уплачен ответчику, что составляет 100 % от стоимости помещения по основному договору N 1.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи апартамента от 29.12.2014 г. стороны должны были заключить Основной договор N2, по которому ответчик обязан был передать истцу в собственность помещение по адресу: адрес, общей площадью 51,9 кв.м., а именно: антресоль 1: комната 13. Срок заключения Основного договора - 22.04.2016 г.

Согласно условиям соглашения о переуступке прав и обязанностей к Предварительному договору купли-продажи апартамента от 29.12.2014 г. обеспечительный платеж в размере 13 980 000 рублей полностью уплачен ответчику, что составляет 100 % от стоимости помещения по основному договору N 2.

Тогда как до настоящего времени основной договор купли-продажи недвижимости N1 и N2 ответчик наименование организации с ним не заключил, переход права собственности на помещения не зарегистрирован.

На основании изложенного, истец просил суд признать за ним право собственности на нежилые помещения - антресоль 1: комната 10, кадастровый номер 77:05:телефон:8249, общей площадью 51,9 кв.м и антресоль 1: комната 13, кадастровый номер 77:05:телефон:8251, общей площадью 51,9 кв.м, расположенные по адресу: адрес.

фио обратился в суд с иском к наименование организации. ДГИ адрес о признании права собственности на нежилые помещения, ссылаясь на то, что 09.12.2015г. между истцом и наименование организации был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно которому, стороны должны были заключить основной договор, по которому ответчик должен был передать истцу в собственность помещения по адресу: адрес, а именно: антресоль 1, комната 15, кадастровый номер: 77:05:телефон:8253, общей площадью 51,9 кв.м., и антресоль 1, комната 17, кадастровый номер: 77:05:телефон:8255, общей площадью 51,9 кв.м., антресоль 1, комната 18, кадастровый номер: 77:05:телефон:8256, общей площадью 51,9 кв.адрес заключения основного договора - 20.05.2016 г.

По условиям предварительного договора истец уплатил ответчику обеспечительный платеж в размере 28 439 140 руб. 48 коп., что составляет 100% от стоимости помещений по основному договору.

В соответствии с соглашением от 01.03.2016 г. ответчик передал помещение истцу в фактическое владение. С этого времени истец пользуется спорным помещением, несет бремя его содержания и содержания общего имущества в доме.

До настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен, переход права собственности на помещение не зарегистрирован.

Помещение поставлено на кадастровый учет, как завершенное строительство.

На основании изложенного, истец просил суд признать за ним право собственности на нежилые помещения - антресоль 1, комната 15, кадастровый номер: 77:05:телефон:8253, общей площадью 51,9 кв.м., антресоль 1, комната 17, кадастровый номер: 77:05:телефон:8255, общей площадью 51,9 кв.м., антресоль 1, комната 18, кадастровый номер: 77:05:телефон:8256, общей площадью 51,9 кв.м., расположенные по адресу: адрес.

Определением суда гражданские дела по искам фио, фио к наименование организации, Департаменту городского имущества адрес о признании права собственности объединены в одно производство.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истцов заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика наименование организации в судебном заседании суда первой инстанции заявленные требования признал.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель Департамента городского имущества адрес разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представители 3-х лиц наименование организации, наименование организации в судебном заседании суда первой инстанции возражали против удовлетворения заявленных требований.

Судом постановленоуказанное выше решение, об отмене которого просит представитель 3-го лица наименование организации по доверенности фио по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика ДГИ адрес явился, извещен, причины неявки не обосновал, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявлял, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца фио, представителя истцов фио и фио по доверенностям фиоН, представителя ответчика наименование организации по доверенности фио, представителей 3-го лица наименование организации по доверенностям фио и фио, представителей 3-го лица наименование организации по доверенностям фио и фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу п. 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

На основании п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ).

Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.

Из материалов дела следует, что 06.06.2012 г. между наименование организации (продавец) и наименование организации (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (том 4, л.д.182-185), по условиям которого:

1.1. Продавец обязуется передать покупателю в собственность, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

1.1.1. Здание по адресу: адрес, общей площадью 5898,1 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 12069.

1.1.2. Здание по адресу: адрес, общей площадью 1121,6 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 12071.

1.1.3. Здание по адресу: адрес, общей площадью 191,9 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 12076.

1.1.4. Здание по адресу: адрес, общей площадью 1227,4 кв.м, кадастровый (или условный) номер: 12077.

07.10.2014 г. между ООО Управляющая наименование организации (Д.У.) (займодавец) и наименование организации (заемщик) заключен договор N ПИФ-31/3 о предоставлении займа (том 1, л.д. 247-250), по условиям которого:

1.1. Займодавец предоставляет заем посредством передачи в собственность заемщику денежных средств в сумме 140 000 000 руб.

1.2. Заем предоставляется на 18 месяцев. Срок начинается исчисляться со следующего дня за днем списания денежных средств со счета займодавца в счет перечисления суммы займа заемщику.

1.3. Процентная ставка за пользование займом устанавливается в размере 15,5 % годовых.

Также из материалов дела усматривается, что 29.12.2014 г. между наименование организации (продавец) и наименование организации (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи апартамента (том 1, л.д. 28-32), по условиям которого:

1.1. Стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, согласно которому продавец обязуется передавать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес, общей (ориентировочной) площадью 51,4 кв.м, а именно: антресоль 1 этажа комната 6 (Лот 7).

2.1. Общая (продажная) цена апартамента составляет 13 980 800 руб.

Кроме этого, 29.12.2014 г. между наименование организации (продавец) и наименование организации (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи апартамента (том 1, л.д. 33-37), по условиям которого:

2.1. Общая (продажная) цена апартамента составляет 14 171 200 руб.

При разрешении спора судом было установлено, что 28.12.2014 г. между наименование организации (цедент) и наименование организации (цессионарий) заключен договор об уступке требования к договору о предоставлении займа от 26.12.2012 г. (том 1, л.д.42-44), по условиям которого:

1.1. Цедент передает, а цессионарий принимает часть прав (требования), принадлежащие цеденту и вытекающие из договора о предоставлении займа, заключенного между цедентом и фио, в дальнейшем именуемый должник.

1.2. Права (требования), принадлежащие цеденту, возникли в силу предоставления должнику денежных средств по договору займа и составляют право требовать сумму в размере 558 039,02 долларов США.

В последствие, 31.12.2014 г. между наименование организации (кредитор) и наименование организации (должник) подписано соглашение об отступном (том 1, л.д.45-47), по условиям которого:

1. Стороны договорились о прекращении обязательств должника в размере 558 039,02 долларов США, вытекающих из договора об уступке прав требования от 28.12.2014 г. к договору о предоставлении займа от 26.12.2012 г., заключенного между сторонами, в связи с предоставлением должником кредитору взамен исполнения указанного обязательства, отступного в соответствии с условиями настоящего соглашения.

2.1. Стороны признают, что в соответствии с условиями договора об уступке прав требования должник имеет задолженность перед кредитором по оплате денежных средств в размере 558 039,02 долларов США.

2.2. По настоящему соглашению должник передает кредитору в качестве отступного простой вексель:

2.2.1 номер векселя - 003

2.2.2. Векселедатель - наименование организации.

Также, 30.12.2014 г. между наименование организации (кредитор) и наименование организации (должник) заключено соглашение об отступном (том 1, л.д.48-50), по условиям которого:

1. Стороны договорились о прекращении обязательств должника в размере 28 152 000 руб., вытекающих из предварительного договора купли-продажи апартамента от 29.12.2014 г. (лот 6) и предварительного договора купли-продажи апартамента от 29.12.2014 г. (лот 7), заключенных между сторонами в связи с предоставлением должником кредитору взамен исполнения указанного обязательства, отступного в соответствии с условиями стоящего соглашения.

2.1. Стороны признают, что в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи апартамента от 29.12.2014 г. (лот 6) и предварительного договора купли-продажи от 29.12.2014 г. (лот 7) должник имеет задолженность перед кредитором по оплате обеспечительного платежа в размере 28 152 000 руб.

2.2. По настоящему соглашению должник передает кредитору в качестве отступного следующее имущественное право, возникшее у должника на основании договора уступки прав требования от 28.12.2014 г. к договору о предоставлении займа от 26.12.2012 г., заключенного между должником и наименование организации, а именно: права требования к фио о возврате части займа, в размере, указанном в п. 2.3 соглашения. Проценты на сумму передаваемых прав требования будут начисляться кредитором с даты подписания соглашения.

Как следует из материалов дела, 22.01.2016 г. наименование организации (продавец), наименование организации (покупатель-1), фио (покупатель-2) подписали соглашение об уступке прав и обязанностей, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, находящегося по адресу: адрес, общей (ориентировочной) площадью 51,9 кв.м, а именно: антресоль 1 этажа, комната 13 о нижеследующем (том 1, л.д.38-39):

1. Покупатель-1 уступает покупателю-2 все свои права и обязанности по предварительному договору, а покупатель-2 принимает на себя все права и обязанности по предварительному договору.

2. Продавец согласен с указанной в п. 1 настоящего соглашения суммой.

3. Продавец обязуется заключить основной договор купли-продажи с покупателем-2 не позднее 22.04.2016 г. и передать в собственность покупателю-2, а покупатель-2 обязуется принять в собственность, в соответствии с условиями предварительного договора недвижимое имущество - апартамент: нежилое помещение, находящееся по адресу: адрес, общей (ориентировочной) площадью 51,9 кв.м, а именно: антресоль 1 этажа, комната 13. Продавец подтверждает, что апартамент приобретается покупателем-2 исключительно для собственного проживания и проживания членов своей семьи, то есть для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

4. Обеспечительный платеж в размере 13 980 000 руб., уплаченный покупателем-1 в соответствии с условиями предварительного договора, засчитывается продавцом в счет оплаты обеспечительного платежа покупателем-2 по предварительному договору.

Помимо этого, 22.01.2016 г. наименование организации (продавец), ООО фио" (покупатель-1), фио (покупатель-2) подписали соглашение об уступке прав и обязанностей, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, находящегося по адресу: адрес, общей (ориентировочной) площадью 51,9 кв.м, а именно: антресоль 1 этажа, комната 13 о нижеследующем (том 1, л.д. 40-41):

2. Продавец согласен с указанной в п. 1 настоящего соглашения суммой.

3. Продавец обязуется заключить основной договор купли-продажи с покупателем-2 не позднее 22.04.2016 г. и передать в собственность покупателю-2, а покупатель-2 обязуется принять в собственность, в соответствии с условиями предварительного договора недвижимое имущество - апартамент: нежилое помещение, находящееся по адресу: адрес, общей (ориентировочной) площадью 51,9 кв.м, а именно: антресоль 1 этажа, комната 10. Продавец подтверждает, что апартамент приобретается покупателем-2 исключительно для собственного проживания и проживания членов своей семьи, то есть для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

4. Обеспечительный платеж в размере 14 171 200 руб., уплаченный покупателем-1 в соответствии с условиями предварительного договора, засчитывается продавцом в счет оплаты обеспечительного платежа покупателем-2 по предварительному договору.

Из материалов дела следует, что 22.01.2016 г. между наименование организации (исполнитель) и фио (заказчик) заключены договоры N 10-3/3 и 10-5/3 на эксплуатационно-техническое обслуживание спорных нежилых помещений, обеспечение надлежащего содержания и ремонта, инженерного оборудования, мест общего пользования, а также оказание заказчику коммунальных и эксплуатационных услуг.

При разрешении исковых требований истца фио суд установил, что 20.06.2013 г. между наименование организации (продавец) и фио (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи (том 3, л.д.23-27), по условиям которого:

1.1. Стороны обязуется в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес.

2.1. Общая (продажная) цена недвижимости составляет сумму в размере 353 136 долларов США.

В последующем, 07.12.2015 г. между наименование организации (продавец) и фио (покупатель) заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 20.06.2013 г. (том 3, л.д.34-35), согласно которому:

1. Стороны пришли к соглашению расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от 20.06.2013 г., в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, согласно которому продавец обязался передать покупателю, а покупатель обязался принять в собственность и оплатить недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес.

2. Покупателем во исполнение принятых на себя обязательств по предварительному договору уплачены денежные средства в размере 14 939 140 руб. 48 коп.

3. Денежные средства в размере 14 939 140 руб. 48 коп. подлежат возврату покупателю в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения.

Из материалов дела следует, что 09.12.2015 г. между наименование организации (продавец) и фио (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости N 2-3-18 (том 3, л.д.6-14), по условиям которого:

1.1. Стороны обязуется в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии условиями настоящего предварительного договора недвижимое имущество - апартаменты: нежилые помещения, находящиеся по адресу: адрес, антресоль N 1: комната 17 (Лот 2); антресоль 1 этажа комната 15 (Лот 3); антресоль 1 этажа комната 18 (Лот 18).

Существующее обременение : ипотека.

1.3. Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 30.06.2016г. при условии выполнения покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного настоящим договором, а также в случае получения продавцом соответствующих документов на недвижимость, необходимых для регистрации перехода права собственности покупателя и снятия залога с недвижимости.

2.1. Общая (продажная) цена недвижимости составляет сумму 28 439 140 руб. 48 коп.

Как усматривается из материалов дела, 09.12.2015 г. фио (цедент) и наименование организации (цессионарий) заключен договор уступки прав (требований) (том 3, л.д. 21-22), согласно которому:

1.1. Цедент уступает цессионарию права (требования) к наименование организации, именуемое в дальнейшем должник, вытекающие из соглашения от 07.12.2015 г. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2013 г. на сумму 14 939 140 руб. 48 коп. Сумму уступаемых цессионарию прав (требований) к должнику 14 939 140 руб. 48 коп.

2.1. В оплату уступаемых прав (требований) цессионарий обязуется перечислить на счет цедента 14 939 140 руб. 48 коп.

Также, 09.12.2015 г. между наименование организации (сторона-1) и фио (сторона-2), подписано соглашение о зачете встречных требований (том 3, л.д. 20), по условиям которого:

1. Сторона-1 в соответствии с договором уступки прав (требований) от 09.12.2015 г. обязуется уплатить стороне-2 денежные средства в размере 14 939 140 руб. 48 коп.

2. Сторона-2 в соответствии с предварительным договором купли-продажи недвижимости N 2-3-18 от 09.12.2015 г. обязана уплатить стороне-1 денежные средства в размере 28 439 140 руб. 48 коп.

3. Стороны договорились о взаимозачете однородных встречных требований, указанных в п.п. 1, 2 соглашения в размере 14 939 140 руб. 48 коп.

4. Задолженность стороны-1 перед стороной-2 считается полностью оплаченной.

5. Задолженность стороны-2 перед стороной-1 составляет 13 500 000 руб., которые сторона-2 оплачивает в соответствии с установленным по договору графиком оплат.

Из материалов дела следует, что 01.03.2016 г. между наименование организации (продавец) и фиоА, (покупатель) подписано соглашение N 10-2/3 эт, по условиям которого:

1. Сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от 09.12.2015 г., в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес, Духовской переулок, д. 17, стр. 10, общей площадью 51,9 кв.м, а именно: антресоль 1-го этажа, комната 17.

2. До наступления, указанного в п. 4.1. предварительного договора срока, продавец передает покупателю недвижимость для проведения ремонтных работ. Подписанием настоящего соглашения подтверждается факт передачи недвижимости продавцом покупателю. Датой передачи недвижимости считается дата подписания настоящего соглашения.

01.03.2016 г. между наименование организации (продавец) и фиоА, (покупатель) подписано соглашение N 10-3/3 эт, по условиям которого:

01.03.2016 г. между наименование организации (продавец) и фиоА, (покупатель) подписано соглашение N 10-18/3 эт, по условиям которого:

Оценив собранные доказательства в их совокупности, суд установил, что истцы произвели оплату спорных объектов недвижимости в полном объеме, фактически пользуются спорными помещениями, несут бремя их содержания и содержания общего имущества в доме, что подтверждается копиями квитанций об оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту здания, тогда как до настоящего времени основные договоры купли-продажи между сторонами не заключены, переход права собственности на помещения не зарегистрирован, поскольку ответчиком наименование организации не исполнены обязательства по оформлению документов, необходимых для регистрации перехода права собственности.

В свою очередь, спорные помещения поставлены на кадастровый учет, как завершенное строительством, учтены, как отдельные объекты недвижимого имущества: антресоль 1: комната 10, кадастровый номер 77:05:телефон:8249; антресоль 1: комната 13, кадастровый номер 77:05:телефон:8251; антресоль 1, комната 15, кадастровый номер: 77:05:телефон:8253; антресоль 1, комната 17, кадастровый номер: 77:05:телефон:8255; антресоль 1, комната 18, кадастровый номер: 77:05:телефон:8256.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Москве от 22.06.2016 года, правопритязания на спорные нежилые помещения отсутствуют.

Проанализировав положения ст. 429 ГК РФ суд пришел к выводу, что предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора, однако, как следует из сложившихся отношений между истцами и ответчиком наименование организации, стороны при исполнении своих обязательств по договору фактически выполнили обязательства, превышающие объем обязательств, предусмотренный предварительным договором, при этом ответчиком была осуществлена передача помещений в пользование истцам, а последними их оплата.

В связи с чем, руководствуясь положениями ст. ст. 420, 431 550, 554, 555 ГК РФ, суд пришел к выводу, об удовлетворении исковых требований Ляпшина СВ. и фио о признании права собственности на спорные объекты недвижимости, указывая, что заключенные предварительные договоры от 31 декабря 2014 года и от 09.12.2015 г. должны квалифицироваться как договоры купли-продажи, поскольку из их содержания следует, что стороны фактически заключили, а в последствии исполнили договоры купли-продажи помещений, так как стороны не только согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи помещений, но и произвели их оплату согласно ст. 486 ГК РФ, а ответчик произвел фактическую передачу недвижимого имущества истцам во владение и пользование.

С указанными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 07.10.2014 г. между ООО Управляющая наименование организации (Д.У.) (займодавец, залогодержатель) и наименование организации (залогодатель) заключен договор ипотеки N 31/3 (том 1, л.д.251-258), по условиям которого:

3.1. В обеспечения исполнения обязательств заемщика по основному обязательству залогодатель предоставляет по настоящему договору залогодержателю в залог недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем "предмет залога" или "объект недвижимости:

Помещение, назначение: нежилое, общей площадью 1 001,2 кв.м, номера на поэтажном плане: антресоль этажа - комнаты с 1 по 18, 20, 21, адрес (местонахождение) адрес, кадастровый (или условный) номер: 77:05:телефон:7355.

Стороны пришли к соглашению, что залоговая (оценочная) стоимость предмета залога составляет 161 000 000 руб.

3.4. Залогодатель вправе осуществлять разделение предмета залога на отдельные объекты. Залоговая стоимость разделенных объектов устанавливается пропорционально стоимости, указанной в п. 3.1. настоящего договора.

В силу п. 4.1.4 договора залога залогодатель обязуется не распоряжаться предметом залога.

Залог зарегистрирован в Управлении Росрестра адрес.

В последствие, 22.05.2015 г. между ООО Управляющая наименование организации (Д.У.) (займодавец, залогодержатель) и наименование организации (залогодатель), наименование организации подписано дополнительное соглашение к договору ипотеки N 31/3 от 07.10.2014 г. (том 1, л.д. 258), по условиям которого:

В последующем, с 22.12.2014 г. залогодателем по договору вместо наименование организации стал наименование организации, которое приняло на себя все права и обязанности залогодателя по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

Признавая предварительный договор основным договором, а право собственности на недвижимое имущество за истцами, суд не учел, что для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанная правовая позиция также закреплена в пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Между тем, из содержания договора залога N 31\3 заключенного 07.10.2014 г. между ООО Управляющая наименование организации (Д.У.) (займодавец, залогодержатель) и наименование организации не следует, что залогодержатель выражал согласие на распоряжение залогодателем предметом залога без его согласия.

Таким образом, характеризуя вышеуказанные предварительные договоры купли-продажи недвижимости основными договорами, а отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя, законным, и признавая за истцами право собственности на спорные помещения, суд первой инстанции нарушил положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке, а также оставил без внимания и правовой оценки отсутствие в договоре залога необходимого согласия залогодержателя на отчуждение имущества.

Кроме этого, в силу пп. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Как указано в абзаце седьмом п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 3 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регламентировано, что если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ).

На основании указанных норм материального права выводы суда о том, что по сведениям Управления Росреестра адрес правопритязания на спорные нежилые помещения отсутствуют, является неверным, поскольку из материалов дела усматривается наличие записи о залоге (ипотеки) в отношении нежилого помещения, общей площадью 1 001,2 кв.м, номера на поэтажном плане: антресоль этажа - комнаты с 1 по 18, 20, 21, адрес (местонахождение) адрес, кадастровый (или условный) номер: 77:05:телефон:7355, в состав которого включены спорные нежилые помещения.

Кроме того, при вынесении решения не было учтено судом и то, что в соответствии с положениями п. 2.3 предварительного договора купли-продажи недвижимости N 2-3-18 заключенного 09.12.2015 г. между фио и наименование организации и п. 2.3 предварительных договоров купли-продажи апартаментов, заключенных 29.12.2014 г. между фио и наименование организации, до заключения основанного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению договора обеспечительный платеж в указанном в сделках размере, который не является авансом или задатком.

Пунктом 2.4 предварительных договоров установлено, что в случае заключения основного договора и надлежащего выполнения покупателем обязанности по оплате цены апартамента внесенный обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю в течение трех банковских дней с момента полной оплаты покупателем цены апартамента.

Суд при разрешении спора не принял во внимание, что приведенные условия предварительных договоров относительно оплаты помещений и обеспечительного платежа сформулированы предельно ясно и четко, не дают возможности их иного толкования, изложены таким образом, что у истцов не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся ими в качестве оплаты за помещение по договору купли-продажи или в качестве доли участия в строительстве объекта недвижимого имущества.

Таким образом, денежные средства, указанные в договорах от 29.12.2014 г. и от 09.12.2015 г. являлись исключительно обеспечительным платежом, который был предусмотрен условиями предварительных договоров, на момент заключения указанных сделок условие о внесении обеспечительного платежа не противоречило действующему законодательству.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При разрешении спора суд ошибочно истолковал условия заключенных между сторонами предварительных договоров, посчитав их основными договорами купли-продажи, поскольку по своей правовой природе между сторонами были заключены предварительные договоры, соответствующие требованиям ст. 429 ГК РФ, не учел фактически сложившиеся между сторонами правоотношения, и не учел, что в установленный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

Тогда как с требованиями о понуждении к заключению основного договора купли-продажи спорных помещений в соответствии с п.5 ст. 429 ГК РФ истцы к наименование организации не обращались.

Судом также не было учтено, что указание в п. 2.4 предварительных договоров о том, что при надлежащем исполнении покупателем обязательств по заключению основного договора уплаченный им ранее обеспечительный платеж может быть зачтен в счет цены апартамента, безусловно предполагает, что зачет взаимных обязательств может быть произведен только при наличии отдельного специального соглашения сторон, тогда как из материалов дела не усматривается наличие указанного документа.

Кроме этого, удовлетворяя исковые требования фио и фио о признании права собственности на спорные помещения, суд установил, что со стороны истцов произведена оплата объектов недвижимости в полном объеме.

Однако, из материалов дела с достоверностью данные обстоятельства не подтверждаются.

Так, в обоснование доводов об оплате спорных объектов недвижимости истец фио ссылался на наличие выше приведенных многочисленных заключенных сделок, согласно представленной схеме (л.д.105 т.1), направленных на переуступку прав требований к различным должникам, по результату которых обязанность по внесению обеспечительных вносов по предварительным договорам от 29.12.2014 г. покупателя считается исполненной.

Между тем, в соответствии с п. 2.3 предварительных договоров купли-продажи апартамента от 29.12.2014 г. заключенных между фио и наименование организации до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обеспечительный платеж в размере 13980 800 руб. и в размере 14 171 200 руб.

Тогда как из предоставленных со стороны фио письменных доказательств в подтверждение указанных обстоятельств с достоверностью не следует, что обеспечительный платеж был внесен, именно, на расчетный счет продавца во исполнение условий п. 2.3. предварительных договоров от 29.12.2014 г.

Также, судебная коллегия обращает внимание, что истец фио в соответствии с представленной им схемой оплаты спорных объектов недвижимости являлся одновременно генеральным директором наименование организации, и именно с наименование организации, наименование организации и фио было подписано соглашение об уступке прав требования по предварительным договорам от 29.12.2014 г. и об отступном.

В свою очередь, истец фио в обоснование доводов об оплате спорных объектов недвижимости по предварительному договору от 09.12.2015 г. ссылался на наличие соглашения с наименование организации от 09.12.2015 г. о зачете встречных требований, по условиям которого стороны договорились о взаимозачете однородных встречных требований в размере 14 939 140 руб. 48 коп., в связи с чем, задолженность фио по оплате обеспечительного взноса по предварительному договору от 09.12.2015 г. составляет 13 500 000 руб., которая должна быть оплачена в соответствии с установленным по договору графиком оплат.

Данные обстоятельства были оценены судом при разрешении спора как достоверные доказательства, подтверждающие оплату истцом обеспечительного платежа в полном объеме в размере 28 439 140 руб. 48 коп.

Однако, как указано выше, в соответствии с соглашением от 09.12.2015 г. предметом зачета выступала сумма только в размере 14 939 140 руб. 48 коп., и была определена задолженность по оплате в размере 13 500 000 руб., между тем, доказательства оплаты указанных денежных средств в соответствии с установленным по договору графиком оплат, в материалах дела отсутствуют.

При установленных фактических данных вывод суда первой инстанции о том, что со стороны покупателя фио была произведена оплата спорных помещений, не соответствуют обстоятельствам дела, что привело к вынесению неверного решения о признании права собственности.

В заседании суда апелляционной инстанции истец фио показал, что оставшуюся сумму в размере 13 500 000 руб. за него перечислило юридическое лицо.

Действительно, в материалах дела имеются платежные поручения (л.д.103-109 т.3) в соответствии с которыми наименование организации перечислило в декабре 2015 г. наименование организации денежные средства на общую сумму 13500000 руб. Назначение платежа: по предварительному договору купли-продажи недвижимости N 2-3-18 от 09.12.2015 г.

В свою очередь, в соответствии с письмом от 25.12.2015 г. руководителя наименование организации в адрес наименование организации (л.д.110 т.3), предлагалось оплату по платежным поручениям на общую сумму 13500000 руб. считать оплатой за фио по предварительному договору купли-продажи недвижимости N 2-3-18 от 09.12.2015 г.

Между тем, в материалах дела отсутствует сведения, свидетельствующие о перечислении суммы 13500000 руб. от наименование организации на расчетный счет наименование организации в качестве платежа за фио по предварительному договору купли-продажи недвижимости N 2-3-18 от 09.12.2015 г.

Кроме этого, в соответствии с п. 2.3 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 09.12.2015 г. заключенного между фио и наименование организации, до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обеспечительный платеж в размере 28 439 140 руб. 48 коп.

Между тем, из предоставленных со стороны фио письменных доказательств в подтверждение указанных обстоятельств с достоверностью не следует, что обеспечительный платеж был внесен, именно, на расчетный счет продавца во исполнение условий п. 2.3. предварительного договора от 09.12.2015 г.

При установленных обстоятельствах, вопреки выводам суда, истцами не было предоставлено достоверных, достаточных и допустимых доказательств, привлечения их денежных средств для оплаты спорных объектов недвижимого имущества.

Помимо этого, судебная коллегия обращает внимание, что 11 декабря 2013 г. Правительством Москвы принято постановление N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти адрес при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков".

Пунктом 1.3 названного постановления в приложении 3 утвержден Перечень земельных участков, находящихся в собственности адрес, и земельных участков, находящихся на территории адрес, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.

Тогда как в соответствии с указанным нормативным правовым актом здание, расположенное по адресу адрес под номером 983 внесено в Перечень земельных участков, находящихся в собственности адрес, и земельных участков, находящихся на территории адрес, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.

Данные обстоятельства также не были учтены судом при разрешении настоящего спора о признании права собственности на спорные объекты недвижимости, которые в соответствии с постановлением Правительства адрес N 819-ПП от 11 декабря 2013г. являются самовольными постройками.

В силу ч.1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

При изложенных выше обстоятельствах, по мнению, судебной коллегии, при рассмотрении настоящего дела суд неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, допустил нарушение и неверное применение норм материального права, что привело к несоответствию выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и как следствие, к постановке неправильного решения, в связи с чем в соответствии со ст. 330, п.2 ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований фио и фио в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 199 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Симоновского районного суда адрес от 09 декабря 2016 г. - отменить.

Постановить новое решение.

В удовлетворении исковых требований фио к наименование организации, ДГИ адрес о признании права собственности на нежилые помещения - отказать.

В удовлетворении исковых требований Крупаткинафио к наименование организации, ДГИ адрес о признании права собственности на нежилые помещения - отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.