Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 августа 2017 г. по делу N 33-31003/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.

и судей Пашкевич А.М., Малыхиной Н.В.

при секретаре Ибрагимовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Пашкевич А.М.

гражданское дело по апелляционной жалобе ООО Управляющая компания "Надежное управление" на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 05 декабря 2016 года, которым постановлено:

Исковые требования Пилецкого Д.Н. к ООО "Новолайн" о признании права собственности на нежилое помещение удовлетворить.

Признать за Пилецким Д.Ю. право собственности на нежилое помещение: антресоль первого этажа, комната 21, общей площадью **** кв.м., кадастровый номер***** , расположенное по адресу: ******

Решение является основанием для регистрации записи о праве собственности Пилецкого Д.Н. на указанное нежилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

установила:

Пилецкий Д.Н. обратился в суд с иском к ООО "Новолайн" о признании права собственности на нежилое помещение - антресоль первого этажа, комната 21, общей площадью 81,2 кв.м., кадастровый номер*****, расположенное по адресу: г***** В обоснование заявленных требований истец Пилецкий Д.Н. указал на то, что 30 сентября 2014 года между ним и ООО "Новолайн" заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, из которого следует, что стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, ответчик обязуется передать в собственность истцу, а истец обязуется принять в собственность и оплатить недвижимое имущество, находящееся по адресу: ******* антресоль первого этажа, комната 21, общей площадью 81,2 кв.м., кадастровый номер ***** (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 03 сентября 2015 года). Согласно п. 1.2 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи апартамента не позднее 01 марта 2015 года. Общая (продажная) цена недвижимости составляет 16200068 руб. Истец свои обязательства по оплате стоимости недвижимости выполнил в полном объеме. 12 декабря 2014 года между сторонами подписано соглашение о передаче апартамента для проведения ремонтных работ. По условиям предварительного договора ответчик обязался собрать комплект документов, необходимый для регистрации перехода права собственности на апартаменты в течение 10 рабочих дней с даты полной оплаты истцом общей (продажной) цены апартамента, подать его совместно с истцом в регистрирующие органы. Однако до настоящего времени переход права собственности на помещение не зарегистрирован.

Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ООО "Новолайн" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ООО УК "Надежное управление" в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Суд постановилуказанное выше решение, об отмене которого просит представитель третьего лица ООО Управляющая компания "Надежное управление" по доводам апелляционной жалобы.

Истец Пилецкий Д.Н. и представитель ответчика ООО "Новолайн" в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав в заседании судебной коллегии объяснения представителя третьего лица ООО УК "Надежное управление" по доверенности Шайхразиева М.Т., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст.195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N23 "О судебном решении", решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.4 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенным требованиям постановленное решение суда не отвечает.

Как усматривается из материалов дела, 30 сентября 2014 года между ООО "Новолайн" (продавец) и Пилецким Д.Н. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, из которого следует, что стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ООО "Новолайн" обязуется передать в собственность истцу, а истец обязуется принять в собственность и оплатить недвижимое имущество, находящееся по адресу: ****** антресоль первого этажа, комната 21, общей площадью 81,2 кв.м., кадастровый номер ****** (в редакции дополнительного соглашения N2 от 03.09.2015 года) (л.д.11-14).

Согласно п. 1.2 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи апартамента не позднее 01 марта 2015 года.

В соответствии с п. 2.1 договора общая (продажная) цена недвижимости составляет сумму в размере 16 200 068 руб.

Пилецкий Д.Н. свои обязательства по оплате стоимости нежилого помещения выполнил в полном объеме, что подтверждается заявлением на перевод денежных средств, приходным кассовым ордером (л.д. 18-20).

12 декабря 2014 года между сторонами подписано соглашение о передаче апартамента для проведения ремонтных работ.

12 декабря 2014 года между ООО "РЭДЭКС" (исполнитель) и Пилецким Д.Н. (заказчик) заключен договор на эксплуатационно-техническое обслуживание спорного нежилого помещения, обеспечение надлежащего содержания и ремонта, инженерного оборудования, мест общего пользования, а также оказание заказчику коммунальных и эксплуатационных услуг.

Спорное нежилое помещение: антресоль первого этажа, комната 21, общей площадью 81,2 кв.м., расположенное по адресу: ****** поставлено на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер ******

Применяя положения статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стороны фактически выполнили обязательства, превышающие их объем, предусмотренный предварительным договором от 30 сентября 2014 года, т.к. ответчиком была осуществлена передача нежилого помещения в пользование истцу, а последним - его оплата.

В связи с указанными обстоятельствами суд первой инстанции счел, что предварительный договор от 30 сентября 2014 года должен быть квалифицирован как договор купли-продажи, поскольку в данном случае истец со своей стороны исполнил обязательства: уплатил полную стоимость нежилого помещения, несет расходы по содержанию объекта, по оплате коммунальных услуг, ответственность за его целостность, а ответчик осуществил передачу данного имущества Пилецкому Д.Н. во владение и пользование. Стороны не только согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи нежилого помещения, как того требуют положения ст. ст. 550, 554, 555 Гражданского кодекса РФ, но истец также произвел его оплату согласно ст. 486 Гражданского кодекса РФ, а ответчик передал данное недвижимое имущество истцу во владение и пользование.

Как указал суд первой инстанции, данные обстоятельства свидетельствуют о волеизъявлении сторон по заключению основного договора купли-продажи недвижимости.

Учитывая, что истец Пилецкий Д.Н. в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате стоимости нежилого помещения, в настоящее время открыто и добросовестно владеет и пользуется спорным нежилым помещением, несет расходы по его содержанию, однако не может зарегистрировать право собственности на нежилое помещение в связи с бездействием ответчика, суд пришел к выводу об удовлетворении требований Пилецкого Д.Н. о признании права собственности на спорное нежилое помещение.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляет обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

Удовлетворяя иск и признавая предварительный договор основным договором, а право собственности на недвижимое имущество за истцом Пилецким Д.Н., судом первой инстанции не принято во внимание, что для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем ( пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Из материалов дела следует, что 07 октября 2014 года между ООО Управляющая компания "Надежное управление" (займодавец) и ООО "Новолайн" (заемщик) заключен договор N**** о предоставлении займа в размере 140 000 000 рублей на срок 18 месяцев, процентная ставка за пользование займом установлена - 15,5% (л.д.32-38).

07 октября 2014 года между ООО УК "Надежное управление" (займодавец, залогодержатель) и ЗАО "Объединенная факторинговая компания" (залогодатель) заключен договор ипотеки N31/З (л.д.39-51), по условиям которого (п.3.1) в обеспечение исполнения обязательств заемщика по основному обязательству залогодатель предоставляет залогодержателю в залог недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем "предмет залога" или "объект недвижимости: помещение, назначение: нежилое, общей площадью 1001,2 кв.м., номера на поэтажном плане: антресоль 1 этажа - комнаты с 1 по 18, 20, 21, адрес (местонахождение) ********кадастровый (или условный) номер*******; залоговая (оценочная) стоимость предмета залога сторонами определена *******руб.

В силу п.3.4. указанного договора залогодатель вправе осуществлять разделение предмета залога на отдельные объекты. Залоговая стоимость разделенных объектов устанавливается пропорционально стоимости, указанной в п. 3.1. настоящего договора. Согласно п. 4.1.4 договора залога залогодатель обязуется не распоряжаться предметом залога. Залог зарегистрирован в Управлении Росреестра г. Москвы.

22 мая 2015 года между ООО Управляющая компания "Надежное управление" (Д.У.) (займодавец, залогодержатель) и ЗАО "Объедиенная факторинговая компания" (залогодатель), ООО "Новолайн" подписано дополнительное соглашение к договору ипотеки N 31/3 от 07.10.2014 г.; в последующем, с 22.12.2014 г. залогодателем по договору вместо ЗАО "ОФК" стало ООО "Новолайн", которое приняло на себя все права и обязанности залогодателя по договору.

Из содержания договора залога N****, заключенного 07 октября 2014 года между ООО Управляющая компания "Надежное управление" (Д.У.) (займодавец, залогодержатель) и ООО "Новолайн", не следует, что залогодержатель выражал согласие на распоряжение залогодателем предметом залога без его согласия.

Более того, в п.4.1.4 договора ипотеки оговорено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога путем продажи третьим лицам без письменного согласия залогодержателя.

Таким образом, признавая вышеуказанный предварительный договор купли-продажи недвижимости основным договором, а отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя законным, и признавая за истцом право собственности на спорное нежилое помещение, суд первой инстанции нарушил положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке, а также оставил без внимания и правовой оценки отсутствие в договоре необходимого согласия залогодержателя на отчуждение имущества.

Кроме этого, в силу п.п. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Как указано в абзаце седьмом п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Пунктом 3 статьи 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регламентировано, что если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями ( ст. 135 ГК РФ).

На основании приведенных правовых норм судебная коллегия находит ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что по сведениям Управления Росреестра по г. Москве правопритязания на спорное нежилое помещение отсутствуют, поскольку материалами дела подтверждено наличие записи о залоге (ипотеке) в отношении нежилого помещения, общей площадью 1001,2 кв.м., номера на поэтажном плане: антресоль 1-го этажа - комнаты с 1 по 18, 20, 21; адрес:******* кадастровый (или условный) номер: ******, в состав которого включено спорное нежилое помещение (л.д. 52-53).

Кроме того, при разрешении исковых требований судом не было учтено то обстоятельство, что в соответствии с положениями п. 2.3 предварительного договора купли-продажи недвижимости, заключенного 30 сентября 2014 года между Пилецким Д.Н. и ООО "Новолайн", до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению договора обеспечительный платеж в размере *****рублей, который не является авансом или задатком.

По смыслу статьи 381 1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Пунктом 2.4 предварительного договора установлено, что в случае заключения основного договора и надлежащего выполнения покупателем обязанности по оплате цены апартамента внесенный обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю в течение трех банковских дней с момента полной оплаты покупателем цены апартамента.

При разрешении спора суд первой инстанции не принял во внимание, что приведенные условия предварительного договора относительно оплаты нежилого помещения и обеспечительного платежа сформулированы ясно и четко, не подразумевают их иного толкования, изложены таким образом, что у истца Пилецкого Д.Н. не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся им в качестве оплаты за помещение по договору купли-продажи.

Таким образом, денежные средства, указанные в договоре от 30 сентября 2014 года, являлись исключительно обеспечительным платежом, который был предусмотрен условиями предварительного договора, на момент заключения указанной сделки условие о внесении обеспечительного платежа не противоречило действующему законодательству.

По смыслу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При разрешении спора суд ошибочно истолковал условия заключенного между сторонами предварительного договора, посчитав его основным договором купли-продажи, поскольку по своей правовой природе между сторонами был заключен предварительный договор, соответствующий требованиям ст. 429 Гражданского кодекса РФ. Суд не учел фактически сложившиеся между сторонами правоотношения и не принял во внимание, что в установленный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был и с требованиями о понуждении к заключению основного договора купли-продажи спорного нежилого помещения Пилецкий Д.Н. к ООО "Новолайн" не обращался.

Кроме того, судом первой инстанции также не было учтено, что указание в п.2.4 предварительного договора на то, что при надлежащем исполнении покупателем обязательств по заключению основного договора уплаченный им ранее обеспечительный платеж может быть зачтен в счет цены апартамента, безусловно, предполагает, что зачет взаимных обязательств может быть произведен только при наличии отдельного специального соглашения сторон, тогда как соглашение о зачете взаимных обязательств сторон суду представлено не было.

Судебная коллегия также обращает внимание, что 11 декабря 2013 года Правительством Москвы принято постановление N819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков".

Пунктом 1.3 указанного постановления в приложении 2 утвержден Перечень земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.

В соответствии с указанным правовым актом здание, расположенное по адресу ******* внесено в Перечень земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.

Из ответа Департамента городского имущества г. Москвы на запрос суда апелляционной инстанции следует, что в соответствии с протоколом N11 Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы от 23 апреля 2015 года (п. 56) было принято решение в отношении ООО "Новолайн" о применении штрафных санкций по факту самовольного строительства на земельном участке по адресу: *******за изменение технико-экономических показателей объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке.

Указанные обстоятельства также не были учтены судом при разрешении настоящего спора о признании права собственности на спорный объект недвижимости, который в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы N819-ПП от 11 декабря 2013 года является самовольной постройкой.

Таким образом, решение суда первой инстанции постановленос нарушением норм материального права при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, что привело к несоответствию выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В соответствии с п.2 ст.328 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Пилецкого Д.Н. к ООО "Новолайн" о признании права собственности на нежилое помещение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 05 декабря 2016 года отменить.

Постановить новое решение.

В удовлетворении исковых требований Пилецкого Д.Н. к ООО "Новолайн" о признании права собственности на нежилое помещение отказать.

Председательствующий:

Судьи: