Решение Московского городского суда от 20 июня 2017 г. по делу N 3а-0435/2017

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А.,

при секретаре Давтян М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ЗАО "Автокомбинат N 14" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Автокомбинат N 14" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006007:45.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО ЮК "***", по состоянию на 1 января 2016 года, а именно в размере *** рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006007:45, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2016 года установлена в размере *** рублей 06 копеек.

Поскольку общество является арендатором земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровой стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель ЗАО "Автокомбинат N 14" по доверенности Сайфуллина Е.А. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества поддержала в полном объеме. Выразила несогласие с заключением судебной оценочной экспертизы, в связи с чем просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном в представленном административным истцом отчете об оценке.

Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Родин В.С. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя ЗАО "Автокомбинат N 14", представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, заслушав пояснения эксперта Абросимовой Т.Ю., исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006007:45, что подтверждается договором аренды N М-03-028286 от 28 февраля 2007 года (договор аренды - т. 1, л.д. 19-31).

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006007:45 по состоянию на 1 января 2016 года составила ** рублей 06 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 16).

Административный истец согласно условиям договора аренды и в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимого имущества влияют на права и обязанности ЗАО "Автокомбинат N 14" как арендатора.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества и 7 февраля 2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

21 февраля 2017 года решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве N 51-1064/2017 административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения вышепоименованной кадастровой стоимости земельного участка (т. 1, л.д. 13-15), в связи с чем ЗАО "Автокомбинат N 14" обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил в суд ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости: отчет от 30 января 2017 года N 621/001/17, подготовленный по заданию заявителя ООО ЮК "***" (т. 1, л.д. 32-172), в котором рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере *** рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ЗАО "Консалтинговая фирма "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы (т. 2, л.д. 2-153) отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006007:45, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006007:45 по состоянию на 1 января 2016 года по результатам судебной экспертизы составляет *** рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО ЮК "***", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы экспертов позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости земельного участка.

Так, эксперты указали, что при составлении отчета оценщиком был использован в качестве аналога земельный участок из другого сегмента рынка без соответствующих корректировок, что привело к искажению результата рыночной стоимости объекта оценки. Также оценщиком в отношении объекта-аналога N4, использованного в сравнительном подходе, указано, что он оформлен на праве аренды, в связи с чем ошибочно введена соответствующая корректировка.

П редставителем административного истца выражено несогласие с заключением экспертов, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно изложенных в экспертном заключении выводов, судом был вызван и опрошен эксперт ЗАО "Консалтинговая фирма "***" - Абросимова Т.Ю.

В судебном заседании эксперт подтвердил все выводы судебной экспертизы, указав, что оцениваемый участок является участком смешанного размещения общественно-деловых и производственных объектов, между тем оценщиком были подобраны аналоги, исходя только из одного вида разрешенного использования - производственного назначения. Указанное привело к занижению стоимости объекта, поскольку участок имеет и вид разрешенного использования "для размещения торговых объектов". В свою очередь экспертами в качестве объектов-аналогов были подобраны участки с различными видами разрешенного использования, которые охватывают все виды разрешенного использования спорного участка, что позволило обеспечить достоверный расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы.

Доводы административного истца о том, что использование земельного участка в коммерческих целях не подтверждено, опровергаются представленными в экспертном заключении фотоматериалами, согласно которым на участке расположен автосервис и пункт технического осмотра (т. 2, л.д. 21).

Суд также отмечает, что рыночная стоимость объекта оценки определяется исходя из его наиболее эффективного использования, под которым понимается такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (п. 13 ФСО N 7). Таким образом, экспертами правильно оценен земельный участок, исходя из всех имеющихся у участка видов разрешенного использования, независимо от того, используется ли участок фактически в коммерческих целях или нет.

Оснований не доверять выводам судебных экспертов у суда не имеется. Суд учитывает, что допрошенный в судебном заседании эксперт ЗАО "Консалтинговая фирма "***" Абросимова Т.Ю. была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в заключении ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы с приведением обоснований своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение экспертов базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении экспертов приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертами подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2016 года.

Суд также отмечает, что все выводы судебных экспертов были сделаны в рамках их профессиональных знаний. В свою очередь суду не представлено сведений о наличии соответствующих познаний у лиц, участвующих в деле. Позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения экспертов а также полагать о наличии противоречий в выводах экспертов у суда не имеется.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях (т. 1, л.д. 216-223) доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ЗАО "Автокомбинат N 14" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорного объекта. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006007:45 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2016 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта.

С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 7 февраля 2017 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0006007:45 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере *** рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 7 февраля 2017 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Согласовано и опубликовано: дата

Судья: подпись