Решение Московского городского суда от 29 июня 2017 г. по делу N 3а-0480/2017

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А.,

при секретаре Давтян М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Гранттэкс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ

ООО "Гранттэкс" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005009:2962.

В своем заявлении общество просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года по результатам оценки, проведенной ООО "Консалтинговая группа "***", а именно в размере *** рублей .

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере 172 351 706 рублей 10 копеек .

Поскольку общество является арендатором земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель ООО "Гранттэкс" по доверенности Коморин Ю.Н. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка поддержал в полном объеме. Каких-либо доводов, свидетельствующих о несогласии с результатами судебной оценочной экспертизы не привел.

Представители Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Гранттэкс" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005009:2962, что подтверждается представленным в материалы дела договором аренды N М-07-040424 от 11 февраля 2013 года (т. 1, л.д. 6-17).

Административный истец согласно условиям договора аренды и в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

При этом в отношении участка с кадастровым номером 77:07:0005009:2962 утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2014 года, в размере 172 351 706 рублей 10 копеек, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 18).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности ООО "Гранттэкс" как плательщика арендной платы, постольку административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и 13 октября 2016 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

В обоснование своих требований ООО "Гранттэкс" представило в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости от 5 октября 2016 года N 151-10/2016, подготовленный ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества", в котором по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость участка с кадастровым номером 77:07:0005009:2962 определена в размере *** рублей (т. 1, л.д. 25-163).

1 ноября 2016 года решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 51-6076/2016 (т. 1, л.д. 22-24) заявление ООО "Гранттэкс" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было отклонено, в связи с чем общество обратилось с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Гранттэкс" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении его кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, был представлен отчет, ранее направлявшийся в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки ( статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости для проверки доводов административных ответчиков и в целях устранения возникших сомнений относительно достоверности представленного отчета судом по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "***".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 16 июня 2017 года отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005009:2962, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005009:2962 на 1 января 2014 года по результатам судебной экспертизы составляет *** рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 16 июня 2017 года, а также представленный заявителем отчет об оценке от 5 октября 2016 года, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение возникшие сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Консалтинговая группа "***" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Так, статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12).

В свою очередь выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости земельного участка.

Так, эксперт указал, что оценщиком искусственно занижена стоимость аналогов на величину НДС, что, в свою очередь, привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Оценщиком использовано неверное значение коэффициента корректировки на площадь земельного участка. Также в нарушение требований п. 25 ФСО N 7 оценщиком сделан неподтвержденный вывод о зависимости стоимости участка от удаленности от центра города. Кроме того, оценщиком представлена не соответствующая рыночным данным ставка капитализации.

Оценщиком также допущены иные нарушения методологического и расчетного характера, чему экспертом дан соответствующий анализ. Эксперт подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности (стр. 17-19 заключения эксперта).

Административным истцом выводы эксперта относительно недостоверности представленного в материалы дела отчета, подготовленного ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества", а также выводы эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка не оспаривались.

Более того, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному судом эксперту; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Таким образом, оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов и суждений эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно разъяснениям, данным в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; принимая во внимание, что определенная в представленном административным истцом отчете об оценке рыночная стоимость спорного объекта недвижимости признана недостоверной, в то время как оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта относительно рыночной стоимости объекта не имеется; проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2014 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию 13 октября 2016 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2016 года.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в п. 25 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28, е сли на момент принятия решения суда в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку Постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 года" утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка (пункт 78954 приложения к постановлению), которая применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2017 года, постольку установленная судом кадастровая стоимость объектов подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2016 года включительно.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд руководствуется следующим.

В силу предписаний ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Поскольку по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердилась обоснованность возражений административного ответчика против определенной в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка, при этом административный истец настаивал на удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам независимой оценки (признанной недостоверной), постольку настоящее решение (в части требований об установлении кадастровой стоимости в размере, определенном по результатам оценки, проведенной ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества" ) расценивается как принятое против ООО "Гранттэкс". Учитывая, что услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости; а также исходя из того, что до настоящего момента проведение экспертного исследования сторонами по делу не оплачено, суд возлагает обязанность по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "***", в сумме *** рублей 45 копеек на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:07:0005009:2962 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года, в размере 95 073 375 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 13 октября 2016 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2016 года по 31 декабря 2016 года включительно.

Взыскать с ООО "Гранттэкс" в пользу ООО "***" расходы по проведению экспертизы в сумме *** рублей 45 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Согласовано и опубликовано: дата

Судья: подпись