Решение Московского городского суда от 17 августа 2017 г. по делу N 3а-0831/2017

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Колосовой С.И., при секретаре Леденевой А.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-831/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПРАЙМ ПАРК" об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ПРАЙМ ПАРК" (далее ООО "ПРАЙМ ПАРК") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 1 398 048 000 рублей; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 901 825 000 рублей; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 2 039 020 662 рубля.

В обоснование заявленных административных исковых требований истец ссылается на то, что владеет и пользуется спорными земельными участками на условиях договора аренды. Постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г." утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г. Кадастровая стоимость спорных земельных участков составила 3 402 744 519 рублей, 2 076 657 338 рублей, 5 288 531 272 рублей, соответственно. Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, в связи с чем нарушаются его права и законные интересы как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, расчет которой осуществляется в процентном отношении от кадастровой стоимости.

Представитель административного истца по доверенности Иванов В.Е. в судебном заседании исковые требования, полагал, что заключение судебной оценочной экспертизы не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем итоговый результат определения рыночной стоимости объектов исследования, рассчитанный в рамках сравнительного подхода, по мнению истца, имеет недостоверный характер.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Лисицкий Д.И. в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований по доводам ранее представленных письменных пояснений, полагал, что истец не представил доказательств, свидетельствующих о недостоверности величины кадастровой стоимости земельных участков.

Представители административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и Управления Росреестра по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

С учетом надлежащего извещения ответчиков о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования ООО "ПРАЙМ ПАРК" подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В силу положений пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" .

Судом установлено, что ООО "ПРАЙМ ПАРК" на основании договора аренды земельного участка NМ-09-002223 от 10 мая 1995 года (в редакции дополнительных соглашений к нему) владеет и пользуется земельными участками с кадастровыми номерами ***.

Земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет 1 января 2007 года.

На основании постановления Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г." кадастровая стоимость спорных земельных участков утверждена в размере 3 402 744 519 рублей, 2 076 657 338 рублей, 5 288 531 272 рублей, соответственно.

Вместе с тем, административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права, поскольку влечет увеличение размера арендной платы.

Таким образом, административный истец просит пересмотреть кадастровую стоимость земельных участков по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности ( абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 20 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 "О землепользовании в городе Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются Правительством Москвы, размер ежегодной арендной платы за указанные участки устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлены ставки арендной платы за земельные участки в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка.

Таким образом, административный истец , являясь арендатором земельных участков, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости, поскольку размер арендной платы зависит от величины кадастровой стоимости.

В этой связи доводы административных ответчиков, изложенные в письменных пояснениях, о том, что истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи, а также право собственника земельного участка как на определение его кадастровой стоимости, так и на установление арендной платы, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Кроме того, п раво на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Право на обращение в суд с указанными требованиями подтверждается также позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года N 1555-О, о том, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Реализуя право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, ООО "ПРАЙМ ПАРК" обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Москве.

Решениями Комиссии от 21 марта 2017 года N 51-2248/2017, N 51-2246/2017, N 51-2247/2017 отклонены заявления ООО "ПРАЙМ ПАРК" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений абзаца 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 02 июня 2016 года N 172-ФЗ) к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость спорных земельных участков, административный истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков N2702/17-919/1, N2702/17-919/2, N2702/17-919/3 от 27 февраля 2017 года, выполненные ЗАО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си", в соответствии с которыми рыночная стоимость спорных земельных участков с кадастровыми номерами *** по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 1 398 048 000 рублей, 901 825 000 рублей и 2039 020 662 рубля, соответственно.

Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные замечания на отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, указав на несоответствие данных отчетов требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". По мнению ответчиков, имеющиеся нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости) судом исследовались представленные административным истцом отчеты об оценке на предмет их соответствия законодательству об оценочной деятельности.

С целью проверки обоснованности отчетов, представленных административным истцом, и замечаний административных ответчиков на данные отчеты, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу определением Московского городского суда от 27 июня 2017 года по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, представленные административным истцом отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков N2702/17-919/1, N2702/17-919/2, N2702/17-919/3 от 27 февраля 2017 года, выполненные ЗАО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си", не соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, составила 1 837 210 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, составила 1 223 450 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, составила 2 254 088 000 рублей.

Указанное экспертное заключение подготовлено экспертом В., обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, и соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" , федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Утверждения представителя административного истца о том, что экспертом в ходе проведения судебной оценочной экспертизы при расчете рыночной стоимости объектов исследования были нарушены требования законодательства и стандарты, относимые к оценочной деятельности, вследствие чего, по мнению истца, итоговый результат определения рыночной стоимости объектов исследования, рассчитанный в рамках сравнительного подхода, имеет недостоверный характер, основаны на заключении специалиста АНО "Центр Оценки Недвижимости им Бизнеса" от 16 августа 2017 года.

Вместе с тем суд полагает, что данное заключение специалиста фактически представляет собой рецензию на экспертное заключение, содержит частное мнение оценщика АНО "Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса", давшего критическую оценку проведенному экспертом В. исследованию.

При этом рассматриваемая рецензия не содержит ни одного математического расчета, подтверждающего наличие в экспертном заключении математических или методологических ошибок, не содержит самостоятельного вывода о величине рыночной стоимости спорных земельных участков.

Суд также учитывает, что рецензия составлена на основании договора, заключенного между ООО "ПРАЙМ ПАРК" и АНО "Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса" и на основании материалов, представленных самим административным истцом, что ставит под сомнение объективность выводов рецензента.

Согласно статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 г. N 568-р.

Таким образом, судебный эксперт вправе самостоятельно выбрать метод проведения оценки.

В исследовательской части настоящего экспертного заключения экспертом произведен анализ рынка объекта оценки. Подробно описан процесс оценки земельных участков в рамках сравнительного подхода (метода корректировок).

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки. В исследовательской части экспертного заключения отражено, что при отсутствии информации о ценах продаж подобных объектов сравнительный анализ допускается производить по ценам предложения с корректировкой на стоимость реальной сделки.

Чтобы привести объекты сравнения к исследуемому объекту на дату оценки, выполнялись корректировки продажной цены (цены предложения) объекта сравнения по каждому из ценообразующих факторов (каждой позиции элементов сравнения), характерному для рассматриваемого сегмента рынка недвижимости.

Для анализа объектов сравнения и корректировок единиц сравнения по элементам сравнения применялись количественные и качественные методики.

Доводы представителя административного истца о том, что экспертное заключение не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и и содержит недостоверные выводы, в ходе судебного разбирательства по делу не нашли своего объективного подтверждения.

Оценивая экспертное заключение в совокупности с иными собранными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что оно не вызывает каких-либо сомнений, поскольку отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; выводы экспертного заключения полностью согласуются с его исследовательской частью.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2016 года являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено, и таких данных в материалах дела не имеется.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять экспертному заключению не имеется.

Административные ответчики обоснованных возражений на заключение судебной оценочной экспертизы, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность выводов судебной оценочной экспертизы, не представили, ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной оценочной экспертизы не заявили.

Суд расценивает экспертное заключение как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения.

Выводы отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков N2702/17-919/1, N2702/17-919/2, N2702/17-919/3 от 27 февраля 2017 года, выполненные ЗАО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си", опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы, в связи с чем не могут быть положены в основу решения в части определения размера рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***.

Доказательств, свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости спорного земельного участка, сторонами не представлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным удовлетворить административное исковое заявление ООО "ПРАЙМ ПАРК" частично и установить: кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 1 837 210 000 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 1 223 450 000 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 2 254 088 000 рублей.

С заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** ООО "ПРАЙМ ПАРК" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 6 марта 2017 года.

Согласно части 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в ред. от 03 июля 2016 года, с изм. от 05 июля 2016 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г." утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г. Установленная этим нормативным правовым актом кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2017 года.

Определенная судом в настоящем решении кадастровая стоимость спорных земельных участков применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

В соответствии с частью 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в ред. от 03 июля 2016 года, с изм. от 05 июля 2016 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***.

Руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ПРАЙМ ПАРК" об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 1 837 210 000 рублей (один миллиард восемьсот тридцать семь миллионов двести десять тысяч ) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 1 223 450 000 рублей (один миллиард двести двадцать три миллиона четыреста пятьдесят тысяч ) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 2 254 088 000 рублей (два миллиарда двести пятьдесят четыре миллиона восемьдесят восемь тысяч) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером ***; с кадастровым номером ***; с кадастровым номером ***, в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** считать дату обращения общества с ограниченной ответственностью "ПРАЙМ ПАРК" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 6 марта 2017 года.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ПРАЙМ ПАРК" - отказать.

Настоящее решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Судья Московского городского суда С.И. Колосова

Мотивированное решение суда изготовлено 23 августа 2017 года.