Решение Московского городского суда от 28 августа 2017 г. по делу N 3а-1026/2017

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Колосовой С.И., при секретаре Леденевой А.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-1026/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Город" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Город" (далее - ООО "Город") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, в размере 168 574 342 рублей, в соответствии отчетом об оценке земельного участка N175 от 25 января 2017 года, выполненным ООО "Маркетинг энд Аппрайсал Групп".

В обоснование заявленных административных исковых требований истец ссылается на то, что владеет и пользуется спорным земельным участком на условиях договора аренды. Постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г." утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составила 295 426 621,35 рублей. Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, в связи с чем нарушаются его права и законные интересы как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, расчет которой осуществляется в процентном отношении от кадастровой стоимости.

Представитель административного истца по доверенности Мясоедов А.Н. в судебном заседании поддержал административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года, в соответствии с представленным отчетом, полагал выводы судебной оценочной экспертизы необоснованными, не соответствующими экономической ситуации в стране.

Представитель заинтересованного лица АО "Столичные аптеки" по доверенности Фарафонтов А.В. в судебном заседании просил удовлетворить заявленные истцом требования, полагал кадастровую стоимость земельного участка завышенной.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Агатов А.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований по доводам ранее представленных письменных пояснений, полагал, что истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, поскольку фактически ставит вопрос об изменении условий договора аренды и не представил доказательств, свидетельствующих о недостоверности величины кадастровой стоимости.

Представители административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и Управления Росреестра по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

С учетом надлежащего извещения ответчиков о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, представителя заинтересованного лица исследовав письменные материалы дела и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования ООО "Город" подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В силу положений пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" .

Судом установлено, что ООО "Город" и АО "Столичные аптеки" на основании договора о предоставлении земельного участка NМ-02-024366 от 30 марта 2005 года и соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора 30 декабря 2014 года владеют и пользуются земельным участком с кадастровым номером ***.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 1 января 2007 года.

На основании постановления Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г." кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена в размере 295 426 621, 35 рублей.

Вместе с тем, административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права, поскольку влечет увеличение размера арендной платы.

Таким образом, административный истец просит пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности ( абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 20 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 "О землепользовании в городе Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются Правительством Москвы, размер ежегодной арендной платы за указанные участки устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлены ставки арендной платы за земельные участки в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка.

Таким образом, административный истец , являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости, поскольку размер арендной платы зависит от величины кадастровой стоимости.

В этой связи доводы административных ответчиков, изложенные в письменных пояснениях, о том, что истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи, а также право собственника земельного участка как на определение его кадастровой стоимости, так и на установление арендной платы, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Кроме того, п раво на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Право на обращение в суд с указанными требованиями подтверждается также позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года N 1555-О, о том, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Реализуя право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Москве.

Решением Комиссии от 11 апреля 2017 года N 51-4236/2017 отклонено заявление ООО "Город" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений абзаца 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 02 июня 2016 года N 172-ФЗ) к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N175 от 25 января 2017 года, выполненный ООО "Маркетинг энд Аппрайсал Групп", в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 168 574 342 рублей.

На данный отчет истцом получено положительное экспертное заключение N8422 от 7 марта 2017 года, подготовленное экспертом НП СРО "Деловой Союз оценщиков".

Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные замечания на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, указав на несоответствие данного отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности.

С целью проверки обоснованности отчета, представленного административным истцом, и замечаний административных ответчиков на данный отчет, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу определением Московского городского суда от 24 июля 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "БСГ-Консалтинг групп".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N175 от 25 января 2017 года, выполненный ООО "Маркетинг энд Аппрайсал Групп", не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 6273 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, проезд Гостиничный, д.4Б, по состоянию на 1 января 2016 года составила 227 500 000 рублей.

Указанное экспертное заключение подготовлено экспертом С., обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, и соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" , федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Доводы представителя административного истца о том, что выводы эксперта сделаны без учета экономической ситуации в стране, объективно ничем не подтверждены и фактически сводятся к несогласию с определенной экспертом величиной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Утверждения представителя истца о том, что рыночная стоимость того же земельного участка решением суда по состоянию на 1 января 2014 года была установлена в размере 173 307 000 рублей, также не опровергают выводы судебной оценочной экспертизы, поскольку перед экспертом в рамках настоящего административного дела поставлен на разрешение вопрос об определении величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года. Следовательно, с момента предыдущей государственной кадастровой оценки земель прошло два года.

Суд полагает, что экспертное заключение отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие объективные данные, полученные из представленных в распоряжение эксперта документов, а также в ходе визуального осмотра, указывают на применение методов исследований, анализе данных рынка недвижимости, которыми эксперт руководствовался при исследовании, основываются на исходных объективных данных.

При этом суд учитывает, что ни стороны по делу, ни заинтересованное лицо обоснованных возражений на заключение судебной оценочной экспертизы, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность выводов судебной оценочной экспертизы, не представили, ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной оценочной экспертизы не заявили.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять экспертному заключению не имеется.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Выводы отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка N175 от 25 января 2017 года, выполненного ООО "Маркетинг энд Аппрайсал Групп", опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы, в связи с чем не могут быть положены в основу решения в части определения размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Доказательств, свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости спорного земельного участка, сторонами не представлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным удовлетворить административное исковое заявление ООО "Город" частично, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 227 500 000 рублей.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** ООО "Город" обратилост в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Москве, 22 марта 2017 года.

Согласно части 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в ред. от 03 июля 2016 года, с изм. от 05 июля 2016 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г." утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г. Установленная этим нормативным правовым актом кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2017 года.

Определенная судом в настоящем решении кадастровая стоимость спорного земельного участка применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

В соответствии с частью 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в ред. от 03 июля 2016 года, с изм. от 05 июля 2016 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***

Руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Город" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 227 500 000 (двести двадцать семь миллионов пятьсот тысяч) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г. Москва, проезд Гостиничный, вл.4Б, в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, считать дату обращения общества с ограниченной ответственностью "Город" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 22 марта 2017 года.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Город" - отказать.

Настоящее решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Судья Московского городского суда С.И. Колосова

Мотивированное решение изготовлено 29 августа 2017 года