Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 29 августа 2017 г. по делу N 33-6530/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Агафоновой Р.Г.,

судей Батищевой Л.В., Козиевой Л.А.,

при секретаре Федорове В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Батищевой Л.В.

гражданское дело по иску Никульшиной Олеси Ивановны к Макаровой Анжелике Викторовне о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на предмет залога

по апелляционной жалобе Никульшиной Олеси Ивановны

на решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 02 февраля 2017 года

(судья Колтакова С.А.),

УСТАНОВИЛА:

Никульшина О.И. обратилась в суд с иском к Макаровой А.В. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на предмет залога. В обоснование заявленных требований указала, что 01.09.2015г. между Никульшиной О.И. и Макаровой А.В. заключен договор займа, согласно которому ответчику была передана в долг денежная сумма в размере 2 600 000 руб. сроком на шесть месяцев под 2% за весь срок пользования займом. Истец исполнила свои обязательства по договору в полном объеме, передала, а Макарова А.В. приняла указанную в договоре денежную сумму. Срок договора денежного займа от 01.09.2015г. истек 29.02.2016г., однако Макарова А.В. сумму займа не вернула (в счет погашения долга ответчиком была выплачена лишь денежная сумма в размере 200 000 руб.). В обеспечение исполнения Макаровой Л.В. обязательств по договору денежного займа от 01.09.2015г. стороны в этот же день заключили договор залога принадлежащих ответчику на праве собственности жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес". Данный договор в установленном законом порядке был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области 03.09.2015г ... По состоянию на 01.09.2015г. заложенные жилой дом и земельный участок были оценены сторонами в 7 000 000 руб ... 15.03.2016г. ответчику было направлено требование о возврате суммы займа и процентов, которое получено Макаровой А.В. лично 17.03.2016г ... В данном требовании истцом был установлен пятидневный срок для добровольного исполнения обязательств по возврату суммы займа и процентов, однако в установленный срок ответчик не выполнил требование истца, сумма займа и процентов истцу не возвращена, что является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. С учетом уточнений исковых требований истица просила суд взыскать с Макаровой А.В. в пользу Никульшиной О.И. задолженность по договору займа от 01.09.2015г. в размере 2 452 000 руб., из которых: 2 400 000 руб. - сумма займа, 52 000 руб. - проценты за пользование займом. Взыскать с Макаровой А.В. в пользу Никульшиной О.И. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2016г. по 28.03.2016г. в размере 16 469,33 руб. и с 29.03.2016г. по день полного погашения обязательств по договору денежного займа от 01.09.2015г. или по день реализации заложенного имущества (в зависимости от того, какое из событий наступит раньше). Обратить взыскание на принадлежащие Макаровой А.В. жилой дом с кадастровым номером * и земельный участок с кадастровым номером *, расположенные по адресу: *, в пределах денежной суммы, присужденной судом ко взысканию в пользу истца. Определить способ реализации жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: * в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость жилого дома и земельного участка в размере, равном 80% рыночной стоимости указанного имущества, определенной в заключении эксперта ООО "Воронежский центр судебной экспертизы" (дополнительная экспертиза) от 26.01.2017г., взыскать с Макаровой А.В. расходы по оплате госпошлины в размере 20 542,35 руб., расходы на представителя - 47000 руб., расходы по оплате экспертиз - 21630 руб. и 7000 руб., расходы за извещение ответчика телеграммой - 846,77 руб..

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 02 февраля 2017 года исковые требования Никульшиной О.И. удовлетворены частично, постановлено:взыскать с Макаровой Анжелики Викторовны в пользу Никульшиной Олеси Ивановны задолженность по договору денежного займа от 01.09.2015г. в размере 2 400 000 руб., проценты за пользование займом в размере 52 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2016г. по 28.03.2016г. в размере 16 469,33 руб., госпошлину в порядке возврата в размере 20 542,35 руб., расходы на представителя в размере 37 000 руб., почтовые расходы в размере 847 руб., а всего: 2 526 858,68 руб ... Взыскать с Макаровой Анжелики Викторовны в пользу Никульшиной Олеси Ивановны проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 29.03.2016г. по день полного погашения обязательств по договору денежного займа от 01.09.2015г.

Исковые требования Никульшиной Олеси Ивановны к Макаровой Анжелике Викторовне об обращении взыскания на имущество - жилой дом с кадастровым номером * и земельный участок с кадастровым номером *, расположенные по адресу: * в пределах присужденной суммы путем реализации с публичных торгов, определении начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка в размере равном 80% рыночной стоимости указанного имущества, определенной в заключении эксперта ООО "Воронежский центр судебной экспертизы" (дополнительная экспертиза) от 26.01.2017г. оставить без удовлетворения (т.2 л.д. 8-16).

Не согласившись с решением суда, Никульшина О.И. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права, вынести решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме (т.2 л.д. 30-31).

Истица Никульшина О.И., ответчик Макарова А.В., третье лицо Макаров А.Ю. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке, о причине не явки суду не сообщили, заявления об отложении дела слушанием не поступали, в связи с чем судебная коллегия на основании ч.1 ст. 327 и ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя истца по доверенности Ткачеву В.Н., проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании пунктов 1, 2 и 4 ч. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ст.808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В силу ч.1 ст.809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ч.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела 01.09.2015г. между Никульшиной О.И. и Макаровой А.В. был заключен договор денежного займа, по условиям которого займодавец передает заемщику заем в размере 2 600 000 руб. сроком на 6 месяцев, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в обусловленный срок и уплатить проценты за пользование займом в размере 2% за весь срок пользования займом (п. 1.1., 1.2. договора) Согласно п. 3.2 договора возврат заемщиком суммы займа должен быть осуществлен не позднее 01.03.2016г. (т.1 л.д. 9).

Истцом обязательства по договору займа были выполнены, указанная в договоре сумма займа передана Макаровой А.В. в полном объеме 01.09.2015 года, что подтверждается распиской, при этом, из текста расписки следует, что Макарова А.В. обязалась вернуть полученную ею сумму в срок до 01.04.2016г. (т.1 л.д. 12).

В обеспечение исполнения обязательства по возврату долга между Никульшиной О.И. и Макаровой А.В. был заключен договор залога от 01.09.2015г. в отношении следующего имущества: земельного участка обшей площадью 382 кв.м, кадастровый номер *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства и жилого дома, общей площадью 77,8 кв.м, расположенных по адресу: * (п. 1.1. договора) (л.д. 10).

Указанный жилой дом был образован в результате раздела индивидуального жилого дома с кадастровым номером *, общей площадью 159,6 кв.м, расположенного по адресу: *. Были образованы 2 жилых дома: жилой дом (кадастровый номер *) площадью 81,8 кв.м, расположенный в *, принадлежащий Азмамедову А.Ш.о. и жилой дом (кадастровый номер *) площадью 77,8 кв.м, расположенный в * - предмет залога, принадлежащий Макаровой А.В ... Жилые дома были поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости (л.д. 40).

По соглашению сторон имущество, являющееся предметом залога, оценено сторонами в размере 7 000 000 руб. (п. 1.3 договора).

Договор залога недвижимого имущества зарегистрирован в установленном законом порядке 03.09.2015г..

Ответчиком частично произведен возврат долга в размере 200 000 руб., что не оспаривалось ни Никульшиной О.И., ни Макаровой А.В..

Поскольку обязательства по возврату долга в оставшейся части и процентов по нему в установленный договором и распиской срок ответчиком Макаровой А.В. не исполнены, 15.03.2016г. истцом в адрес ответчика было направлено требование об уплате долга и процентов, которое было получено ответчиком, однако оставлено без удовлетворения (т.1 л.д. 13,14.)

Согласно расчету, представленному истцом, сумма долга по договору займа от 01.09.2015г. составляет: 2 400 000 руб. - основной долг, 52 000 руб. - проценты на сумму займа и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2016г. по 28.03.2016г. в размере 16 469,33 руб..

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции в связи с наличием спора между сторонами о стоимости заложенного имущества по ходатайству представителя истца была назначена экспертиза в ООО "Воронежский центр судебной экспертизы", согласно заключению которой N * от 17.10.2016г. рыночная стоимость объекта недвижимости - жилого дома с кадастровым номером: * N *, расположенного по адресу: *, общей площадью 77,9 кв.м. составляет 5 567 571 руб., рыночная стоимость надворной постройки (бани), расположенной по адресу: *, общей площадью 17 кв.м составляет 715 498 руб., рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером: *07, расположенного по адресу: *, общей площадью 382 кв.м. составляет 2 223 200 руб. (л.д. 146-179).

Поскольку судом первой инстанции был установлен факт того, что общая площадь дома (объекта залога), с учетом реконструированной и переоборудованной частей, составляет 163.4 кв.м., а по договору залога это площадь составляет - 77,8 кв.м., судом первой инстанции по ходатайству представителя истца была назначена дополнительная судебная экспертиза в ООО "Воронежский центр судебной экспертизы", согласно заключению которой N * от 30.01.2017г. рыночная стоимость объекта недвижимости - жилого дома с кадастровым номером : * N *, расположенного по адресу: *, общей площадью 77,9 кв.м. (A, Al, А2, АЗ, А5), являющегося предметом залога по договору залога от 01.09.2015г. составляет 2 179 105 руб., рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером: *, расположенного по адресу: *, общей площадью 382 +/- 7кв.м., являющегося предметом залога по договору залога от 01.09.2015г. составляет 2 223 200 руб. (т.1 л.д. 207-236).

Суд первой инстанции, разрешая заявленные истцом требования, исходил из установленных по делу обстоятельств, и с учетом представленных доказательств, доводов сторон, проанализировав положения вышеуказанных норм права, пришел к обоснованному выводу о доказанности факта заключения между сторонами договора займа, передачи денежных средств ответчику в указанной истцом сумме, ненадлежащего исполнения Макаровой А.В. обязательств по договору и невозврата в срок, определенный договором денежных средств и процентов, в связи с чем правильно взыскал с Макаровой А.В. в пользу Никульшиной О.И. задолженность по договору займа в размере 2 526 858,68 руб., в т.ч. основной долг, проценты на сумму займа и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2016г. по 28.03.2016г. и с 29.03.2016г. по день полного погашения обязательств по договору, приняв во внимание представленный истцом расчет задолженности, не опровергнутый ответчиком и соответствующий условиям заключенного договора займа.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, так как они являются законными, основанными на правильном применении норм права.

Вопрос о взыскании расходов на представителя, расходов на телеграф разрешен судом первой инстанции правильно в соответствии с положениями главы 7 ГПК РФ на основании материалов дела и представленных доказательств.

Решение суда в указанной части истцом не оспаривается и в силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" не является предметом проверки судебной коллегии.

В своей апелляционной жалобе истица просит отменить решение суда только в части отказа в обращении взыскания на предмет залога.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, судебная коллегия считает решение суда не соответствующим указанным требованиям закона в части отказа в обращении взыскания на предмет залога, а выводы суда в данной части ошибочными.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обязательствам, за которые он отвечает.

Согласно ст.50 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" задолгодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст.56 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путём продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 54.1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Отказывая в удовлетворении требования об обращения взыскания на предмет залога, суд первой инстанции исходил из того, что требование истца об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок заявлено преждевременно, поскольку жилой дом, являющийся предметом залога, имеет самовольные переоборудование, реконструкцию, которые привели к изменению конфигурации и размера площади жилого дома, обращение взыскания на предмет залога предусматривает продажу заложенного имущества с торгов, а без сохранения переоборудования и реконструкции жилого дома в установленном законом порядке, либо без приведения его в первоначальное состояние, продажа с торгов указанного жилого дома невозможна, что лишает правового смысла обращение взыскания на жилой дом и, соответственно, на земельный участок.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, находит их противоречащими положениям действующего законодательства. Доводы апелляционной жалобы истца в этой части обоснованы. Наличие самовольных переоборудования, реконструкции не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное имущество.

В силу положений п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору об ипотеке может быть заложено имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки и жилые дома. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 6 ст. 6 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Федеральным законом.

В силу ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Поскольку государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В материалах дела отсутствуют сведения об оспаривании регистрационной записи об ипотеке или признании ее недействительной.

Согласно статье 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственные реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.

Из данной правовой нормы следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения.

Основания прекращения залога предусмотрены п. 1 ст. 352 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора). Согласно указанной норме залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343 ГК РФ; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

В рамках рассматриваемого вопроса распространения обременения ипотекой на реконструированные помещения к толкованию и применению указанных норм следует подходить, исходя из понимания реконструкции именно как неотделимого изменения параметров уже существующего объекта, который не утрачивается по завершении такой реконструкции и не образует нового объекта недвижимости.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений, (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке")

Как установлено положениями статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии со ст. 339 ГК РФ, ст. 9 Закона "Об ипотеке", в договоре о залоге, в том числе о залоге недвижимого имущества в договоре об ипотеке, должны быть указаны предмет залога с указанием его наименования, места нахождения и достаточного для идентификации этого предмета описания, его оценка. Таким образом, существенным является момент наличия именно на момент заключения договора об ипотеке в гражданском обороте предмета ипотеки, зарегистрированного на праве собственности за залогодателем в соответствии с установленными законом требованиями и в полном соответствии с актуальными данными технического (кадастрового) учета.

Так, существенным является государственная регистрация предмета ипотеки на момент государственной регистрации договора об ипотеке, а не на момент обращения залогодержателя в суд с требованием об обращении взыскания на объект залога.

Часть 2 ст. 345 ГК РФ предусматривает, что независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге: новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества".

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение органом регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта капитального строительства в случае его реконструкции.

Настоящий договор залога, заключенный между сторонами заключен в требуемой письменной форме, в нем указаны все существенные условия договора, а именно, стоимость заложенного имущества, согласованная сторонами при заключении договора (оценка предмета залога), существо исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом и указания на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Предметом залога указано имущество, индивидуализированное такими характеристиками, как площадь, адрес, кадастровый номер.

В договоре залога отсутствует условие о том, что право залога не будет распространяться на здания и сооружения, находящиеся или возводимые залогодателем на земельном участке, право собственности, которого передано в залог, равно как и на помещения, возведенные в результате реконструкции, переданного в залог имущества.

С учетом изложенного, независимо от момента изменения предмета ипотеки (переоборудования, реконструкции), такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки.

Таким образом, несоответствие площади реконструированного предмета залога данным ЕГРП, не влечет прекращение договора залога от 01.09.2015г., следовательно, действие данного договора подлежит распространению на залоговый реконструированный объект недвижимости. При этом требования могут быть удовлетворены за счет заложенного имущества лишь в объеме, установленном условиями договора залога.

Поскольку судом первой инстанции был установлен факт ненадлежащего исполнения должником своих обязательств по возврату займа и уплате процентов, установленных договором займа, руководствуясь вышеуказанными требованиями Гражданского кодекса РФ, Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", судебная коллегия полагает необходимым обратить взыскание на заложенные объекты недвижимости: жилой дом с кадастровым номером *, площадью 77,8 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером *, общей площадью 382 км.в., расположенные по адресу: *, в пределах денежной суммы, присужденной судом ко взысканию в пользу истца, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости дома - 1743 284 руб. и земельного участка - 1 778 560 руб. в общей сумме 3 521 844 руб. (1743284 + 1778560), определенной заключением дополнительной судебной экспертизы.

Оснований не доверять результатам дополнительной судебной экспертизы у судебной коллегии не имеется, ответчиком она не оспорена.

Каких-либо доказательств наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на предмет залога, суду апелляционной инстанции не представлено. Предусмотренных законом оснований полагать, что обращение взыскания на предмет залога не допускается, не имеется.

При таких обстоятельствах, на основании ст.ст. 88,94,98 ГПК РФ с Макаровой А.В. в пользу Никульшиной О.И. подлежат взысканию и расходы за проведение судебных экспертиз в сумме 28 630 руб..

В судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда до начала рассмотрения дела от третьего лица Макарова А.Ю. поступило письменное ходатайство о приостановлении производства по настоящему гражданскому делу до рассмотрения Коминтерновским районным судом г. Воронежа гражданского дела N 2-2678/2017 по иску Макарова А.Ю. к Макаровой А.В., Никульшиной О.И. о признании недействительным договора залога недвижимого имущества, расторжении брака и разделе совместно нажитого имущества супругов. Макаров А.Ю. ссылается на то, что предмет спора по указанному гражданскому делу и настоящему гражданскому делу совпадает, стороны по делу так же совпадают.

Согласно положениям ст. 215 ГПК РФ суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном производстве.

Судебная коллегия, исходя из обстоятельств дела, полагает, что никаких препятствий к рассмотрению гражданского дела по иску Никульшиной Олеси Ивановны к Макаровой Анжелике Викторовне о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на предмет залога, по апелляционной жалобе Никульшиной Олеси Ивановны на решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 02 февраля 2017 года в апелляционной инстанции нет и правовых оснований к приостановлению производства по делу не имеется.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 16.07.2015 N 1728-О вопрос о возможности рассмотрения гражданского дела до разрешения другого дела и, соответственно, о необходимости приостановления производства по этому делу разрешается судом в каждом конкретном случае на основе установления и исследования фактических обстоятельств в пределах предоставленной ему законом свободы усмотрения.

При установленных обстоятельствах по делу возбуждение самостоятельного производства по иску о признании договора залога недействительным само по себе не означает невозможности рассмотрения дела об обращении взыскания по данному договору залога на заложенное имущество, поэтому не может повлечь обязательного приостановления производства по настоящему гражданскому делу на основании абз. 5 ст. 215 ГПК РФ, в связи с чем в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу следует отказать.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции в части отказа в обращении взыскания на предмет залога и отказа во взыскании расходов, понесенных на проведение судебных экспертиз подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска в этой части. В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

В удовлетворении заявленного ходатайства о приостановлении производства по делу Макарову А.Ю. отказать.

Решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 02 февраля 2017 года отменить в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество и установлении его начальной продажной стоимости, взыскании расходов за производство судебных экспертиз.

Принять в этой части новое решение.

Обратить взыскание на жилой дом с кадастровым номером *, площадью 77,8 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером *, общей площадью 382 км.в., принадлежащие Макаровой Анжелике Викторовне, расположенные по адресу: * в пределах денежной суммы, присужденной судом ко взысканию в пользу истца. Определить способ реализации предмета залога - жилого дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов. Установить начальную продажную стоимость предмета залога при его реализации в размере 80% от рыночной стоимости жилого дома - 1743 284 руб. и земельного участка - 1 778 560 руб. в общей сумме 3 521 844 руб. (1743284 + 1778560).

Взыскать с Макаровой Анжелики Викторовны в пользу Никульшиной Олеси Ивановны расходы за производство экспертиз в размере 28 630 руб.

В остальной части решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 02 февраля 2017 года оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: