Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 13 сентября 2017 г. по делу N 33-6712/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего Быстрова О.В.,

судей Шурловой Л.А., Ситьковой О.Н.

с участием секретаря Павловой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Губановой Н.К. на решение Новоселицкого районного суда от 26 июня 2017 года по гражданскому делу по исковому заявлению Дьячковой Г.Н. к Губановой Н.К. о признании сделки недействительной, расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании покупной стоимости, возмещении судебных расходов, заслушав доклад судьи Шурловой Л.А.

установила:

Дьячкова Г.Н. обратилась в суд с иском к Губановой Н.К., в обоснование указав, что 21.01.2017 года между сторонами заключен договор купли - продажи земельного участка с назначением - для установки торговой точки, его стоимость согласована в сумме 420000 рублей. Ранее Губанова Н.К. получила задаток по сделке в размере 20000 рублей и в день подписания договора оставшуюся часть денежных средств в размере 400 000 рублей в присутствии свидетелей. Однако в договоре купли-продажи по просьбе продавца указана покупная стоимость участка в сумме 100000 рублей, то есть сделка притворная. По результатам проведения геодезических работ истице выдан отчет согласно которого через территорию всего земельного участка проходит подземный распределительный газопровод высокого давления. Указанные обстоятельства были скрыты продавцом от истицы при заключении сделки. Специалистами АО "Новоселицкрайгаз" устно разъяснено, что установка торговой точки невозможна без переноса газопровода, а в письменном ответе, указано " подземный распределительный газопровод высокого давления по адресу: с. Новоселицкое, ул. Школьная ** а, смонтирован согласно утвержденному проекту и без нарушения охранных зон. В случае выноса (переноса) данного газопровода произойдет нарушение охранных зон газопровода по отношению к фундаментам существующих строений". По мнению истицы, при таких обстоятельствах использование земельного участка по его назначению невозможно. В досудебном порядке разрешить спор не удалось.

Просит суд признать притворной сделку от 21.01.2017 года купли - продажи земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель -земли населенных пунктов, разрешенное использование - под установку торговой точки, общей площадью 348 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край Новоселицкий район, село Новоселицкое, ул. Школьная **а, заключенную между Губановой Н.К. и Дьячковой Г.Н. в части указания цены продажи и установить цену сделки 420 000 рублей;

расторгнуть договор купли - продажи земельного участка от 21.01.2017 года между Губановой Н.К. и Дьячковой Г.Н. и возвратить земельный участок Губановой Н.К.;

взыскать с Губановой Н.К. в пользу Дьячковой Г.Н. 420 000 рублей, выплаченных за приобретение земельного участка;

возместить судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей, услуг представителя в размере 25000 рублей и указать, что решение суда является основанием для прекращения права собственности на данный земельный участок за Дьячковой Г.Н. и регистрации права собственности на данный земельный участок за Губановой Н.Н..

Обжалуемым решением исковые требования Дьячковой Г.Н. -удовлетворены частично. Суд признал притворной сделку купли - продажи земельного участка от 21.01.2017 года между Губановой Н.К. и Дьячковой Г.Н. в части указания цены продажи и установилцену сделки 420 000 (четыреста двадцать тысяч) рублей. Постановлено расторгнуть договор купли - продажи земельного участка от 21.01.2017 года между Губановой Н.К. и Дьячковой Г.Н. и возвратить земельный участок Губановой Н.К. Взысканы с Губановой Натальи Константиновны в пользу Дьячковой Галины Николаевны 420000 рублей, выплаченных за приобретение земельного участка. Постановлено считать решение суда основанием для прекращения права собственности на земельный участок за Дьячковой Г.Н. и регистрации права собственности на данный земельный участок за Губановой Н.К.

Взысканы с Губановой Н.К. в пользу Дьячковой Г.Н. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей. В остальной части требования о взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей - отказано.

В апелляционной жалобе ответчик Губанова Н.К. просит отменить решение, как незаконное и необоснованное. В доводах жалобы указывает, что земельный участок она покупала через торги у Администрации села Новоселицкого, продала Дьячковой Г.Н. за 100000 рублей. В свидетельстве о праве собственности на земельный участок указано, что данный участок предназначен для использования под торговую точку. Именно так она его и использовала в течении нескольких лет с установкой на нем торгового павильона.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истец Дьячкова Г.Н. в лице представителя по доверенности Каргалева С.Н. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание судебной коллегии сторона истца не явились, о причинах неявки судебную коллегию не уведомили, извещены надлежащим образом 26.08.2017 года согласно почтового уведомления.

Руководствуясь частью 3 статьи 167 ГПК РФ коллегия считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в возражениях на нее, заслушав ответчика Губанову Н.К. поддержавшей доводы жалобы и просившей о ее удовлетворении, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает об удовлетворении жалобы и отмене решения ввиду неправильного применения судом норм материального права по следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, согласно дословному тексту расписки от 27.12.2016 года в простой письменной форме "Губанова Н.К. получила от Дьячковой Г.Н. денежную сумму в размер 20 000 (двадцать тысяч) рублей, являющуюся задатком за земельный участок, расположенный по адресу: с. Новоселицкое, ул. Школьная д.**А, общей стоимостью 420 000 (четыреста двадцать тысяч) рублей. На момент подписания стороны предоставили для осмотра необходимые документы (свидетельство о праве собственности) и претензий не имеют. Подписи сторон:"

21.01.2017 года в селе Новоселицком между Губановой Н.К. "продавец" и Дьячковой Г.Н. "покупатель" заключен договор купли - продажи указанного земельного участка.

Предметом договора (пункт 1) является недвижимое имущество, состоящее из земельного участка с кадастровым номером ***, земли населенных пунктов, разрешенное использование - под установку торговой точки, общей площадью 348 кв.м. Указанное имущество расположено по адресу: с. Новоселицкое, ул. Школьная д.**а.

Недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 21.06.2006г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 26АБ N*** от 25.07.2006г. ( п.2 договора). Зданий, строений, сооружений на участке не имеется (п.3).

Согласно пункта 5 договора указанный земельный участок продан по договоренности сторон за 100 000 (сто тысяч) рублей. Указанную сумму продавец получил от покупателя полностью на момент подписания договора.

Согласно пункта 6 договора на момент подписания договора имущество, указанное в пункте 1 передано покупателю. Покупатель подтверждает, что он принял недвижимое имущество, описание которого соответствует договору, качество его удовлетворяет полностью. Стороны не имеют претензий друг к другу относительно исполнения условий настоящего договора.

01.02.2017 года за покупателем Дьячковой Г.Н. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером *** на основании названного договора купли-продажи, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Указанные обстоятельства правильно установлены судом.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции со ссылкой на положения статьи 454 ГК РФ, п. 1 статьи 549 ГК РФ, п.2 статьи 556 ГК РФ, п.2 статьи 450 ГК РФ, отчет ООО "ГеоПроект" о прохождении через территорию всего спорного земельного участка подземного распределительного газопровода высокого давления, ответа АО "Новоселицкрайгаз" N196, пришел к тому выводу, что использование земельного участка по назначению невозможно, истица Дьячкова Г.Н. лишена того, на что рассчитывала при заключении договора купли - продажи. Суд посчитал установленным, что спорный земельный участок был продан не за 100 000 рублей, как указано в договоре купли-продажи от 21.01.2017 года, а за 420 000 рублей, что свидетельствует о заключении притворной сделки.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

П. 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Специфика земельного участка, застроенного объектами системы газоснабжения, проявляется в наличии специального правового регулирования оформления указанных земельных участков в пользование собственнику таких объектов.

В целях обеспечения безопасности населения и исключения возможности повреждения трубопроводов в соответствии со ст. 56 Земельного кодекса РФ устанавливаются ограничения прав на использование земельных участков, в том числе особые условия использования земельных участков: охранные зоны и санитарно-защитные зоны. В силу п. 3 ст. 87 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, включенные в такие зоны, у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

Как следует из материалов дела, 09.08.2004 года на основании заявления застройщика/владельца Губановой Н.К. комиссией в составе представителей уполномоченных органов (главы с.Новоселецкого, гл. архитектора района, представителей землепользователя и иных служб) выдан акт предварительного согласования места расположения объекта- под размещение временной торговой точки легкого павильона деревянных конструкций без несущих фундаментов (павильон для торговли цветами) в с. Новоселецком по ул.Школьная **а между универмагом и зданием реабилитационного центра. Размер павильона 2.8*3.8 м. Участок свободен от застройки. В названном акте дословно по тексту в графе "в районе участка проходят инженерные коммуникации" указано: инженерные коммуникации имеются, подключения произвести согласно выданных службами ТУ.

Указанный акт согласования от 09.08.2004 был предоставлен стороной истицы (покупателя по сделке) в судебное заседание суда первой инстанции согласно протокола судебного заседания от 26.06.2017 года, что свидетельствует о ее осведомленности о наличии данного документа, в котором имеются сведения о наличии на земельном участке инженерных коммуникаций с рекомендациями произвести подключения согласно выданных службами ТУ.

13.04.2006 года указанному земельному участку присвоен кадастровый номер ***, земли населенных пунктов под установку торгового павильона, в части наличия сведений об обременениях земельного участка -отсутствуют.

Судом были признаны обоснованными доводы иска о том, что по результатам проведения геодезических работ покупателю (истице) в январе 2017 году стало известно о прохождении через территорию всего земельного участка подземного распределительного газопровода высокого давления, что было скрыто продавцом при заключении сделки, а специалистами АО "Новоселицкрайгаз" разъяснено, что установка торговой точки невозможна без переноса газопровода, то есть наступило существенное нарушение договора, повлекшее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора ( п.2 п.п.1 ст.450 ГК РФ).

При этом, судом не учтено отсутствие в материалах дела письменного ответа АО "Новоселицкрайгаз" о невозможности установки торговой точки на данном земельном участке с учетом акта от 09.08.2004 года предварительного согласования места расположения объекта (некапитального объекта деревянного павильона).

Довод о том, что из отчета ООО "ГеоПроект" о прохождении через территорию всего спорного земельного участка подземного распределительного газопровода высокого давления и ответ АО "Новоселицкрайгаз" N196 о невозможности его переноса усматривается невозможность размещения на данном земельном участке, соответствующим заключением не подтвержден.

Сторона истца в нарушение пункта 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств в обоснование исковых требований не представила, не доказала невозможность использования спорного земельного участка по разрешенному назначению. Утверждение о невозможности размещения торгового павильона на земельном участке достаточными допустимыми доказательствами не подтверждено, заключения о невозможности размещения на данном земельном участке некапитального объекта из легких конструкций (выдан акт согласования размещения такого объекта в 2004 году) не представлено.

В силу положений ст. 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла указанной нормы следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

Согласно договору купли - продажи земельного участка от 21.01.2017 года покупатель принял от продавца земельный участок полностью в таком виде, в каком он был на момент подписания договора купли-продажи. Претензий у покупателя к продавцу по принимаемому имуществу не имелось. Одновременно с передачей недвижимости продавец передал покупателю всю относящуюся к данному недвижимому имуществу документацию ( п.7 договора).

Таким образом, заключая договор купли-продажи, принимая имущество и зарегистрировав право собственности на спорный земельный участок, Дьячкова Г.Н., действуя разумно и добросовестно, должна была принять меры к получению сведений о потребительских свойствах земельного участка

Информация об имеющихся на спорном земельном участке коммуникациях, сведения о границах которой внесены в государственный кадастр недвижимого имущества, не является закрытой.

Поэтому, у суда первой инстанции не было оснований полагать, что истец был умышленно введен в заблуждение ответчиком относительно продаваемого объекта, что не представил все необходимые документы для совершения сделки купли-продажи. Отсутствовали какие-либо претензии и со стороны регистрирующего органа к документам, предоставленным сторонами для государственной регистрации, в связи с чем, суд апелляционной инстанции не находит оснований для расторжения договора и возмещения убытков, поскольку в действиях ответчика не усматривается умышленного искажения информации о продаваемом земельном участке ввиде наличия охранной зоны подземного газопровода. Сторона отвечтика (продавца по договору) отрицает наличие у нее данной информации на дату заключения договора.

В силу положений ст. 451 ГК РФ одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны измениться после заключения договора. Таких доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых исходил истец при заключении договора, не предоставлено, истцом не доказана невозможность использования спорного земельного участка по назначению.

Правовых оснований квалифицировать возникшие правоотношения сторон по правилам неосновательного обогащения на основании ст.1102, 1104 ГК РФ не имеется.

Делая выводы о применении к оспариваемой сделке положений п.2 статьи 170 ГК РФ о притворности сделки, о чем, по мнению суда, свидетельствует указание в договоре несоответствующей фактическим обстоятельствам цены сделки в размере 100000 рублей, вместо реально оговоренной и полученной покупной стоимости в сумме 420000 рублей, суд не учел требования закона.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы признана недействительной может быть лишь сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Обстоятельств того, что подписывая оспариваемый договор купли-продажи земельного участка, стороны имели в виду другую сделку, в ходе рассмотрения дела не установлено.

Доводы истца о том, что в договоре купли-продажи стоимость объекта существенно занижена, не свидетельствует о том, что указанный договор совершен с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, поскольку, заключая указанный договор, стороны определили его условия, в том числе стоимость продаваемого объекта, что соответствует принципу свободы договора, закрепленному статьями 1 и 421 ГК РФ, и не нарушает основ правопорядка и нравственности.

Утверждения о том, что оспариваемый договор является притворной сделкой, не подтверждены соответствующими доказательствами.

Ответчик настаивает на том, что получила указанную в договоре купли-продажи участка покупную стоимость недвижимости в размере 100000 рублей и делать вывод об обратном только на основании пояснений ответчицы в ходе беседы, проведенной судом первой инстанции 06.06.2017 года, при отсутствии иной совокупности требуемых условий, с учетом норм материального и процессуального закона оснований не имеется. Положения ст. 150 и ст. 228 ГПК РФ не предусматривают ведение протокола судебного заседания в момент беседы судьи со сторонами об обстоятельствах дела для определения круга юридически значимых обстоятельств и бремени доказывания, а также решения вопроса о привлечении лиц, заинтересованных по данному делу, по результатам которой судом принято определение о назначении судебного заседания на 26.06.2017 г.

В то же время судебная коллегия не может признать состоятельными доводы жалобы ответчика о нарушении ее процессуальных прав ввиду рассмотрения дела в ее отсутствие, поскольку указанные ссылки не подтверждены относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами такого неуведомления суда.

Частью второй статьи 257 ГПК РФ установлено, что неявка в судебное заседание кого-либо из указанных в части первой настоящей статьи лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления.

Как следует из материалов дела, о назначении судебного заседания на 14.00 часов 26.06.2017 г. ответчик была извещена секретарем суда надлежащим образом под роспись, о чем свидетельствует представленная в материалах дела расписка. Более того, в письменном заявлении от 06.06.2017 года в адрес суда ответчица указала, что иск не признает и просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Таким образом, в силу действующего процессуального законодательства обязанность сообщить суду о причинах неявки и представить доказательства их уважительности лежит на сторонах и других лицах, участвующих в деле.

Судом первой инстанции были предприняты все меры к соблюдению процессуальных прав сторон в настоящем процессе, а в соответствии с ч. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку в удовлетворении основных исковых требований Дьячковой Г.Н. отказано не подлежат возмещению судебные расходы с Губановой Н.К. в пользу Дьячковой Г.Н. по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей, услуг представителя в размере 15000 рублей и в данных требованиях надлежит отказать.

На основании вышеизложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, доводы апелляционной жалобы удовлетворению в указанной части.

Руководствуясь ст.ст. 327, 327-1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Новоселицкого районного суда от 26 июня 2017 года -отменить. Апелляционную жалобу Губановой Н.К. - удовлетворить.

Принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении искового заявления Дьячковой Г.Н. к Губановой Н.К. о признании притворной сделку купли - продажи земельного участка от 21.01.2017 года в части указания цены продажи, установления цены сделки в сумме 420 000 рублей; расторжении договора купли - продажи земельного участка от 21.01.2017 года и возврате земельного участка Губановой Н.К.; взыскании с Губановой Н.К.в пользу Дьячковой Г.Н. 420 000 рублей выплаченных за приобретение земельного участка; возмещении судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей, услуг представителя в размере 25000 рублей; указании, что решение суда является основанием для прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером *** за Дьячковой Г.Н. и регистрации права собственности на данный земельный участок за Губановой Н.Н.