Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 20 сентября 2017 г. по делу N 33-6961/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Минаева Е.В.,

судей Быстрова О.В. и Ситьковой О.Н.,

при секретаре судебного заседания Павловой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Ключко А.А. по доверенности Лопоха Д.С.,

по апелляционной жалобе представителя администрации Минераловодского городского округа по доверенности Грезева С.В.,

на решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 22 июня 2017 г.

по гражданскому делу по иску администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к Ключко А.А. о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, пени за нарушение срока внесения арендной платы, суммы задолженности по неосновательному обогащению, процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания,

заслушав доклад судьи Быстрова О.В.,

УСТАНОВИЛА:

Спор возник из договора аренды, на основании которого Ключко А.А в пользование был предоставлен земельный участок. В связи с образовавшейся задолженностью по оплате администрация Минераловодского городского округа обратилась в суд о взыскании долга по арендной плате, возникшей за период действия договора аренды, а также за фактическое пользование участком после истечения срока договора аренды.

Ответчик иск не признал и пояснял, что был готов передать земельный участок арендодателю, однако, длительная подготовка документов по расторжению договора аренды привела к затягиванию сроков, в связи с чем его вины в увеличении общей задолженности по оплате за земельный участок не имеется. Просил о применении срока исковой давности к требованию о взыскании долга по состоянию на 10.04.2015 г.

Решением Минераловодского городского суда Ставропольского края от 22.06.2017 г. иск удовлетворен частично.

С Ключко А.А. в пользу администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края взыскана:

задолженность по арендной плате за период с 01.07.2014 г. по 06.06.2015 г. в размере в 148992 руб. 43 коп.;

пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.07.2014 г. по 06.06.2015 г. в размере в 7000 руб.;

сумма неосновательного обогащения за период с 07.06.2015 г. по 22.07.2016 г. в размере 296300 руб. 75 коп.;

проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 07.06.2015 г. по 15.02.2017 г. в размере 52401 руб. 86 коп.

В удовлетворении требований администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края о взыскании с Ключко А.А.:

задолженности по арендной плате сверх 148992 руб. 43 коп. за период с 4 квартала 2013 г. по 30.06.2014 г. в размере 94871 руб. 28 коп.;

пени за нарушение срока внесения арендной платы сверх 7000 руб. за период с 4 квартала 2013 г. по 30.06.2014 г. в размере в 20869 руб. 88 коп.;

суммы неосновательного обогащения сверх 296300 руб. 75 коп. за период с 23.07.2016 г. по 09.11.2016 г. в размере 111051 руб. 52 коп.;

процентов за пользование чужими денежными средствами сверх 52401 руб. 86 коп. за период с 07.06.2015 г. по 15.02.2017 г. в размере 20313 руб. 47 коп. - отказано.

Взыскана с Ключко А.А. в бюджет Минераловодского городского округа Ставропольского края государственная пошлина в размере в сумме 8246 руб. 95 коп.

Представитель ответчика обратился с апелляционной жалобой на постановленное решение, в которой указал, что договорные отношения между сторонами после истечения срока действия договора аренды не перестали существовать, договор следовало считать заключенным на неопределенный срок ввиду того, что ни одна из сторон не заявляла о его расторжении. Считает, что из писем администрации, в которых содержалась информации о подготовке в будущем соглашения о расторжении договора и начислении арендной платы после истечения срока, не следовало, что речь шла о неосновательном обогащении ответчика, а поскольку в иске шла речь именно о взыскании арендной платы, то в данных требованиях суд должен был отказать. Также считает, что не представлено доказательств использования земельного участка после сноса строений. Согласен с выводом суда о том, что после 22.07.2016 г. арендатор не несет обязанности по внесению платы за участок.

Считает, что изменение кадастровой стоимости земельного участка не влекло изменение размера арендной платы, поскольку необходимо было заключать дополнительное соглашение, а арендодатель обязан был извещать арендатора об изменении размера арендной платы, чего не было ни разу. Арендатор не был готов к столь резкому увеличению арендной платы, о чем ему не сообщалось, иначе он бы своевременно принял меры к прекращению арендных отношений. Считает, что арендодатель сознательно затягивал прекращение арендных отношений.

Просил суд изменить решение суда в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения в размере 296300 рублей 75 коп., в части взыскания процентов за пользование денежными средствами в общей сумме 52401 рубль 86 коп, в удовлетворении этих требований отказать, в остальной решение суда просил оставить без изменения и распределить судебные расходы.

Истец также не согласился с решением суда и представитель администрации Минераловодского городского округа по доверенности Грезев С.В. в апелляционной жалобе просил о его отмене и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований. Ссылается на необоснованное снижение неустойки, поскольку на обсуждение сторон судом данный вопрос не выносился, считает, что несоразмерность заявленной ко взысканию неустойки не доказана ответчиком.

Считает, что суд неправомерно изменил период взыскания платы за участок, поскольку после сообщения ответчиком о возможности принятия участка, администрация такой возможности не имела ввиду обременения участка правами третьих лиц, право собственности было погашено только 15.06.2016 г., а обращение о принятии участка поступило 05.08.2016 г. Полагает, что арендодатель имеет право на получение арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами за все время неправомерного пользования участком после истечения срока договора.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации Минераловодского городского округа по доверенности Грезева С.В., Ключко А.А. и его представителя по доверенности Лопоха Д.С., поддержавших требования своих жалоб, просившую отменить решение суда, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Материалами дела подтверждается, что 20.06.2012 г. между администрацией Минераловодского муниципального района и ООО "Полиос" был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... из земель населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за переделами участка. Ориентир от жилого дома. Участок находится примерно в 85 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, гор. Минеральные Воды, ул. ... , с разрешенным использованием - под строительства (проектирование) офисно - гостиничного здания, общей площадью 2681 кв.м. на срок с 07.06.2012 г. по 06.06.2015 г.

11.121.2012 г. между ООО "Полиос" и Сарычевым И.В. заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.06.2012 г.

25.07.2013 г. между Сарычевым И.В. и Ключко А.А., заключено соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.06.2012 г.

На основании договоров купли-продажи от 25.07.2013 г. Ключко А.А. являлся собственником недвижимого имущества - подсобных зданий, площадью 700 кв.м. и 750 кв.м., расположенных на земельном участке, площадью по адресу: Ставропольский край, гор. Минеральные Воды, ул. ... , примерно в 85 м от ориентира по направлению на север.

С момента регистрации права собственности 12.08.2013 г. объектов недвижимого имущества - подсобных зданий, площадью 700 кв.м. и 750 кв.м., расположенных на земельном участке, площадью 2681 кв.м. по адресу: Ставропольский край, гор. Минеральные Воды, ул. ... , примерно в 85 м от ориентира по направлению на север фактически пользовался указанным выше земельным участком.

В соответствии с ч. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу ч. ч. 1, 3, 4 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Сторонами были согласованы порядок и условия внесения арендной платы, однако, арендатор допустил образование задолженности.

Что касается выводов суда о применении срока исковой давности, в данной части судебная коллегия находит решение суда правильным.

Апеллянты не согласны с решением в части определения периодов задолженности и размера неустойки.

Так, как следует из материалов дела, срок договора аренды истек 06.06.2015 г., по указанную дату судом верно произведен расчёт задолженности. После истечения срока договора аренды, стороны не заключали соглашения о продлении его на неопределенный срок (п. 6.1. Договора), в связи с чем доводы жалобы ответчика о начислении именно арендной платы, но не неосновательного обогащения, необоснованны.

Ответчик продолжал пользоваться участком, на котором были расположены принадлежавшие ему объекты недвижимого имущества, при этом, не имеет правового значения то обстоятельство, что объекты не были подключены к инженерным системам, а также факт невозможности их использования. Договор аренды предполагает использование арендатором земельного участка по целевому назначению, - под строительство офисно-гостиничного здания, доказательств неправомерных препятствий в пользовании со стороны истца в дело не представлено.

Из актов обследования строений от 07.04.2016 г., выполненных кадастровым инженером Кузнецовой Н.В. следует, что объекты недвижимого имущества - подсобные здания, площадью 700 кв.м. и 750 кв.м. прекратили свое существование, в связи с их сносом.

22.04.2016 г. Ключко А.А. обратился к арендодателю с просьбой принять земельный участок с кадастровым номером ... , площадью 2681 кв.м. согласно акту приему - передачи, в связи с окончанием срока договора аренды N 91 от 20.06.2012 г.

Из объяснений представителя истца следует, что после обращения ответчика 22.04.2016 г. о желании передать земельный участок с приложенным актом обследования, истец 29.04.2016 г. запросил сведения из ЕГРП о правах на указанные объекты.

В полученных выписках из ЕГРП содержалась информация о наличии зарегистрированного права собственности ответчика на нежилые здания. В ответе от 06.05.2016 г., направленном в адрес ответчика, было отказано в принятии земельного участка по причине наличия зарегистрированных прав.

Право собственности было погашено только 15.06.2016 г., а обращение о принятии участка поступило только 05.08.2016 г.

После обращения был проведен осмотр участка и подготовлен проект акта приема-передачи, который был направлен в адрес ответчика 08.10.2016 г., подписан ответчиком 10.10.2016 г.

Согласно расчёту истца сумма задолженности по неосновательному обогащению за период с 07.06.2015 г. по 09.11.2016 г. составляет 407 352 руб. 27 коп., с 07.06.2015 г. по 22.07.2016 г. составляет 296300 руб. 75 коп. Суд согласился с данным расчётом, поскольку он произведен на основании Приказов Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 203 от 25.12.2012 г. и N 1380 от 27.11.2015 г., а также в соовествии п. 6 Порядка определения размера арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 г. N 64-п.

С расчётом истца по задолженности в части периода пользования земельным участком с 23.07.2016 г. по 09.11.2016 г. суд не согласился ввиду того, что после 22.07.2016 г. у истца не имелось препятствий в принятии земельного участка. Администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края указывает в своей жалобе на невозможность принятия земельного участка с 22.07.2016 г. ввиду наличия обременений.

Судебная коллегия с доводами администрации согласиться не может.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором его получил, с учётом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Наличие обременений на участке препятствовало истцу принять участок в пользование, поскольку лишало его возможности сдавать в аренду, либо иным образом распоряжаться имуществом. Однако, обременения были сняты 15.06.2016 г. и после истечения трехмесячного срока предупреждения о прекращении арендных отношений (п.4.4.5 Договора), с 22.07.2016 г. у истца не имелось правовых ограничений по его принятию.

Правильными являются и выводы суда относительно установленного размера арендной платы и её расчета исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В договоре стороны пришли к соглашению об одностороннем изменении арендной платы в связи с принятием нормативных актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков её внесения, дополнительных соглашений при этом не требуется. (п. 3.4 Договора аренды) Данное условие ответчиком не оспорено, и не противоречит положениям п.3 ст. 614 ГК РФ, предусматривающей возможность изменения арендной платы в случаях, предусмотренных законом, а также по соглашению сторон. В соответствии с пунктом 6 Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 г. N 64-п (далее - Порядок 64-п), арендная плата за земельный участок подлежит перерасчету в одностороннем порядке по требованию арендодателя по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка в результате проведения государственной кадастровой оценки земель и (или) изменения базового размера арендной платы за земельный участок.

Учитывая изложенное, в данной части оснований для изменения решения суда не имеется.

Также судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы истца о незаконности снижения судом неустойки.

Судом правильно применены нормы ст. 333 ГК РФ, предоставляющей право суду, дав оценку всем обстоятельствам дела, снизить заявленный к взысканию размер неустойки.

Судом обоснованно указано на то, что положения ст. 333 ГК РФ, регламентирующей уменьшение неустойки, устанавливают диспозитивное, то есть исключительное право, а не обязанность суда снизить размер предъявленной ко взысканию неустойки, как размера ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Из разъяснений, содержащихся в п. 42 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333 ГК РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т. п.).

С учётом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 г. N 263-0, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба, судом правомерно отказано во взыскании части заявленной неустойки, поскольку истцом допущено затягивание сроков предъявления требований о взыскании задолженности, принятие участка после прекращения арендных отношений.

Поскольку нарушений норм материального, а также процессуального права, влекущих за собой обязательную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, суд учел все обстоятельства дела, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене состоявшегося по делу решения и удовлетворения апелляционных жалоб.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 22 июня 2017 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: