Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 26 сентября 2017 г. по делу N 33-7051/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Мирошниченко Д.С.,

судей Осиповой И.Г., Фоминова Р.Ю.,

при секретаре судебного заседания Вяхиревой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе АО "НК "Роснефть" - Ставрополье", поданной полномочным представителем по доверенности Ковлягиным А.Н. на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 27 июня 2017 года по исковому заявлению АО "НК "Роснефть" - Ставрополье" к Выприковой В.С., ООО "Семарс" о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли- продажи недвижимого имущества от 10 июня 2016 года, заключенному между Выприковой B.C. и ООО "Семарс",

заслушав доклад судьи Осиповой И.Г.,

УСТАНОВИЛА:

АО "НК "Роснефть" - Ставрополье" обратилось в суд с иском (впоследствии уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ) к Выприковой B.C., ООО "Семарс" о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10 июня 2016 года, заключенному между Выприковой B.C. и ООО "Семарс".

В обоснование заявленных требований указано, что АО НК "Роснефть" - Ставрополье" является собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: *** район, х. ***, ул. *** ***, состоящего из следующих объектов: сооружения топливной промышленности общей площадью 93 кв.м, кадастровый номер ***, свидетельство о государственной регистрации права *** от 16 декабря 2013 года; сооружения топливной промышленности общей площадью 93 кв.м, кадастровый номер ***, свидетельство о государственной регистрации права *** от 16 декабря 2013 года; сооружения топливной промышленности общей площадью 1647 кв.м, кадастровый номер ***, свидетельство о государственной регистрации права *** от 16 декабря 2013 года; нежилого здания общей площадью 170,7 кв.м, этажность 1, кадастровый номер ***, свидетельство о государственной регистрации права *** от 16 декабря 2013 года; нежилого здания общей площадью 143.2 кв.м, этажность 1, кадастровый номер ***, свидетельство о государственной регистрации права *** от 16 декабря 2013 года; нежилого здания общей площадью 238,2 кв.м, этажность 1, кадастровый номер ***, свидетельство о государственной регистрации права *** от 16 декабря 2013 года.

Указанное недвижимое имущество было расположено на земельном участке общей площадью 9594 кв.м с кадастровым номером ***, принадлежащем Выприковой B.C. 10 марта 2016 года Выприкова B.C. обратилась к истцу с заявлением, в котором предлагала купить у нее земельный участок и расположенные на нём её железнодорожные пути за 16 000 000 рублей. 28 июля 2016 года общество узнало, что собственником указанного земельного участка является ООО "Семарс" на основании договора купли-продажи недвижимости от 10 июня 2016 года, заключенного между Выприковой B.C. и ООО "Семарс". Считали, что указанной сделкой были нарушены права АО "ПК "Роснефть" - Ставрополье, так как в продавец доли обязан был известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (часть 2 ст. 250 ГК РФ). Земельный участок был продан Выприковой B.C. ООО "Семарс" на иных условиях и по другой цене, чем было заявлено.

Просили суд перевести на АО "НК "Роснефть" - "Ставрополье" права и обязанности покупателя земельного участка по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10 июня 2016 года, заключенного между Выприковой B.C. и ООО "Семарс".

Обжалуемым решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 27 июня 2017 года в удовлетворении исковых требований АО "НК "Роснефть" - Ставрополье" к Выприковой В.С., ООО "Семарс" отказано.

В апелляционной жалобе АО "НК "Роснефть" - Ставрополье", в лице полномочного представителя - Ковлягина А.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, на неприменение закона, подлежащего применению и неправильное истолкование закона.

В обоснование доводов указывает, что в мотивировочной части решения не содержится выводов относительно требований указанных в уточненном исковом заявлении. Отмечает, что поскольку земельный участок был продан Выприковой B.C. ООО "Семарс" на иных (неравных) условиях, по другой цене, чем та которой была заявлена Обществу, то данной сделкой были нарушены права Общества, как собственника недвижимого имущества, расположенного на отчуждаемом земельном участке, было нарушено преимущественное право покупки указанного земельного участка.

Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав пояснения представителей АО "НК "Роснефть" по доверенности Корнеева А.О., Ковалева Д.С., поддержавших доводы жалобы, представителя Выприковой В.С., ООО "Семарс" по доверенности Губскую С.Б., возражавшей в удовлетворении жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к их удовлетворении и отмене решения суда не нашла.

Судом установлено и следует из материалов дела, что земельный участок общей площадью 9594 кв.м,. расположенный по адресу: Ставропольский край. *** район, хутор ***, ул. *** *** с кадастровым номером *** был предоставлен бывшему собственнику ООО "Сельхознефтегазсгроинвест" и зарегистрирован на праве собственности 07 февраля 2008 года. В настоящее время принадлежит на праве собственности ООО "Семарс" на основании договора купли-продажи недвижимости от 10 июня 2016 года, заключенного с Выприковой B.C., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22 июня 2016 года ***.

Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером *** как целый не разделённый.

На земельном участке расположены железнодорожные подъездные пути не общего пользования.

В настоящее время имущество принадлежит ООО "Семарс" на праве собственности в размере одной целой доли на основании договора купли-продажи недвижимости от 10 июня 2016 года, заключенного с Выприковой B.C.:

-подъездной железнодорожный путь N 23 протяженностью 90.5 метров, кадастровый номер ***; назначение - сооружение; что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22 июня 2016 года ***.

- подъездной железнодорожный путь N 24 протяженностью 94,5 метров, кадастровый номер ***; назначение - сооружение; что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22 июня 2016 года ***,

-подъездной железнодорожный путь N 25 протяженностью 8,0 метров, кадастровый номер *** - сооружение; что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22 июня 2016 года ***.

- подъездной железнодорожный путь N 26 протяженностью 82,0 метра кадастровый номер ***; назначение - сооружение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22 июня 2016 года ***.

Как установлено апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 04 апреля 2017 года по делу N 33-2522/2017, предыдущим собственником ООО "Сельхознефтегазстройинвест" дано согласие АО "НК "Роснефть" - Ставрополье" на строительство объектов недвижимости на земельном участке общей площадью 9594 кв.м, расположенным по адресу: Ставропольский край, *** район, х. ***, ул. *** ***, с кадастровым номером ***.

АО "НК "Роснефть" - Ставрополье" с разрешения бывшего собственника земельного участка возвело объекты и осуществило государственную регистрацию права собственности на них 16 декабря 2013 года.

АО НК "Роснефть" - Ставрополье" владеет на праве собственности в размере одной целой доли следующими объектами недвижимости: сооружения топливной промышленности общей площадью 93 кв.м., кадастровый номер ***, свидетельство о государственной регистрации права *** дата выдачи 16 декабря 2013 года;

- сооружения топливной промышленности общей площадью 93 кв.м ... кадастровый номер ***, свидетельство о государственной регистрации права *** дата выдачи 16.12.2013 года;

- сооружения топливной промышленности общей площадью 1647 кв.м., кадастровый номер ***, свидетельство о государственной регистрации права *** дата выдачи 16 декабря 2013 года;

- нежилым зданием общей площадью 170.7 кв.м., этажность 1. кадастровый номер ***, свидетельство о государственной регистрации права *** дата выдачи 16 декабря 2013 года;

- нежилым зданием общей площадью 143,2 кв.м., этажность 1, кадастровый номер ***, свидетельство о государственной регистрации права *** дата выдачи 16 декабря 2013 года;

- нежилым зданием общей площадью 238,2 кв.м., этажность 1, кадастровый номер ***, свидетельство о государственной регистрации права *** дата выдачи 16 декабря 2013 года;

10 марта 2016 года Выприкова B.C. обратилась с письмом в АО "НК "Роснефть" - Ставрополье", в котором предложила купить у неё железнодорожные пути и земельный участок за 16000000 рублей.

Ответ на предложение не поступил.

22 апреля 2016 года Выприкова B.C. опубликовала объявление о продаже недвижимости в газете "Вечерний Ставрополь".

На основании договора купли-продажи недвижимости от 10 июня 2016 года, имущество перешло в собственность ООО "Семарс".

ООО "Семарс" письмом 27 июля 2016 года известило АО "НК "Роснефть" - Ставрополье" о том, что является собственником недвижимости, и предложило заключить договор аренды имущества, приложив проект договора.

АО "НК "Роснефть" - Ставрополье" на предложение ООО "Семарс" не ответило.

Согласно материалам кадастрового дела объекта недвижимости N***. на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащих как истцу так и третьим лицам.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, сославшись на ст.250 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска исходя в том числе из следующего: на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащих как истцу так и третьим лицам; истец не представил доказательств, позволяющих идентифицировать земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимого имущества; истец утратил право преимущественной покупки испрашиваемого земельного участка, поскольку пропустил предусмотренный ст. 250 ГК РФ срок, позволяющий требовать перевода прав и обязанностей покупателя на истца, так как об отчуждении земельного участка ему должно было быть известно с июня 2016 года, если бы истец проявил должную осмотрительность, с чем согласна судебная коллегия.

В соответствии с частью 3 статьи 35 ЗК РФ, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке.

В установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с частью 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В соответствии с частью 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в нраве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Выприкова B.C. известила АО "НК "Роснефть" - Ставрополье" о намерении продать недвижимость письмом от 10 марта 2016 года. Спустя месяц и по настоящее время АО "НК "Роснефть" - Ставрополье" не ответило на это предложение Выприковой B.C.

22 апреля 2016 года Выприкова B.C. разместила объявление о продаже недвижимости в публичной газете "Вечерний Ставрополь".

Кроме того, земельный участок и расположенные на нём железнодорожные пути не общего пользования явились предметом нескольку последующих сделок.

Так, письмом от 24 декабря 2015 году бывший собственник известил АО "НК "Роснефть" - Ставрополье" о продаже недвижимости. АО "НК "Роснефть" - Ставрополье" не предприняло действий, направленных на установление титульного владельца имущества после получения письма.

10 марта 2016 года Выприкова B.C. известила истца о намерении продать недвижимость. АО "НК "Роснефть" - Ставрополье" также продолжало бездействовать и не установило титульного владельца недвижимости.

О новом собственнике (ООО "Семарс") истец узнал от самого собственника из полученного от него письма 28 июля 2016 года.

Таким образом, истец мог узнать о новом титульном владельце ранее, но не предпринял должных мер.

В случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ. в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.

С учетом изложенных обстоятельств, суд правильно указал, что истец утратил права преимущественной покупки испрашиваемого земельного участка, учитывая пропуск предусмотренного нормами ст. 250 ГК РФ срока, так как об отчуждении земельного участка истцу должно было быть известно как минимум с июня 2016 года, если бы истец проявил должную осмотрительность.

Одновременно, отказывая истцу в удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей покупателя, суд первой инстанции учел, что правовую позицию, изложенную в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 4 от 10.06.1980, в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2007 N 6 (ред. от 29.05.2014), при предъявлении иска, возникающего в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества, истец обязан был внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

В рассматриваемом случае истцом такие меры предприняты не были.

Правомерно суд отказал истцу в иске и по заявленным требованиям о переводе прав и обязанностей но договору купли-продажи недвижимости от 10 июня 2016 года в части земельного участка.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Фактически, уточнение исковых требований истцом, имеет намерение нарушить данную императивную норму, то есть передать земельный участок, расположенный под железнодорожными путями необщего пользования, принадлежащими ООО "Семарс", отдельно от путей.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Железнодорожные пути необщего пользования, принадлежащие ООО "Семарс", являются недвижимым имуществом.

Единственным последствием удовлетворения исковых требований будет лишение последнего покупателя титула собственника на земельный участок, расположенный под его железнодорожными путями необщего пользования.

Ввиду вышеизложенного, суд первой инстанции правильно указал, что нормы статьи ГК РФ не подлежат применению в данном споре. Правило о преимущественном праве покупки не применяется при купле-продаже имущества, не находящегося в долевой собственности.

Указанная статья должна применяться только при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.

Отношений общей собственности относительно всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, между собственниками - не возникло. Железнодорожные пути необщего пользования NN 23, 24. 25, 26, принадлежащие в настоящее время ООО "Семарс", не находились в общей долевой собственности.

Соответственно, Выприкова B.C. не должна была предупреждать АО "НК "Роснефть" - Ставрополье" о намерении продать недвижимость, а могла на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества любому лицу.

Эти обстоятельства исключают возможность применения статьи 250 ГК РФ к договору, заключенному в отношении недвижимого имущества, которое не находилось в общей собственности.

При этом, суд первой инстанции правильно счел необоснованными доводы истца, претендующего на объекты недвижимости ООО "Семарс", в том числе земельный участок и железнодорожные пути, расположенные на нём, по правилам нарушения преимущественного права, поскольку ст. 250 ГК РФ регулируются отношения между участниками общедолевой собственности.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, поскольку они подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, основаны на правильно примененных нормах материального права.

Ссылки в жалобе на то, что в решении суда не содержится выводов относительно требований указанных в уточненном исковом заявлении, несостоятельны, так как решение суд принято по заявленным истцом требованиям. Выводы суда в решении подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств и выражают несогласие с произведенной оценкой доказательств.

Разрешая спор, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Доводы апелляционной жалобы направлены на иное толкование норм права и оценку доказательств, имеющихся в материалах дела. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было, в связи с чем, оснований к отмене решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 27 июня 2017 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу АО "НК "Роснефть" - Ставрополье" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: