Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 30 августа 2017 г. по делу N 33-10366/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

председательствующего Лазарева Н.А.

судей Занкиной Е.П., Маркина А.В.

при секретаре Татариновой Г.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, Министерства сельского хозяйства Российской Федерации на решение Кинельского районного суда Самарской области от 09 марта 2017 года, которым постановлено:

"Признать за Пархоменко С.В. право собственности на объект недвижимого имущества - квартиру, общей площадью 65,7 кв.м, расположенную по адресу: "адрес".

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности Пархоменко С.В. на объект недвижимого имущества - квартиру, общей площадью 65,7 кв.м, расположенную по адресу: "адрес"".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Занкиной Е.П., объяснения представителя Пархоменко С.В. - Буяновской В.С., представителя ФГБОУ ВО "Самарская ГСХА" - Гражданкина А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Пархоменко С.В. обратился в суд с исковыми требованиями к ФГБОУ ВО "Самарская ГСХА", Администрации г.о. Кинель, ООО "Сигма С", при участии третьих лиц - ТУ Росимущества в Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, о признании права собственности на жилое помещение: квартиру N, общей площадью 65,7 кв.м, расположенную по адресу: "адрес".

Требованиям мотивированы тем, что 15.04.2015 г. между истцом и ООО "Сигма С" заключен договор об инвестировании строительства жилого комплекса ГСХА, по условиям которого истцу после введения застройщиком в эксплуатацию многоквартирного дома N (строение N) по адресу: "адрес", подлежит передаче в собственность двухкомнатная квартира N, общей площадью 76,04 кв.м в данном доме. Истец в полном объеме выплатил стоимость квартиры - 2 053 080 руб., дом введен в эксплуатацию 07.04.2016 г., а квартира передана ему по акту приема-передачи. Однако в государственной регистрации право собственности на квартиру истцу отказано. Истец полагал, что исполнив в полном объеме договорные обязательства, он приобрел право на получение квартиры в собственность.

Определением от 04.10.2016 г к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Минсельхоз России.

Судом постановленовышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ТУ Росимущества в Самарской области Шевяхова Ю.В. просит решение суда отменить, полагая его незаконным, указывая на то, что строительство жилых домов не относится к уставной деятельности ФГБОУ ВО "Самарская ГСХА", согласия уполномоченного органа на заключение указанным учреждением инвестиционных договоров на застройку находящегося в федеральной собственности земельного участка не имеется, бюджетные инвестиции для строительства учреждению не выделялись, ООО "Сигма С" осуществляло строительство на не принадлежащем ему земельном участке, а учреждение от прав на участок не отказывалось, инвестиционные договоры являются ничтожными.

В апелляционной жалобе представитель Минсельхоза России Косарева Н.И. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что договор инвестирования является незаключенным в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, отсутствует согласие уполномоченного органа на заключение указанным учреждением инвестиционных договоров на застройку находящегося в федеральной собственности земельного участка, у руководителя Академии отсутствовали полномочия на подписание инвестиционного контракта, а строительство жилых домов не относится к уставной деятельности Академии, инвестиционные договоры являются ничтожными.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Пархоменко С.В. - Буяновская В.С., представитель ФГБОУ ВО "Самарская ГСХА" - Гражданкин А.В. просили оставить решение суда без изменения, жалобы без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об уважительности причин неявки не известили. Представитель ТУ Росимущества в Самарской области просила о рассмотрении дела без участия представителя управления. От иных лиц ходатайства об отложении разбирательства дела и/или о рассмотрении дела без их участия, не подавались.

При данных обстоятельствах дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном ст. ст. 48, 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч.1 ст. 35 Конституции РФ), и одновременно - одним из способов реализации права каждого на жилище (ч.1 ст. 40 Конституции РФ).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 указанного Федерального закона, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 2 вышеназванного Федерального закона объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

По делу установлено, что постановлением администрации г. Кинеля Самарской области от 27.09.2001 N ФГОУ ВПО "Самарская ГСХА" предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, назначение: для жилищного строительства, площадью 13 272 кв.м, кадастровый номер "данные изъяты", по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.10.2008 г. (л.д. 79).

01.03.2007 г. между ФГОУ ВПО "Самарская ГСХА" (учреждение) и ООО СК "Спектр Плюс" (общество) заключен договор N, в соответствии с которым, общество приняло на себя обязательство за вознаграждение и поручению учреждения осуществить строительство жилого комплекса, состоящего из 4-х пятиэтажных домов, общей площадью 10334,08 кв.м расположенных на вышеуказанном земельном участке по адресу: "адрес" (строения N, N) (л.д. 74-78).

При этом из материалов дела усматривается, что изначального строительство указанного жилого комплекса осуществлялось на основании договора, заключенного между ФГОУ ВПО "Самарская ГСХА" и ООО СК "Спектр Плюс" от 01.08.2006 г. N.

23.07.2013 г. между ФГОУ ВПО "Самарская ГСХА" (заказчик) и ООО "Сигма-С" (инвестор-застройщик - ген. подрядчик) заключен договор инвестирования жилых домов (с учетом дополнительного соглашения к договору от 27.02.2014 г.), предметом которого является осуществление инвестором-застройщиком - ген. подрядчиком за вознаграждение и по поручению заказчика дальнейшее строительство и достройка квартир и подсобных помещений физических лиц в соответствии с заключенными договорами инвестирования с ООО СК "Спектр Плюс", ООО "Спектр+" жилого комплекса, состоящего из 4-х пятиэтажных домов, общей площадью 10334,08 кв.м расположенных на вышеуказанном земельном участке по адресу: "адрес" (строения N, N) (л.д. 67-73).

Договор аналогичного содержания заключен 01.03.2015 г. между ФГОУ ВПО "Самарская ГСХА" и ООО "Сигма С" (л.д. 63-66).

01.02.2007 г., 26.03.2012 г., 29.10.2015 г. Администрацией г.о. Кинель ФГБОУ ВПО "Самарская ГСХА" выданы разрешения на строительство жилого комплекса (л.д. 50, 52-54).

15.04.2015 г. между ООО "Сигма С" (инвестор) и Пархоменко С.В. (соинвестор) заключен договор N об инвестировании строительства жилого комплекса ГСХА (в редакции дополнительных соглашений от 24.12.2015 г.), по условиям которого за 2 053 080 руб. Пархоменко С.В. после введения застройщиком в эксплуатацию многоквартирного дома N (строение N) по адресу: "адрес", подлежит передаче в собственность двухкомнатная квартира N, площадью 76,04 кв.м в данном доме (л.д. 7-9).

Согласно кадастровой выписке о данном земельном участке от 17.08.2016 г. N участок с кадастровым номером "данные изъяты" имеет статус - ранее учтенный и обременен 9-ю объектами капитального строительства (л.д. 58-62).

Многоквартирный дом N (строение N) по адресу: "адрес" закончен строительством, введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 07.04.2016 г. (л.д. 55-57).

Пархоменко С.В. в полном объеме выплатил стоимость указанной выше квартиры, что подтверждается копиями чек-ордеров (л.д. 16).

11.04.2016 г. квартира N передана Пархоменко С.В. по акту приема-передачи (л.д. 10).

Указанное жилое помещение сформировано и учтено как объект недвижимого имущества, то есть в отношении жилого помещения, общей площадью 65,7 кв.м, в том числе жилой - 32,0 кв.м, осуществлен технический и кадастровый учет (л.д. 11-15).

Разрешая спор, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь требованиями действующего законодательства, регулирующего спорные отношения, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Пархоменко С.В.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Пархоменко С.В. и ООО "Сигма С" в полном объеме и надлежащим образом исполнены условия заключенного между ними инвестиционного договора, что подтверждается материалами дела, письменными объяснениями ООО "Сигма С", в которых общество поддержало иск Пархоменко С.В. и не возражало против его удовлетворения, как и ФГБОУ ВО "Самарская ГСХА".

Многоквартирный дом N (строение N) по адресу: "адрес" закончен строительством, введен в эксплуатацию, жилое помещение N сформировано и учтено как объект недвижимого имущества, оплачено истцом в полном объеме и передано ему по акту приема-передачи.

Пархоменко С.В. надлежащим образом исполнивший договорное обязательство путем внесения платы за квартиру в полном объеме вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение договорного обязательства со стороны контрагента и при неисполнении обязательства обязанной стороной, вправе требовать защиты своего права, в том числе путем предъявления требования о признании за ним права собственности на квартиру.

Истец, денежные средства которого привлечены для строительства многоквартирного дома, и действовавший в правоотношении добросовестно, не может быть лишен права на оплаченный им результат инвестиционной деятельности.

Доводы апелляционных жалоб в обоснование того, что инвестиционные договоры являются ничтожными, судебная коллегия находит подлежащими отклонению.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора об осуществлении строительства жилого комплекса) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ (в действующей редакции) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания ее судом.

По смыслу указанной нормы, ничтожная сделка недействительна изначально.

Строительство жилого комплекса ГСХА, включая дом, в котором находится квартира истца, осуществлено на едином земельном участке, закрепленном за ФГБОУ ВО "Самарская ГСХА" на праве постоянного (бессрочного) пользования, с целевым назначением - для жилищного строительства.

Как следует из п. 1.13 Устава учреждения от 2011 г., Академия осуществляет функции заказчика-застройщика, эксплуатацию объектов производственно-технического, учебного, научно-исследовательского назначения и инфраструктуры.

Пункт 1.16 предыдущей редакции Устава учреждения, утвержденного приказом Минсельхоза России от 04.12.2006 N 699, содержал положения аналогичного содержания.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разрешение на строительство относится к документам, являющимся основанием для регистрации прав на недвижимое имущество.

Таким образом, разрешение на строительство является не только документом, дающим право осуществлять строительство в течение срока его действия, но и документом, подтверждающим соответствие проектной документации установленным требованиям, а также правомерность действий по возведению объекта капитального строительства.

Данные обстоятельства учтены судом первой при разрешении спора.

Доводы жалоб о том, что ФГБОУ ВО "Самарская ГСХА" не получено согласие уполномоченного органа на заключение инвестиционных договоров на застройку находящегося в федеральной собственности земельного участка, выводы суда не опровергают.

Согласно п. п. 3 и 4 Положения о порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, утвержденного постановлением Правительства РФ от 10.08.2007 N 505, согласование заключения инвестиционного договора осуществляется Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом в порядке, предусмотренном настоящим Положением.

Согласование заключения инвестиционного договора осуществляется Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом на основании решений Правительства РФ в случае, если: стоимость недвижимого имущества, определенная в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, превышает 150 млн. рублей; стоимость недвижимого имущества, определенная в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и суммарный объем капитальных вложений, необходимых для реализации инвестиционного проекта, в совокупности превышают 500 млн. рублей.

В силу положений п. 1 постановления Правительства РФ от 03.04.2008 N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности" для федеральных органов исполнительной власти установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности. При этом указанные участки должны быть: а) предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям либо не предоставлены гражданам или юридическим лицам; б) расположены в границах населенных пунктов либо в пределах: 30 километров от границ населенных пунктов с численностью населения более 1 млн. человек; 15 километров от границ населенных пунктов с численностью населения от 100 тыс. человек до 1 млн. человек; 5 километров от границ населенных пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек.

Названные публичные функции уполномоченных органов в данном конкретном случае не могут служить основанием для отказа в признании за истцом права собственности на результат осуществленных им капитальных вложений, в условиях соблюдения им и надлежащего исполнения гражданско-правового договора, заключенного в сфере частного права.

Мероприятия по застройке земельного участка начались в 2006 году, уполномоченный орган с указанного времени в течение 10 лет не ссылался на отсутствие его согласия на застройку земельного участка и заключение инвестиционных договоров.

Каких-либо мер к предотвращению незаконной, по мнению ТУ Росимущества в Самарской области и Минсельхоза России, застройки ими не предпринималось, что указывает на фактическое одобрение указанной инвестиционной деятельности ФГБОУ ВО "Самасркая ГСХА" и иных ее субъектов.

Кроме того, из правовой позиции ТУ Росимущества в Самарской области по данному делу не следует прямо, что оно возражает против застройки земельного участка, поскольку ссылается только лишь на формальное отсутствие его заранее данного согласия на это.

Доказательства того, что передача спорной квартиры в собственность истцу, каким-либо образом нарушило права ТУ Росимущества в Самарской области, Минсельхоза России суду в нарушение требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлены, что применительно к ч. 1 ст. 3 ГПК РФ во взаимосвязи с п. 1 ст. 11 ГК РФ является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении жалобы.

Доводы жалобы ТУ Росимущества в Самарской области о том, что бюджетные инвестиции для строительства учреждению не выделялись, не являются препятствием для признания права собственности за истцом на квартиру.

Права на земельный участок принадлежат ФГБОУ ВО "Самарская ГСХА", которое в рамках договоров предоставило его для застройки ООО "Сигма С", что само по себе не противоречит действующему законодательству.

Доказательства того, что вышеуказанный земельный участок относится к участкам, перечисленным в п. 1 постановления Правительства РФ от 03.04.2008 N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности", в деле отсутствуют.

Ни один из договоров до настоящего времени никем не оспорен и в судебном порядке недействительным не признан, что опровергает доводы апелляционной жалобы, в том числе об их ничтожности.

Доводы апелляционной жалобы представителя Минсельхоза России о том, что в случае отсутствия Приложений договор инвестирования считается незаключенным, поскольку предмет сделки не определен, судебной коллегией признается несостоятельным, поскольку отсутствие в материалах дела подписанных сторонами Приложений N 1 и N 2 не свидетельствует о незаключенности договора.

Доказательства, подтверждающие исполнение спорного договора, имеются в материалах дела.

Довод заявителя жалобы о том, что без указанных Приложений невозможно однозначно определить каким образом распределяются квартиры, судебной коллегией не принимается, поскольку доказательств, подтверждающих обратное Минсельхозом России, не представило.

При этом в материалах дела имеется копия договора инвестирования от 23.07.2013 г. и приложения к нему, заверенные стороной сделки, в которых отражены объекты инвестиционного строительства с указанием номеров строений, номеров квартир с указанием этажа, количества комнат и площадей (л.д. 67-73). На представлении подлинников данных документов стороны не настаивали.

Доводы заявителя о том, что в нарушение требований ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" сторонами инвестиционного договора не составлялся и не подписывался акт о результатах реализации инвестиционного контракта и не проводилась государственная регистрация договора, не могут повлечь отмену решения суда.

Истец повлиять на оформление указанного документа и государственную регистрацию инвестиционного договора не мог, в то же время строительство объекта завершено, жилой дом введен эксплуатацию в 2016 году. Истец выполнил все свои обязательства по договору. Само по себе отсутствие указанного документа и отсутствие процедуры государственной регистрации договора инвестирования безусловным поводом к отказу в иске являться не может, поскольку право истца на получение результата инвестиционной деятельности не может быть поставлено в зависимость от указанных обстоятельств и от действий третьих лиц.

Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционных жалобах, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалоб не содержат оснований к отмене либо изменению решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кинельского районного суда Самарской области от 09 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, Министерства сельского хозяйства Российской Федерации - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: