Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 05 сентября 2017 г. по делу N 33-5964/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ившиной Т.В.,

судей Судак О.Н., Федотовой Е.В.,

при секретаре Камеристовой К.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Акционерного общества "Сельский дом" на решение Бузулуского районного суда Оренбургской области от 29 марта 2017 г. и дополнительное решение от 16 мая 2017г. по гражданскому делу по иску Захаровой Елены Александровны, Биджоева Доинисия Ивановича, Рябовой Елены Николаевны, Калайчиевой Нины Сулековны, Калайчиева Игоря Шакроевича, Козмаева Николая Александровича к Управлению Федеральной службы судебных приставов по Оренбургской области, обществу с ограниченной ответственностью "Пласт", акционерному обществу "Сельский дом" о снятии ареста с имущества,

по встречным исковым заявлениям акционерного общества "Сельский дом" к обществу с ограниченной ответственностью "Пласт", Захаровой Елене Александровне, Биджоеву Дионисию Ивановичу, Рябовой Елене Николаевне, Калайчиевой Нине Сулековне, Калайчиеву Игорю Шакроевичу, Казмаеву Николаю Александровичу о признании недействительными договоров купли-продажи квартир,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Пласт" к акционерному обществу "Сельский дом" о прекращении залога (ипотеки).

Заслушав доклад судьи Ившиной Т.В., объяснения представителя АО "Сельский дом" Ганиева М.М., поддержавшего доводы жалоб, представителя истца по первоначальным требованиям Захаровой Е.А. - Капишникова М.А., возражавшего против удовлетворения жалоб, судебная коллегия

установила:

Захарова Е.А., Биджоев Д.И., Рябова Е.Н., Калайчиева Н.С., Калайчиев И.Ш., Козмаев Н.А. обратились в Бузулукский районный суд с иском о снятии ареста с имущества, указав, что заключили договоры купли-продажи квартир, расположенных по адресу: (адрес), с собственником (застройщиком) квартир ООО "Пласт".

Захарова Е.А. заключила договор от 16 марта 2016г. о приобретении квартиры N N. Биджоев Д.И. - договор от 22 января 2016г. о покупке квартиры N N. Рябова Е.Н. - договор от 05 апреля 2016г. о покупке квартиры N N. Калайчиева Н.С. - договор от 13 марта 2016г. о приобретении квартиры N N Калайчиев И.Ш. - договор от 15 января 2016г. о покупке квартиры N N Козмаев Н.А. - договор от 13 января 2016г. о покупке квартиры N N.

Договоры заключены с рассрочкой платежа, по которым большая часть стоимости квартир была передана ООО "Пласт" до подписания договоров, а оставшаяся часть должна была быть выплачена до 01 сентября 2016г. В настоящее время расчёт с ООО "Пласт" произведен полностью, однако зарегистрировать свои права они не могут, поскольку 24 мая 2016г. Управлением Росреестра по Оренбургской области произведено ограничение прав на квартиры, на основании постановления судебного пристав-исполнителя Астапенко В.В. от 24 апреля 2016г. о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости.

Наложение ареста на квартиры нарушает их права, как собственников, так как квартиры перешли в их собственность до наложения ареста, они владеют и распоряжаются своими квартирами. Считают действия судебного пристава-исполнителя незаконными.

Просят суд отменить постановление судебного пристава-исполнителя Бузулукского городского отдела судебных приставов Астапенко В.В. от 24.04.2016г. о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости.

Исключить из ареста следующее имущество: квартиры NN, N, N, N, N, N в жилом доме по адресу: (адрес)

В последующем истцы дополнили исковые требования, просят также снять запрет на регистрационные действия, на недвижимое имущество: квартиры N, N, N, N, N, N в жилом доме по адресу: (адрес), наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя Бузулукского городского отдела судебных приставов Астапенко В.В. от 24 апреля 2016г. о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости.

АО "Сельский дом" обратилось со встречным исковым заявлением к Калайчиевой Нине Сулековне, ООО "Пласт" в котором просят признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес), заключенный 15 января 2016г. между Калайчиевой Ниной Сулековной и ООО "Пласт". Указывают, что с момента заключения договора и до настоящего времени Калайчиева Н.С. не обращалась в Управление Росреестра для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, что свидетельствует об отсутствии намерения исполнять указанное обязательство. По представленным документам Калайчиева Н.С. оплатила 83% от стоимости квартиры в момент заключения договора, а оставшуюся часть 17% до 01 сентября 2016г. Договор заключен с учетом залога. Стоимость квартиры оплачена в полном объеме, и препятствий к регистрации не имеется. Делают вывод, что у сторон отсутствуют намерения исполнять сделку в части перехода права собственности. Кроме того, ООО "Пласт" должно вести соответствующую документацию (кассовую книгу) по учету кассовых операций, т.к. денежные средства от Калайчиевой Н.С. поступали наличным путем. Оформление приходного кассового ордера без установленных требований позволяет сделать вывод об отсутствии оплаты стоимости квартиры по оспариваемому договору. На момент заключения договора ООО "Пласт" не являлся собственником квартиры, и не мог её продавать. Право собственности возникло у ООО "Пласт" 29 марта 2016г., договор купли-продажи от 15 января 2016г. Считают данный договор, мнимой сделкой. Также ссылаются на ничтожность сделки в силу п.2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считает, что договор купли-продажи квартиры не заключался, приходные кассовые ордера не оформлялись, следовательно, являются подложными доказательствами.

В обеспечение исполнения обязательств по договору целевого займа с ООО "Пласт" от 11 марта 2014г. на сумму 5 400 000 рублей, заключен договор залога земельного участка (кадастровый N), расположенного по адресу: (адрес) В ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации залога в силу закона на спорные квартиры. В силу ст. 37 закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору ипотеки, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя. АО "Сельский дом" не давало согласие ООО "Пласт" на отчуждение спорных квартир. В связи с чем он вправе обратиться с требованием о признании сделки недействительной.

АО "Сельский дом" обратилось с аналогичным встречным исковым заявлением к Козмаеву Николаю Александровичу, ООО "Пласт" в котором просило признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес), заключенный 30.01.2016г. между Комзаевым Николаем Александровичем и ООО "Пласт"; к Биджоеву Дионисию Ивановичу, ООО "Пласт" в котором просило признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес), заключенный 22.01.2016г. между Биджоенвым Доинисием Ивановичем и ООО "Пласт"; к Калайчиеву Игорю Шакроевичу, ООО "Пласт" в котором просило признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес)(адрес), заключенный 30.03.2016г. между Калайчиевым Игорем Шакроевичем и ООО "Пласт"; к Захаровой Елене Александровне, ООО "Пласт" в котором просило признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес)(адрес), заключенный 16.03.2016г. между Захаровой Еленой Александровной и ООО "Пласт"; к Рябовой Елене Николаевне, ООО "Пласт" в котором просило признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: (адрес), заключенный 05.04.2016г. между Рябовой Еленой Николаевной и ООО "Пласт".

ООО "Пласт" обратилось со встречным иском к ОАО "Сельский дом" о прекращении залога (ипотеки), указывая, что действительно между ООО "Пласт" и ОАО "Сельский дом" был заключен договор целевого займа N от 11 марта 2014 года. Предметом указанного договора являлся целевой заём на строительство 18-ти квартирного жилого дома в размере 5 400 000 рублей.

В обеспечение исполнения обязательств ООО "Пласт" перед ОАО "Сельский дом" 11.03.2014 года был заключен договор залога, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: (адрес)(адрес)

Продолжая исполнять свои обязательства, ООО "Пласт", завершило строительство многоквартирного жилого дома, реализовало квартиры Захаровой Е.А., Биджоеву Д.И., Рябовой Е.Н., Калайчиевой Н.С., Калайчиеву И.Ш. и Козмаеву Н.А ... Имея в собственности квартиры N общество заключило с ОАО "Сельский дом" соглашение о переводе долга N от 19 августа 2016 года.

Предметом соглашения о переводе долга является перевод обязательств ООО "Пласт" Биджоевой О.Ш. и Биджоеву С.И. в части не выполненных обязательств ООО "Пласт" в сумме 3 908 750 рублей.

19 августа 2016 года Биджоев Спартак Иванович и Биджоева Оксана Шаркоевна приняли на себя обязательства выплатить ОАО "Сельский дом" вышеуказанную сумму, при этом получили от ООО "Пласт" в собственность квартиры N, расположенные по адресу: (адрес).

Приобретенные в собственность квартиры Биджоева О.Ш. и Биджоев С.И. обязались заложить взамен предыдущего предоставленного ООО "Пласт" залога.

В настоящее время ООО "Пласт" каких либо обязательств перед ОАО "Сельский дом" по договору целевого займа N от 11 марта 2014 года не имеет.

Решением Ленинского районного суда города Оренбурга от 12 декабря 2016 года с Биджоева Спартака Ивановича и Биджоевой Оксаны Шаркоевны взысканы денежные средства по переведенному обязательству перед ОАО "Сельский дом" в пользу кредитора. Наличие решения Ленинского районного суда города Оренбурга лишает ОАО "Сельский дом" прав требования в отношении ООО "Пласт", а соответственно, прекращает ипотеку (залог) в отношении земельного участка с кадастровым номером N и многоквартирного жилого дома, расположенных по адресу: (адрес).

Просили суд прекратить залог (ипотеку) в отношении земельного участка с кадастровым номером N и объектов недвижимости находящихся на указанном земельном участке, расположенных по адресу: (адрес) по договору о залоге от 11.03.2014 года.

Решением суда исковые требования Захаровой Елены Александровны, Биджоева Дионисия Ивановича, Рябовой Елены Николаевны, Калайчиевой Нины Сулековны, Калайчиева Игоря Шакроевича, Казмаева Николая Александровича к Управлению Федеральной службы судебных приставов по Оренбургской области, обществу с ограниченной ответственностью "Пласт", акционерному обществу "Сельский дом" о снятии ареста с имущества удовлетворены частично.

Суд постановилснять запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества - квартир N, расположенных по адресу: (адрес), наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя Бузулукского городского отдела судебных приставов Астапенко В.В. от 24.04.2016г.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Пласт" к акционерному обществу "Сельский дом" о прекращении залога (ипотеки) удовлетворить.

Прекратить залог (ипотеку) по договору о залоге от 11 марта 2014г., заключенному между ОАО "Сельский дом" и ООО "Пласт", в отношении земельного участка с кадастровым номером N и объектов недвижимости - квартир, расположенных по адресу: (адрес),

В удовлетворении исковых требований акционерного общества "Сельский дом" к обществу с ограниченной ответственностью "Пласт", Захаровой Елене Александровне, Биджоеву Дионисию Ивановичу, Рябовой Елене Николаевне, Калайчиевой Нине Сулековне, Калайчиеву Игорю Шакроевичу, Казмаеву Николаю Александровичу о признании недействительными договоров купли-продажи квартир от 15 января 2016г., 30 января 2016г., 22 января 2016г., 30 марта 2016г. - отказать.

Взыскать с акционерного общества "Сельский дом" госпошлину в доход местного бюджета в сумме 101 800 рублей.

Дополнительным решением суда от 16 мая 2017г. в удовлетворении исковых требований акционерного общества "Сельский дом" к обществу с ограниченной ответственностью "Пласт", Захаровой Елене Александровне, Рябовой Елене Николаевне о признании недействительными договоров купли - продажи квартир от 16 марта 2016г., 05 апреля 2016 г. отказано.

Определением суда от 16 мая 2017г. в решении суда от 29 марта 2017г. исправлена описка, а именно по всему тексту решения в качестве третьего лица указано правильно: "Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области", вместо "ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области".

В апелляционных жалобах на решение суда и дополнительное решение суда АО "Сельский дом", ссылаясь на незаконность и необоснованность выводов суда, просит отменить решение суда в части снятия запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества - квартир N расположенных по адресу: (адрес), наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя Бузулукского городского отдела судебных приставов Астапенко В.В. от 24.04.2016г.; прекращения залога (ипотеки) по договору о залоге от 11 марта 2014г., заключенному между ОАО "Сельский дом" и ООО "Пласт", в отношении земельного участка с кадастровым номером N и объектов недвижимости - квартир, расположенных по адресу: (адрес), вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении указанных требований, об удовлетворении требований о признании недействительными договоров купли - продажи от 15 января 2016г., 22 января 2016г., 30 января 2016г., 30 марта 2016г., 16 марта 2016г., 05 апреля 2016г. квартир NN соответственно, расположенных по адресу: (адрес).

В судебное заседание не явились истцы Захарова Е.А., Биджоев Д.И., Рябова Е.Н., Калайчиева Н.С., Калайчиев И.Ш., Козмаев Н.А., представители УФССП по Оренбургской области, ООО "Пласт", Бузулукского городского ОСП УФССП по Оренбургской области, ООО "БСТП", Управления Росреестра по Оренбургской области, СПИ Бузулукского городского отдела СП УФССП России по Оренбургской области Астапенко В.В., третьи лица Биджоев С.Н., Биджоева О.Ш., извещенные о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Руководствуясь статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда по доводам жалоб, судебная коллегия пришла к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в соответствии с договором целевого займа N от 11 марта 2014г. АО "Сельский дом" предоставил ООО "Пласт" денежные средства в сумме 5 400 000 рублей для строительства 18 квартирного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: (адрес).

В обеспечение исполнения обязательств по договору целевого займа с ООО "Пласт" от 11 марта 2014г. на сумму 5 400 000 рублей, заключен договор залога земельного участка кадастровый N, расположенного по адресу: (адрес)., о чем 21 марта 2014г. в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации залога за N.

Согласно п.1.3 договора залога в соответствии с пунктом 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке ( залоге недвижимости)" и пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается, то есть распространяется на все помещения многоквартирного жилого дома и возникает одновременно с правом собственности на них.

ООО "Пласт" построило многоквартирный дом по адресу: (адрес) и зарегистрировало за собой право собственности на спорные квартиры 29 марта 2016г.

Из выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что сделана запись регистрации залога в силу закона на спорные квартиры.

В соответствии с договором купли-продажи квартиры от 16 марта 2016г., заключенным между ООО "Пласт" и Захаровой Еленой Александровной, ООО "Пласт" продало, а Захарова Е.А. купила квартиру под N, площадью 50,5 кв.м, по адресу: (адрес). Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30 марта 2015г. N N, выданного отделом архитектуры и градостроительства администрации МО Бузулукский район, договора аренды земельного участка от 19 февраля 2014г., зарегистрированного 04 марта 2014г. за N. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Оренбургской области 26 мая 2015г. запись N, выдано свидетельство о государственной регистрации права 26.05.2015г. NN.

Стоимость квартиры составляла 1 500 000 руб., до полного расчета квартира находится в залоге у Продавца.

Из квитанции к приходному кассовому ордеру N от 16 марта 2016г. следует, что Захарова Е.А. оплатила 1 000 000 руб. ООО "Пласт" по договору купли-продажи кв.NN по адресу: (адрес).

Из квитанции к приходному кассовому ордеру N от 28 июля 2016г. следует, что Захарова Е.А. оплатила 500 000 руб. ООО "Пласт" по договору купли-продажи кв.N по адресу: (адрес).

В соответствии с договором купли-продажи квартиры от 22 января 2016г., заключенным между ООО "Пласт" и Биджоевым Дионисием Ивановичем, ООО "Пласт" продало, а Биджоев Д.И. купил квартиру под N, площадью 48,0 кв.м., по адресу: (адрес). Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30 марта 2015г. N N, выданного отделом архитектуры и градостроительства администрации МО Бузулукский район, договора аренды земельного участка от 19 февраля 2014г., зарегистрированного 04 марта 2014г. за N. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Оренбургской области 29 марта 2016г. запись N.

Стоимость квартиры составляла 1 500 000 руб., расчет производится следующим образом: 1 200 000 руб. оплачено в момент подписания договора, в качестве аванса; 300 000 руб. в срок до 01 сентября 2016г.

До полного расчета квартира находится в залоге у Продавца.

Из квитанции к приходному кассовому ордеру N от 22 января 2016г. следует, что Биджоев Д.И. оплатил 1 200 000 руб. ООО "Пласт" по договору купли-продажи кв.NN по адресу: (адрес)

Из квитанции к приходному кассовому ордеру N от 30 августа 2016г. следует, что Биджоев Д.И. оплатил 300 000 руб. ООО "Пласт" по договору купли-продажи кв.NN по адресу: (адрес).

В соответствии с договором купли-продажи квартиры от 05 апреля 2016г., заключенным между ООО "Пласт" и Рябовой Еленой Николаевной, ООО "Пласт" продало, а Рябова Е.Н. купила квартиру под N, площадью 63,4 кв.м, по адресу: (адрес). Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30 марта 2015г. N N, выданного отделом архитектуры и градостроительства администрации МО Бузулукский район, договора аренды земельного участка от 19 февраля 2014г., зарегистрированного 04 марта 2014г. за N. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Оренбургской области 29 марта 2016г. запись N, выдано свидетельство о государственной регистрации права 29 марта 2015г. N.

Стоимость квартиры составляла 1 800 000 руб., расчет производится следующим образом: 1 500 000 руб. оплачено в момент подписания договора, в качестве аванса; 300 000 руб. в срок до 01 сентября 2016г.

До полного расчета квартира находится в залоге у Продавца.

Из квитанции к приходному кассовому ордеру N от 05 апреля 2016г. следует, что Рябова Е.Н. оплатила 1 500 000 руб. ООО "Пласт" по договору купли-продажи кв.NN по адресу: (адрес)

Из квитанции к приходному кассовому ордеру N от 25 августа 2016г. следует, что Рябова Е.Н. оплатила 300 000 руб. ООО "Пласт" по договору купли-продажи кв.NN по адресу: (адрес)

В соответствии с договором купли-продажи квартиры от 30 марта 2016г., заключенным между ООО "Пласт" и Калайчиевым Игорем Шакроевичем, ООО "Пласт" продало, а Калайчиев И.Ш. купил квартиру под N, площадью 61,2 кв.м, по адресу: (адрес) Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30 марта 2015г. N N выданного отделом архитектуры и градостроительства администрации МО Бузулукский район, договора аренды земельного участка от 19 февраля 2014г., зарегистрированного 04 марта 2014г. за N. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Оренбургской области 29 марта 2016г. запись N, выдано свидетельство о государственной регистрации права 29 марта 2015г. N.

Стоимость квартиры составляла 1 800 000 руб., расчет производится следующим образом: 1 500 000 руб. оплачено в момент подписания договора, в качестве аванса; 300 000 руб. в срок до 01 сентября 2016г.

До полного расчета квартира находится в залоге у Продавца.

Из квитанции к приходному кассовому ордеру N от 30 марта 2016г. следует, что Калайчиев И.Ш. оплатил 1 500 000 руб. ООО "Пласт" по договору купли-продажи кв.NN по адресу: (адрес).

Из квитанции к приходному кассовому ордеру N от 29 августа 2016г. следует, что Калайчиев И.Ш. оплатил 300 000 руб. ООО "Пласт" по договору купли-продажи кв.NN по адресу: (адрес).

В соответствии с договором купли-продажи квартиры от 15 января 2016г., заключенным между ООО "Пласт" и Калайчиевой Ниной Сулековной, ООО "Пласт" продало, а Калайчиева Н.С. купила квартиру под N, площадью 62,2 кв.м, по адресу: (адрес). Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30 марта 2015г. N N, выданного отделом архитектуры и градостроительства администрации МО Бузулукский район, договора аренды земельного участка от 19 февраля 2014г., зарегистрированного 04 марта 2014г. за N. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Оренбургской области 29 марта 2016г. запись N.

Стоимость квартиры составляла 1 800 000 руб., расчет производится следующим образом: 1 500 000 руб. оплачено в момент подписания договора, в качестве аванса; 300 000 руб. в срок до 01.09.2016г.

До полного расчета квартира находится в залоге у Продавца.

Из квитанции к приходному кассовому ордеру N от 15 января 2016г. следует, что Калайчиева Н.С. оплатила 1 500 000 руб. ООО "Пласт" по договору купли-продажи кв.NN по адресу: (адрес)

Из квитанции к приходному кассовому ордеру N от 05 августа 2016г. следует, что Калайчиева Н.С. оплатила 300 000 руб. ООО "Пласт" по договору купли-продажи кв.NN по адресу: (адрес).

В соответствии с договором купли-продажи квартиры от 30 января 2016г., заключенным между ООО "Пласт" и Козмаевым Николаем Александровичем, ООО "Пласт" продало, а Козмаев Н.А. купил квартиру под N, площадью 61,0 кв.м, по адресу: (адрес). Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30 марта 2015г. N N, выданного отделом архитектуры и градостроительства администрации МО Бузулукский район, договора аренды земельного участка от 19 февраля 2014г., зарегистрированного 04 марта 2014г. за N. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Оренбургской области 29 марта 2016г. запись N.

Стоимость квартиры составляла 1 800 000 руб., расчет производится следующим образом: 1 500 000 руб. оплачено в момент подписания договора, в качестве аванса; 300 000 руб. в срок до 01 сентября 2016г.

До полного расчета квартира находится в залоге у Продавца.

Из квитанции к приходному кассовому ордеру N от 30 января 2016г. следует, что Козмаев Н.А. оплатил 1 500 000 руб. ООО "Пласт" по договору купли-продажи кв.NN по адресу: (адрес)

Из квитанции к приходному кассовому ордеру N от 23 августа 2016г. следует, что Козмаев Н.А. оплатил 300 000 руб. ООО "Пласт" по договору купли-продажи кв.NN по адресу: (адрес).

Согласно п.13. оспариваемых договоров купли-продажи квартир, настоящий договор является и передаточным актом недвижимости.

Согласно выписке ЕГРП, переход права собственности на основании вышеназванных договоров не произведен.

Арбитражным судом Оренбургской области 17 декабря 2015г. по делу NN. по иску ОАО "Сельский дом" к ООО "Бузулукское сервисное транспортное предприятие", ООО "Агентство недвижимости "Консул", ООО "Пласт" о взыскании задолженности по договору целевого займа от 16 октября 2015г., утверждено мировое соглашение. В соответствии с мировым соглашением основной заемщик ООО "Бузулукское сервисное транспортное предприятие" и ООО "Пласт" обязались в срок до 01 апреля 2016г. обязуются оплатить ОАО "Сельский дом" 4 418 517 руб.

14 апреля 2016г. судебным приставом - исполнителем на основании исполнительного документа исполнительного листа N N от 06 апреля 2016г., возбуждено исполнительное производство N о взыскании задолженности по кредитным платежам 4 556 685,60 руб. с должника ООО "Пласт" в пользу взыскателя АО "Сельский дом".

В рамках данного исполнительного производства постановлением от 24 апреля 2016г. судебный пристав - исполнитель наложил запрет на совершение регистрационных действий по исключению из госреестра в отношении имущества, квартир N, по адресу: (адрес)

Постановлением от 06 сентября 2016г. судебного пристава - исполнителя отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий по исключению из госреестра в отношении кв. N по адресу: (адрес).

Постановлением от 06 сентября 2016г. судебного пристава объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении имущества, квартиры N, по адресу: (адрес)

Разрешая требования, заявленные Захаровой Е.А., Биджоевым Д.И., Рябовой Е.Н., Калайчиевой Н.С., Калайчиевым И.Ш., Козмаевым Н.А., суд исходил из того, что на момент вынесения постановления о запрете регистрационных действий судебный пристав-исполнитель не располагал информацией о том, что истцы являлись новыми собственниками квартир, в связи с чем, совершенные им действия по наложению запрета на регистрационные действия в отношении спорных квартир не противоречат положениям действующего законодательства, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований об отмене постановления судебного пристава-исполнителя Бузулукского городского отдела судебных приставов Астапенко В.В. от 24 апреля 2016г. о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости не имеется.

Арест на спорные квартиры судебным - приставом исполнителем не накладывался.

Так как залог у АО "Сельский дом" на спорные квартиры прекратился с 19 августа 2016г., подлежат удовлетворению исковые требования физических лиц о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества - квартир N расположенных по адресу: (адрес), наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя Бузулукского городского отдела судебных приставов Астапенко В.В. от 24 апреля 2016г.

С выводами суда об удовлетворении требований о снятии запрета на совершение регистрационных действий согласиться нельзя на основании следующего.

В силу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В соответствии с п.2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьёй 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) на праве собственности с момента такой регистрации.

Статьёй 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2).

В соответствии с абз. 3 пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров право собственности и других вещных прав" право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Учитывая, что на момент принятия мер по запрету на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества - квартир N расположенных по адресу: (адрес) собственником указанных квартир являлось ООО "Пласт", оснований для удовлетворения требований Захаровой Е.А., Биджоева Д.И., Рябовой Е.Н., Калайчиевой Н.С., Калайчиева И.Ш., Козмаева Н.А. у суда не было.

Кроме того, постановлением от 24 апреля 2016 г. судебного пристава - исполнителя запрет на совершение регистрационных действий в отношении квартиры N N расположенной по адресу: (адрес) не накладывался. Таким образом, данное постановление не нарушает права Калайчиева И.Ш.

ООО "Пласт" и Биджоева Оксана Шакроевна, Биджоев Спартак Иванович (созаемщик) с согласия Акционерного общества "Сельский дом" 19 августа 2016г. заключили соглашение N о переводе долга, в соответствии с которым Биджоева О.Ш. принимает на себя исполнение обязательств по погашению целевого займа на сумму 3 908 750,57 руб., возникшего на основании договора целевого займа N от 11 марта 2014г., заключенного между ООО "Пласт" и АО "Сельский дом", в т.ч. часть займа по договору в сумме 3 753 075 руб. 09 коп и часть процентов за пользование займом по договору ООО "Пласт" в сумме 155 675 руб. 48 коп.(п.1.3)

В соответствии с пунктом 1.4 указанного договора ООО "Пласт" передает Биджоевой О.Ш. право собственности на квартиры N N в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: (адрес).

Согласно пункту 1.5 данного договора исполнение обязательства Биджоевой О.Ш. перед АО "Сельский дом" обеспечивается поручительством одного физического лица, залогом квартир, указанных в п.1.4 настоящего соглашения, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соглашение подписано представителем ООО "Пласт", Биджоевой О.Ш., созаёмщиком Биджоевым С.И., представителями АО "Сельский дом".

С Биджоевым Д.И., заключен договор поручительства N от 19.08.2016г., в соответствии с которым, Биджоев Д.И. обязуется солидарно отвечать перед АО "Сельский дом" за исполнение Биджоевой О.Ш. обязательств по соглашению о переводе долга от 19 августа 2016г. N, возникшего из договора целевого займа N от 11 марта 2014г.

19 августа 2016г. заключено дополнительное соглашение к договору залога от 11 марта 2014г. между АО "Сельский дом" и Биджоевым Спартаком Ивановичем, в соответствии с которым АО "Сельский дом" имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по обязательствам, возникшим из соглашения о переводе долга из стоимости принадлежащего Биджоеву С.И. имущества.

На основании решения Ленинского районного суда г.Оренбурга от 12 декабря 2016г. по иску АО "Сельский дом" к Биджоевой Оксане Шакроевне, Биджоеву Спартаку Ивановичу, Биджоеву Дионисию Ивановичу о взыскании задолженности по договору займа, с ответчиков в пользу истца, солидарно, взыскана задолженность по договору целевого займа N от 11 марта 2014г., по состоянию на 11 ноября 2016г. в размере 3 753 075,09 руб. Решение вступило в законную силу 20 января 2017г.

В соответствии со статьёй 355 Гражданского кодекса Российской Федерации с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если иное не предусмотрено соглашением между кредитором и залогодателем.

Учитывая, что при переводе долга с ООО "Пласт" на физическое лицо Биджоеву О.Ш., АО "Сельский дом" и ООО "Пласт" не заключили соглашения о том, что залог имущества ООО "Пласт" по договору о залоге от 11 марта 2014г. сохраняется, указанный залог прекратил своё действие в силу закона.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защите в судебном порядке подлежат нарушенные или оспоренные права.

Доказательств того, что действиями АО "Сельский дом" каким либо образом были нарушены или оспаривались права ООО "Пласт" материалы дела не содержат.

Наложение судебным - приставом запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорных квартир не свидетельствует о нарушении прав ООО "Пласт", поскольку запрет был наложен на имущество, принадлежащее ООО "Пласт" не как на залоговое и не в связи с неисполнением обязательств должника по договору целевого займа от 11 марта 2014г. и соглашению о переводе долга от 19 августа 2016 г., а в рамках иных правоотношений имеющихся между АО "Сельский дом" и ООО "Пласт".

Так как не установлено нарушения прав ООО "Пласт", оснований для удовлетворения требований ООО "Пласт" у суда не имелось.

Разрешая требования АО "Сельский дом" о признании договоров купли - продажи недействительными сделками, суд первой инстанции указал, что ОА "Сельский дом" не является в силу абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованным лицом в оспаривании сделок, не является стороной оспариваемых сделок, так как на момент подачи встречных исков спорные квартиры не находились в залоге у банка АО "Сельский дом" в связи с прекращением залога 19 августа 2016г.

С данным выводом согласиться нельзя, поскольку Захарова Е.А., Биджоев Д.И., Рябова Е.Н., Калайчиева Н.С., Калайчиев И.Ш., Козмаев Н.А. оспаривали наложение запрета на совершение регистрационных действий по исполнительному производству, по которому взыскателем является АО "Сельский дом".

Учитывая, что истцы, ссылаются на спорные договоры как на доказательства, подтверждающие их право собственности на квартиры, в отношении которых наложен запрет на совершение регистрационных действий, АО "Сельский дом" является лицом, чьи права нарушены заключением указанных договоров.

Материалами дела подтверждается, что 15 января 2016 г. Калайчиева Н.С. подписала с ООО "Пласт" договор купли-продажи квартиры N N 22 января 2016г. Биджоев Д.И. подписал с ООО "Пласт" договор купли - продажи квартиры N N, 30 января 2016г. Козмаев Н.А. подписал с ООО "Пласт" договор купли - продажи квартиры N N.

Из договоров следует, что качественным состоянием приобретённых квартир покупатели удовлетворены, квартиры технических (строительных) недостатков не имеют.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации ( пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем на момент совершения оспариваемых сделок право собственности ООО "Пласт" на указанные квартиры не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное право за ООО "Пласт" было зарегистрировано 29 марта 2016г. Одновременно с регистрацией права на данные квартиры была зарегистрирована ипотека.

Таким образом, на дату заключения договоров у ООО "Пласт" отсутствовало право на отчуждение спорных квартир.

В пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии со статьёй 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушение участниками гражданского оборота при заключении договора статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, выразившееся в злоупотреблении правом, отнесено законом к числу самостоятельных оснований для признания сделки недействительной.

Учитывая имеющиеся у ООО "Пласт" обязательства по погашению долга по договору целевого займа, а также передав в обеспечение исполнения обязательства данное имущество в залог по договору от 11 марта 2014г., который зарегистрирован в ЕГРП 21 марта 2014г., ООО "Пласт" тем не менее, заключает указанные договоры с Биджоевым Д.И., Казмаевым Н.А. и Калайчиевой Н.С., которые знали или должны были знать об отсутствии у ООО "Пласт" права на отчуждение квартир, поскольку сведения, содержащиеся в ЕГРП, носят открытый характер и доступны для всех. Обратившись в суд 07 октября 2016г. Биджоев Д.И., Казмаев Н.А. и Калайчиева Н.С. не представили доказательств подачи соответствующих документов в Росреестр за регистрацией перехода права собственности на приобретённые квартиры.

Также не представили стороны сделок доказательств уведомления залогодержателя АО "Сельский дом" о совершенных сделках либо обращения к АО "Сельский дом" за получением согласия на совершенные сделки. Между тем с 29 марта 2016 г. сведения об ипотеке в ЕГРП содержались. Что не может свидетельствовать о добросовестности участников сделок.

Не смотря на то, что залог на квартиры прекратился 19 августа 2016г., данные договоры нарушают права АО "Сельский дом", так как в отношении этих квартир сохраняется запрет на совершение регистрационных действий, наложенный приставом-исполнителем 24 апреля 2016г. и 06 сентября 2016г.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Таким образом, исковые требования АО "Сельский дом" о признании недействительными договора купли-продажи квартиры N N, расположенной по адресу: (адрес). от 15 января 2016г., заключенный между ООО "Пласт" и Калайчиевой Ниной Сулековной; договора купли-продажи квартиры N N, расположенной по адресу: (адрес). от 22 января 2016г., заключенный между ООО "Пласт" и Биджоевым Дионисием Ивановичем; договора купли-продажи квартиры N N, расположенной по адресу: (адрес). от 30 января 2016г., заключенный между ООО "Пласт" и Козмаевым Николаем Александровичем подлежат удовлетворению.

Также имеются основания для удовлетворения исковых требований АО "Сельский дом" о признании недействительными договоров купли продажи квартир N расположенных по адресу: (адрес).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности продавца ООО "Пласт" на квартиры N N зарегистрировано 29 марта 2016г., а на квартиру N N - 26 мая 2015г.

Договор купли - продажи квартиры N N между ООО "Пласт" и Калайчиевым И.Ш. заключен 30 марта 2016г., договор купли - продажи квартиры N N заключён ООО "Пласт" с Захаровой Е.А.16 марта 2015г., договор купли - продажи квартиры N N между ООО "Пласт" и Рябовой Е.Н. заключён 05 апреля 2016г.

Таким образом, данные договоры заключены после регистрации права собственности ООО "Пласт" и ипотеки на указанные квартиры.

Согласно п.1, п.2 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица является оспоримой.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица.

В силу ч.1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путём продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

На основании статьи 39 указанного закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьёй 167 Гражданского кодекса Российской Федерации либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

АО "Сельский дом" ранее обращался в суд с иском о досрочном взыскании задолженности с Биджоевой О.Ш., Биджоева С.И., Биджоева Д.И. по договору целевого займа от 11 марта 2014г. и соглашения N от 19 августа 2016 г., поскольку должники надлежащим образом не исполняли свои обязательства по погашению кредитной задолженности

Решением суда от 12 декабря 2016 г. данные требования были удовлетворены.

Однако из смысла статей 37, 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что факт обращения АО "Сельский дом" с иском к Биджоевой О.Ш., Биджоеву С.И., Биджоеву Д.И. не препятствует обращению АО "Сельский дом" в суд с иском о признании сделок об отчуждении заложенного имущества недействительными.

Принимая во внимание, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним носят открытый характер, Захарова Е.А., Рябова Е.Н., Калайчиев И.Ш. знали или должны были знать о том, что продаваемые квартиры находятся в ипотеке, и, соответственно, об отсутствии согласия залогодержателя АО "Сельский дом" на совершение указанных сделок, которое необходимо было получить в силу части 1 статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Между тем договоры купли - продажи квартир были заключены в отсутствие согласия залогодержателя.

Так как запрет на совершение регистрационных действий в отношении указанных квартир, наложенный до прекращения залога на квартиры, не снят, права АО "Сельский дом" указанными сделками продолжают нарушаться.

С учётом изложенного судебная коллегия находит требования АО "Сельский дом" о признании недействительными договоров купли - продажи квартир N подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Бузулуского районного суда Оренбургской области от 29 марта 2017 г. и дополнительное решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 16 мая 2017г. отменить в части удовлетворения требований Захаровой Елены Александровны, Биджоева Дионисия Ивановича, Рябовой Елены Николаевны, Калайчиевой Нины Сулековны, Калайчиева Игоря Шакроевича, Казмаева Николая Александровича, ООО "Пласт" и отказа в удовлетворении требований АО "Сельский дом".

Вынести в указанной части новое решение, которым исковые требования Захаровой Елены Александровны, Биджоева Дионисия Ивановича, Рябовой Елены Николаевны, Калайчиевой Нины Сулековны, Калайчиева Игоря Шакроевича, Казмаева Николая Александровича к Управлению Федеральной службы судебных приставов по Оренбургской области, обществу с ограниченной ответственностью "Пласт", акционерному обществу "Сельский дом" о снятии запрета на регистрационные действия, на недвижимое имущество: квартиры NN, N, N, N, N, N в жилом доме по адресу: (адрес), наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Бузулукского городского отдела судебных приставов Астапенко В.В. от 24 апреля 2016г. оставить без удовлетворения.

Обществу с ограниченной ответственностью "Пласт" в удовлетворении требований к акционерному обществу "Сельский дом" о прекращении залога (ипотеки) в отношении земельного участка с кадастровым номером N и объектов недвижимости находящихся на указанном земельном участке, расположенных по адресу: (адрес) по договору о залоге от 11 марта 2014 года отказать.

Исковые требования акционерного общества "Сельский дом" удовлетворить.

Признать недействительными:

Договор купли-продажи квартиры N N, расположенной по адресу: (адрес). от 15 января 2016г., заключенный между ООО "Пласт" и Калайчиевой Ниной Сулековной;

Договор купли-продажи квартиры N N, расположенной по адресу: (адрес). от 22 января 2016г., заключенный между ООО "Пласт" и Биджоевым Дионисием Ивановичем;

Договор купли-продажи квартиры N N расположенной по адресу: (адрес). от 30 января 2016г., заключенный между ООО "Пласт" и Козмаевым Николаем Александровичем;

Договор купли-продажи квартиры N N, расположенной по адресу: (адрес). от 30 марта 2016г., заключенный между ООО "Пласт" и Калайчиевым Игорем Шакроевичем;

Договор купли-продажи квартиры N N расположенной по адресу: (адрес). от 16 марта 2016г., заключенный между ООО "Пласт" и Захаровой Еленой Александровной;

Договор купли-продажи квартиры N N расположенной по адресу: (адрес) от 05 апреля 2016г., заключенный между ООО "Пласт" и Рябовой Еленой Николаевной.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи