Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 19 сентября 2017 г. по делу N 33-3099/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи - председательствующего Софиной И.М.,

судей Коуровой В.Е., Фроловой Ж.А.,

при секретаре судебного заседания Поповой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 19 сентября 2017года гражданское дело по иску Алексеева Анатолия Александровича к Валиеву Диме Амировичу о признании сделки недействительной,

по апелляционной жалобе Алексеева Анатолия Александровича на решение Шумихинского районного суда Курганской области от 17 июля 2017 года, которым постановлено:

"Исковые требования Алексеева А.А. к Валиеву Д.А. о признании недействительным договора от 29 июня 2016 года купли-продажи недвижимого имущества - комнаты в квартире N " ... " в жилом доме по адресу: " ... " общей площадью " ... " кв. м, взыскании с Валиева Д.А. 250 000 рублей, возврате комнаты в собственность Валиева Д.А. и погашении записи о регистрации права собственности на комнату за Алексеевым А.А. после выплаты ему Валиевым Д.А. стоимости комнаты в размере 250 000 рублей, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, оставить без удовлетворения.".

Заслушав доклад судьи областного суда Коуровой В.Е. об обстоятельствах дела, пояснения представителя истца Алексеева А.А. - Стаховой Л.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Алексеев А.А. обратился в суд с иском к Валиеву Д.А. о признании сделки недействительной.

В обоснование искового заявления указывал, что " ... " между сторонами подписан договор купли-продажи жилой комнаты, общей площадью " ... " кв.м., находящейся в квартире " ... ". Оплата по договору в размере 250000 руб. произведена полностью. Однако после передачи комнаты истец ее обмерил и обнаружил, что ее фактическая площадь составляет " ... " кв.м. и не соответствует условиям договора купли-продажи.

Указывал, что о продаже комнаты он узнал из объявления в газете " ... ". Из содержания объявления следовало, что продается комната в трехкомнатной квартире на двух хозяев, площадью " ... " кв.м. Данным объявлением ответчика он был введен в заблуждение относительно площади комнаты, поскольку в нем не содержалось сведений о том, что фактическая площадь комнаты " ... " кв.м. - места общего пользования. Если бы он знал об этом, то не купил бы эту комнату, в том числе по причине высокой для него цены. Кроме того, в объявлении говорилось, что квартира имеет двух хозяев, фактически их оказалось трое. Количество собственников коммунальной квартиры является для него существенным, так как оно свидетельствует о числе проживающих и пользующихся местами общего пользования. Также ссылался на нарушение требований закона при продаже ему мест общего пользования в квартире. Указывал, что в общую площадь комнаты не могут быть включены иные помещения, такие, как места общего пользования в квартире. Обращал внимание на неверное распределение площади мест общего пользования в квартире между собственниками.

Ссылаясь на п. 1 и ч. 2 п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил признать недействительным договор купли-продажи от " ... " недвижимого имущества - жилой комнаты, общей площадью " ... " кв.м., в квартире " ... " взыскать с Валиева Д.А. в пользу Алексеева А.А. 250 000 руб.; возвратить комнату в собственность Валиева Д.А. и погасить запись " ... " о регистрации права собственности на комнату за Алексеевым А.А. после выплаты Валиевым Д.А. стоимости комнаты в полном объеме; взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

В судебное заседание истец Алексеев А.А. не явился, о времени и месте извещался надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие и с участием представителя.

Представитель истца Алексеева А.А. - Стахова Л.М. в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала.

Ответчик Валиев Д.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте извещался надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, с исковыми требованиями не соглашался.

Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Шумихинскому и Альменевскому районам Управления Росреестра по Курганской области, третьи лица Бакланова Н.В., Лазарева Л.И. в судебное заседание не явились, о времени и месте извещались надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Шумихинским районным судом Курганской области постановленоизложенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе Алексеев А.А.

В обоснование жалобы приводит доводы о том, что суд неправомерно обосновал площадь комнаты в коммунальной квартире, исходя из нормы, устанавливающей правило определения общей площади жилого дома. В нарушение ч. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом не приведены выводы об опровержении его доводов о несоответствии данных о площади комнаты в договоре и свидетельстве о государственной регистрации права, что в силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о незаключенности договора. Также судом проигнорированы его доводы о продаже ему мест общего пользования в квартире, что не соответствует нормам жилищного законодательства, поскольку в общую площадь комнаты не могут быть включены иные помещения, такие, как места общего пользования. Вновь ссылается на неверное распределение площади мест общего пользования в квартире между собственниками, исходя из площади занимаемых ими жилых комнат. Опять же указывает, что для него количество собственников коммунальной квартиры являлось существенным. Если бы это было не так, то он не откликнулся бы на объявление в газете с целью заключения договора. Также указывает, что обосновывая отказ в иске, суд в мотивировочной части решения ссылается на отсутствие со стороны истца должной степени осмотрительности, не приводя при этом в нарушение ч. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации нормы закона, которой он руководствовался. Считает, что судом в решении не дана оценка ни одному из доказательств того, что он проявил должную осмотрительность.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Алексеева А.А. - Стахова Л.М. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Иные лица, участвующие в рассмотрении дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассматривает дело и доводы апелляционной жалобы в их отсутствие.

Заслушав представителя истца, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от " ... " Валиев Д.А. являлся собственником недвижимого имущества, состоящего из жилой комнаты в квартире " ... " находящейся по адресу: " ... " Общая площадь комнаты составляет " ... " кв.м.

" ... " в информационном издании " ... " было опубликовано объявление о продаже данной комнаты со следующими характеристиками: " ... " квартире на двух хозяев, в центре города, площадью " ... "

Согласно договору купли-продажи от " ... " Алексеев А.А. купил у Валиева Д.А. в собственность недвижимое имущество, состоящего из жилой комнаты в квартире " ... " находящейся по адресу: " ... " кадастровый номер " ... " руб. В договоре указано, что общая площадь комнаты составляет " ... " кв.м.

Из пункта 6 договора следует, что передача указанного недвижимого имущества осуществляется в день подписания настоящего договора, без составления акта приема-передачи, путем передачи технической документации, ключей.

Договор сторонами исполнен, право собственности зарегистрировано за Алексеевым А.А., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним " ... " сделана запись регистрации " ... "

Судом установлено, что на момент заключения оспариваемой сделки собственниками иных двух комнат являлись Бакланова Н.В. и Лазарева Л.В.

Согласно ответу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии " ... " сведения о данном объекте - комнате с кадастровым номером " ... " внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним " ... " при осуществлении государственной регистрации первичного права собственности. На государственную регистрацию был представлен кадастровый паспорт помещения (комнаты) от " ... " выданный " ... " где в результате технической инвентаризации площадь объекта определена следующим образом: общая площадь " ... " кв.м,, в графе "Примечание" указано - комната " ... " площадью " ... " кв.м., места общего пользования " ... " площадью " ... " кв.м., без раздела. Прежними правообладателями объекта, включая Валиева Д.А., заявления об учете изменений объекта в орган кадастрового учета не представлялись; на сегодня объект сохраняет прежние характеристики, определенные органом технического учета и инвентаризации.

Разрешая спор, оценив все доказательства по делу в их совокупности, дав им надлежащую оценку в соответствии с правилами ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Пунктом 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (ч. 2 п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 5 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в ст. 178 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязано доказать наличие оснований для недействительности сделки.

Судом установлено, что в спорном договоре купли-продажи недвижимого имущества сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражены его предмет с указанием необходимых индивидуализирующих данных (наименование, площадь, местонахождение) и цена, воля сторон, а определение общей площади комнаты как части коммунальной квартиры не противоречит действующему законодательству.

Доводы истца о том, что он был введен в заблуждение ответчиком в отношении объекта сделки, а именно площади переданной ему по договору купли-продажи комнаты, и количества собственников квартиры, являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов. Оснований не согласиться с ними судебная коллегия не усматривает.

Кроме того, судом обоснованно принято во внимание, что истец, приобретая указанное выше жилое помещение, не был лишен возможности узнать о жилой площади самой комнаты, а равно, как отмечает судебная коллегия, и о собственниках коммунальной квартиры. В этой связи, при заключении спорного договора истец не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах должную осмотрительность, обычную для практики совершения подобных сделок.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, общая площадь спорной комнаты, указанная в договоре купли-продажи, соответствует данным в свидетельстве о государственной регистрации права, выданным истцу.

Ссылку в жалобе на то, что в общую площадь комнаты в коммунальной квартире не могут быть включены иные помещения, судебная коллегия отклоняет, как не соответствующую нормам действующего законодательства. Так, исходя из содержания положений ст. ст. 15, 16, 42 Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты, а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты. Указанные правила исчисления общей площади комнаты как части коммунальной квартиры применяются и в целях определения общей площади жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как отдельного объекта прав.

Доводы жалобы на неверное распределение площади мест общего пользования в квартире между собственниками, исходя из площади занимаемых ими жилых комнат, судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку само по себе данное обстоятельство, как верно указал суд первой инстанции, не свидетельствует о недействительности сделки по указанному истцом основанию. При этом судебная коллегия отмечает, что технические характеристики объекта недвижимости могут быть уточнены по заявлению правообладателя в установленном законом порядке.

Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешилвозникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, на иную оценку собранных по делу доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

Материалы дела исследованы судом полно и объективно, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не установлено. Учитывая изложенное, судебная коллегия не усматривает оснований, влекущих удовлетворение апелляционной жалобы и отмену состоявшегося решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Шумихинского районного суда Курганской области от 17 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Алексеева Анатолия Александровича - без удовлетворения.

Судья-председательствующий

Судьи: