Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 21 сентября 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 21 сентября 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В.,

судей Товчигречко М.М. и Луневой С.П.

при секретаре Краснослободцевой Ю.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью ТД "Сириус" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной,

по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица администрации города Ессентуки Ярушина Василия Исааковича на решение Ставропольского краевого суда от 11.04.2017 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В., судебная коллегия

установила:

ООО ТД "Сириус" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной на 01.01.2015 года:

с кадастровым номером 55, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под котельную и цех, площадью 1 496 кв.м, расположенный по адресу: ... , в сумме 923000 руб.;

с кадастровым номером 80, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под бойлерную и лечебное здание, площадью 6 258 кв. м, расположенный по адресу: ... , в сумме 3559000 руб.;

с кадастровым номером 212, из земель населенных пунктов, площадью 6 855 кв. м, вид разрешенного использования: под коммунально-складские объекты, расположенный по адресу: ... , в сумме 1569 000 руб.

В обоснование требований истцом указывалось на то, что он является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: 55, 80, собственником земельного участка с кадастровым номером 212.

Утвержденная Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1380 от 27.11.2015 года кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчета ООО "Деловой партнер" N 43 от 29.01.2016 года, по мнению истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет неоправданное увеличение размера налоговых, арендных платежей.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 11.04.2017 года административное исковое заявление ООО ТД "Сириус" удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельных участков в размере рыночной по состоянию на 01.01.2015 года:

с кадастровым номером 55, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под котельную и цех, площадью 1 496 кв.м, расположенного по адресу: ... , в размере 1494000 руб.;

с кадастровым номером 80, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под бойлерную и лечебное здание, площадью 6 258 кв.м, расположенного по адресу: ... , в размере 5219000 руб.;

с кадастровом номером 212, категорией земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования, под коммунально-складские объекты, площадью 6 855 кв. м, расположенного по адресу: ... , в размере 5102000 руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости установлено14.04.2016 года.

Тем же решением в удовлетворении административного иска, предъявленного к ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, истцу отказано.

Решение обжаловано представителем заинтересованного лица администрации г. Ессентуки Ярушиным В.И., который в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований ООО ТД "Сириус", в части установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 55, 80, расположенных в г. Ессентуки. Ссылается на недостоверность и необоснованность заключения судебной экспертизы N 2500/8-4 от 23.01.2017 года, положенного в основу решения суда, несоответствие его в оспариваемой части требованиям пункта 22 ФСО N 7. Полагает, что экспертом не в полном объеме проведен анализ рынка, сравнительный анализ, а также анализ наиболее эффективного пользования земельных участков с кадастровыми номерами 55, 80, расположенных в 1 зоне округа санитарной охраны Лечебного парка г. Ессентуки.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу генеральный директор ООО ТД "Сириус" Майборода И.И. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель административного истца Торгашев М.В. просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, жалобу без удовлетворения. Выводы эксперта ООО "Профэксперт" Д., изложенные в заключении от 01.09.2017 года N 071/17-Э, считал недостоверными, указывал на допущенные экспертом нарушения требований пункта 5 ФСО N 3 и пункта 22 ФСО N 7, выразившиеся в некорректном подборе аналогов, просил назначить повторную судебную оценочную экспертизу, производство которой поручить ООО "ГлавЭксперт".

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края на основании доверенности Береговой О.Н. в заседании судебной коллегии разрешение апелляционной жалобы оставил на усмотрение суда, вопрос о назначении по делу повторной экспертизы оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного разбирательства ходатайств не заявили.

Судебная коллегия, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта Д., проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, помимо собственников, вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельные участки с кадастровыми номерами 55 и 80, расположенные по адресу: ... , поставлены на кадастровый учет 31.07.2003 года, 06.05.2008 года, соответственно, принадлежат ООО ТД "Сириус" на праве аренды, что подтверждается договорами аренды N 279 от 28.08.2007 и N 160 от 19.06.2008 года, заключенными с администрацией г. Ессентуки сроком на 49 лет.

По условиям договоров арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 212, местоположением относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ... , поставлен на кадастровый учет 17.06.2003 года, принадлежит административному истцу на праве собственности, о чем 29.05.2007 года в государственный кадастр недвижимости внесена соответствующая регистрационная запись.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости данного недвижимого имущества затрагивают права административного истца как налогоплательщика и плательщика арендной платы.

Согласно имеющимся в деле справкам ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю от 05.10.2016 года, кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015 года составляет 3925135,60 руб. (55), 18463925,07 руб. (80), 6161959,50 руб. (212).

Оспаривая достоверность кадастровой оценки, административным истцом в подтверждение величины рыночной стоимости земельных участков представлен составленный оценщиком ООО "Деловой партнер" Н. отчет N 43 от 29.01.2016 года, положительное экспертное заключение на него саморегулируемой организацией оценщиков ассоциацией "Межрегиональный союз Оценщиков" N 25/10-16 от 24.02.2016 года.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 года N 28, исследуя указанные выше доказательства в совокупности с другими доказательствами по делу, суд первой инстанции выявил несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, в частности, требованиям пункта 22 ФСО N 7, выразившиеся в отсутствии анализа рынка объекта оценки и обоснования выбора аналогов, расположенных в ином населенном пункте.

На несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности также указывает и решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости N 705 от 13.05.2016 года.

Выводы суда первой инстанции в данной части соответствуют обстоятельствам дела, требованиям закона и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела в связи с возникшими сомнениями в достоверности заявленной истцом величины рыночной стоимости земельного участка, устранение которых требовало специальных познаний в области оценочной деятельности, 13.10.2016 года судом первой инстанции по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ГУ ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии с заключением эксперта Ж. N 2500/8-4 от 23.01.2017 года рыночная стоимость земельных участков, расположенных в г. Ессентуки, по состоянию на 01.01.2015 года составила 1494 000 руб., 5219 000 руб., соответственно.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с данным Федеральным законом эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения эксперта Ж. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Судебная коллегия находит, что заключение эксперта Жуковой Н.И. N 2500/8-4 от 23.01.2017 года в части определения рыночной стоимости объектов, расположенных в г. Ессентуках, не соответствует указанным требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, поскольку в нарушение требований пункта 19 ФСО N 1, пунктов 3 - 5 ФСО N 3, пунктов 22, 22 ФСО N 7 экспертом использованы неподтвержденные объективными данными допущения о соответствии объектов-налогов объекту оценки по основным ценообразующим факторам (виду разрешенного использования, объему передаваемых имущественных прав, обеспеченности коммуникациями).

Данные обстоятельства судом первой инстанции при оценке данного доказательства учтены не были.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (часть 2 статьи 83 КАС РФ).

Правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает судебный акт.

Учитывая наличие возражений относительно достоверности заключения эксперта в указанной выше части, судебной коллегией по административным делам Ставропольского краевого суда 16.02.2017 года в соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 55, 80.

В соответствии с заключением эксперта ООО "Профэксперт" Д. от 01.09.2017 года N 071/17-Э рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2015 года составила 4 865 000 руб. и 18225 000 руб.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования доходного и затратного подходов (пункт 4 раздела II ФСО N 4).

В полном соответствии с требованиями закона в рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. К объектам оценки подобрано 4 аналога, сопоставимых с ним по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

Характеристики и описание объектов оценки, объектов-аналогов представлены в заключении, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступных информационных ресурсах, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7, удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, физическим характеристикам объекта оценки и объектов-аналогов.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Описание применяемых корректировок".

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов, как и методики исследования - это исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Представленное заключение эксперта оформлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Доводы апелляционной жалобы основаны на предположениях, носят субъективный характер и сводятся к изложению частного мнения лица (представителя), в отношении которого не представлено данных о том, что оно обладает специальными знаниями в области оценки.

Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, судебная коллегия по настоящему делу не усматривает.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Применительно к рассматриваемому спору, обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Доказательств, подтверждающих заявленные ООО ТД "Сириус" требования о завышении при определении по результатам массовой оценки кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 55, 80 суду не представлено, результаты экспертизы, проведенной ООО "Профэксперт" не опровергают кадастровую стоимость, укладываются в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках ее проведения и о нарушении прав административного истца не свидетельствуют.

В таких обстоятельствах, с учетом требований статей 3, 12 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлениях от 05.07.2016 года N 15-П, от 11.07.2017 года N 20-П, Определении от 03.07.2014 года N 1555-О, предусмотренных статьей 248 КАС РФ оснований для удовлетворения исковых требований в данной части не имеется.

В остальной части решение является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения доводы апелляционной жалобы не содержат, судебной коллегией не установлено.

На основании части 1 статьи 106, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, с административного истца в пользу экспертного учреждения подлежат взысканию расходы по проведению экспертизы в размере 32695,60 руб.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 11.04.2017 года отменить в части, принять новое решение, которым в удовлетворении административного иска ООО ТД "Сириус" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под котельную и цех, площадью 1 496 кв.м, расположенного по адресу: ... ; земельного участка с кадастровым номером 80, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под бойлерную и лечебное здание, площадью 6 258 кв.м, расположенного по адресу: ... , в размере рыночной отказать.

В остальной части тоже решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Взыскать с ООО ТД "Сириус" в пользу ООО "Профэксперт" в счет оплаты экспертизы 32695,60 руб.

Председательствующий

Судьи